房地产营销策划方案(例)

房地产营销策划方案——广西南宁彰泰府项目学院：班级：学号：姓名：指导老师：一．概述彰泰府坐落南宁市良庆区良玉大道30号（南宁三中五象校区北门正对面），位于五象高端住宅区，与南宁三中为邻，与在建中的地铁2、3号线相邻畅。

交通便捷、速达全城，毗邻五象湖生态公园。

周边有Mini万象城，合景商业综合体，华都园街，宝能大型商业综合体等品质生活配套。

本项目占地面积114.988亩，建筑面积为1916426.025平方米，总户数1720，整体绿化率35%，容积率2.5，主推产品为99-153平米的精装高层，洋房，铸造宽景府邸。

本营销策划方案针对目标群体特性，考虑实际生活水平，结合南宁本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实行项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。

二．市场环境分析1.地理人文环境南宁，简称“邕”，别称绿城、邕城，是广西壮族自治区首府、北部湾城市群核心城市、中国面向东盟十国国际大通道、内陆开放型经济高带、西南出海综合交通枢纽城市，中国东盟博览会暨中国东盟商务与投资峰会的永久举办地，国家“一带一路”海上丝绸之路有机衔接的重要门户城市，也是南部战区陆军机关驻地。

南宁建制于东晋大兴元年（公元318年），至今已有1700年历史。

南宁是一座历史悠久的边陲古城，同时也是一个以壮族为主的多民族和睦相处的现代化城市。

全市下辖7区、5县，面积2.21万平方公里，常住人口755.5万人。

南宁位于广西南部，地处亚热带、北回归线以南，中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作、泛珠三角合作等多区域合作的交汇点。

2.经济环境2017年，南宁市市区城镇居民人均可支配收入33217元，较上一年相比增速8.1%，人均社会消费品零售总额31011元，人均住户存款余额44693元，人均固定资产投资60609元，人均生产总值57948元，全市农村居民人均可支配收入12515元，较上一年相比增速9.8%，全市居民消费价格指数102.3。

2018年，全市gdp为3703.39亿元，人均gdp53011元，城镇居民人均可支配收入35276元，增长6.2%。

3.房地产发展状况2017年，整年房地产完成投资9580867万元，相比前一年增长12.18%，施工房屋住宅面积47042207平方米，相比前一年增长16.6%，整年新开工房屋住宅面积10217209平方米，相比前一年增长7.21%，商品房住宅销售面积13076791平方米，相比前一年增长13.69%，商品房住宅销售额10069617万元。

相比前一年增长29.37%。

房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量，在整体上能保持持续、稳定增长。

房地产市场也日趋成熟。

商品房住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体。

4.良庆区房地产市场分析良庆区是广西南宁市辖区，位于南宁市正南部，东邻邕宁区，西连江南区，南毗上思县、钦州、灵山县，北与青秀区接壤。

自2005年开始，区政府提出了五象新区的规划建议，五象新区，是南宁城市规划中一个以北部湾为核心的全新城区，是邕江之南的一个辽阔区域，包括了——北起邕江，南至那马，西起良凤江，东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江，以良庆区的蟠龙片区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。

五象新区位于良庆区内，是南宁市正在大力发展的地区，经过十三年来的发展，目前已经初步完成，未来，五象新区将是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。

因此，在一个仍在不断发展中的城市区域内进行房产投资，随着城市的不断发展，收益与风险就显而易见了。

图1（图1为南宁市五象新区概念性总体规划）图2（图2为彰泰府楼盘具体位置）三．目标客户群分析1.南宁房地产客户分析购房者年龄调查：在网络上进行的抽样调查中，得到了购房者有效信息361条，其中主力购房人群年龄阶段在31~35岁的居多，占比高达41%；其次为36~40岁人群，占比22.71%；26~30岁的购房者占比17.17%排名稍稍靠后。

说明积攒了一定工作经验和资金的80后青年人群仍然是购房的主力军。

而26~30岁这个年龄段的购房者在调查中紧跟其后，说明90后购房人群正在逐步上升。

（图为购房者年龄调查）购房户型调查：从抽样调查结果来看，三居房源是购房者关注的焦点，三居关注占比57.19%，此前，市场小户型一直比较受关注，随着人们生活水平的提高，对生活品质及生活私密性有了相对较高的要求，同时南宁很多当地人都考虑到“三代同堂”的情况，父母帮助看孩子，所以三居的户型非常“受宠”。

四居占比16.54%，两居占比16.26%，两居、四居占比份额相差不大。

家庭住宅需求为主要考虑范围。

（图为购房者预购买户型调查）购房预算调查：从抽样调查结果来看，从总价上来看，50-80万房源更能迎合刚需及投资客的需求，关注占比35.53%，其次为80~100万，占比25.63%。

50万以下，占比20.04%。

（图为购房者购房预算调查）对于购房者来说，房子的居住功能始终是首位，即使以后转手，主要也是用于自住型消费。

所以功能空间是否合理更是购房者考量的因素，基本的日常生活配套空间都应得到满足。

从购房者的角度来看，中小面积的两居、三居无论刚需客抑或投资客均较为合适，总价较低、功能全面，迎合刚需购房者的购买力需求，而作为投资产品购入，在如今刚需产品短缺的市场上，也有更好的潜力。

两居室的关注度紧随三居、四居，占比16.26%。

两居室虽总价低，但实用性较弱，市场热度有限。

购房区域选择：对于“买房会考虑哪个区域置业？”这个问题，在南宁各区域中，票数最高的毫无疑问是良庆区和青秀区，占比分别为22.73%和19.03%，楼市往往一开盘就很快售空。

其次为西乡塘区、江南区、兴宁区……，相较对比下，每个区域意向购买用户较少有人选择主城区以外的偏远区域置业。

（图为南宁购房者购房区域选择）对于购房者来说，买房即是需求，也是一种投资，因此，发展迅速的良庆区毫无疑问是第一购房选择，也是开发商最好的选择。

2.目标客群特点A.新婚夫妇人群特点：新婚夫妇工作时间有限，积蓄不多，对房屋总价较为关注；对婚房的功能性的关注应该更有预见性；对社区内及周边的环境、配套要求相对较高，也需考虑增加家庭成员后的入学问题。

置业方案：通常来说，这类人群关注三点方向：住宅的功能性，虽然购入新居时人口不多，但考虑到以后家庭成员的增加，一般选择两居及以上的房屋结构，户型设计需要突出生活化。

住宅面积及价格，由于支付能力有限，并且在婚后生活支出也会出现上涨，所以会对房屋总价要求较严格，需针对还贷能力给予报价。

社区及周边配套项目，周边最好配备完善的生活服务设施，包括运动、商业、医疗及教育等等。

B.投资客人群特点：投资客分为短期投资与长期投资两种类型。

通常前者投资住宅，靠短期住宅价格波动赚取差价；后者多投资商业或写字楼，以出租形式获利。

彰泰府属于中高档商品住宅。

置业方案：投资客投资住宅通常在项目启动期内介入，以获得较低的成交价格。

其对项目所处地段有许多考察，会更在意以后的升值空间与前景。

通常会选择在以后会大规模开发的地区、学区房以及风景区。

C.周边各县市人群特点：本身在家乡有房产。

有的是是因为子女毕业后寻求前往更好发展的城市而给予帮助的父母长辈，即是为了帮助子女的发展，也有的是为了进行投资，本身寻求着到更发达的地区生活。

置业方案：这类人群对户型设计和价格都有需求，因为不在本地区工作，因此对交房时限会相对不在意。

为了保值和未来对居住，对周边环境和服务设施也会有需求。

3.选购动机总体来说，购房者主要的购房目的是自住，其次是投资目的和两者兼有，若将投资目的和兼有目的都视为投资性需求，静态来看，住房购买的投资性需求与城市的发达程度、家庭收入水平成正比；动态来看，投资性住房需求在良庆区，各种收入水平都有伴随增长的趋势。

4.购买行为特征主要目标客户为城市内以及周边城镇的中产阶级人士，他们共同的特点是对前途充满信心，工作紧张繁忙，生活节奏快捷且充实，有多余资本可以作更高选择，经济实力充实，对居住地方有更高追求。

因此销售现场、房屋精装修、环境绿化、工地包装及广告宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要。

目标客户的知识层次较高，预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入，因此对销售员的要求将会更高。

目标客户对物业的评价将不单纯是依据位置、交通、平面、社区配置等物理因素进行简单评判，而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中，因此销售中品味和格调的营造与酝酿，尤其是对物业管理服务意识的早期展现，将会使其产生更强烈的购买欲望。

四．产品分析1.周围环境区位：五象新区作为大西南出海口-泛北部湾城市圈的核心城市重点发展极，相信在不久的未来，五象新区汇聚的将是整个北部湾、甚至东盟最高端的商业商务、居住、休闲配套。

交通：三横分别为玉象大道、玉洞大道、五象大道，三纵分别为银海大道、平乐大道和良庆大道。

彰泰府西侧紧靠临平乐大道，尽享路网便捷资源，平乐大道作为整个五象新区的核心主干道，不仅纵贯南北，连接老城区，而且整个五象新区的商业、行政配套、金融、景观资源都是沿着平乐大道布局，更有8座大桥飞架江南、江北，无缝连接新老城区。

2.周边配套项目文化、市政场馆配套：目前我们项目周边已经建设的大型文化、休闲场馆有广西文化艺术中心、金融街、民族风情街、广西体育中心、广西美术馆、广西铜鼓博物馆、广西规划馆、广西青少年中心、南宁市民中心等大型城市配套场馆。

商业配套：项目周边商业配套齐全，5分钟范围内有很多大型城市综合体，包括五象航洋城，梦之岛，南城百货，宜家广场等大型商场，周末可以携手闺蜜、家人去航洋、宜家消费，生活十分便利，驾车均在5分钟以内，满足您全方位不同需求的休闲购物体验，而项目旁边即为MINI万象城、合景、宝能和威宁邻家广场等商业体，平时茶余饭后即可散步去逛街消费，非常方便。

医疗配套：周边大型医疗配套医院有广西国际壮医医院、广西医科大学附属五象新区医院等多家区级三甲综合型医院和公立三级儿童专科医院-南宁市儿童医院等，上述医院距离本项目均在1.5-2.5公里范围内。

教育配套：彰泰府项目所处的五象湖高端国际住区可谓享受了整个五象新区最高端的教育配套资源，与本项目仅一路之隔的即为广西三大学府的南宁三中五象校区，目前周边已开学的小学有南宁市滨湖路小学五象校区、五象实验一小，中学有南宁十四中、南宁三中五象校区、五象湖初级中学等名校。

自然环境配套：五象湖片区自然环境优越，项目的东、北两侧均有连通五象湖和愣塘湖两大绿肺的良愣连通水系流过，可谓足不出户即可欣赏到一线水系的自然景观。