泰州江洲北路项目市场定位报告

泰州江洲北路项目市场定位报告
⏹第一部分：宏观政策分析
⏹第二部分：泰州市场分析
⏹第三部分：消费客群研究
⏹第四部分：项目定位研究
⏹第五部分：价格定位研究
1
一、宏观政策分析：
（一）、宏观政策分析
楼市调控三层面：
1、控制“钱袋子”——无论是开发贷款，还是个人银行按揭，政府都在严控银根，一定程度上压抑了市场需求，
此政策若持久必影响经济的发展；
2、保障房建设——3年3600万套保障房上市。

3600万套保障吞食了大量的商品房用地，未来中低档商品房与保
障房的竞争会加大，今后的开发思路需进一步的调整。

3、商品房用地——目前商品房用地出让相对减少，自06年起大多城市基本都未完成土地出让计划，若持续必然
影响未来3-5年内新商品房的上市量，若保障房建设跟不上，未来房价可能会有新一轮的上升。

总结：
1、此轮宏观调控下，许多开发企业由一线城市到布局三四线城市（符合当下中国城市化进程的实际）；
2、开发企业保持充足现金流；进行积极的产品创新，为客户创造更多附加值，与保障房形成差异化竞争是未来
趋势。

2
3
二、泰州市场分析： （一）、泰州城市概况：
1、城市定位：
泰州位居江苏几何正中心，是苏中之中，更是江苏之中。

泰州在十二五中的城市定位：
中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市
2、城市面积：
据泰州2008-2030年规划，泰州城区包括市域、中心城区以及旧城区，面积5797平方公里；十二五中泰州中心城
区总面积划定为499平方公里，其中建设用地规模占177平方公里。

4
3、城市人口：
市区人口从2006年初63.38万人增加到2010年为82.08万人，每年平均增加37400人；
2012预计达到90万人，即今明两年增加到8万人；远期到2030年将达到150万人。

这一定程度也说明泰州的城市化进程在提速
4、产业发展：
十二五”期间，泰州着力打造生物技术、新医药/电子信息/新能源产业三个“千亿级”产业板块及过传统优势产业装备制造业，构建泰州“1+3+N”现代产业体系。

“1”即做大做强装备制造这一传统优势产业，“3+N”就是打造生物技术和新医药、电子信息、新能源三大新兴产业和若干新兴产品集群。

如：全国第二大制药企业——石药集团南方地区营运中心及国际高端制剂制造物流基地，在泰州医药高新区启动建设。

5
（二）、泰州城市战略：
1、泰州城市战略：
南拓、东进、西优、北控，形成三泰一体化城市发展格局打通海陵、姜堰“大泰州”发展战略。

海陵南接高港，东接姜堰，以城市化打通三地之间的乡村地带，最终实现三泰一体化。

海陵城市发展增量空间和增量人口必定集中于南部和东部，这两个区域也将是未来房地产大规模聚集所在。

6
2、泰州城北战略：
十二五重点建设泰州北部新城
（1）海陵区"十二五"的重点任务：北部新城建设/东城区科技商务建设/西城区产业集聚建设。

北部新城总规划17.28平方公里，人口17.6万人，居住用地519.96公顷，其中北部新城坚持成片改造、区域开发理念，2015年基本完成城北地区改造任务。

7
（2）、城北居住分区：划分为4个居住社区，含19个基层社区。

（资料来源于泰州海陵区北部街区控制详细规划）
8
居住区域优劣排序：C＞D＞B ＞A
⏹居住社区A——范围为东进路以北、新通扬运河以南、吴洲路以东、澛汀河以西，可容纳居住人口约4.3万人，
分为5个基层社区。

共设幼儿园3所。

在北仓路与新村路交叉口西南部布置社区中心。

⏹居住社区B——范围为东进路以北、新通扬运河以南、澛汀河以东、鼓楼路以西，可容纳居住人口约2.9万人，
分为3个基层社区。

设幼儿园2所。

社区中心结合片区中心布置，设置于运河路与海陵北路交叉口东南部。

⏹居住社区C——范围为东进路以北、新通扬运河以南、鼓楼路以东、老东河以西，可容纳居住人口约6.5万人，
分为7个基层社区。

共设幼儿园5所。

在森园路与东风路交叉口西南部布置社区中心。

⏹居住社区D——范围为东进路以北、新通扬运河以南、老东河以东、七里河、春景路以西，可容纳居住人口约
3.9万人，分为4个基层社区。

共设幼儿园4所。

在运河路与春申路交叉口东北部布置社区中心。

9
（三）、泰州房地产发展概况：
1、泰州房地产发展分析：
（1）泰州全市近3年房地产发展状况（含江堰等区域，数据来源于江苏省统计局）
10
（2）泰州主城房价2008-2010年价格走势：
11
分析：泰州主城住宅价09年9月为08年同期1.39倍，年涨幅1147元/平米；2010年9月为09年同期1.42倍，涨幅为1702元/平米。

12
2、泰州房地产发展格局：
在泰州“南拓、东进、西优、北控”城市发展战略下，形成“城中、城南、城东、城北、城西”五大地产板块。

13
5大地产板块认知——区域价值：
14
5大地产板块认知——房价：
15
五大地产板块认知——户型面积：
16
17
泰州各板块典型楼盘分析： （1） 市中心：美好上郡 / 万达广场
18
19
万达广场：总建41.12万平米，以商业、写字楼为主，住宅总建筑9.03万平米；住宅面积110㎡、140㎡、170㎡、180㎡，主力面积140平米，7000-9300元/㎡；商铺，面积为83—110平米，均价35000-40000 元/
㎡。

（2）城东：同济家园/盛和东方名邸
城东：同济家园
20
21
22
城东：盛和东方名邸
23
24
（3）城南典型楼盘：
城南：世茂河滨花园
25
26
世茂河滨138平米三房两厅
27
（4）城西典型楼盘：
主城西：凤城丽都
28
29
凤城113平米三房两厅一卫 凤城132平米三房两厅两卫
30
城西：西堤阳光（过引江河）
31
32
33
城西：水岸豪庭（过引江河）
34
35
36
（5）城北典型楼盘
城北：中远依云湾
37
38
城北：碧桂园
39
40
城北：上河嘉园
41
42
43
城北：天赐园
项目位江州北路城北物流园区管委会旁，由住宅、联排别墅、独立别墅组成。

其中独栋别墅370平米，联排别墅270平米；
公寓主力面积60平米一房和93平米两房或三房，户型较差；目前现房销售，公寓均价：3400元/㎡，别墅均价6100元/㎡。

44
45
城北：城市之光
46
47
结论汇总：
各板块主力户型/价格/客群之比较：
48
关于户型面积定位结论：
市区户型（137平米）比城东（120-130平米）/城南（120-130平米）大10-15平米；
城东/城南大小相近；
城西（113-130平米）较引河之西（100-120平米）大10平米；
城北（中高档住宅120-125平米，中低档住宅100-120平米），北区房价因距化工企业的距离不同，又存在较大的差异，面积有5-15平米之差距。

80平米户型热销是各楼盘的普遍现象。

49
项目所在区域房价：
被低估约500元/平米
目前城北板块，尤其区域楼盘价格是泰州主城最低。

除化工企业污染原因外，区域一直缺少实力品质大盘拉升区域楼价是重要原因。

但就楼盘售价比较（与目前次低的城西比较），近乎同样主城区位，城西区位公寓价值基本在5500元/平米，我们认为城北楼盘售价应在5500元/平米。

但城北因化工污染，可降低300元/平米，这样项目所在的城北区楼盘房价应在5200元/平米左右。

但目前房价是在4800元/平米（城市之光）。

50。