旧城改造经验

旧城改造作为城市自我调节机制存在于城市发展之中，对改善群众居住条件、提升城区形象、促进区域发展意义重大。

天心区是长沙旧城改造任务较重的区，近年来，我们注重抓好四个方面的结合，有效推进了改造步伐。

一、注重政府主导与市场运作相结合旧城改造是一项复杂的系统工程，也是政府推进发展的重要工作，我们着力把政府主导与市场主体有机结合起来，保证了改造的有序推进。

一是坚持政府主导定位。

在认真摸清底数、充分论证的前提下，政府根据区域可持续发展原则，统一编制改造规划，明确改造定位。

如将太平街作为历史文化街区来改造，将黄兴南路作为商业步行街来建设，将坡子街作为美食街来改造，等等。

同时，将政府由作为协调各方利益的第三方“转型”为最大化保障群众利益的“第一方”，着力解决拆迁中的住房、就业、就学、就医等老百姓的实际难题，为改造的推进营造了良好环境。

二是坚持市场模式运营。

面对旧城改造过程巨大的资金需求，我们注重运用市场手段，充分调动各类社会资本参与旧城改造，达到了既完成当前改造，又兼顾后续管理的目的。

如在黄兴南路步行街、坡子街等项目的建设中，我们通过严格“招拍挂”程序，成功引进了三兆公司、大韵公司分别承担其规划、建设及整个后期运作、招商、管理等工作，切实解决了建设资金难题。

目前由北京华远公司运作的金外滩项目投资将达100个亿。

三是坚持联动方式管理。

作为政府主导的工作，政府在做好规划、定位等工作的基础上，注重通过与企业和社会资本的联动与协调，以保障改造的顺利推进。

近年来，我们先后成立了黄兴南路建设指挥部、坡子街建设指挥部、南湖片区指挥部、顺之安棚改公司等一系列机构，服务各个项目的加快建设。

在后续管理上，建立了经常性沟通协调机制，统一配置各方资源和调度重要工作，为项目运作和后续管理营造良好环境。

二、注重改善环境与改善民生相结合作为传统商业区和居民聚集区，旧城区提质与否直接决定了百姓的生活品质和生存环境。

我区坚持从提高百姓归属感、幸福感和满意度着手，大手笔推进了一系列惠民工程、亮点工程。

（一）积极推进社区环境综合整治。

自2006年开始，我区先后投入2亿多元对全区63个社区综合环境进行了大规模整治，形成了以涂新、白沙井、仰天湖社区为代表的精品改造工程20余个，有力改善了居民生活环境。

一是科学确定整治规划。

作为改善人居环境、提高城市品位的重要举措，区委、区政府对社区环境综合整治高度重视，根据区情实际及社会发展需求，科学确定了社区整治规划，着重就社区基础配套、脏乱治理、窗口亮化、管网改造等工作提出了明确的要求。

二是严格管理整治环节。

围绕强化整治工程程序管理和现场管理的具体要求，由区、街两级联动配合，规范了调查摸底、规划设计、实施方案、工程建设等八个环节的具体工作，并按照市场化运作、专业化公司管理的方式建立了长效管理模式，真正做到了程序化工作、有序化施工。

三是精心打造整治亮点。

在广泛征求民众及专家学者意见的基础上，对社区的绿地建设、地面硬化、管道铺排、化肥池改建、垃圾桶改造、拆违控违等细节工作进行了具体定位、分类规划和品质建设，促进了基础配套不断完善，打造了一批精品特色社区。

四是全面完善整治机制。

成立了区主要领导牵头抓总、相关部门协调配合的整治工程指挥部，明确了区党政一把手定期现场办公、工程指挥部“周调度、月总结”的工作机制，有效确保了责任上肩、人员到岗、资金到账，为整治工作提供了坚实保障。

（二）积极推进背街小巷提质。

搞好背街小巷的改造，就是办好老百姓家门口的事，关系千家万户老百姓的切身利益。

一是规划上贴近群众。

努力将老百姓的衣食住行和背街小巷改造有机地融为一体，结合街巷原有的建筑质量、生活肌理、空间格局、街巷尺度、文化遗产等进行综合考虑，制定了切实可行的改造方案。

二是功能上力求完善。

包括门前马路的维护、路灯设施的配备、绿化的养护、下水管道的铺设、自来水管线的改造、垃圾的合理处置等硬件设施和各种软件设施的改善，都力求能更好的服务群众生产生活。

三是建设上注重特色。

比如，按照整体布局和效益分析，建设了长沙首条形象样板路——大古道巷、全市首条历史文化特色街——古潭街，打造了太平街、青山祠、西文庙坪等一批历史文化街区。

同时，严把质量关、安全关、签证关、验收关和评审关，确保了工程质量和效益。

（三）积极推进棚户改造。

近年来，按照“政府主导、社会参与”的模式，全区共完成128万㎡的棚户改造，人均住房面积提高了12㎡。

一是组建了棚户改造公司。

由政府全资组建了顺之安棚户改造公司，全权负责全区棚户项目改造。

同时，由市区共同出资组建南湖新城公司，负责南湖片区的改造。

目前市、区财政投入棚户改造资金6亿元，依托政府成立的南湖棚改公司融资32亿元。

二是完善了棚户改造方式。

主要是采取了保护性改造、项目带动改造和片区整体改造三种方式，取得了良好成效。

特别是南湖片区改造，作为长沙市最大的棚户区，总面积5457亩，其中棚户面积3638亩，有棚户居民3万多人，需要拆迁资金53亿元。

片区自2007年7月启动以来，省委书记张春贤、省长周强同志先后两次来现场视察。

截至目前，累计拆迁单位190个、住户3028户，大型市场4个、经营户863户，拆除建筑面积40余万平方米。

三是加大了有机棚改力度。

对不适宜大规模开发建设的古道巷地区、学院街地区，坚决按照“传承与改造相结合”的理念进行改造，在建筑风貌设计上注重发展新文化、保留老文化，并充分利用传统的历史遗迹、人文资源，综合发展商务、旅游等产业，努力把现代文明生活方式和湘楚历史生活方式相结合，促进街区的保护更新和协调发展。

四是强化了拆迁房源保障。

遵循“多元安置”的原则，通过货币安置、发放经适房货币补贴、在线发布房源信息、扩大经适房和廉租房筹措范围、引导安置户自主选择安置方式等形式，进一步建立健全了棚改住房保障体系，争取了民众的支持和理解。

五是完善了棚户改造机制。

全区成立了由书记任顾问、区长任组长、区四大家有关领导参与的棚改协调领导小组及棚改项目、有机棚改和企业危改四个工作组，建立了现场办公、定期调度讲评等工作机制，并调派精干力量深入项目拆迁一线，确保了改造顺利推进。

三、注重改造建设与保护利用相结合作为长沙市古城区所在地，天心区内拥有大量的历史文化遗产和人文景观，可谓处处是文化，满眼皆历史。

在推进改造过程中，我们充分尊重历史、保护历史，取得了较好成效。

一是强化历史风貌的保护与恢复。

按照“整旧如旧、修新如旧”的原则，在城市建设规划的前期作出了保护长沙历史文化风貌的决定，有效避免了盲目大拆大迁、重复建设和同质建设。

特别是大力挖掘和重新整理了湖湘历史文化，将尘封多年的历史人物、事件、古民谣还其本来面目，将大量淹没于背街小巷中的人文资源发扬光大。

如在古谭街，我们充分考虑其文化含量，保留了原来的建筑风格、街巷格局，采用仿古手段，再现了明清时的建筑风格、风土人情和市井文化。

又如在对城南书院所在地妙高峰巷的改造中，我们设置了雕塑景观和绿化景点，充分展现了昔日“城南旧事”的风采。

二是强化亮点特色的打造与提质。

对于独立的历史文化遗迹，我们在稍加修葺之后，使之成为展示长沙历史文化风韵、体现现代文化风格的特色景区。

如贾谊故居、天心古阁、白沙古井、第一师范等主打景点已经成为来长沙所必到的景点。

特别是在对太平街历史文化街区的改造中，我们保留了道路两边的古建筑、青石路面，设计了独具特色的仿古招牌，将其打造成了展示古代建筑、演绎传统戏剧、制销文化精品、交会文人墨客的历史文化特色街。

又如在城南西路的改造中，考虑到道路与杜甫、黄兴、张仲景、蔡锷等历史名人有着历史渊源，我们把临街店铺的外墙修葺成明清式古建筑，街边路灯也配合以具有浓烈古韵的灯笼式灯具，使整条道路和沿线的天心阁、蔡道宪墓、社稷坛、天妃宫等历史遗迹浑然天成，相得益彰，打造了一条展现长沙深厚人文底蕴的名阁名人路。

三是强化开发项目的引导与控制。

为不破坏天心阁西眺湘江的山水洲城视线走廊，我们在旧城改造的过程中，对地处长沙历史文化保护区的坡子街和学院街地区的项目，包括德胜广场、南湖片区北部棚改等的建筑风格、色彩等因素进行了协调，并采取了建筑限高、容积率控制等手段，保证城市的整体布局错落有序，又不破坏现有格局。

四、注重提升形象与经济发展相结合旧城改造，既是对城市功能的进一步补充和完善，更是培育产业的最佳平台、发展经济的良好契机。

对这项工作，我们不仅仅停留在改造城区面貌上，更多的是注重通过改造来促进和支持区域经济发展。

一是突出土地的开发利用。

旧城改造，首要牵涉到的是土地问题。

一方面是加大对土地的整理，努力将土地存量转化为发展载体。

目前，已整理各类土地达3000多亩。

另一方面是加大土地开发，目前已有金外滩、景江融城、书院官邸等项目进入，有力促进了土地资源的盘活。

二是突出产业规划的提质优化。

旧城改造，如果缺乏科学合理规划，势必发展受阻。

着眼发展效益的提升，我们在规划设计、改造建设、产业引导等方面都力求高起点、高标准和高质量。

特别是针对老城区以传统商贸业为主导的现状，着力引进了王府井、沃尔玛、平和堂等具有影响力的商贸品牌，打造了平和堂商厦、五一新干线、新世纪大厦等一批效益高、带动力强的品牌楼宇，实现了旧城改造与产业发展的有效结合。

三是突出特色街区的建设繁荣。

好的形象就是一块金字招牌。

对旧城改造，我们特别注重通过对原有街道的改造提质和产业引导，力求改造一片、繁荣一片、发展一片。

如对坡子街的改造，我们注重它历史积淀的餐饮文化，将其规划建设为民俗名食街，在重新改造后吸引了一大批国内外品牌餐饮、名特小吃入驻，成为了长沙餐饮文化的品牌。

此外，还规划打造了黄兴南路步行商业街、解放西路酒吧文化街、人民西路清吧街、白沙路茶文化街、大古道巷字画街、小古道巷箱包街等一批产业各异、风格独特的特色街区，实现了改造、提质与发展的多赢。