西安天朗项目调研方案34页PPT
易居_西安天朗大汉天下项目营销报告132P
品牌使命
第三章〆项目市场定位
价值挖掘 1、市场价格分析 市场定位 2、市场战略定位 3、市场形象定位 4、市场价值定位 产品定位 5、易居中国观点
客群定位
营销策略 推广策略
市场价格分析
大兴路板块现状
品牌使命
价值挖掘
市场定位
1、西郊传统工业区，市民认可度低 2、大兴板块仓储区，非传统居住区
客群定位
锦鲤跃龙门 天朗舞长安
——西安天朗大兴路（天朗大汉天下）项目营销报告
2009年7月20
天朗大汉天下
它将开创西城地产新格局
它的成功将奠定天朗 在西安地产版图的新时付
二零零九，天朗地产荣誉之战〈
第一章
天 朗 大 汉 天 下 提 报 目 录
品牌使命 地块价值
市场定位 客群分析 产品定位 营销策略 推广策略
客群定位
产品定位
因此，天朗地产，必须建立自己的品牌话语权，企业才能立于不败之地，项目
营销策略 推广策略
才能立于不败之地。
品牌使命
价值挖掘
谁的天下——思考2
“ 现在不建立天朗的领袖阵营 ” 行不行〇
市场定位
客群定位
产品定位
营销策略
推广策略
“ 坚决不行 ”
品牌使命
价值挖掘
西安目前正是地产质变点，外埠大鳄正在取付止步不前的本土皇太子，力争成为西安地产新的 领袖，适逢西安地产格局变化之际，掌控二环内惟一120万帄米大盘，机遇千载难逢。
W
市场定位
客群定位 汉长安城遗址保护区，潜力无限 产品定位 联合国政务中心，前景看好 钟楼，高新、咸阳、新市政府四通八达，消费商机无限 周边中小型项目及城中村带来价格威胁。 市场空白，升值潜力大，区域内无竞争项目，可塑性强 推广策略 二环内惟一千亩大盘，有利于实现天朗品牌裂变跃升 易居天朗强强联合，帄台联动，实现最优 政策及市场的不可预见与不可控性。 大盘运营有风险。
2019-2020年智慧城市天朗物业智慧社区服务平台实施方案.doc
天朗物业服务平台实施方案版本号创建人修改日期修改内容密级1.0 金忠维2015-01-12 初稿内部保密，版权必究一、准备阶段1．洽谈合作框架，完善协议框架，确定没有问题，进行合同签订。
2．提交物业基本信息，确定前提推广小区，公司进行备案。
（1-3工作日）3．申请天朗物业微信公众平台，提交资料（物业公司营业执照副本电子版、运营者手持身份证照片电子版、天朗物业logo电子版）。
（5-7工作日）4．认证天朗物业微信公众平台，提交资料（营业执照副本电子版，组织机构代码证，企业对公账号，300元认证费）。
（15-25工作日）5．确定后台功能，沟通并选择最需要解决业主问题和服务物业的核心功能。
（1工作日）6．后台软件使用培训，资料准备。
（1工作日）二、推广阶段1.线下推广方法●物业办门口、缴费室摆放展架、粘贴二维码，海报●小区大门口拉条幅、海报、二维码●单元门口公告牌插单页，电梯内外粘贴二维码●小区幼儿园附近拉横幅，贴海报，放帐篷，易拉宝●小区大门栅栏贴海报，灯箱、广告牌、航架粘贴海报和二维码●发动物业项目人员，保洁、维修等上门服务携带二维码单页入户●物业公告、问卷调查、催费通知等日常打印文件全部二维码进行设计包装●小区内外商户门口、室内粘贴二维码，摆放X展架●小区摆摊商家帐篷挂横幅、放展架、单页●小区游泳馆、老年活动室、草坪温馨提示牌、亭子、快递柜、便利店等人流量大的位置进行布场。
●呼叫中心应答推广。
2.线上推广方法●小区业主qq群●办公工作人员朋友圈分享●周边商家会员群推送●周边商家朋友圈分享●社区活动群（幼儿园、体育运动、邻里圈子）●业主朋友圈分享●物业公司网站宣传3.推广预期●一个小区推广阶段一般一个月时间能达到预期，推广期的主要目标围绕用户关注数。
●以3400户的小区计算、业主数量在1w人左右，基本完成达到3000人，较好达到5000人，理想达到8000人才算推广结束。
●推广阶段一定要物业项目上整体配合，才能达到效果最大化。
逻辑塞尚沟通天朗观园提案(下)
05
结论与展望
项目价值与意义
促进区域经济发展
天朗观园项目位于旅游热点地区，其成功实施将吸引 更多游客，增加当地经济收入。
提升文化品牌形象
通过与逻辑塞尚沟通合作，将天朗观园打造成为具有 国际影响力的文化品牌，提升城市形象。
创造就业机会
项目实施过程中需要大量人力，将为当地居民提供就 业机会，缓解就业压力。
保密协议
双方应严格保守合作过程中了解 到的对方商业机密和敏感信息， 不得擅自泄露或利用。
知识产权保护
合作过程中产生的创意、设计方 案等知识产权归双方共同所有， 未经对方许可，不得擅自使用或 转让。
侵权处理
如发现任何知识产权侵权行为， 双方应立即通知对方，共同采取 维权措施。
04
项目风险评估与应对策略
成功案例
逻辑塞尚沟通曾为多个知名房地产项目提供服务， 包括万科、保利、碧桂园等大型开发商，获得了 良好的口碑和市场认可。
02
提案内容
提案目标与愿景
目标
提升天朗观园的品牌形象和市场竞争 力。
愿景
将天朗观园打造成为国内领先的旅游 度假胜地，为游客提供高品质的休闲 体验。
提案实施方案
营销策略优化
制定针对目标市场的营销策略， 包括线上推广、线下活动等，提 高品牌知名度和美誉度。
逻辑塞尚沟通天朗观园提 案(下)
目录
• 项目背景介绍 • 提案内容 • 合作细节与条款 • 项目风险评估与应对策略 • 结论与展望
01
项目背景介绍
天朗观园项目概述
项目规模
天朗观园是一个大型住宅和商业综合体项目 ，占地面积约为10万平方米，包括住宅楼、 商业中心、公园和其他配套设施。
项目定位
西安市某楼盘营销策划案(ppt 79页)
无限风光在浐灞
2008.11.8
—— 开启西安“新国际化”休闲新城的帷幕
振业西安项目
引言
此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析 与沟通，达成共识如下：
宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大 量增加，建议项目尽早入市、提前消化；
中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市 时就能产生巨大的震撼力；
橘郡
新地.东方 明珠
—— ——
振业西安项目
市场特点3：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、
900亩区域开发战略
高层住宅，价格一般在3500元/ ㎡以上。
西安高档楼盘价格主力价格在3500元/ ㎡以上
楼盘名 称
三江养 生美墅
物业型态 别墅公寓
均价
2680元/㎡ 3880元/㎡ 4880元/㎡
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
183030 阳光100国际新城 （二期）
1000000 比华利山
1200000
1307987 585000 396000 700000 860000
220000 165000
136500
86700 44700 39838
卓越·蔚蓝海岸
500000 早安·星城
1房（44） 2房（85-68） 奥园 3房（101-126）
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安·星城
130-280㎡
房地产基础知识培训课件版
房地产广告公司
红鹤沟通 揽胜
东方博文 世纪瑞博 黑蚁设计
今久 达奇 浩文世纪 洋正 韩家英设计 早晨 庞博 典晶创艺 红狐
风火广告 黑弧奥美
主观 同路 长城盛花 尚美佳 马一丁 相互 BOB尽致 喔噻 平衡传扬 自在 青铜骑士 主意会 博思堂 相互
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唐都 天橙 省广 和声 壹加壹 蓝色创意 华坤道威 腾鲤 帝十三 实效机构
95 新疆华源
96 重庆泽京
57
联发
67
大华
77
盛高
87 南京栖霞建 97
龙光
58 四川蓝光 68
奥宸
78 厦门海投 88 新疆广汇 98
59
颐和
69 世纪金源 79
朗诗
89
中锐
99
泉舜 银城
60
星河湾
70
中骏
80 宁波奥克斯 90 浙江祥生 100 厦门国贸
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l 报批报建 l 施工工艺 l 标准规范 l 工程监理 l 项目管理 l 质量管理 l 给排水 l 强电弱电 l 采购管理
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物业类型
住宅地产
商业地产（写字楼、酒店）
产业地产 旅游地产
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住宅
l 低层 l 多层 l 小高层 l 高层 l 超高层 l 别墅 l 独栋别墅 l 联排别墅（TOWNHOUSE) l 叠拼别墅 l 洋房 (花园洋房） l 公寓（商务公寓） l 小户型 l 酒店式公寓 l 复式（跃式、错层) l 大户型
l 社区商业
l 超市
l 百货
l 专业店
(天朗)产品定位策划流程
西安天朗地产（集团）有限公司产品定位策划流程编制日期审核日期批准日期主导部门：分公司营销部产品定位策划流程分公司设计管理 支持性文件及投资拓展部分公司营销部品牌营销部 报建设计部 部 分公司总经理营销分管副总 决策委员会 董事长 记录目标地块确定协助配合并提供城市分析资料段 阶 项目可行性 证 研究论 目 土地获取项判断是否立 即开发 YN 作为储备项目参与部门：营销管理部、投资拓展 告 部、报建设计部、分公司设计管理 报 部、物业管理公位 司、分公司总经定 理、集团营销分管 组织市场调研，形成调研报告召集项目定位启动会组建定位小组，确定项目定位计划及时间节点召集项目定位会编制《项目定位初步Y参加人员：董事长、营销副总、分公司总经 理、分公司营销部经 理、营销管理部及部门相关人员（以上人员同 时为定位小组人员）进行产品技术研究,提出初步产品概念规划要点N审核Y审阅Y《市场调研报告》批准《产品定位初步报告》目 副总、董事长项制编报告》N N N审核 Y审核Y审核Y审议Y审批参与部门：营销管 完成《项目定位细 Y理部、投资拓展 部、报建设计部、告 分公司设计管理报 部、物业管理公 化 司、分公司总经 化报告》组织对项目细化定位进行评审 细 理、集团营销分管 根据评审意见进行《产品定位细位 副总、董事长 定目项制编修改调整NN审核Y审核Y审核Y发放《产品定位细化报告》并监督实施化报告》审批提出调整建议汇总并提出调整方案 N参与部门：营销管理 审核部、投资发展部、研发技术部、项目公司设计组织对项目定位调 Y管理部、物业管理公 司、项目公司总经理集整方案进行评审 整 团营销分管副总裁、集根据评审意见进行团总裁 调 的位 定 修改调整 N审核Y审核Y审核目 发放调整后的报告项进行规划设计工作 项目总经理牵头，工程技术部组织编写《项目开发总体实施计划》《项目总体实 施计划》本流程工作重点编制项目定位工作执行计划整理项目基础资料完成宏观市场分析完成竞争调研完成典型楼盘调研完成客户调研协作完成《项目定位报告》市场反向论证1、目的规范项目开发前期的产品定位策划工作，确定项目的开发和设计方向，为后续的项目推广和产品设计确立方向。
西安天朗地产蔚蓝·苹果城的项目定位及开发的策略
项目特色：
24小时热水，规划“城中城、院中院” 。 客户来源：
初期客户以区域居民为主，中期客户有一定 比例来自高新区域。
项目借鉴： （1）注重前期市场研究和产品定位。 （2）紧紧围绕主流市场供应产品，户型面积适中，销售状况较好。 （3）营销手法多样灵活，销售状况较好。 （4）值得汲取的教训是过渡了观估计市场，后期推出的高层项目户型面积过大而滞销。
北京
以炫特区、GOGO、SOLO、 蜂鸟社区为代表
从概念到空间到表现追求极致 创意指数：★★★★★
广州
深圳
以中怡城市花园 、双城国际 、以丽阳天下、城市3米6公寓、
翠馨华庭为代表
旭飞系列为代表
追求空间变化，但概念弱 注重消费情感/产品需要创新
创意指数：★★★
创意指数：★★★★
蜂鸟社区
位于北京中关村首席高级住宅区—万柳生态居住区核 心。
题记：
苹果代表了自然、健康等70年代人所相信的一切 美好东西。
——史蒂夫·乔布斯
天朗地产蔚蓝·苹果城（暂名）项目 定位及开发策略
我们对天朗地产集团的理解：
堪称传奇的企业发展历程，天朗地产经过蔚蓝印象、蔚蓝花城、 蔚蓝人家、蔚蓝国际等项目的运营业已发展成为西安领先品牌、业界翘 楚！ 天朗地产挺进西安城西区与高新区的交叉地带，觑探西安市场竞争异常 激烈的商品房主战场——高新区房地产市场。
一室一厅 40—53
22％ ——
二室二厅 68、81、86—97
65％ ——
三室二厅 107——118
13％ ——
项目借鉴：
（1）市场感觉比较到位，但产品控制不力，85㎡以上两室的主体面积过大。 （2）值得汲取的教训是项目没有抓住小户型注重社区配套的本质，给客户 功能缺失的感觉。
融创成本复审案例分享【内部参阅】
PVC套管工程量计算错误。调整清单描述，原清单为每一根暂按 1.2m计入调整至每一根按1.4m计入，并按照图纸计算工程量。 原清单：
融创中国控股有限公司
西安臻园项目北侧门头石材工程
（1）因工程量计算差异导致审减：一审上报工程量165.31m2,二审审核量 118.53m2；原因：不应该包括外延线条1及窗套线脚2的工程量；一审上报综合 单价673.25元/m2，二审审定综合单价717.62元/m2
融创中国控股有限公司
四、复审问题（案例分享）
2、璟园全期保温工程 复审问题
2.1算量问题
个别位置缺图缺说明（此类问题较多，累计出现十余项） 屋面平面图中水箱间位置是否有贴X-001、X-002保温，无节点详图，一审计算 无明确依据，二审审减。
融创中国控股有限公司
四、复审问题（案例分享）
2、璟园全期保温工程 复审问题
融创中国控股有限公司
五、复审问题（案例分享）
问题分析
施工单位曲解了平法图集的意图，一审未能准确识别，导致本项审核 中存在设置问题。 一审单位未充分理解平法能通则的原则，按照平法图集的构造，对通 长钢筋进行断开计算，导致钢筋工程量计算增大，造成业主隐性的成本损 失。
融创中国控股有限公司
五、复审问题（案例分享）
采暖非采暖范围错误
各楼栋保温范围有误，例如 5#楼 首层平面图（图号： 5A-101） 保温范围错误，一审理解 电梯井处为保温，二审确认 为吸音板，不按保温计算。
融创中国控股有限公司
四、复审问题（案例分享）
1、西安蘭园项目全期总包工程 复审问题 1.6 建筑其他问题
1、一审单位计算了桩头防水，复审提出图纸问题，依据回复全部扣减。
调整后清单
物业品质管控PPT课件
室外公共区域全
部使用气体光源
、（特殊需要除
1
外）室内使用声 光控开关（炽热
式）、无滴漏水
现象；违反1项
扣0.5分
问题简述
整改建议
实际得 分
备 注
示例
第16页/共36页
西安天朗物业管理有限公司品质管理中心安全管理目标 年 月考核表
序 考核项 号目
考核内容
标
准 分
评分标准
值
一
岗位行 为规范
基本素质与BI(行为规范)要 求(见行为手册)
接管验收（设备没有验收数据）
入伙策划（没有清晰的岗位职责、工作流程、 工作标准）
入伙演练、入伙 装修管理（没有提供超值服务、职责不清，
巡查不专业）
第2页/共36页
日常运作
质量管理体系
ISO认证 架构的搭建
体系文件 部门职责 岗位职责 工作流程 工作标准 分包方的监控 应急预案
检查体系
人力资源体系（职业生涯、薪酬与绩效、培训体系、内训师等） 财务管理体系（会计、财务、资本运营、区域管控等）
录、事实陈述或其他信息（如照片、录音、摄像 等）。”
第24页/共36页
• 检查证据包括：
1） 与对组织活动负有责任的人员的谈话，且 可通过观察、测量或其他渠道验证的信息；
2） 实际观察、测量的结果（如电流、电阻等 数据）；
3） 现行有效的文件规定和记录等。 检查证据应是真实、客观、可追溯和重现的。
每月2名员工检查
1
不合格者此项无
分（随机抽检）
每月2名员工检查 1 不合格者此项无
分
每月2名员工检查 1 不合格者此项无
分
问题简述
整改建 实际得 备
西安天朗地产蔚蓝·苹果城(暂名)项目定位及开发策略共105页
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
西安天朗地产蔚蓝·苹果城（暂 而不在 我们的 后面。
•
7、心急吃不了热汤圆。
•
8、你可以很有个性，但某些时候请收 敛。
•
9、只为成功找方法，不为失败找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
•
10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。