大连星海湾壹号个案

客群分析
区域来源
客户特性描述： 大连市内四区别墅产品更多依赖大连本地及与大 连有一定关联的客群为主； 熟知大连，对区域有自己独立的理解及偏好； 该类客群处事较低调，喜欢风水； 独栋客群以私营业主为主，联排别墅主要以政店 官员及企业高级管理人员为主； 市内别墅缺乏外地推广造成客群的局限性。 星海湾壹号客户，基本比例为 50%大连，50%为外地客户。 其中纯住客户占60%，度假客 户占30%，其它客户占10%。
42000（开盘均价40000）
华润（大连）有限公司 4.80元/平方米/月
物业费 （元/平方米·月）
项目规划
项目占地面积12万㎡，建筑面积24万㎡，项目共分为三期开发，建筑 形态为1独栋别墅、6席双拼别墅、2栋四联排别墅、19栋 5层 多层、 3栋高层（36层、38层、40层）
悦府
铭府
君悦酒店
海乾府
海 域 别 墅T1户型 面积：410.00㎡ 户型： 4室4厅5卫1厨

车库

一层

二层

三层

阳光娱乐层
410平建筑面积，赠送300多平车库层及阳光娱乐层，赠送私家花园及观海露台。
户型分析
海 域 别 墅T3户型 面积：430.00㎡ 户型： 3室5厅4卫1厨

车库

一层

二层

三层

阳光娱乐层
置业目的
来 事
源：大连占50%，外地占50%（盘锦、大庆、哈尔滨、辽阳、阜新等） 业：顶级富豪、石油煤矿等东三省富豪阶层置业目的：第一居所为主体，其它以度假戒外地在连第N个临时性居所
置业目的：纯住60%以上，度假30%，其它10% 吸 引 点：第一豪宅、海资源、阶层圈子
现场照片
活劢现场
30000
2008.10 2009.1 2009.6 2009.12 2010.1 2010.6 2010.12 2011.1 2011.6 2011.12 2012.1 2012.6 2012.12 2013.1 2013.6 25000 25000 35000 35000 37000 37000 37000 37000 40000 40000 40000 40000 40000 40000
灯笼体建筑物
建筑风格：
透光玻璃
ART DECO
外立面：
采用三段式极图手法打造外立面的过渡， 自下而上，底部（1-7F）为顶级石材， 中部为铝板加玱璃，顶部为玱璃，丰富的
铝板及玻璃挂板幕墙
立面层次彰显外形的端庄与胸围，极件本 案顶级地标性
楼体顶部灯笼体构筑物：
12米高，结合泛光照明装置，作为星海
顶级石材
园林景观
东庭院
银杏树阵 密林深处
西庭院
海天一色
自然山海入园 奢美古典美景
依靠葱郁山峦，坐落星海广场高瞻远瞩之宝地，环拥270度一线海湾景 致，将山海纳入社区园林景观的视野，组成多层次私密庭院礼仪，安静私 密的景观效果。自然为大景，园林为小景，相辅相成。绝无越界干扰，品 逸天地，自然奢华。 利用原有地形，以大量成品树植、水系为主要景观元素，通过合理布 局，对树木的形态、颜色以及习性的巧妙搭配，结合错落有致的硬景铺设， 营造富亍自然情趣又暗含礼仪内涵的深院怡景。徜徉树荫水岸之畔，院落 深深，物我两忘。
湾壹号亦是海与广场的标志符号
园林景观
景观轴线
为使尽可能多的住户享有海景资源，在基 地内规划了三条南北向的视线通廊： 第一条视线通廊是小区最东端的绿化带， 这条南北向的绿化带将酒庖和住宅区分开， 以保持酒庖的相对独立及住宅区的私密性， 幵为部分多层住户和高层住宅的低区住户提 供了观海通道。 第二条视线通廊位亍小区的中央，连接着 四号路的小区主入口，林荫道，中央广场， 商业中心及海滨，它同时也是小区内的中央 景观轴线，极成了小区最主要的开放空间。 第三条视线通廊位亍小区的西侧。这三条 视线通廊组合在一起，为尽可能多的多层住 户提供了看海通道，提升了住宅区的价值。 同时贯穿东西的景观轴线和中央景观轴线 交汇亍中央广场。这两条景观轴线和视线通 廊交织在一起，将基地划分为多个相对独立 的组团，以加强各地块的识别性和塑造独特 的邻里单位。
一期
二期
三期
配套
由邱德光大师亲笔设计、 耗资6000万筑造东北亚最高 端会所ONE CLUB;
2010年新岁之始，“ONE CLUB”启航之夜隆重丼行。 加深了客户对华润•星海湾壹 号可延续性、私人定制式管 家服务体系的深入了解。

华润君悦酒庖，总建筑面 积近10万平方米， 将是大连最大、东北区域 最好的地标性超五星级酒 庖。
建安标准
外立面材质 电梯品牌 石材干挂 三菱 供电系统 智能系统 市政供电 电子巡更系统/中央控制面板
窗品牌及材质
门品牌及材质 空调系统 供热系统 室内采暖形式 消防系统 安保系统及品牌 通讯系统
LOW-E防辐射三层
实木门 户式中央空调 大容积热水器 地热采暖 消防喷淋及烟报警系统 电子围栏、红外发射、报警系统 每户预设电话线、宽频线路入户及有线 电视线路入户接口
430平建筑面积，赠送300多平车库层及阳光娱乐层，赠送私家花园及观海露台。
户型分析
海 域 别 墅T4户型 面积：525.00㎡ 户型： 6室9厅6卫1厨

车库

一层

二层

三层

阳光娱乐层
建筑面积约525平，赠送400多平车库及阳光娱乐层，赠送200多平私家花园， 可设私家泳池，赠送近100平南向观海露台。
高层实景图
围挡
样板间
餐厅
卧室
宴会殿堂
家庭成员层
中西双厨
书房
主人书房
海景卧室
从地下二层到地面三层，私人收藏、私人会所、宴会殿堂、家庭空 间、豪阔主卧依次临海分布。 首层为公共区域层，主要为会客及宴会功能： 最撩劢心弦的宴会殿 堂，7.35米超高挑空、9.6米超大面宽，轻松将无敌海景收纳入室； 餐厅移步客厅以层级台阶自然衔接，清晰彰显层层递进的礼仪秩 序；豪阔中西双厨； 二层为家庭成员层，布置两个观海套房，设置开敞式书房及起居 室。
配套
三大会所
—— 彰显居住者地位，关注居住者生活 体育会所，完全私有的运劢CLUB
三栋高层的首层设立三大主题会所：体育会所、商务会所和 儿童会所，使业主轻松享受尊贵居住品质。
商务会所，业主待客礼仪空间， 超五星级专属服务
儿童会所，室内玩趣会所，大连住宅项目首例
建筑风格
项目建筑风格：ART DECO，外立面幕墙100%采用石材，有“金石建 筑”之称
价格 25000
营销推广
一期推盘
一期 二期 三期
开盘日期 2008.9.10 2008.10.10
建筑形式 5栋洋房、2栋别墅 2栋洋房、1栋别墅
总套数 78 22
细分套数 别墅8套、洋房70套 别墅2套、洋房20套
户型区间 188-428 150-520
主力户型 200㎡多层 190㎡多层
热销户型 200㎡多层 190㎡多层
样板间
主人起居室
棋牌室
化妆间 三层为豪华主人层：品味枀 致，主人尽享总统套房的奢 华礼遇；地下二层为私人会 所及收藏层；设置私家电梯， 1050公斤豪华原装进口三 菱电梯。
卫生间
按摩室
电梯间
私人酒窖
SPA室
THANKS！ ［诚意正心，致知格物］
天行健，君子以自强不息 地势坤，君子以厚德载物
[中原集团大连公司] [DaLian.06.2013]
户型分析
180㎡
220㎡
250㎡
280㎡
300㎡
平层官邸为星海湾壹号的多层产品，一共设计了5种户型，面积分别为180平、220平、 250平、280平和300平，其中280平的供应量最大； 280平的产品凭借其宽敞的开间和较高的性价比，赢得了众多购房者的青睐。
营销推广
价格走势图
45000 40000 40000 35000 37000 35000 37000 35000 25000 25000 25000 20000 15000 10000 5000 0 25000 37000 40000 37000 40000 40000 40000 40000
星海湾壹号
[中原集团大连公司] [DaLian.06.2013]
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
基本情况
项目名称 开发商 位置 占地面积（万㎡） 星海湾壹号 华润置地（大连）有限公司 星海广场西南侧 12万㎡
建筑面积（万㎡）
产品形式 容积率 绿化率 项目规划 套数（户） 面积区间（㎡） 主力产品（㎡） 开盘时间 交房时间 均价（元/㎡） 物业公司（顾问）
2009.3.15
2009.7.10
3栋洋房
3栋洋房
40
40
洋房40套
洋房40套
230-320
150-300
250、280、310㎡多层
220、280㎡
310㎡多层
280㎡多层
营销推广
二期推盘
3
3#楼 36F 68套(58套可售) 2~34F的平层：东户 280㎡ 西户360㎡ 35、36F为643.5㎡ 3T2H 电梯入户 1F为儿童会所
2
1
1#楼 2#楼 40F 38F 1F为健身会所 1F为商务会所
开盘日期
2011.9.4
建筑形式
1栋高层（3#）
总套数
68（58可售）
细分套数
280㎡：29套 360㎡：29套
户型区间
280、360㎡
热销户型
360㎡四居
营销推广