房地产销售操盘策略案场流程
房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程包括以下步骤：
1. 市场定位：进行房地产项目市场定位，包括客户定位、产品定位、形象定位等。
2. 企划定调：整合项目卖点，确定USP，拟定广告总精神，包括项目定位
广告语，阶段广告主题及主题推广活动等。
3. 道具准备：包括楼书、折页、单页、户型单片、DM、简报设计类物料及礼品类物料等。
4. 现场包装：包括精神堡垒、LED、灯箱、围挡、楼顶广告、导视系统等。
5. 线上广告：微信、短信、户外看板、高炮、灯箱、横幅、楼梯块幅及报刊、电视、广播、门户网站等。
6. 公关推广：主要为开盘大型活动及各类主题活动及促销活动。
7. 销售准备：含组织架构，人员招聘，人员培训，销讲准备（如答客问、销售手册等）、沙盘演练等。
8. 线下管理：就是策略执行、场外拓客、展会巡展、流程执行、活动执行、现场逼定和合同管理等。
请注意，这只是一个大致的流程，具体实施时可能需要根据项目具体情况进行调整。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、概述房地产策划操盘是指在房地产项目开发过程中，通过制定合理的策划方案和科学的操盘流程，以达到最大化的利润和市场价值。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程及其各个环节。
二、前期准备1. 市场调研：通过对目标市场的调研，了解当地的经济发展状况、人口结构、消费水平等相关信息，为后续的策划工作提供依据。
2. 竞争分析：对同类项目进行竞争分析，了解市场上已有的同类型项目的规模、定位、销售情况等，为后续的策划定位提供参考。
3. 风险评估：对项目可能面临的市场风险、政策风险、技术风险等进行评估，制定相应的风险管理策略。
三、策划方案制定1. 定位策略：根据市场调研和竞争分析的结果，确定项目的定位，如高端住宅、商业综合体等。
2. 规划设计：与规划设计团队合作，制定项目的总体规划和建筑设计方案，确保项目的功能布局和外观设计符合市场需求和审美趋势。
3. 营销策略：制定项目的营销策略，包括目标客群定位、产品定价、宣传推广等，以提高项目的市场竞争力。
4. 资金筹措：制定项目的资金筹措方案，包括与金融机构的合作、股权融资等，确保项目的资金需求得到满足。
四、操盘流程1. 土地收购：通过拍卖、协议等方式，完成项目所需土地的收购。
在土地收购过程中，需要进行土地评估、谈判、签订合同等一系列流程。
2. 建设规划审批：根据项目规划设计方案，向相关部门递交建设规划申请，并按照规定的程序进行审批，取得建设规划许可证。
3. 建设施工：与施工队伍合作，按照建设规划进行项目的实际建设，包括土建施工、装修装饰等。
在建设过程中需要进行进度管理、质量控制等。
4. 销售推广：根据营销策略，开展项目的销售推广工作，包括举办展览会、开展宣传活动、与中介机构合作等，以吸引潜在购房者。
5. 签约销售：与购房者进行签约销售，包括签订购房合同、办理贷款手续等。
在签约销售过程中需要进行资金结算、产权过户等。
6. 交付入住：项目建设完成后，将房屋交付给购房者入住。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程引言概述：房地产策划操盘是指通过对市场需求和资源的分析，制定出一系列有针对性的策略和计划，以达到最大化利润的目标。
本文将从五个方面详细介绍房地产策划操盘流程。
一、市场调研1.1 目标市场分析：了解目标市场的特点、需求和竞争情况，确定操盘的方向和目标。
1.2 资源评估：对项目所需的土地、资金、人力等资源进行评估，确保项目可行性。
1.3 风险评估：评估市场风险，包括政策风险、经济风险和市场风险，制定相应的风险控制措施。
二、项目规划2.1 战略规划：确定项目的整体目标和发展方向，制定长期发展战略。
2.2 概念规划：确定项目的定位和主题，包括项目的功能、风格和特色等。
2.3 市场定位：根据市场需求和竞争情况，确定项目的目标客户和定价策略。
三、项目设计3.1 建造设计：根据项目规划，进行建造设计，包括平面布局、立面设计和室内设计等。
3.2 绿化景观设计：进行项目的绿化景观设计，提升项目的环境质量和居住舒适度。
3.3 设备设施设计：确定项目的设备设施配置，满足居民的日常需求和生活便利。
四、项目营销4.1 市场推广：通过广告、宣传和促销等手段，提高项目的知名度和吸引力。
4.2 销售策略：制定销售策略，包括定价、销售渠道和销售团队的建设等。
4.3 售后服务：提供优质的售后服务，增强客户的满意度和口碑。
五、项目运营5.1 施工管理：对项目的施工进行管理，确保施工质量和进度。
5.2 物业管理：建立完善的物业管理体系，提供高品质的物业服务。
5.3 运营监控：对项目的运营情况进行监控和评估，及时调整策略和措施。
结论：房地产策划操盘流程是一个复杂而系统的过程，需要从市场调研、项目规划、项目设计、项目营销和项目运营等多个方面进行全面考虑和处理。
惟独通过科学的策划和操盘，才干最大程度地提高房地产项目的利润和市场竞争力。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、概述房地产策划操盘是指对房地产项目进行全面规划和管理的过程，旨在实现项目的最大化利益和价值。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程，包括前期准备、项目规划、市场调研、销售推广和项目管理等环节。
二、前期准备1. 确定项目定位：根据市场需求和竞争情况，确定项目的定位和目标受众群体，明确项目的市场定位和差异化竞争策略。
2. 确定项目规模和投资额：根据市场需求和可行性研究结果，确定项目的规模和投资额，包括土地面积、建筑面积、开发阶段等。
3. 确定项目开发方案：根据市场需求和可行性研究结果，确定项目的开发方案，包括建筑类型、户型设计、配套设施等。
4. 确定项目预算和融资计划：根据项目规模和投资额，制定项目预算和融资计划，确保项目的资金需求得到满足。
三、项目规划1. 土地收购和规划：根据项目定位和规划要求，进行土地收购和规划工作，确保项目的土地资源符合项目需求。
2. 建筑设计和审批：根据项目规划和市场需求，进行建筑设计和审批工作，确保项目的建筑设计符合法律法规和市场需求。
3. 工程施工和监理：根据项目规划和建筑设计，进行工程施工和监理工作，确保项目的工程质量和进度控制。
4. 环境保护和安全管理：根据项目规划和法律法规要求，进行环境保护和安全管理工作，确保项目的环境友好和安全可靠。
四、市场调研1. 市场调查和分析：通过市场调查和数据分析，了解目标受众群体的需求和偏好，为项目的销售推广提供依据。
2. 竞争对手分析：对竞争对手进行调查和分析，了解其产品特点和市场定位，为项目的差异化竞争策略提供参考。
3. 定价策略和销售策略：根据市场调研结果，制定项目的定价策略和销售策略，确保项目的市场竞争力和销售收益。
五、销售推广1. 品牌建设和宣传推广：通过品牌建设和宣传推广活动，提升项目的知名度和美誉度，吸引目标受众群体的关注和购买意愿。
2. 渠道建设和销售团队培训：建立和培养销售渠道，培训销售团队，提高销售能力和服务水平，实现销售目标。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程引言概述：房地产策划操盘是指在房地产开发过程中，通过科学合理的规划和操盘策略，使项目能够顺利推进，达到预期的经济效益和社会效益。
本文将从四个方面详细介绍房地产策划操盘流程。
一、市场调研与前期准备1.1 市场调研：进行市场调研是房地产策划操盘的第一步。
通过收集和分析市场数据，了解目标市场的需求、供应情况、竞争对手等，为后续决策提供依据。
1.2 土地选址：根据市场调研结果，确定适宜的土地选址。
考虑土地的地理位置、交通便利性、周边配套设施等因素，确保项目的发展潜力和投资回报。
1.3 项目定位：根据市场需求和竞争情况，确定项目的定位。
包括项目的规模、功能、产品特点等，确保项目能够满足目标市场的需求，具有竞争优势。
二、项目规划与设计2.1 概念设计：在项目定位的基础上，进行概念设计。
通过规划项目的整体布局、建筑风格、景观设计等，使项目具有独特的特色和吸引力，提升项目的市场竞争力。
2.2 细化设计：根据概念设计，进行细化设计。
包括建筑结构设计、功能布局设计、室内设计等，确保项目的实施可行性和功能完备性。
2.3 环境评估：进行环境评估，评估项目对周边环境的影响。
包括环境影响评价、生态保护措施等，确保项目的可持续发展和环境友好性。
三、项目运营与销售3.1 资金筹措：制定项目的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。
确保项目有足够的资金支持，顺利进行。
3.2 市场推广：进行市场推广活动，包括广告宣传、销售推介会等，提升项目的知名度和吸引力，吸引潜在客户。
3.3 销售与签约：组织销售团队进行销售工作，与客户进行洽谈、签约。
确保项目的销售目标得以实现，同时保证销售合同的合法性和安全性。
四、项目交付与运营4.1 施工管理：进行项目的施工管理，包括施工进度控制、质量监督等，确保项目按时按质完成。
4.2 竣工验收：进行项目的竣工验收，确保项目符合相关法规和标准，具备交付条件。
4.3 运营管理：项目交付后，进行运营管理。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程房地产策划操盘流程是指在房地产项目的运作过程中，通过策划和操盘来实现项目的成功开辟和销售。
本文将详细介绍房地产策划操盘流程的各个环节和关键步骤。
一、前期准备阶段在房地产策划操盘流程开始之前，需要进行充分的前期准备工作，包括市场调研、项目定位、项目规划等。
1. 市场调研市场调研是房地产策划操盘的第一步，通过对目标市场的调查和分析，了解市场需求、竞争对手、潜在客户等情况，为后续的策划和操盘提供依据。
2. 项目定位根据市场调研的结果，确定项目的定位，包括项目的类型（住宅、商业、办公等）、目标客群、产品定位等，为后续的规划和推广提供方向。
3. 项目规划在项目定位的基础上，进行项目规划，包括土地选址、用地规划、建造设计等，确保项目的可行性和市场竞争力。
二、策划阶段在前期准备阶段完成后，进入策划阶段，主要包括市场策划、项目方案策划和销售策划。
1. 市场策划市场策划是指根据项目定位和目标市场的需求，制定相应的市场推广策略和计划，包括品牌宣传、渠道选择、销售目标等，以提高项目的知名度和销售效果。
2. 项目方案策划项目方案策划是指根据项目规划和市场需求，制定详细的项目方案，包括项目的整体布局、建造设计、配套设施等，以满足目标客户的需求和提高项目的竞争力。
3. 销售策划销售策划是指根据市场策划和项目方案，制定相应的销售策略和计划，包括销售渠道的选择、销售团队的建设、销售奖励政策等，以提高项目的销售效果和市场占有率。
三、操盘阶段在策划阶段完成后，进入操盘阶段，主要包括项目开辟、销售推广和客户服务。
1. 项目开辟项目开辟是指根据项目方案和规划，进行土地开辟、建造施工等工作，确保项目按照计划顺利进行，并保证项目的质量和进度。
2. 销售推广销售推广是指根据销售策划，通过各种渠道和手段，进行项目的宣传和推广，吸引潜在客户的关注和购买意向，提高销售额和市场份额。
3. 客户服务客户服务是指在销售过程中，为客户提供全方位的服务和支持，包括项目的咨询、购房流程的指导、售后服务等，以提高客户的满意度和口碑。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、概述房地产策划操盘是指在房地产项目开辟过程中，通过制定合理的策划方案和有效的操盘流程，实现项目的顺利推进和高效运作。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程，包括前期准备、项目策划、操盘执行和后期总结等环节。
二、前期准备1. 项目调研：对目标地区的市场需求、竞争状况、政策环境等进行调研，为后续策划提供依据。
2. 团队组建：根据项目需求，组建专业的策划操盘团队，包括市场研究员、规划设计师、销售专员等。
3. 资金准备：确保项目所需的资金来源充足，并与相关金融机构进行沟通，确保融资渠道畅通。
三、项目策划1. 定位策划：根据市场调研结果，确定项目的定位和目标客群，制定相应的销售策略和推广方案。
2. 规划设计：与规划设计师合作，进行项目规划和设计，包括土地利用、建造风格、公共设施等方面的规划。
3. 营销策划：制定全面的营销策略，包括定价策略、推广渠道选择、广告宣传等，以吸引潜在购房者。
4. 销售预测：根据市场需求和项目定位，预测销售额和销售周期，为后续的销售工作做出合理的安排。
5. 风险评估：对项目进行风险评估，包括市场风险、政策风险、资金风险等，制定相应的风险应对措施。
四、操盘执行1. 市场推广：根据营销策划方案，通过多种渠道进行市场推广，包括线上线下媒体宣传、展览活动等。
2. 销售管理：建立完善的销售管理体系，包括销售流程、客户管理、合同签订等，确保销售工作的顺利进行。
3. 资金管理：严格控制项目的资金使用，确保项目的资金链畅通，及时支付各项费用，并与金融机构保持良好的合作关系。
4. 施工监督：与施工单位进行密切合作，监督项目的施工进度和质量，确保项目按时交付。
5. 售后服务：提供优质的售后服务，包括物业管理、维修保养等，增强客户的满意度和忠诚度。
五、后期总结1. 项目评估：对项目进行全面的评估，包括销售情况、市场反馈、盈利情况等，总结经验教训，为下一步的项目策划提供参考。
2. 团队总结：与策划操盘团队进行总结会议，评估团队成员的表现，提出改进意见，为团队的发展提供指导。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、引言房地产策划操盘流程是指在房地产开辟过程中，通过合理的规划和操盘，实现项目的成功落地和盈利。
本文将详细介绍房地产策划操盘流程的各个环节和关键步骤。
二、前期准备1. 市场调研：通过对目标市场的调研，了解当地的房地产市场供需情况、竞争对手情况、政策环境等因素，为后续策划提供依据。
2. 定位策略：根据市场调研结果，确定项目的定位策略，包括项目类型、目标客群、产品特点等，以满足市场需求并与竞争对手区分开来。
3. 策划方案：制定详细的策划方案，包括项目定位、市场定位、销售策略、品牌推广等内容，确保项目的可行性和成功实施。
三、项目开辟1. 土地选址：根据项目定位和市场需求，选择合适的土地进行开辟，考虑土地的地理位置、交通便利性、规划用途等因素。
2. 规划设计：进行项目的规划设计，包括建造设计、景观设计、功能布局等，确保项目的整体效果和用户体验。
3. 施工建设：根据规划设计图纸，进行项目的施工建设，包括土建施工、装修装饰等，确保项目的质量和进度。
4. 市场推广：通过各种渠道和方式进行市场推广，包括线上线下宣传、广告投放、媒体报导等，吸引目标客群的关注和购买意愿。
四、销售与运营1. 销售策略：制定销售策略，包括定价策略、销售渠道、销售团队组建等，以实现销售目标和最大化利润。
2. 销售推广：通过营销活动、开放日、样板房展示等方式，吸引潜在客户参观、了解项目，并进行销售。
3. 签约与交付：与购房者进行签约，明确双方权益和责任，按照合同约定进行交付手续，确保项目的顺利交付。
4. 售后服务：提供完善的售后服务，包括物业管理、维修保养等，增强客户对项目的满意度，提高口碑和重复购买率。
五、风险控制1. 法律合规：确保项目在法律法规范围内进行，遵守相关规定，避免法律风险。
2. 资金管理：严格控制项目的资金流动，确保资金的安全性和合理运用，避免资金链断裂。
3. 市场监测：持续关注市场动态，及时调整策略，避免市场风险和竞争压力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
项目操盘策略目录第一章筹建期 (3)第二章蓄客期 (21)第三章开盘期 (25)第四章签约期 (53)第五章持续期 (67)第六章尾盘期 (73)第七章交房期 (78)第一章进场前一、人员的筛选：1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。
要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑: 1）是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述；2）简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快；3）简历中能展现自身的才华和特长；4）简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目；2、面试：让面试者填写一份应聘人员资料登记表。
面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。
面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。
※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现3、面试中提问：1）简历的真实性你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？2）激励此人工作的动力是什么：你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么3）此人是否能配合经理并与其他同事合作：你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？你怎么看待被别人误会？你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？4）此人是否正直、诚实：能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？你的上司对你的评价？你对上司的评价？5）此人的专业度：能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？能谈谈你对某某商圈的看法吗？你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上？这种竞争的发展如何？你认为某某区的某某产品的市场在什么地方？客户应该具备什么特点？二、售楼处管理制度：1、人员分工：项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。
项目助理1名：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作；市场信息反馈及销售策划工作；参与项目销售管理；项目数据库的建设及管理；置业顾问的培训工作。
置业顾问若干：工作主要是参与项目的营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及相关销售文件的制作。
实习试用人员：接受培训，辅助项目工作。
2、案场制度：考勤制度：签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度仪表规范：着装礼仪、仪态规范、仪表规范售楼处现场规范：售楼处行为规范：操作规范、电话接听要求服务规范：售前服务、售中服务、售后服务销售工具准备：销售手册整理规范、置业顾问必备资料夹、售楼处常用表格准备。
售楼处会议规范：晨会、夕会（做会议纪要）具体工作要求：接待流程、成交确认、填写预约书（认购书）/合同要求、填写相关表格、客户回款、银行按揭资料市场调研工作三、培训第一阶段：公司新员工培训企业简介公司规章制度公司历年案例简介第二阶段：销售基础培训礼仪、行为规范房地产基础知识营销理念案场规章管理制度置业顾问素质（销售人员基本要求）房地产政策法规房地产开发流程市场调研销售基本流程销售技巧合同解读及签约流程售后客服工作（客户跟踪）银行按揭办理流程及计算第三阶段：项目情况培训项目介绍（包括项目特色、规划、间隔、建筑、配套、功能、管理）（应有项目的策划理念）项目卖点（项目各方面优势）统一说辞市场分析（本地区商用物业市场状况、市场发展趋势、项目的竞争优势等）对手分析（竞争对手的优劣情况分析、成功项目的经营情况）第四阶段：销售实战演练模型介绍（现场演练模型介绍的要点和方法）现场路线（看房路线的行进方向和沿线的介绍要点）洽谈练习（同事之间一对一的解说、推介、洽谈练习）成交练习（签认购书、收定金、销售控制、签约、交首期、办理按揭等成交过程各个程序的工作练习）一、管理工具文件：1、公司人事制度表格：1）考勤类：城市年轮公司请假单、加班登记表、员工外出登记表、2）员工情况：员工调动申请表、员工增补申请表、员工奖惩建议申请表、员工个人情况登记表、员工辞职申请审批表3）交接类：项目经理工作交接单、员工辞职交接单、部门工作联系单4）其他：城市年轮事故报告单2、售楼处现场管理：1）客户接待：售楼处日报表、客户登记表、客户资料汇总表（电子版）、来电客户登记表2）员工日常工作报表：会议纪要、项目排班表、备用金支出明细表、费用预测（月）、考勤表、实际开支明细、收款清单、应收款清单、个人考核表（各阶段）、市调表格3）经理日常报表：周成交报表、周工作计划、月总结报告、工作月报（各阶段）、考核表、营销事业部申请表、4）财务类报表：销售佣金计算表、员工提成表5）培训类报表：各个阶段培训计划及人员培训反馈3、与开发商交接文件:文件交接单、优惠价申请表、工程变更申请表二、开发商背景熟悉：开发商的基本情况：公司成立时间、营业执照、注册资本、资质等级。
公司架构：部门组成、下属子公司、主要人员名单。
开发理念：现存量土地情况开发业绩：在哪个城市开发过项目，开发过哪些项目，具体项目名称，得过何种荣誉。
建筑商的背景物业公司的背景三、项目报批进展：下面就从开发商取得土地使用权开始应取得（应结合当地政府的有关文件规定办理）1向计划局提出立项申请：根据规划要点进行小区规划设计和施工图设计2、向地名委员会确认项目名称（取得认可）3、由规划部门通过规划图和施工图（有些地区国土、规划是两个部门）4、向以下各部门提出申请批准报告：人防办：对图纸的人防设施进行审批，并按审批意见修改；环保局：对有关环境影响的设施审查；消防局：对图纸的消防分区、消防设施进行审批，并按审批意见修改；供电、供水、煤气、邮电部门：请供电、煤气对设备、接口等进行审批，并按审批意见修改；请供水公司对接口指定位置；按规定收缴增容费。
市政、绿化部门：请市政部门对排污指定接口和排污线路审批，对拟开发地块中如需砍伐树木、消除绿地报请绿委审批。
城管、交通：项目建设需在道路上开口的，向交管部门申请道路开口位置。
5、招标办：按当地政府规定，对项目建设、设备采购进行招标的，需按批准及规定的流程开展招标工作。
6、建设局：开工前向建设局申请报建，取得《开工许可证》，按规定缴纳报建费、墙改基金、散装水泥基金等（按当地政府的规定）。
7、质监站：向当地的质量监督部门申请，请对施工项目进行质量监督，并缴纳质监费用。
8、测绘部门：进行建筑面积计算。
9、选择监理公司和进行工程招标10、档案馆：按建设项目归档规定，向当地档案馆移交建设项目档案。
四、项目相关资料收集：1、项目的资料：户型图（每套及每层的）、总平图、海报、施工图、开发商资料、模型、外立面图、中庭景观图、工地现场照片、售楼处现场照片、住宅的智能化（新风系统、楼宇可视对讲、停车场管理、社区服务等）、小区配套（会所、游泳池、网球场、幼儿园等）、交通（到项目的各辆公交车线路）。
2、项目小区现有周边配套（市场、商场及大型超市、中小学、幼儿园、医院、健身娱乐场所、银行、邮局、政府机构、公园、广场等）及道路的规划（最好从规划局取得，如即将兴建的公园、广场、政府大楼、道路、桥梁等）。
3、项目所在区域的剪报（关于周边大型项目的进展、交通变更、政策法规等）。
4、项目周边楼盘的情况（包括新楼盘的详细情况、二手房的价位及销售情况）一、案场选址包装：1、选址决策模式：吸引途径客源。
在楼盘销售中，途径客源一般占相当大的比例，一些楼盘的成交客户中，途径的客源甚至比传媒广告所吸引的成交客户比例还要大，而吸引途径客户的重要途径就是楼盘现场的包装。
从这方面考虑，楼盘卖场应尽可能选在主干道或人流量密集的地方。
尽可能地利用规划中的建筑物。
如会所、酒店、商业中心、学校、停车场等，先把项目整体规划中的“其中一域”做出来，并以规划中的水景、园林、广场等等加以配合，形成一个及具冲击力的实景卖场体系，将未来的生活模式局部实地提前展现出来，这样产生的效果是临建售楼处无法比拟的。
项目开发方面的考虑。
对小规模项目来说，由于场地的限制，要考虑售楼部的选址会不会影响到工程的施工。
而对于大型项目来说，就要考虑到项目的开发部署一般不太可能将卖场放在这一端，而楼盘开发时先开另一端，售楼部的地址应尽可能选在项目首期开发区域范围内。
楼盘形象方面的考虑。
对于地块狭长或者地块较大的楼盘，要考虑放在哪个部位更能提升项目的市场价值或更能提高项目的正面形象。
2、选址原则♦位置显眼，有利于展示项目形象，最好迎着主干道（或主人流方向），在进行营销活动时，易于吸引过往人流。
♦交通便利，有利于置业者快捷到达。
人车都能方便到达，且有一定车位，最好也能方便到达样板房。
场地扩充性较强，停车方便与交通疏通容易。
♦位置相对固定，与施工时序高度结合。
营销中心位置要相对固定，与施工场地容易隔离、现场安全性高，不能因为施工时序的推进而经常变动。
营销中心场地广阔或环境和视线较好，便于开展大型主题营销活动。
3、售楼处包装及室内外展示设计1 ）室外展示设计包括：销售中心大门横眉、路旗、广告牌、绿化小品、围墙等。
售楼部形象墙设计。
包括项目的标志（或VI ）、销售中心的形象墙（或门面、LOGO墙）等。
其中形象墙是影响人的第一感觉的重要视觉因素，可以改变客户对项目的看法，因此设计必须大胆、新颖、有效、使整个售楼处焕然一新。
对客户视线可及地墙面要进行美化和装饰，可以上裱喷绘，也可用色彩直接上绘。
墙上的内容可以仅仅是楼盘的LOGC和售楼电话，也可根据其所在位置通过结合灯箱、广告牌来昭示和展示楼盘的形象和卖点。
大门：一个物业的大门口，犹如人之脸面，你的全部的内涵、气质、神韵、品格，甚至小区的整体建筑风格，都首先通过它表现出来。
它向全社会传达出该物业的第一直观印象。
所以大门口的设计和装璜，是关乎全局成败的大问题，务必倾发展商之全力，按顶级设计和施工进行建造。
工地围板：可以直观的显示发展商的实力、态度和责任心，同时可以表现建筑的规模、档次和水平。
因此，要用好工、好料、好的宣传（企业标志和漫画），上面还要插精工制作的彩旗。
样板房：是未来房屋成形之后的模拟，是整体建筑水平之代表，也是发展商企业理念之窗口和联系消费者的桥梁。
样板房能推动和刺激人们最终下决心购买。
精美装修的同时要注意不过份超面积、超标准装修，以免引起买家逆反心理。