《房地产投资分析》综合测试题5-5
大学生财商教育(山东联盟)智慧树知到答案章节测试2023年山东财经大学
第一章测试1.下列国家或地区已经把财商教育通过立法纳入国名教育的是A:中国香港B:美国C:中国大陆D:英国答案:ABD2.被称为现代公民必须具备的三大基本能力是A:情商B:智商C:财商D:德商答案:ABC3.理财投资最重要的是A:丰富的理财知识B:不怕风险C:良好的理财习惯D:高超的投资技巧答案:C4.犹太教（Judaism）口传律法的汇编，流传三千三百多年的羊皮卷，一本犹太人至死研读的书籍，一本仅次于《圣经》的典籍，该书的名称是：A:《新约》B:《摩西五经》C:《阿伯特》D:《塔木德》答案:D5.“百无一用是书生”出自A:杜甫B:白居易C:黄景仁D:李白答案:C第二章测试1.由于通货膨胀现象的存在，对资金的闲置将导致A:资产增值B:货币资金购买力上升C:货币资金购买力下降D:通货膨胀与资金价值之间没有必然关联答案:C2.“货币的时间价值”指的是货币在周转使用中随着时间的推移而发生的价值下降A:错B:对答案:A3.以下具备年金性质的有A:养老金的分期领取B:其他全是皆是C:住房贷款的分期偿还D:购物中的分期还款答案:B4.与“等额本息偿还法”相比，“等额本金偿还法”下利息总额较低，且前期还款压力较小。
A:对B:错答案:B5.与“等额本息偿还法”相比，“等额本息偿还法”操作较为简单，适合收入较为稳定的贷款人。
A:对B:错答案:A6.以下不属于市场风险的是A:经济危机B:通货膨胀C:产品开发失败D:自然灾害答案:C7.企业的特有风险包括A:经营风险B:财务风险C:经营风险和财务风险D:经济危机答案:C8.经营风险来自于企业的融资决策和资本结构。
A:对B:错答案:B9.投资人的风险偏好一旦确定，很难发生改变。
A:对B:错答案:B10.随着财富的增加及投资经验的累积，投资人的风险偏好趋于A:下降B:不变C:上升答案:C第三章测试1.大学生学理财最重要的是学习理财知识、理财方法和练习使用各种理财工具，并养成良好的理财习惯，而不是发大财。
中级会计职称《中级会计实务》章节测试题目及答案投资性房地产
第四章投资性房地产一、单项选择题（每小题备选答案中，只有一个符合题意的正确答案。
多选、错选、不选均不得分）1.2×17 年 2 月 1 日，甲公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在这块土地上建造两栋厂房。
2 ×17 年 9 月 1 日，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给其使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始出租。
2×17 年 9 月15 日，两栋厂房同时完工。
该土地使用权的账面价值为 1 200 万元，两栋厂房实际发生的建造成本均为 300 万元，能够单独计量。
甲公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
则甲公司 2×17 年 9 月 15 日投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.900B.1500C.750D.12002.2×17 年 3 月 1 日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6 年，每年租金为 180 万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为 3000 万元；2×17 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 3100 万元。
假设不考虑相关税费，则该项投资性房地产对甲公司 2×17 年度利润总额的影响金额是（）万元。
A.100B.250C.280D.1803.下列各项中，不属于投资性房地产项目的是（）。
A.已出租的土地使用权B.企业以经营租赁方式租入再对外转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物4.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是( )。
A.采用成本模式计量的投资性房地产应计提折旧或摊销，但不需要确认减值损失B.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为按公允价值模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入其他综合收益D.采用公允价值模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为按成本模式计量5.下列关于公允价值模式计量的投资性房地产说法中正确的是（）。
房地产投资考试题
房地产投资考试题
以下是一份可能的房地产投资考试题，供您参考：
一、选择题
以下哪项不是房地产市场的主要参与者？
A. 开发商
B. 政府部门
C. 金融机构
D. 社区组织
答案：D
房地产开发商在进行项目策划时，需要进行哪些方面的调研？
A. 土地市场
B. 市场需求
C. 竞争对手分析
D. 以上都是
答案：D
房地产市场的供求关系主要取决于以下哪些因素？
A. 政府政策
B. 经济环境
C. 人口变动
D. 土地资源
答案：D
房地产投资回报率的计算公式是？
A. 净现值/投资成本
B. 净利润/投资成本
C. 毛利润/投资成本
D. 税后利润/投资成本
答案：B
下面哪种方式不属于房地产融资的形式？
A. 银行贷款
B. 债券发行
C. 股票发行
D. 私人投资
答案：C
二、简答题
请简述房地产市场的自然周期和投资周期之间的关系。
请解释什么是房地产商品的供给弹性，并说明其受到哪些因素的影响。
请说明个人住房贷款的性质和特点。
请阐述可行性研究在房地产投资中的重要性，并给出其五个主要步骤。
请分析当前我国房地产投资收益率的主要影响因素，并提出相应的投资建议。
房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案（测考999版）
房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案1. 题型：判断题如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产泡沫引发的；反之亦然。
()A错B对答案A解析正确答案：N答案解析：如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。
也就是说其他因素也可能导致过度开发。
参见教材P54。
该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核2. 题型：单选题下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是( )。
（2009年试题）A空置率与有效毛收入呈反向变动B通过与物业服务企业签订长期台约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率答案A解析A选项，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。
B选项，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。
C选项，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小； D选项，要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。
3. 题型：多选题与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括( )。
A房地产开发贷款B土地储备贷款C个人住房抵押贷款D个人住房公积金贷款E在建工程抵押贷款答案A,B4. 题型：判断题偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，必定会导致实际购买行为的发生。
( ) A错B对答案A解析偏好和购买意图并不总是导致实际购买，尽管二者对购买行为有直接影响。
5. 题型：简述题某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。
已知第1-5年的月租金水平为70元m 、出租率为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。
已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。
2015年上半年浙江省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识：房地产投资的分类试题
2015年上半年浙江省房地产估价师《房地产开发经营与管理》知识: 房地产投资的分类试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、已知整个投资市场的平均收益率为10%, 国债的收益率为5%, 房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4, 根据资本资产定价模型, 在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。
A．5%B．7%C．10%D. 12%2、汇票是__。
A．由出票人签发, 承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款或持票人的票据B．银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据C．由出票人签发, 承诺他人在见票时或在指定日期五条件支付确定的金额给收款人或持票人的存单D. 由出票人签发, 承诺付款人在见票时或在指定日期五条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据3、在众多的不确定性因素中, 找出对项目经济评价指标影响较大的因素, 并判明其对开发项目投资效益影响的程度, 是（）分析的目的。
A．盈亏平衡B．敏感性C．风险D. 概率4、是指会计信息所反映的特定单位, 也称为会计实体、会计个体。
A：会计主体B：持续经营C：会计分期D：货币计量E: 执行层的组织协调5、投资决策分析主要包括项目的财务评价和__两部分。
A. 经济评价B. 效益评价C. 计划管理D. 市场分析6、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中, N表示。
A：单位面积土地上农产品的产量B：市场上每单位农产品的价格C：生产每单位农产品的成本D：向市场运输每单位农产品的成本E: 工业用地的监测点评估价格7、写字楼的租金状况主要取决于__。
A. 所处地点B. 竞争强弱C. 市场状况D. 面积大小8、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼, 开发完成后销售均价为3000元／㎡, 已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡, 开发成本和管理费用为1200元／㎡, 开发成本和管理费用在开发期内均匀投入, 开发完成后即开始销售, 销售费用为销售价格的2％, 销售税费为销售价格的5.5％, 开发期为1.5年, 年利率为10％。
2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》预测试题4(答案解析)
2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.房地产投资个别风险包括( )。
A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险正确答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。
根据房地产投资分析方面的内容。
2.房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。
A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料正确答案：A、B、C本题解析：本题考查的是竣工验收。
编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。
参见教材P92。
3.房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。
A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门正确答案：C本题解析：本题考查的是竣工验收。
单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
参见教材P91。
4.某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m2。
A.465B.485C.665D.915正确答案：A本题解析：本题考查的是市场趋势分析。
2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。
5.物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。
A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断正确答案：B本题解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。
2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题5(答案解析)
2022-2023年房地产估价师《房地产案例与分析》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。
委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。
甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（）。
A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件正确答案：B本题解析：根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。
2.封面（略）致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于××市××路××号××大酒店五～八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
价值时点为2014年9月11日。
注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。
×××房地产估价有限公司（公章）二〇一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告―、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象描述1.位罝（略）2.土地状况估价对象位于××市××路××号，四至（略），所处区域达“七通”，即通路、通信、通电、通上水、通下水、通燃气、通热力，基础配套设施完善。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共30题）1、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。
A.编译B.预处理C.编辑D.运行【答案】 A2、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。
A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 A3、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】 C4、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。
A.多为现代化的高层建筑B.所处区位好C.自营为主D.功能齐全.配套设施完善【答案】 C5、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B6、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】 B7、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让B.旅馆房地产估价时，需要单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值C.旅馆房地产估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况.收益能力分别估价D.供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大【答案】 B8、黑盒测试不能发现（）。
A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】 C9、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时，（）。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案).txt这是一个禁忌相继崩溃的时代，没人拦得着你，只有你自己拦着自己，你的禁忌越多成就就越少。
自卑有多种档次，最高档次的自卑表现为吹嘘自己干什么都是天才。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险。
如贷款或投资的流动性或市场可售性。
3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。
不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）。
8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。
9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
这是住房抵押贷款面临的主要风险。
10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。
2024年《-房地产开发经营与管理》试题
2024年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35题，题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）（史记：单纯按分值安排考试时间的话，本题安排53分钟，每道小题平均1.5分钟，建议肯定要留出10～15分钟涂卡和检查的时间，以上计算未包含此部分内容，提请大家留意！）1．房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其缘由分析，错误的是（）。
A．土地不会毁损B．地上建筑物有耐久性C．变现性差D．土地运用权年限较长答案：C 见教材P72．房地产开发投资形成的供应是房地产市场上的（）。
A．增量供应B．存量供应C．潜在供应D．总量供应答案：A 见教材P103．关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。
A．区位选择异样重要B．不易产生资本价值风险C．存在效益外溢D．易受政策影响答案：B 见教材P6～94．商品房开发市场通常是典型的（）市场。
A．完全竞争B．垄断竞争C．寡头垄断D．完全垄断解析：由于房地产具有明显的不行移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
房地产开发企业集中开发建设商品住房是市场供应的主要组成部分，假如同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就简单形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。
5．某城市2024年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2024年跨入2024年接着施工的面积为300万平方米，复原施工的面积为200万平方米。
该城市2024年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A．500B．700C．800D．1000答案：A 见教材P39解析：房屋新开工面积是指报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期接着施工的房屋面积和上期停、缓建而在报告期复原施工的房屋面积。
1000－（300＋200）=500（万平方米）。
6．从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段B．其次阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段答案：B 见教材P51解析：在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
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《房地产投资分析》
综合测试题5
一、简答题（共10题，每题5分，共50分）
1．简述房地产投资分析中的投资与成本与一般工业生产活动的差异
对于开发出售模式下的房地产开发项目而言，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。
房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念较为相似。
2、简述房地产市场调查的程序
1．提出问题，确定调查的目的
2．决定收集资料的方法
资料分为第一手资料和第二手资料。
3．设计调查表
4．选样
5．数据处理、分析与解释
6．提出调查报告
3、简述政府在房地产开发过程中的市场管理
政府在房地产开发中进行的市场管理，主要体现在以下几个方面：
1．资质审查
2．产权登记
3．建立房地产价格评估制度
4．交易程序的规范化
4、简述居住项目项目对区位的要求
居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素：
1.市政公用和公建配套设施完备的程度。
2.公共交通便捷程度。
3.环境因素。
4.居民人口与收入。
5．简述房地产开发项目总投资的构成
开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。
6、简述土地增值税的税率
土地增值实行四级超率累进税率，从30%-60%。
1.增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；
2.增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
3.增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
7、简述财务分析的基本程序
1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料
2．编制基本财务报表
3．财务分析指标的计算与评价
4．进行不确定性分析
5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论
8、简述敏感性分析的含义和作用
敏感性分析是研究和预测项目的主要变量发生变化时，导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。
敏感性分析的目的和作用一是通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性；二是通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行；三是通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。
9、简述投资主体按对风险所采取的态度不同的分类及普通型投资者的特点
按对风险所采取的态度不同，可将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。
大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是：
1.在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报；
2.而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险；
3.在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。
10、简述房地产投资决策的准则
1．确定型决策准则就是各类方案的评价指标。
2．风险型决策准则要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。
以同时考虑方案的损益及其发生的概率的期望值作为决策准则。
3．不确定型决策准则包括：1）悲观准则；2）乐观准则；3）折衷准则；4）后悔值准则；5）机会均等准则。
二、论述题（共2题，每题10分，共20分）
1、试述房地产市场的特征
1．房地产市场是信息不充分的市场
缺乏信息是房地产市场的重要特征。
2．房地产市场的区域性强
房地产市场区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。
房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。
3．房地产市场产品的异质性
这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。
4．地产市场的垄断性
我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。
此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。
5．房地产市场是房地产权益的交易市场
房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
2、试述房地产投资风险的主要类型
1．自然风险与意外风险
自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。
2．财务风险
财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。
3．经营风险
经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。
4．市场风险
市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。
5．政策风险
政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。
6．社会与政治风险
社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。
三、计算题（共3题，每题10分，共30分）
1、已知某房地产项目销售面积20000平方米，销售均价10000元。
土地成本：6000万元；建安成本4000万元；前期工程费用、管理费用、其他费用分别为建安成本的5%、3%、2%；销售费用为销售收
入的5%；财务费用1000万。
转让房地产的税率6%，其他扣除项目为开发成本的20%。
计算该项目的土地增值税。
解：列表计算如下：
2、某开发公司年计划销量为300000m2,单价10000元,年销售收入30亿元,固定成本10亿元,单位变动成本3000元,销售税率6%,求销量临界点和允许降低的最大幅度。
解：用公式计算
计算结果表明:计划销量为300000m 2,保本销量为156250 m 2,即意味着项目保本情况下,销量允许降低的最大幅度为47.92%,也就是说,如果市场不好,销量可从300000m 2减少到156250m 2,项目不亏本,说明项目有较强的适应市场需求量变化的能力。
3、某房地产有三个使用功能相同的方案，相关数据如下表， ic=10%，试用费用现值法和等额年费用对方案进行比选。
解：（1）用费用现值法求
计算结果：B 方案的费用现值最小，因此B 方案最优。
（2）用等额年费用求 001000000000
156250
(1)10000(16%)3000
300000156250
100%100%47.92%300000
F V Q C Q P r C Q Q Q η=
==------=
⨯=⨯=9910
(110%)1150130
()(1)30001502871.5610%(110%)(110%)n
t
A t c t PC C
B i -=+--=
-+=+⨯+=++∑9910
(110%)122080
150********.96
10%(110%)(110%)B PC +--=+⨯+=++9910
(110%)130050
10003002824.0910%(110%)(110%)
C PC +--=+⨯+=++
计算结果：B 方案的等额年费用最小，因此B 方案最优。
10
10
(1)10%(110%)2871.56467.33(1)1(110%)1
n c c A n c i i AC PC i ++==⨯=+-+-10
1010%(110%)2820.96459.11
(110%)1B AC +=⨯=+-10
1010%(110%)2824.09459.62
(110%)1
C AC +=⨯=+-。