2017年颁布新收入准则对房地产业的影响
新收入会计准则对各行业的影响概述
新收入会计准则对各行业的影响概述致同观点2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发的通知》。
在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。
新CAS 14将会影响很多行业的收入确认时点和金额，收入确认的进度可能加快或推迟。
其中，影响较大的行业包括房地产、建筑施工、零售、电商、网络游戏、软件、电信、制造业等。
企业需要对财务、运营、税务、内控系统等方面尽早筹划，为新CAS 14的实施做好充分准备。
一、对房地产行业的影响新CAS 14的发布，房地产企业应考虑：1、对价可收回性评估的影响；2、预售业务收入确认时间；3、已竣工房产的销售时点；4、交易价格是否存在重大融资成分；5、合同是否包含可变对价；6、合同成本的确认。
二、对建筑施工行业的影响新CAS 14的发布，建筑施工企业应考虑：1、合同订立之前的成本资本化问题；2、建筑合同是否为一项履约义务；3、在某一时段内还是在某一时点确认收入；4、合同进度的计量；5、可变对价；6、合同变更。
三、对零售行业的影响新CAS 14的发布，零售企业应考虑：1、折扣、返利和其他激励措施的计量；2、合同生产安排的计量；3、质量保证；4、退货；5、授权许可和特许经营的计量。
四、对电商行业的影响新CAS 14的发布，电商企业应考虑：1、自营销售下的收入确认时点；2、7天无理由退货的收入确认；3、主要责任人和代理人的识别；4、存在多个履约义务的交易价格分摊；5、客户积分和优惠券的会计处理；6、预付费购物卡的会计处理；7、向客户分期收款的会计处理；8、供应商返利的会计处理。
五、对网络游戏行业的影响新CAS 14的发布，网络游戏企业应考虑：1、游戏道具收入确认时点；2、游戏许可收入确认时点；3、主要责任人和代理人的识别；4、可变对价；5、向渠道商支付的费用的核算。
新收入准则对房地产企业的影响 ——以碧桂园为例
新收入准则对房地产企业的影响——以碧桂园为例摘要本文从新收入准则对房地产企业的影响方面，以碧桂园为例进行分析。
首先说明了新收入准则的背景和目的，然后从碧桂园的几个财务指标入手，分析了新收入准则对销售收入、合同成本、股东权益等方面的影响。
最后对碧桂园未来的发展提出了建议。
一、背景和目的新收入准则指的是国际财务报告准则和中国财务会计准则协会联合制定的《企业会计准则第15号——收入》。
该准则的颁布是为了解决旧准则存在的问题，同时提高企业的财务报告透明度和准确性。
该准则将于2022年1月1日起正式实施。
二、碧桂园的财务指标分析1.销售收入碧桂园是中国知名的房地产开发商，在2018年的销售收入中，地产销售收入占比高达98.36%。
这也就意味着，碧桂园的主要业务在于房地产的销售。
新收入准则要求企业按照实现控制原则（Revenue Recognition Principle）对收入进行确认，要求在完成服务或出售商品时再确认收入。
因此，对于涉及多年的分期销售业务，销售收入的确认时间有所变化。
在实施新准则后，房地产企业可能要延迟部分收入的确认时间，以满足新的会计标准。
2.合同成本新准则对于合同成本也有着新的要求。
房地产企业需要评估成本是否要在特定期间内计入费用。
该准则下，房地产企业需要把合同成本归类到各种分类中，比如开发成本、销售费用、管理费用等。
因此，房地产企业的成本的识别和归类会受到新会计准则的影响。
3.股东权益碧桂园2018年的股东权益规模逾5516亿元。
但是，新收入准则下对于股东权益的认可和识别也将有所变化。
企业应该按照实现控制原则确认收入，并且在销售发生时对应的成本要计入费用，这么做会对财务报表的收入和利润产生影响。
三、建议针对新收入准则带来的影响，碧桂园需要采取以下措施：1.收入分类策略的制定针对房地产销售过程中的分期付款方式、租赁业务及销售不动产业务等，制定相应的收入分类策略，使其符合新收入准则的要求，并应与会计师事务所沟通，以获得专业的意见。
新收入准则对房地产企业的影响
新收入准则对房地产企业的影响引言随着国内外房地产市场的不断发展和改变，房地产企业在财务报告和业绩公布上也受到了更多的关注和审视。
为了提高财务报告的透明度和准确性，国际会计准则委员会（IASB）和美国财务会计准则委员会（FASB）发布了新的收入准则，即“国际财务报告准则第15号——收入来自合同的确认”（IFRS 15）和“美国企业会计准则第606号——收入来自合同的确认”（ASC 606）。
这两项新收入准则将对房地产企业的财务报告产生重大影响，本文将从合同确认、收入识别和相关成本等方面探讨新收入准则对房地产企业的影响。
一、合同确认新收入准则对合同的确认提出了新的要求和标准。
根据IFRS 15和ASC 606，一个合同只有在满足以下条件时才能确认为存在：双方就可交付的商品或服务达成协议、对价格和支付方式达成一致意见、合同具有商业可行性和合同双方有履行能力。
由于房地产项目通常是长期进行的，并且涉及到多方合作，以往可能被认定为合同的交易在新收入准则下可能不符合确认条件，这将导致房地产企业需要重新评估其合同的确认标准。
二、收入识别在新收入准则下，房地产企业需要根据合同的履行进度来确认收入，而不再像以往那样只能在一个时点确认全部收入。
IFRS 15和ASC 606要求企业根据一定的方法来评估合同的完成进度，然后据此确认相应的收入。
对于房地产企业来说，这意味着他们需要建立更加严谨和可靠的工程进度和成本核算体系，以便准确评估合同的完成进度和确认相应的收入。
新的收入准则还对变更的处理提出了更为详细的规定。
在合同中如有任何变更，房地产企业需要根据新准则重新评估变更的影响，并据此调整收入确认和成本核算。
这将对房地产企业的财务分析和预测造成更大的挑战，因为变更的处理将更加复杂和严格。
三、相关成本新收入准则对相关成本的处理也做出了新的规定。
根据IFRS 15和ASC 606，房地产企业如果符合一定的条件，可以将相关成本资本化，作为合同资产进行确认。
新收入准则对房地产开发企业收入确认的影响
引言在现代市场经济中，收入是衡量企业经营成果的重要标准，收入的多少也意味着企业在市场上是否具备竞争力，同时收入的增长也是企业是否持续发展的动力，而收入的确认需要符合企业会计准则的规定。
新收入准则中关于销售收入的确认和计量标准发生了较大变化，由旧准则“在主要风险与报酬转移时确认收入”改变为“在客户取得相关产品控制权时确认收入”，且控制权的转移区分为时点转移和时段转移。
房地产企业以预售为主，在符合按履约进度确认收入时，新收入准则的收入确认对房地产企业的影响较大。
一、新收入准则对房地产企业的影响（一）收入确认标准发生变化在《企业会计准则14号———收入（2006）》（以下简称旧收入准则）中，对于销售收入确认的时点，并没有进行明确的规定，这让房地产企业在进行收入确认和计量上存在着很大的随意性。
根据旧收入准则，销售商品同时满足以下条件，才能予以确认收入：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠的计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。
但在实际应用中，由于房地产业销售的特殊性，对于房地产企业收入确认时点一直存在争议，关于风险和报酬的转移时点在不同房地产企业有不同的理解，有些企业以销售合同约定的交房时间为准，有些企业以销售合同在房管部门备案时间为准，有些企业以销售合同签订后且房款全部收到时为准，还有些企业以房屋竣备进行产品实际交付时为准，由于不同企业对风险和报酬转移的标准不一致，导致同样的业务在不同的房地产企业处理不一样，给了房地产企业收入、成本、利润等操作的空间，导致财务信息的失真。
新收入准则，针对旧收入准则中收入核算的缺陷与不足，建立了更科学的收入确认模型，提出了控制权转移的标准，有助于消除对同一事项的不同理解，从而更加规范房地产企业的收入确认与计量，提高会计信息的可比性[1]。
新收入准则对房地产行业的影响分析——基于碧桂园案例
新收入准则对房地产行业的影响分析——基于碧桂园案例引言：一、新收入准则的概述新收入准则（ASC606）由美国财务会计准则委员会（FASB）制定，该准则于2024年1月1日起适用。
它要求企业在确认收入时更加关注合同履约过程中的控制权转移，并以这个过程为核心来确定收入的展示方式。
这一准则的实施为房地产行业带来了一系列的挑战。
二、新收入准则对房地产行业的影响1.标的电商销售模式需调整在过去，房地产公司通常采用预售模式进行销售，即在项目建设之前就销售物业。
根据新准则的规定，只有在合同中发生了实质性交易和控制权转移时，才能确认收入。
因此，房地产公司需要调整他们的销售模式，以更好地符合新准则的要求。
2.合同的分类变得更加复杂根据新准则，房地产公司需要将合同进行分类，该分类将通过判断控制权转移的时间和方式来进行。
这将增加公司的处理工作，也增加了出错的风险。
3.时间和成本的增加由于新准则对收入确认的要求更加严格，房地产公司需要花费更多的时间和人力来评估每个合同。
此外，公司还需提供更多的披露信息，这将增加公司的财务报告的复杂性。
三、碧桂园的适应策略分析随着新收入准则的实施，碧桂园及时认识到挑战，并制定了相应的策略来适应变革。
1.销售模式调整碧桂园意识到传统的预售模式不符合新准则的要求，因此他们主动转变销售模式，并推出了"以租代售"和"BTO"（买房租回）等新模式。
这些模式更加符合新准则对于实质性交易和控制权的要求。
2.改进内部管理和信息系统为了应对合同分类的复杂性和准确性，碧桂园采用了更加规范和科学的内部管理方法，以确保每个合同都能正确地进行分类和计算。
3.增加人力和培训为了满足新准则的要求，碧桂园增加了财务人员的数量，并提供相关的培训。
这样可以保证公司能够有效地应对变革带来的挑战。
结论：新收入准则对房地产行业的实施对公司的销售模式、合同分类和财务信息披露等方面都产生了重大影响。
论新收入准则对房地产企业收入确认的影响
论新收入准则对房地产企业收入确认的影响收入确认是衡量企业经营状况的一个标准，也是优化企业内部管理方式的重要因素。
在企业发展过程中，加强对新收入准则的研究，利用此分析企业整体运行情况，探究管理工作中存在的问题与不足，并进行创新完善，以此解决经营问题，提升管理工作质量。
一、新收入准则重要变化与旧收入准则相比，新的收入准则内容主要发生以下变化：第一，收益计量方式理念。
在旧准则中“收入费用观”基础上，新收入准则中提出“资产负债观”这一收益计量方式理念，要求企业在明确成本资产、收益、负债的情况下，进行收入计量，凸显出其他综合收益的重要性与合理性，可以更加直观地反映出企业资金收入与支出状态。
第二，收入确认模式发生变化。
新收入准则中，要求不同行业的企业以合同的方式，完成收入确认。
该规定的出现，促使各个行业的统一，保证会计信息的准确性，提升工作效率。
第三，收入确定、计量流程发生变化。
旧收入准则中，要求企业将完工百分比作为确定计量的方式，根据合同中要求的内容及完工情况的百分比进行收入确认。
新收入确认准则改变原有收入确定及计量流程方式，要求企业根据合同要求按时完工，只有这样才能实现收入确认。
第四，信用风险防范方式发生变化。
新收入准则中，要求以期末计提坏账准备的方式进行信用风险预防，在保证企业收入确认工作效率的同时，减少不法行为出现，提升风险防范效果。
第五，合同成本内容更加完善。
新准则中，要求将资本条件、履行合同时发生的损耗、合同增量成本、合同成本相关的减值计在合同中体现，明确哪些是收入内容，这对于企业发展来讲十分有利，具有指导作用。
第六，信息披露内容逐渐增加。
与旧收入准则相比，新收入准则中，要求企业将合同资产、负债等内容体现出来，这对于收入确认工作来讲，不仅提供便利，同时还保证会计信息的准确性，避免出现收入不准确的问题。
二、新收入确认模型对房地产企业的影响（一）会计政策的转变新收入确认模型的出现，对房地产企业会计政策使用情况产生非常大的影响。
新旧收入确认准则的对比及应对研究--以恒大地产集团有限公司为例
新旧收入确认准则的对比及应对研究——以恒大地产集团有限公司为例摘要：在社会不断发展的当下，交易模式也在不断得推陈出新，并且确认收入的步骤和方法越来越复杂，所以原先得收入准则的缺陷逐渐暴露，为顺应我国经济发展时代潮流，完善我国会计信息标准，我国财政部做出了革新收入确认准则的决策，于是2017年07月发布了《企业会计准则第14号——收入》(财会【2017】22号)，该准则与原收入确认准则相比，二者间的调整与国际财务报告中的收入确认准则要求基本趋同，对企业收入确认的方式、时点或时段确认收入的要求有明显提高。
而收入是评价一个企业经营过程中盈利能力极为重要的指标，所以收入的确认和计量是非常重要的。
本文研究的目的是针对新旧收入确认准则两者间的区别进行对比，提出出现的问题应当如何对应的解决措施，并且清晰明确新标准下房地产企业如何确认收入，会给房地产企业在实务中带来什么影响，在收入准则修改的情况下，房地产企业应该注意哪些方面，本篇论文对其他企业也将产生借鉴作用。
关键词：新收入确认准则；房地产企业；恒大地产1 新旧收入确认准则的对比及应对研究绪论1.1 新旧收入确认准则研究的背景和意义1.1.1 研究的背景目前我国正处于经济蓬勃发展，产业不断增多，各类行业业务不断出现的大环境下，交易过程增长，交易复杂程度增加，原收入确认准则确认收入的标准无法适应各种新的交易模式，即暴露出旧收入准则的局限性。
原收入确认准则在我国已经实行了十三年，于是为了顺应时代的发展，解决我国当前现行收入确认准则在实务当中存在的问题，并保持与国际上收入确认准则的趋同，我国财政部在2017年7月19日颁布了《企业会计准则第14号——收入》（后文简称为新收入准则（2017））的具体文件，此举有效提高了我国会计信息的质量，紧跟国际形势。
新收入准则（2017）的编著是结合我国市场经济形式，再依据国际收入准则（2014）部分内容，对原收入准则进行修改、优化、完善后正式新修订的版本，于2018年1月1日起实行。
财会〔2017〕22号文：《关于修订印发-企业会计准则第14号——收入-的通知》对房地产行业的影响
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2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》（财会〔2017〕22号）（新CAS 14）。
新CAS 14改革了现有的收入确认模型，明确收入确认的核心原则是“企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入”。
基于该核心原则，新准则设定了统一的收入确认计量的“五步法”模型，即识别与客户订立的合同、识别合同中的单项履约义务、确定交易价格、将交易价格分摊至各单项履约义务、履行每一单项履约义务时确认收入。
致同研究之新收入准则系列解读，内容包括：准则变化概述及新旧对比、五步法模型的应用、特定交易的会计处理、列报与披露，以及实施新准则对房地产、建筑施工、零售、电商、网络游戏、软件、电信及制造业等行业的影响分析等。
本期主要解读新CAS 14对房地产行业可能产生的影响。
预售业务的收入确认方式问题
根据新CAS 14，企业应该在合同订立时确定商品或服务的控制权在某一时段内还是某一时点转移。
预售房地产合同收入是应在某一时段内还是某一时点确认，取决于对具体合同条款进行的审慎分析。
企业应首先评估履约义务是否在某一时段内逐步完成。
如果不是，则商品和服务的控制权在某一时点转移。
当满足下列任一条件时，企业在某一时段内确认收入：
1.客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
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2017年颁布新收入准则对房地产业的影响
摘要：新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。
本文以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。
首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。
关键词：新收入准则；房地产业；影响
2006年我国财政部为了能够规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。
新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。
但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。
现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。
鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。
一、新收入准则的主要修订内容
新收入准则修订内容主要表现在构建了统一的收入确认模型，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，明确了合同处理方式，明确某些特定事项的收入确认和计量等四个方面。
（一）构建了统一的收入确认模型
旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。
而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。
相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。
（二）以控制权转移作为收入确认时点的判断标准
相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。
虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。
新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。
（三）明确了合同处理方式
旧收入准则对于合同履约义务内容以及交易价格如何在各项履约义务之间进行分配指引不够明确。
而新收入准则对于合同履约义务内容、交易价格如何在各项履约义务之间分配指引等一些相关内容进行了进一步的明确，对于合同履约义务内容新准则将内容细化为产品和服务两个方面，对相关内容进行了明确。
对于交易价格在各履约义务之间的分配，新收入准则根据各项履约义务所承诺商品的相对单独售价分摊交易价格，在相对单独售价无法直接观察的情况下，提出运用预计成本加毛利法、市场评估法以及余值法等方式进行分配。
（四）明确某些特定事项的收入确认和计量
新收入准则在旧收入准则的基础上明确了某些特定事项的收入确认和计量方式方法。
不仅包括可变对价的合同，总额法和净额法的区分方式，而且还对向客户授予知识产权许可、附有质保条款的销售以及客户额外购买选择权的销售等内容。
二、新收入准则对房地产企业的影响关键点剖析
（一）合同订立
《企业会计准则第14号——收入》以及《企业会计准则第15号——建造合同》是房地产企业销售商品、提供劳务以及资产使用权让渡收入和建造合同的收入基础。
现阶段，房地产在对实务进行处理过程中基本上是采用完工百分比法对提供劳务收入和建造合同收入进行确认的，这就存在一个合同边界划分问题。
当前房地产企业交易类型呈现多元化趋势，一些房地产企业在合同订立相关业务处理过程中不能够对两类合同准则的边界进行妥善划分，于是造成类似交易最终采取了差异化会计确认与处理方法。
如此一来房地产企业的会计信息质量可能受到一定的影响，进而增加企业的决策风险。
新收入准则颁布之后，房地产企业可以遵循新准则中的统一的收入确认模型，对合同产生的收入进行规范，并可以基于时间和时点概念的判断标准对收入进行确认，使房地产企业在合同订立上有章可循，间接提升会计信息的准确性。
（二）合同履行
新收入准则对多重交易安排的合同的会计处理标准进行了明确，要求房地产企业在合同开始日对合同进行评估，评估后要对合同所包含的各项履约义务进行识别，并应按照单项可区分的履约义务对各项收入确认边界进行划分，确保房地产企业能够妥善对合同进行会计处理。
（三）价格确定
基于旧收入准则，新收入准则对对价判断及计量进行了详细地解释和明确，要求房地产企业应当对可变对价、非现金对价、应付客户对价以及重大融资成分等因素对收入确认的影
响进行了明确。
同时，在新收入准则下，房地产企业根据自身实际业务情况，充分考虑到公允价值以及时间分摊同时结合会计估计进行判断。
（四）价格分摊义务
房地产企业谨遵新收入准则中于合同中包含两项或多项履约义务的内容，在合同开始日，按照各项履约义务所承诺商品及服务的相对单独售价，并将交易价格科学、合理地分摊到各项履约义务中去，然后选择科学、合理的评估计量方法进行计量，为确保房地产企业财务信息的准确性奠定坚实的基础。
三、基于新收入准则对房地产企业管理的几点完善措施
（一）完善报表披露格式及内容
房地产企业在全面了解和掌握新收入准则中关于收入确认披露要求的相关内容之后应当对自身报表披露格式及内容进行调整和完善。
首先，房地产企业不仅要对企业收入确认和计量所采用的重大会计政策进行披露，而且还应当及时体现出会计估计以及相关变更内容；其次，企业应当根据合同收入类型的不同，分类披露合同收入信息；再次，对于资产及负债信息的披露要及时准确，体现出动态性特点；之后，要明确合同实际完成义务的时点及剩余履约义务的交易价格的分摊。
同时，要及时披露收入确认金额及时点的重大判断及其变化。
总而言之，房地产企业可以基于以上几点内容进一步优化和完善自身报表披露格式及内容，提升企业财务信息的准确性、全面性、真实性。
（二）提升财务管理人员的专业素质
新收入准则的颁布对房地产企业财务人员的专业素质提出了更高的要求。
不仅仅体现在对单向履约义务的识别、单独售价的认定等方面，而且还体现在交易价格的分摊方式以及内部控制政策和程序上。
对此，房地产企业应当加强对财务管理人员的继续教育培训工作，邀请专业人士为其解读和讲授新收入准则相关内容及业务变化关键点。
同时，还可以邀请专业人士采取下实地指导的方式，有针对性地指导房地产企业财务人员的业务处理工作，纠正现阶段实务中所存在的问题，为房地产企业各项收入确认工作提供一定保障。
（三）完善绩效评价机制
新收入准则颁布之后一些房地产企业的收入确认相关业务不一定能够及时随着新准则进行调整，而收入成本的评估和划分是否合理在一定程度上会影响不同收入中心的财务指标完成率。
要想促进收入确认工作顺利推进，必要的绩效评价机制是必不可少的。
对此，房地产企业可以采取量化指标分解的方式来对相关工作情况进行分析，并及时建立信息反馈机制，实现公司全体联动。
此外，房地产企业还有必要与诸如投资人、合作人以及监管部门进
行妥善沟通，尽可能地建立常态化沟通交流机制，使企业的收入确认相关业务能够更好地与新收入准则相适应，间接提升其财务信息的准确性、全面性、及时性，为企业决策提供有效依据，促进企业稳健发展。
结论
本文根据2017年颁布新收入准则，提出了该准则对房地产业的影响，本文认为新准则在合同订立、合同履行、价格确定、价格分摊义务这些方面对房地产企业经营管理和会计工作有较大影响，并提出了房地产企业相应的应对对策，本文认为最重要的是房地产企业会计管理体系上的改变。
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