同策2011佘山湾商业中心策划报告91p
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世联2011年上海佘山珑原项目二、三期发展策略报告72P
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【西上海市区工作源客户1 闵行】 漕河泾开发区：1500多家 高科技企业聚集/周边120多所科研院所/高新技术人才超过11 万
高科技企业众多
高科技企业1500多家，其中外资企业500多家，世界500强跨国公司在区内设立90多家高科技企业；
大量高层次人才聚集 共有从业人员约14.05万人，其中从事高新技术产业人员约11.03万人；其中博士1539名、硕士10499 名，留学归国人员2417名，外籍人士871名；规划聚集高收入10万名高收入的专业人士和中高管；
青浦区 徐泾 板块 泗泾 板块 洞泾 板块 九亭 板块 新桥 板块
赵巷 板块 佘山 板块
板块特征：西上海客户传统别墅置换区域 低密度产品：联排（180-240平米） 总价区间：460-500万 客户来源：西上海自住客居多 未来供应：4.94万方
松江新城板块
板块特征：成交热点板块之一 低密度产品：联排（190-220平），叠加 （180-200平） 总价区间：联排350-450万； 叠加230-300万 客户来源：区域内及西上海自住客居多 未来供应：联排5.23万方，叠加2.05万方
9号线沿线，从 徐家汇站起至松江， 5-10年左右房龄， 是住户公寓近6万 套，而面积在120200㎡的住户约1万 多套，改善型需求 明显
松江： 九亭、新桥、 泗泾、洞泾、 佘山 闵行： 华漕、漕河泾、 古美、金虹桥、 七宝 长宁、徐家汇： 虹桥、古北、 西郊、田林、 龙华、徐汇
本报告是严格保密的。
的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房
地产业健康有序发展。对于房地产一系列的调控措 施，决不可有丝毫动摇，政府的目标是要使房价回
和扩大房地产市场调控成效，严格控制
投机投资性购房需求，努力增加购房供 应，稳定市场预期，把房价控制在一个 合理水平。
同策_大型商业项目前期分析思路总结_46PPT
定价方法： 市场比较法推算租金收益 租金还原法推算单价
定价分析
定价分析
1、收集交易实例； 2、选取可比实例； 3、建立价格可比基础； 4、进行交易情况修正； 5、进行交易日期修正； 6、进行区域因素修正； 7、进行个别因素修正； 8、进行容积率和土地使用年期修正； 9、求出比准价格； 10、对若干个比较实例的比准价格，用统
案例介绍
经营特色：项目以块状规划，将多个主题 业态与主题广场融为一体，真正满足“一 站式购物、一站式休闲、一站式逛街”的 现代消费方式。 交通改善：社区内已开通多条公交线路， 这为项目本身对外辐射创造了基础条件。
案例介绍
素有“浦东的古北”的联洋社区，是 一个知名的大型国际社区。联洋社区虽 大但商业却远远滞后于住宅的发展。然 而，栖身于联洋社区的大拇指广场，却 在不断完善调整的过程中，走向成熟。
零售；餐饮；娱乐；文化/教育；现代服务业等
案例介绍
地理位置：位于上海市浦西中轴 交通主干线共和新路与大宁路交 界 交通状况：位处内环和中环路网 立交之间，项目距离地铁一号线 延长路站只有80米，离人民广场 仅有五个地铁站 商业环境：离外滩和南京路及淮 海路中心商务区只8-10分钟车程。 但是周边没有大型配套商业设施， 仅仅有一些沿街商铺和小型超市 客流规律：多元化
计学方法求待估房地产的评估价格。
评价标准:以本项目为基准，对每 个影响因子进行评价打分
差
较差
一 般
较好
好
0.8 0.9 1 1.1 1.2
运用类比、可比可实现价值评估法综合计算
定价分析
根据市场比较 年租金 法测算出项目
的租金水平
项目的平均出 X 出租率 租水平，为经
验值
商业项目初始回报率为投资 回报率 人在项目初期可以接受的投
上海华润·佘山九里项目运营规划
金地徐泾项目和赵巷项目，预计与 本案同期入市，竞争直接、激烈； 赵巷项目受地价限制，对比本案无 明显优势，但徐泾项目从板块形象、 区位和土地成本方面都较本案有明 显优势
目前西区外环外无此类产品， 价格预判主要依据未来竞品， 单价预计在25000以上，可以 保证项目盈利
类独栋&双拼别墅
需同时规划小 高层来满足容 积率和密度要 求
目录
一、项目概况 二、项目总体目标 三、项目整体定位 四、项目关键成功因素 五、项目关键节点计划 六、项目风险控制
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二、项目总体目标
项目的战略使命：
1. 通过佘山九里项目的高品质呈现和对高端客户的理解及积累，为华润置地（上海）有限公司跻身地产品牌第一 军团而努力。
项目图片
占地面积 规划用途 容积率 计容建面 建筑限高
建筑密度、绿化率
机动车位配比
121719.2 平方米 住宅
1.0 121719.2平方米
40 米 建筑密度≤30％，绿化率≥45％，集中绿地率
≥10％ 地下车库面积待定
出让年限
住宅70年
基地内西侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的块状公用绿地； 基地内东侧、沿古楼路须布置用地面积约4900平方米的商业金融等公建配套设施。且该区域高度不得高于20米，退让古楼
是 否 看情况
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三、项目整体定位
土地/市场逻辑
报告逻辑
产品线初判
客户测试
产品线之争
定位思路
佘山度假区核心区规划
佘山度假区核心区规划上海佘山旅游度假区信息网佘山度假区核心区规划方案由佘山度假区管委会会同上海市城市规划管理局征集。
同济大学、东南大学、上海市园林设计研究院和上海市规划设计院等4个单位设计的4套佘山度假区核心区规划构思方案，经专家1996年9月28日评审，由东南大学方案中标。
1997年6月11日，有关专家、领导对佘山度假区核心区规划构思方案复议时，进一步对佘山地区的旅游资源分析和评估，提出在核心区域开挖人工湖的设想。
1998年3月经上海市规划委员会批复同意立项。
上海市园林设计院、同济大学等单位设计并提交了人工湖工程实施方案初稿。
1998年8月，松江区人民政府、佘山度假区管委会与上海市规划管理局共同组织“佘山度假区暨人工湖湖区规划国际方案征集活动”。
加拿大建筑设计咨询公司、澳大利亚贝尔曼（PLM）设计公司、中国城市规划设计院等单位的方案经评审，澳大利亚贝尔曼设计公司方案中标。
同年12月24日，上海市市长徐匡迪主持召开市长办公会议，提出以澳大利亚贝尔曼公司的方案为基础，吸收其他方案的长处，由上海市规划设计院和同济大学等协同对方案进行深化、完善。
规划确定作了水系调整，在保护现有水网的前提下，疏理部分河道，开挖人工湖。
人工湖选址于小佘山、薛山与凤凰山之间，总用地面积30.4公顷。
同时由同济大学风景科学研究所编制完成《上海佘山国家旅游度假区核心区规划总平面图》，上海市城市规划设计研究院编制完成《上海佘山国家旅游度假区核心区规划功能分区图》。
1999年9月30日，《上海佘山旅游度假区核心区规划》经上海市规划局批准实施。
一，规划原则。
在充分保护自然与人文景观资源的前提下，进行适度开发，与国际大都市旅游发展相适应。
二，规划范围和用地。
东至方松公路、南至沈砖公路、北至泗陈公路，西至辰山塘，面积为10.88平方千米。
包括东、西佘山、天马山、小昆山、横山、辰山、钟贾山等山体，总面积为12.95平方千米。
规划山体用地76公顷，水体用地130公顷，绿化用地470公顷，公共建筑用地114公顷，度假设施用地158公顷，道路用地92公顷，备用地48公顷，总用地1088公顷。
同策地铁商业案例分析
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龙之梦购物中心（2/10）
同策 ·INTRODUCTION
项目位置：座落于中山公园 西侧，南起长宁路，西临凯 旋路，东北侧紧靠汇川路； 长宁路、凯旋路是长宁区两 条重要的交通要道，可以连 接普陀、徐汇、静安、闸北 等多个区域。
开发商：长峰房地产开发有限公司 4
项目交通：轨道交通2号、3号线的交汇处，公交站点聚集处 总建筑面积：32万平方米 商业部分：22万平方米 容积率：6.7 层高：58层 套数：裙楼10层，其中百货店751家，专卖600家 塔楼58层；其中办公2.4万平方米，酒店730间客房 地下车库停车位：860个 商业形态： 购物中心 经营模式：单店经营 经营内容：书城、卖场、电器、百货、美食、酒店、影城 业态比例：餐饮 25%、 百货35%、连锁零售10%、休闲娱乐 25% 、其他 5% 项目开业时间：2005年12月18日
5
龙之梦购物中心（2/10）
同策 ·INTRODUCTION
A.“龙之梦”商业功能布局 ：
B1~B2：龙兴百货 （营运面积5300㎡可招纳250个品牌商 品如家乐福、永乐电器） 龙盛超市（营运位置在地下一、二层的西部，营运面积2.5 万平方米，可接纳1500家商号，展列2万种商品 ）
（连接轨道交通二号线中山公园出站口，也与地下出租车换 乘中心相连，交通转换极其便利。龙兴百货经营为国内知名品 牌，其规模等于一个中百六店，方便了老百姓的实惠消费。）
项目交通：地铁二号线（静安寺地铁站5号出口）、高架、公交 总建筑面积：7,144平方米 商铺总面积/商家数量： 3,932平方米/300余家 楼层：B1+F1 商业形态：百货商店 经营模式：连锁经营 经营内容：服饰、饰品、美甲等流行时尚用品 项目定位：中高档时尚商品定位 主要客群：追求时尚流行的学生、年轻人群 项目情况： 项目并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式广场，人流 于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户； 项目定位须与周边环境相一致，南京西路定位为高档商业街， 周边遍布高档写字楼，但广场内部的招商，品牌没有进入门槛， 品质受到一定限制，和周边氛围有一定差异，导致对周边客流的 吸引力度不够； 该项目仅有一处入口，没有类似人民广场、徐家汇区域实现真 正地下通道，人流“活动”不起来，二号线带来的仅仅是“可到 达”，而非“贯通”。项目开业时间：2003年1月25日
上海佘山3号别墅项目推广提案182ppt蓝色创意[1]
![上海佘山3号别墅项目推广提案182ppt蓝色创意[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/b07cabd627d3240c8447efb8.png)
上海佘山3号别墅项目推广 提案182ppt蓝色创意[1]
•
•佘北公路1＃地块项目
价值创新报告
蓝创中国（上海）
•2006年1月20日
•
•目 录
•一、项目的责任
，站在企业角度看项目
•二、引导一种潮流 ，洞察之后看趋势
•三、价值创新方案 ，结论
•四、营销战术
，执行方案讨论
•
•1•项目的责任
，站在企业角度看产品
•２、所处位置为番禹，距离广州市中心较远，且 配套不成熟
•３、华南高速快线尚未建成，交通不方便
•
•项目的责任
•分析案例2
•丽江花园
•如何做到在逆势中奋起？
•
•项目的责任
•分析案例2
•竞争环境洞察
•与上海情况有类同之处，当时广州地产界亦有贩卖景观、价格、泊来风格。。。 丽江花园没有将目光放在产品本身，而是放眼在更远更广社会风尚
2. 人们对MP3的主要用途是听音乐，对其他附加的功能使用极少 。
3. 21世纪，人们的自我认识、时尚追逐、审美要求均在提高；数 字产品（音乐）给他们心灵安慰。
•
•iPod在MP3和移动硬盘基础上的 创新
•减重
•音乐以外的功能 •重量、体积
•抛掷
•复杂的操作键
•iPod独特的 •价值轨迹
•加油
•容量 •抗震性 •音质 •体积小方便携带
2. 硬盘在容量、抗震性等方面的竞争剧烈； 3. MP3逐渐取代了传统的随身听而成为主流；低端的MP3
充斥市场； 4. MP3除了价格竞争外，在功能方面的竞争越演越烈：
MP3播放、录音、移动存储、语音复读、电子词典……
•
•消费者洞察•Deep
•
•佘北公路1＃地块项目
价值创新报告
蓝创中国（上海）
•2006年1月20日
•
•目 录
•一、项目的责任
，站在企业角度看项目
•二、引导一种潮流 ，洞察之后看趋势
•三、价值创新方案 ，结论
•四、营销战术
，执行方案讨论
•
•1•项目的责任
，站在企业角度看产品
•２、所处位置为番禹，距离广州市中心较远，且 配套不成熟
•３、华南高速快线尚未建成，交通不方便
•
•项目的责任
•分析案例2
•丽江花园
•如何做到在逆势中奋起？
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•项目的责任
•分析案例2
•竞争环境洞察
•与上海情况有类同之处，当时广州地产界亦有贩卖景观、价格、泊来风格。。。 丽江花园没有将目光放在产品本身，而是放眼在更远更广社会风尚
2. 人们对MP3的主要用途是听音乐，对其他附加的功能使用极少 。
3. 21世纪，人们的自我认识、时尚追逐、审美要求均在提高；数 字产品（音乐）给他们心灵安慰。
•
•iPod在MP3和移动硬盘基础上的 创新
•减重
•音乐以外的功能 •重量、体积
•抛掷
•复杂的操作键
•iPod独特的 •价值轨迹
•加油
•容量 •抗震性 •音质 •体积小方便携带
2. 硬盘在容量、抗震性等方面的竞争剧烈； 3. MP3逐渐取代了传统的随身听而成为主流；低端的MP3
充斥市场； 4. MP3除了价格竞争外，在功能方面的竞争越演越烈：
MP3播放、录音、移动存储、语音复读、电子词典……
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•消费者洞察•Deep
房地产营销策划资料2011年09月23日上海嘉定新城B18-1A商办地块评估报告策划任立峰
以南商办地块，出让面积12737.1平方米，起始价格为8789万元，溢价率55.88%，楼板价3585元/平方米；上海新沙滩实业有 限公司以1.08亿元竞得嘉定区天祝路以南、永盛路以西（B19-1）商办地块，溢价率0.94%，楼板价2017元/平方米。该地块曾 在2010年9月21日进行预申请，本次出让面积19085.2平方米，起始价格为1.07亿元。
地铁11号线
同策咨询 ◎ Tospur ·Consulting
《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
嘉定区商业商务现状
嘉定目前已经形成了2个核心商圈（老城区商圈、新城核心区商圈）和4个区域级商圈（马陆商圈、南翔商圈 、安亭商圈、江桥商圈），本地块则位于新城核心区商务商圈，受制于核心商圈的集中商业的限制，承接核心 商圈商业氛围的辐射，目前新城区各项配套严重缺乏，人气不足，未来商业办公氛围浓郁。 嘉定新城核心区：汇集众开发商，高端定位，打造具备文化内涵的高端商务核心区 嘉定重点发展区域分布图
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嘉定土地市场供应情况分析
嘉定2005年-2011年9月土地供应情况
嘉定区土地供应在06年有了大幅增长，约为05年的两倍，为340万方； 2008年土地供应量最大，共113幅土地，土地面积为380万方，可建筑面积达624万方。
占地面积 (公顷）
建筑面积 (万方) 地块四至 性质
1.3
3.64 东至基地边界、南至 基地边界、西至合作 路、北至天祝路 商业40年+办公50年 白银路站
容积率
2.8
嘉定新城站
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地铁11号线
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嘉定区商业商务现状
嘉定目前已经形成了2个核心商圈（老城区商圈、新城核心区商圈）和4个区域级商圈（马陆商圈、南翔商圈 、安亭商圈、江桥商圈），本地块则位于新城核心区商务商圈，受制于核心商圈的集中商业的限制，承接核心 商圈商业氛围的辐射，目前新城区各项配套严重缺乏，人气不足，未来商业办公氛围浓郁。 嘉定新城核心区：汇集众开发商，高端定位，打造具备文化内涵的高端商务核心区 嘉定重点发展区域分布图
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嘉定土地市场供应情况分析
嘉定2005年-2011年9月土地供应情况
嘉定区土地供应在06年有了大幅增长，约为05年的两倍，为340万方； 2008年土地供应量最大，共113幅土地，土地面积为380万方，可建筑面积达624万方。
占地面积 (公顷）
建筑面积 (万方) 地块四至 性质
1.3
3.64 东至基地边界、南至 基地边界、西至合作 路、北至天祝路 商业40年+办公50年 白银路站
容积率
2.8
嘉定新城站
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上海佘山二站项目营销策划总案-精选文档
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区域环境分析
项目周边规划介绍
佘山旅游度假区 ——上海最大的生态旅游度假基地 华侨城欢乐谷 ——大型综合性的旅游地产项目 文广影视基地 ——集旅游娱乐于一体的大型文化 项目 月湖雕塑公园 ——自然和艺术完美结合的现代人 间乐园 世贸国际会议中心（艾美酒店） ——超五星级酒店
规划中后期住宅用地 ——占地约1500亩的大型住宅区
以市场比较法计算， 建议本公寓销售均价为5300元/m2
产品价格一览
房型 一房一厅一卫 二房一厅一卫 二房一厅一卫 面积㎡ 40-67 76-83 90-108 户数 224 234 126 户数% 38.6% 40.7% 21.58% 面积% 27.9% 43.3% 28.8% 单价均价 5600元 5300 元 5000元
公寓定位
小户型 精装修 低总价 高品质酒店式服务 生态运动型青年精英社区
酒店式公寓及公寓总面积 配套服务区面积（不包括大堂）
43892㎡ 3300㎡
13
产品定位－商业（邻里中心）
定位原则（配合后期住宅）
错位竞争 生活商业配套 利润最大化 销售去化速度快 目标市场需求 未来发展趋势
小户型价格情况
小户型产品的价格分布 与上海房地产价格分布 状况基本一致，由内向 外逐步走低；单价较同 区域普通住宅物业高 1000—2500元/平米不等。 如近期热销的上海青年 城均价8600元/平米，远 高于九亭地区普通住宅 的6100元均价。
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松江市场分析
松江住宅市场
施工面积不断增长； 空置房面积持续上升； 可售房源居高不下； 销售量持续萎缩。
报纸、杂志、互联网广告、户外交通 广告、写字楼电梯广告
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佘山镇商业
佘山被喻为大上海的后花园、上海著名市郊风景区，
9号线泗泾站
区域内豪宅级别墅项目林立，商业档次却仌然偏低，
当前商业极成主要聚集于镇中心-桃园路一带。
9号线佘山站
1
2
序号 1 2
项目名称
佘山新天地商业广场
桃园路
桃园路商业形态以中低端沿街底商为主，业态较杂。位于桃园路上的佘山新天地商业广场是区域内唯一的一站
10
1 4
2 5
6 7
8
3 4 5 6 7
大型经适房规划用地 菲诗艾伦 佘山银湖别墅 公寓 独栋别墅
如图所示，项目周边同时汇集高端别墅业主、普通公寓业主及经适房 业主，然而本案的目标客群定位显然无法将其兼顾！
8 9 10
月湖山庄、佘山高尔夫等 顶级别墅及度假村片区
目标客群界定
项目名称 项目类型
动迁房 经适房 经适房 独栋别墅/公寓 独栋别墅 独栋别墅
同策 观点
月湖山庄、佘山高尔夫等 顶级别墅及度假村片区
人口专题
A类客群人口统计 项目名称
新凯家园现有配套商业
业态 古浪路沿街底商 新家园路沿街底商 新凯家园一期步行街 新凯家园二期步行街 新凯家园三期步行街 （在建） 餐饮、超市、中介、药房等 餐饮、桌球、超市 理发店、杂货店、水果店、超市 水果店，超市， 家电维修，蔬菜店 / 租金 1.5~2元/m²/日 0.5元/m²/日（1~3层均价） 1.6元/m²/日左右 1.8元/m²/日左右 / 主力面积 40~100m² 110~250m² 40~120m² 40~120m² /
式大型商业中心！
佘山新天地商业广场
开发商：上海鎏元置业有限公司 物业公司：上海轻工国际集团有限公司 项目地址：桃园路、外青松路交叉口 商业总建面积：64000平方米 容积率：1.8 入驻时间：2011-01-31
佘山新天地休闲广场主打餐饮娱乐，是佘山镇仅有的一站式集中商业，商业能级较高、业态一应俱全：汇聚星 级影院，特色餐饮，生活超市，家电卖场，精品服饰百货，大型电玩城，网吧，量饭式KTV，会所，酒吧，大型 餐厅，健身会所，教育培训中心等
同策观点
泗泾镇商业标杆，引领全新消费模式！
泗泾镇商业发展相对滞后，缺乏现代化集中商业，三湘商业广场的建成有效填补了这一空白，项目具备大润发主力 店效应、直面9号线泗泾站地铁出口等诸多成功因素，人气得以保障，未来必将形成区域商业标杆，辐射整个泗 泾镇！在主力店的带动下，项目销售产品（商业街）去化良好，然后缺乏有效地统一经营是其后续发展最大的 绊脚石！
别墅业主等高端客群的消费消费习惯显然无法与周边普通居民共存， 故首先将该类客群排除在外！ 结合项目体量规模及地理位置等因素，本案目标客群定位如下： A类客群：新凯家园一、二、三期业主；米兰诺贵都公寓业主 B类客群：菲诗艾伦业主、大型经适房规划用地业主
6 7 8 9 10
大型经适房规划用地 菲诗艾伦 佘山银湖别墅 公寓 独栋别墅
结合市场研究结论及 自身条件利弊，进行 项目商业整体定位、
起始租金推导 商业运营租金测算 投资回报分析
基于项目的深刻理解 利用我司资源优势 寻求共赢合作！
及项目发展方向!
供支撑!
功能布局及业态落位！
PART 1 区域商业市场研究 PART 2 自身条件分析及定位思考 PART 3 整体定位及业态落位 PART 4 经济测算 PART 5 服务建议
周边区域住宅分布
项目名称 项目类型
动迁房 经适房 经适房 独栋别墅/公寓 独栋别墅 独栋别墅
总户 数
3500 4000 12000 12/900 156 177 / 3500 409 /
进度
已交付 已交付 11年年底交付 11年年底交付 已交付 已交付 / 已交付 已交付 /
9 3
1 2
新凯家园一期 新凯家园二期 新凯家园三期 米兰诺贵都 佘山东郡 圣塔路斯
佘山湾商业中心策划报告
2011年02月 同策商业
报告导言
项目背景 大型经济适用房社区“新凯家园”位于泗泾镇古楼村，东至通波塘，南至古楼路，西至嘉松南路， 北至泗凤路，项目共分五期开发，其中前二期已交付使用（总建筑面积约70万平米），一期为动迁 房，约3500户；二期为经适房，约4000户，三期将于年底交房，约12000户。
地理位置
佘山湾商业中心位于古
泗泾镇 中心区域
9号线泗泾站
楼路、近嘉松南路交叉 口，紧邻9号线佘山站，
9号线佘山站
佘山镇 中心区域
隶属泗泾镇，处于泗泾 镇与佘山镇交界处
泗泾镇商业
区域内成熟商业主要集中在泗泾镇中心区域（泗
1
9号线泗泾站
2
9号线佘山站
泾老街附近），而周边商业氛围较为冷清；
序号
1项目名称新凯家源自现有配套商业总体量约1万平米左右，业态均为低端生活配套，区域消费外流现象严重！
PART 1 区域商业市场研究 PART 2 自身条件分析及定位思考 PART 3 整体定位及业态落位 PART 4 经济测算 PART 5 服务建议
项目认知
C#
三期
B#
9号线佘山站
一期
二期
农贸 市场
A#
D#
项目位于古楼路、新凯家园一期西南端，距离9号线佘山站地铁口约200米 建筑形态呈块状分布，共分A、B、C、D四栋独立商业建筑（农贸市场除外）
三湘商业广场
开发商：上海三湘祥腾湘麒投资有限公司
物业公司：上海三湘物业服务有限公司
项目地址：轨道交通9号线泗泾站出口40米 商业总建面积：37305.83平方米 容积率：1.7 停车位：505
三湘商业广场位于9号线泗泾镇出口处，总建筑面积82643平米，其中商业面积37000平米左右，
商业步行街全部对外销售，建筑形态为块状独立商铺（1~2层），二层以空中回廊连接，由于大润发人气带动、
紧邻9号线出口、商铺主力单元面积较小等诸多优势，项目销售去化较为理想，目前已基本售罄。开发商仅对二 层部分商铺进行售后回租（服饰箱包），剩余大部分商铺均由小业主自行经营，业态方面无明确规划！
三湘商业广场综合分析
同策观点
周边区域商业现状
三期 二期
一期
区域现状：区域内商业氛围薄
弱、功能匮乏，业态以满足基 本需求的低端配套类为主
项目一公里辐射区域内相对仌处于商业空白阶段，主要极成即为新凯家园现有配套商业：古楼路沿街底商、 新家园路沿街底商、新凯家园一期步行街、新凯家园二期步行街，以及新凯家园三期步行街（在建）
鼓浪路商业街可分为三段，西段-中断-东段，中段商业氛围最浓！
商业街东段主要以生 活配套、休闲、零售 为主，租金在6-7.5元/ 平米/天 商业街中段主要以餐 饮、零售为主，租金 在8-9元/平米/天
鼓浪路商业街
地段 业态
餐饮 社区配套 旅店 装潢维修 美发 餐饮 休闲娱乐 超市 中介 生活配套 零售 菜场 餐饮
三期
9号线佘山站乘客主要极成：
9号线佘山站
一期
二期
周边普通居民（基本为新凯家园自身客群） 欢乐谷等旅游客源 佘山镇普通居民
本案距离9号线地铁口约250米，且导入客群须由嘉松南路转入古楼路，故要导入旅游客源及佘山镇居民乘客具有一定难度！ 新凯家园小区出入口众多，而居民出行则主要依托于9号线，汇拢自身庞大客群将成为9号线对于本案的实质利好！
自有商业面积（1F）：2500 ㎡
大润发自有商业 业态
餐饮
商家
肯德基、味千拉面、休闲吧、CoCo、
零售
生活服务
安踏体育、海澜乊家、达芙妮、Disney、维罗纳纯银、宝岛眼镜、Noveli、海贝、摩奥、明牌珠宝、伶俐
卡柏洗衣、华氏大药房
商业步行街
商业总建面积：15000 m² 主力面积：50~80 m² 楼层： 1~2层 销售均价：27000元/m² 层高：5.5 m 1F租金均价：11元/m²/日 销售率：98% 2F租金均价：6.5元/m²/日
区域商业栺局分析
佘山新天地与三湘商业广场同为一站式区域商业中
三湘商业广场
心，分别以佘山及泗泾作为各自商业辐射范围，商 业操作模式也较为接近。业态方面，佘山新天地主
佘山新天地
打餐饮娱乐、三湘则以生活类消费为主！ 本案所属区域位置正处于“两不靠”，直线距离均 大于3公里，为本案的商业发展提供了契机！ 佘山新天地及三湘的商业定位均为典型的区域型商业中心，相比乊下，本案在体量规模、地理位 置等方面均无法与其抗衡，故将避其锋芒，以项目周边一公里辐射范围作为主攻方向！
局部服仍整体优先原则 利益最大化的辅助原则 市场需求导向产品原则
成区域新关商业中心？
充分理解项目商业在区域中的市场地位以及其所担负起的商业责仸后，结合项 目的开发策略，就能更好的把握项目商业定位方向、发挥最大商业价值！
研究路径
通过泗泾、佘山及项 目周边区域商业市场 研究，归纳主要发现
通过对项目自身条件 利弊分析及辐射区域 研究，为项目定位提
9 3
总户 数
3500 4000 12000 12/900 156 177 / 3500 409 /
进度
已交付 已交付 11年年底交付 11年年底交付 已交付 已交付 / 已交付 已交付 /
1 2
新凯家园一期 新凯家园二期 新凯家园三期 米兰诺贵都 佘山东郡 圣塔路斯
10
1 4
2
5
6 7
8
3 4 5
集大型卖场、商业步行街、SOHO于一体，建成后将填补泗泾无现代化综合商业的空白！
三湘商业广场
3 1 2 4
1 大润发卖场 2 商业步行街 3 SOHO 4 9号线泗泾站
三湘商业广场紧邻9号线泗泾站，地理位置优越，项目以大润发卖场作为主力店吸引大量客流，商业街产品则全部对外销售