中国将促悉尼房市保持繁荣

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我国房地产经济现状及发展趋势

我国房地产经济现状及发展趋势【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。

本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。

1 引言中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。

改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。

我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。

同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。

如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。

尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。

2 我国房地产经济现状2.1 宏观经济现状2.1.1 中国经济面临的问题。

国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。

企业想通过扩大出口却遭遇人民币升值。

想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。

企业无心投资实业，纷纷转行做地产。

想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。

2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。

我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。

2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。

用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。

2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。

2.1.3 房地产的调控受经济的影响。

自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。

新西兰及我国台湾、澳门地区房地产业的危机与机遇

入房地产市场。如果新西兰也这么做，将有近１亿新西０兰元的资金在２ｏｏ８至２１年流入房地产市场。新西兰小Ｏ２规模的国内市场注定了本国投资者将步澳大利亚人的后尘在近期走向国际市场。西兰的写字楼和工业投资市场的估值超过１０。０亿新西兰元（合７０美元）折６亿．在
制。新西兰市场比较成熟在过去５当中保持可观年投资回报。自２０００年以来５０万新西兰元以上的投０案例中，海外投资购买者占据了４％。从成交金额上看２海外投资者买卖量高达３％。高涨的租金水平证明新８兰主要城市的市场已经活跃起来自２０年来尚属首次。虽然经济增长略微放缓，但是预期仍会有１０到１５％的涨幅短期内将进～步巩固房地产市场的基本面状况
的，与澳大利亚沿用多年的模式类似。澳大利亚养老金的成功之处便是让那些上市的和没有上市的房地产公司得
以在全球范围运作，基金拨出平均８～１％的资金投％０
二、需求拉动和向好预期成为台湾房地产发展动力
２００８年４，台湾地区领导人选举过后第一个月月
上海房地更有一些来自大陆的富商名流他们通过各种渠道，以代理人的身份投资豪宅。一些大陆买家对台湾的豪宅逐步产
生兴趣这些买家往往更在意楼盘的知名度．其次则是建
三、民间主导转向政府参与搞活澳门楼市
自从２年４月叫停投资移民抑制澳门楼市的外 ∞７来投资者以防楼价过快飙升后，从２０年初开始．澳门０８
过去３中年成交量在５亿新西兰元之上。各种物业类年０
台北市看房人数增长四成多，豪宅成交更达到三位数。仨北少数顶级豪宅开到每坪（约等于３３平方米）２Ｏ万元ｏ新台币的历史天价，甚至有些项目考虑停盘，重新高售价后再推出。同期台北楼市～些项目的订房量激埋六成多．这其中．海外华侨和台商占比达五成。有统计

中国金融改革的重点

中国金融改革的重点中国金融改革的重点我将概括为四个方面：第一个方面，打破利率的双轨制与行业开放。

打破垄断，取消政府的干预，特别对利率、汇率形成机制的干预。

打破利率双轨制与行业垄断。

利率是一个最重要的要素的价格，它所有的经济活动都与资金、金融有关，所以它的价格的管制，它的价格的双轨制，它造成的扭曲是中国很多扭曲的总根源。

所以我一致认为，利率市场化太重要了，比商品的市场化更重要，因为它们扭曲是全方位的。

那这个理论上讲，美国有一个著名的金融学家，他的名字叫做罗纳德•麦金农，他在金融发展的理论当中曾讲过“金融压抑理论”，“压抑理论”不是很多人理解的金融抑制，紧缩的货币政策，不是这个概念，“金融压抑理论”是指金融压着它，让它优惠，金融价格利率给它优惠，人为地给它定到比市场低，鼓励金融的资本转向投资，储蓄转为投资，一方面要鼓励储蓄，另一方面要鼓励把储蓄转为投资，这就靠低利率。

那“金融压抑理论”是讲长期低利率政策。

中国长期的低利率政策和长期的低资源品价格政策，长期让农业的产品压抑，过去搞“剪刀差”，压抑农业的价格，还有压抑农民劳动力的价格，都是我们能够快速起飞，30年能够高速发展的一个重要原因。

说白了是政府想办法把资源品，把利率和资金，把劳动力的价格压低，鼓励投资，鼓励提高资本回报率，让一些少数人发财。

这是政策的基本点。

当然，这个政策的合理性是很明显的，在发展中国家要实行经济起飞，要搞资本积累，要有政策，但它有一个限度，适度的压抑有好处，所有的国家都这么做，日本、韩国早一些起飞，最后成功的，后来还有很多发展中国家都这么做，这是资本积累理论。

这就造成了一些权力部门，国有企业，掌握资源更多的一些权力部门，产业、企业、民营资本，它得到更多的优惠，而那些弱势的、中小的、民营的，小的就得到更大的成本，从企业的角度来讲，大企业得到优惠，小企业本身就处于弱势，再在这方面压了它一把，所以中小企业的发展确实是面临着融资环境非常地恶劣，特别是在经济调整期就更加地恶劣，道理是我们长期采取“金融压抑理论”，而且压抑的程度是远远低于一般性的，是一种严重的压抑。

澳大利亚房地产市场分析

澳大利亚房地产市场分析澳大利亚房地产市场分析篇一：澳大利亚房地产市场分析澳大利亚房地产市场分析0944047内容摘要：据相关数据显示，在20xx年的国际房地产市场上，澳大利亚、中国、中国香港和新加坡成为公认的繁荣的四大房地产市场。

本文针对澳大利亚房地产市场，根据其最新的数据，就其市场供求状况，竞争情况以及其租赁市场环境进行简述分析。

关键字：澳大利亚市场供求分析竞争情况租赁市场环境一、市场供求分析（一）市场需求的影响因素（1）本国需求1、首先，近几年澳大利亚的综合国力迅速增长，比如在20xx年澳大利亚的GDP增长率已经排在发达国家之中的首位了。

澳大利亚GDP的稳步增长，在一定程度上导致了澳大利亚国内对住房、租房的需求。

2、此外，澳大利亚房产的需求还受到当地人们失业率的影响。

如上图为澳大利亚从1981年至20xx年的失业率变化图，很明显我们可以看到，近几年失业率的整体趋势是下降的，因而对应的，近几年澳大利亚的房产需求是上升的。

3、最后，我认为澳大利亚的优越的政策条件也为住房需求作出了一定的贡献。

如澳大利亚的永久产权政策吸引了千千万万的购房者去澳大利亚购房，又比如澳大利亚的贷款方式也为购房者们提供了一定的便利。

如下图是中国与澳大利亚的贷款方式比较：由此表，我们可以清晰地看到不管是首付、还款方式还是贷款次数等方面，澳大利亚都显然优于中国。

综上所述，澳大利亚国内对房产的需求是在不断的增长中的，且增长速度不容小觑。

（2）国际需求澳大利亚矿产资源丰富，是世界重要的矿产资源生产国和出口国。

作为世界上各方面实力都首屈一指的国家，澳大利亚的自然环境也相当宜人，因而每年都会吸引大量的游客以及移民。

这成为了引起澳大利亚房地产需求增加的一个因素。

其次，澳大利亚的永久产权也是吸引国外移民的一大因素。

澳大利亚优惠的房产政策以及良好的投资环境往往使国外游客趋之若鹜。

澳洲的移民人口占了总人口的很大一部分并且有越来越多的趋势，据由20xx年人口普查数据分析录得的澳洲华人人口，那时全国有华人669900名，首次计算出其中44%是在澳洲和中国以外出生的。

我国房地产行业所处的宏观环境状况PESTG分析

我国房地产行业所处的宏观环境状况（PESTG分析）1、政治法律环境国家的宏观调控往往对房地产市场的发展产生较大的影响。

目前，我国针对房地产市场过热及房价过高这一现象采取了一系列控制房价的措施，在稳定房价、整顿房地产市场起到了较大的积极作用：如限制房地产开发的的贷款管理，规范土地储备管理，调整住房供应结构，整顿和规范房地产市场秩序。

2、经济环境我国房地产市场的发展和宏观经济保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系。

GDP不断上升，在经济状况良好的情况下，人们购房的需求也就越发强烈，这是促进房地产市场发展的一大因素。

还有股市的影响，股市和房市是一个互动的联合体，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。

3、社会文化环境（1）人口因素中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性，计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群，这些人的消费能力巨大。

短期内房地产行业仍然会非常兴盛。

（2）社会城市化中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口将会逐渐向城市转移，每年约有1200万人从乡村转移到城市，而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。

（3）价值观中国人的消费价值观形成与中国的社会条件和经济环境密切相关。

中国人较其他民族有更强烈的房子情结，中国人把房子当作是金钱和地位的象征，有钱了就买房置地是中国人几千年的传统。

那些先富起来的人，总是要修建一座豪宅以彰显自己的成功。

中国人重视家庭，把买房子作为人生的一大目标来奋斗。

从这一点来看，中国的房地产行业市场需求还是很大。

4、科技因素（1）销售创新相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。

但是对于营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。

大部分房产企业主要采用两种营销方式，一是对购房者进行针对性服务的体验式营销，这让购房者有家的感觉；二是从选择建房地址时就开始构建的全程式营销。

我国历年房地产宏观调控政策回顾

我国历年房地产宏观调控政策回顾Author:Editor：段培扬Origin：新浪财经网我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。

代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等.透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。

1993-1996年:我国第一次对房地产业进行宏观调控时间：1993—1996年现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃,尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热,形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。

对策：1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”）；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。

效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制.经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落.经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆".问题：此次调控给房地产业一记重创.“国16条"一出,海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。

后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”.泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤,进入持续数年的低谷期。

1998—2002年:促进住宅业成为新的经济增长点,核心是房改时间:1998—2002年现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮.对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。

【福客海外房产】【柬埔寨·金边】星汇城,东盟繁华中央,包租三年,每年净回报6%

澳大利亚的房价多少？悉尼作为澳大利亚的大城市，澳洲悉尼房价也是最贵，升值空间自不必说，比起悉尼别墅,墨尔本别墅价格就便宜很多。

随着澳洲房价稳步上升，且无需缴纳澳大利亚房产税，大批中国投资者涌进澳大利亚房价市场，选择购买澳洲别墅、悉尼公寓、墨尔本别墅以及悉尼别墅。

由于澳洲房产每十年翻一番的特点，所以很多海外房产投资客都十分关注澳大利亚房产价格。

布里斯班也是一个值得投资的城市。

那为什么投资布里斯班，布里斯班房价如何？在布里斯班买房，是买布里斯班公寓好还是布里斯班别墅好？布里斯班以南的黄金海岸是旅游胜地，所以澳大利亚黄金海岸房价也时刻影响着澳大利亚布里斯班房价。

【柬埔寨·金边】星汇城，东盟繁华中央，包租三年，每年净回报6%位于东盟贸易核心及泛亚高铁枢纽的柬埔寨，以连续6年超7%的年GDP增速、如火如荼的旅游业、年轻化的人口构成、友好的投资政策等，吸引了众多国际旅客及高净值人群涌入，度假或投资，使得常驻柬埔寨的人口逐年递增，柬房产需求日益增强，房价也水涨船高。

近几年，海外热点投资城市房价平稳上升，越来越多国人热衷于海外置业，柬埔寨已其特有的美元资产配置投资优势吸引了越来越多的国人前往投资。

目前柬埔寨首都金边高端酒店式公寓价格仍处于低位，正是入手的最佳时期。

今天为您介绍的是位于金边核心地段的轻奢精装公寓星汇城，该项目由中柬合作巨献，占地约3.6公顷，由7栋12层高的建筑组成，建筑面积18万㎡，总套数2112间，业态涵盖公寓、酒店、写字楼、底层商铺等。

毗邻国际机场、AGT交通系统，近享8大银行、11家医疗机构、13所国际学府、8大购物商城、6大娱乐中心等，10分钟玩转繁华。

星汇城Star City基本信息项目地址：金边森速区德它拉分区俄罗斯大道112号开发商：泰文隆集团&星汇地产公司占地面积：约3.6公顷楼盘属性：业态涵盖轻奢精装公寓、酒店、写字楼、底层商铺等楼层：12层交房日期：A栋2018年12月31日；B栋2019年3月31日户型面积：51-90㎡总单位数：2112户停车位：2000个（约1:1）回报率：预计三年共计18%投资星汇城Star City10大理由1.位于柬埔寨首都金边中心，毗邻国际机场、AGT线路；2.近享8大银行、11家医疗机构、13所国际学府、8大购物商城、5大娱乐中心等；3.由柬埔寨大型企业泰文隆集团和中国金邦集团旗下子公司星汇地产公司合作巨献；4.规划多重奢美水系园林，花木水境相伴，构筑精英乐活家园；5.配备多功能会所、高端健身房、星光泳池、咖啡厅、酒吧、餐厅等高端设施；6.国际级装修品质，卧室、客厅、厨卫都采用轻奢精装，居家的品味不彰自显；7.由台湾知名物业管理公司提供专业的公寓代理服务，6道安保系统保障业主安全；8.金边房价年均涨幅超过15%，项目预计三年回报率共计18%；9.柬埔寨实行美元、柬币双货币政策，房产用美金交易，无汇兑风险，无外汇管制；10.外籍人士凭护照即可在柬埔寨买房，而且永久产权，无遗产税。

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中国投资客将促悉尼房市保持繁荣
刚刚过去的周末里，数千名中国投资客涌入在悉尼市政厅举办的房产展。

分析师称，国外买家将使得悉尼内中心的公寓市场未来两年持续繁荣。

据《澳洲人报》报道，大约有50家公司参加了上周末的展会，参展商争相博取富有中国买家的关注。

业内大佬绿地控股（Greenland Holding Group）、MAB集团、澳洲星狮地产（Frasers Property Australia）等是参展公寓项目的开发商。

此前，悉尼和墨尔本春季拍卖表现强劲。

根据澳洲房产检测会（Australian Property Monitors）公布的初步数字，两城市清盘率分别达到83.4%和75.3%，总销售达5.457亿元。

房产监测会高级经济师威尔逊（Andrew Wilson）说：“拍卖结果非常不错。

悉尼房市继续升温，没有任何衰退的迹象。

”他说很多购买行为都是由投资客而非自住客推动的。

在置业展上，王玛吉（Maggie Wang，音译）在悉尼东部的比利弗山（Bellevue Hill）购买了一处住宅，价格大约是600万元。

王小姐3年前移民至此，在中国经营一家IT和房产开发公司，最近开始在澳洲做婚礼策划业务。

她说中国人对澳洲地产的兴趣并不仅仅只是为了挣钱。

“人们喜欢这里的生活
方式，喜欢这个国家和环境，并不只是为了投资。

”另一个买家，26岁的Crystal在悉尼最富有的郊区沃克吕斯（Vaucluse）以超过500万的价格买下一处住宅，他打算购买更多澳洲地
产用以投资。

房产展上还有中介的身影，比如ABC World，他们主要向中国投资客给出移民建议，告诉他们可以利用各种方式比如重大投资者签证（Significant Investor Visa）移民到澳洲。

这一签证由前工党政府实施，在澳洲投资超过500万元的外国人有可能成为永久居民。

房产中介Black Diamondz的负责
人莫妮卡（Monika Tu）代表富有的中国人在澳洲购买住宅。

她说这种签证的引入导致人们对价值500万元以上房屋的兴趣大增。

莫妮卡说今年中国买方在其中介公司的问询数量增加了50%。

在展会上，中国最大的开放商之一绿地控股对在悉尼的第二个项目进行了推广，这一位于北悉尼的Lucent公寓项目价值2亿元。

有新加坡背景的澳洲星狮地产也在展会上推销了其价值20亿元的中央公园（Central Park）项目中的公寓，这一项目位于悉尼市中心的齐本德尔（Chippendale）。

房地产预测机构（BIS Shrapnel）称，投资客的强劲需求预计将使得悉尼市中心的房产市场未来两年持续繁荣。

该机构称悉尼在建公寓大约有5800套，未来3年大约有1.15万套新公寓完工，这是悉尼历史上数量最大的建筑潮。

世邦魏理仕酒店（CBRE）住宅部门主管米尔顿（David Milton）称，
中国投资客兴趣高涨使得当地的公寓开发行业获益。