房地产评估案例1
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析练习题(一)及答案单选题（共30题）1、下列标准代号中，（）表示国际标准。
A.GJB.IEC.GB/TD.ANSI【答案】 B2、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。
被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。
甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。
张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估【答案】 A3、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】 A4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。
A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】 D6、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
房地产资产评估案例
房地产资产评估案例在房地产行业中，资产评估是一项非常重要的工作，它不仅可以帮助企业了解自己的资产价值，还可以为投资者提供决策依据。
下面我们通过一个实际案例来了解一下房地产资产评估的具体过程和方法。
这个案例是关于一家房地产开发公司的资产评估。
该公司在某个城市拥有多个房地产项目，包括住宅、商业地产和土地储备。
由于公司规模较大，资产众多，因此需要对其进行全面评估，以确定其真实价值。
首先，评估师需要收集相关资料，包括公司的财务报表、土地证、房产证、项目规划图纸等。
通过对这些资料的分析，评估师可以了解公司的资产构成、规模和分布情况。
其次，评估师需要对每个资产进行现场勘察和测量。
这包括对房屋的建筑结构、装修情况、周边环境等进行详细的观察和记录。
对于土地储备项目，评估师需要了解其土地性质、地理位置、规划用途等情况。
接着，评估师会运用不同的评估方法对各项资产进行估值。
对于住宅项目，常用的评估方法包括比较法、收益法和成本法。
而对于商业地产和土地储备项目，评估师则需要根据其特点选择合适的评估方法。
最后，评估师会编制评估报告，将对各项资产的评估结果进行详细说明，并给出最终的估值结论。
评估报告需要包括资产的基本情况、评估方法、评估结果和评估师的意见等内容，以便于相关利益相关方参考。
通过以上的评估过程，我们可以得出该房地产开发公司各项资产的真实价值，为其提供决策依据。
同时，这也为投资者和合作伙伴提供了可靠的参考信息，有助于他们对该公司的投资和合作进行评估。
总的来说，房地产资产评估是一项复杂而重要的工作，需要评估师具备丰富的经验和专业知识。
只有通过科学的评估方法和严谨的工作态度，才能为企业和投资者提供准确可靠的评估结果，为房地产行业的发展提供有力支持。
房地产习题1
习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。
取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。
负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。
习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。
2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。
试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。
该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。
现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。
计算应收票据评估值。
习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。
经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。
该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。
案例分析问答答案 (1)
问答题10年（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
问：（1）拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？拆迁估价中的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素影响，故估价时不考虑租约的影响。
（2）拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。
（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。
（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当想城市规划行政主管部门申请确认。
（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
（3）拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
或者：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。
或者：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修现值）减去租赁期满后装修的残余价值。
（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住在小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：1.预测开发完成后的价值宜谨慎。
2.开发费用可能发生变化。
3.开发周期可能延长。
房地产估价报告1
房地产估价报告1第一篇：房地产估价报告1房地产评估报告范例一、房屋产权人(单位)：×××二、估价目的：拆迁补偿价格评估三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)五、估价依据1.中华人民共和国《城市房地产管理法》2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;3.评估委托书：4估价评估人员勘察了解的情况;5.房屋所有权证(新北全字00311100号);6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。
另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。
本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：人民币小写：206247元大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。
随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件1.估价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;(2)该物业可以在公开市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。
2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一
2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一[问答题]1.某家庭拟购买一套新房，并将（江南博哥）原有住房出租。
预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。
该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。
购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。
问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位）（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？参考答案：详见解析参考解析：已知A＝2000元，n＝240，i＝6%/12＝0.5%，R＝9.6%。
（1）求购房最高总价：贷款总额：购房最高总价＝P/70%＝279161.54/70%＝39.88（万元）。
（2）求出售原有住房时，住房的市场价值：V＝A×（12/R）＝2000×（12/9.6%）＝25（万元）。
设剩余M个月需要偿还25万元，则有：代入具体数据可得：解得：M＝196.66（个月）。
240－196.66＝43.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。
[问答题]2.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。
已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。
如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2。
星级酒店评估案例分析1
酒店房地产价值评估案例分析一、酒店房地产价值内涵酒店房地产通常是由酒店大堂、客房、餐厅、娱乐用房、健身用房、设备房等组成，属于功能不可分割的综合房地产。
二、酒店房地产价值的评估的传统方法（一）、重置成本法重置成本法假设在估价时点建造具有同等设施水平酒店成本，减去折旧金额后的酒店价值。
这种方法的主要缺陷，不能反映酒店产生净收入的价值。
（二）、市场比较法市场比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。
此方法能够反映真实市场状况，但酒店交易案例甚少,可作为估价基准的交易更少。
其次，大量酒店交易合同不公开，估价机构难以获得足够的可靠交易信息。
再者，不同酒店的规模、质量、市场定位和设施、商誉、管理、经营收入等方面往往存在较大差异，难以直接比较。
（三）、收益法在酒店持续经营的前提下，收益法将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。
酒店作为综合经营性物业，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，其房地产价值评估的首选方法当推收益法。
另外，正常情况下，不同星级的酒店之间的收益水平存在客观差异率，其收益水平与其星级基本呈正相关关系，收益法反映不同等级酒店的收益水平。
三、酒店评估需要提供资料清单三、酒店价值评估案例（一）、酒店概况深圳凯宾斯基大厦位于深圳市南山区商业文化中心区。
为大型商业综合体建筑，地铁口物业，占地面积为21,911.2平方米，计容积率建筑面积为55,382.07平方米。
项目由5层裙楼及1栋25层主楼组成，并设有2层地下层。
地下1、2层为配电房、锅炉房、酒店办公室、地下停车场约有350个停车位，地面停车场约有400个停车位，地上1~5层为商场、酒店大堂、海珠城美食会，主楼6~25层为凯宾斯基酒店。
本次评估的估价对象为深圳凯宾斯基酒店整栋物业，为符合国际标准的五星级酒店。
根据委托方提供资料及现场查勘，酒店共设置390间客房，其中92间高级客房、208间豪华客房、8间豪华套房，30间行政楼层豪华套房，51间行政客房，1间总统套房。
房地产存货评估指引
房地产企业存货评估指引〔讨论稿〕房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发本钱——土地开发、房屋开发，开发产品——商品房、商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。
本讨论稿仅针对产成品〔开发产品〕、在产品〔开发本钱〕的评估方法进行讨论。
一、房地产企业存货核算的主要内容和特点1、开发本钱的核算：开发本钱按其用途，可分为如下四类：〔1〕土地开发本钱、〔2〕房屋开发本钱、〔3〕配套设施开发本钱、〔4〕代建工程开发本钱。
其中：配套设施开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。
代建工程开发本钱指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
开发本钱相当于工业产品的制造本钱和建筑安装工程的施工本钱，是一种非完全本钱。
开发本钱主要核算以下六个本钱工程：1、土地取得费用，2、前期工程费，3、根底设施费，4、建安工程费，5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等，6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。
2、开发产品的核算房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行本钱结转，将开发完成产品的本钱从“开发本钱〞的有关科目转入“开发产品〞科目。
开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。
房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设置“分期收款开发商品〞科目进行核算，并从“开发商品〞科目转入“分期收款开发商品〞科目。
开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品〞科目转入“出租开发产品——出租产品〞科目核算，并设置“出租开发产品——出租产品摊销〞科目核算出租开发产品的摊销。
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1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
宗地地价影响因素修正值见表4—1。
表4-1 地价修正系数表项目各种因素条件下修正系数条件分值基础设施供水条件分值较忧O．012电讯条件分值优O．024排气条件分值优O．048通讯条件分值一般O购物条件商服繁华分值一般O 距商服中心距离一般O环境质量周围用地类型优O．10 污染状况优O．068宗地条件街画位置一般0建筑物朝向较优O．012形状无影响0 面积一般O交通条件道路宽度—般O公交便捷度较优0．051 对外交通便利值较优O．045规划条件用途较优O．005 指标(容积率) 较优O．005 退还道路比例(城市道路) 无0．005合计O．375宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米）土地价格=1509.75×2000=3019500（元）该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格=2968400+3019500=5987900（元）（二）市场比较法1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。
表4—2 参照物基本情况表项目A单位住宅楼B单位住宅楼C单位住宅楼位置人民路北侧正义路东段北侧五一路南侧建筑面积5600平方米4800平方米5200平方米结构砖混结构砖混结构砖混结构销售价格 1200元／平方米 1250元/平方米1300元／平方米交易日期2000年4月28日2000年6月8日2000年3月12日2.确定修正系数。
（1）交易情况修正。
所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。
（2）交易日期修正。
据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。
（3）区域因素修正。
根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A 住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。
（4）个别因素修正。
根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A 住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。
3.确定比准价格。
根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。
表4—3 可比实例价格修正表项目A住宅楼B住宅楼C住宅楼实例价格(元/平方米) 1200 1250 1300交易情况修正lOO／lOO lOO／lOO lOO／lOO 交易日期修正104／lOO 102／100 105／IOO 区域因素修正100/95 lOO／98 lOO／96 个别因素修正lOO/98 00／93 100／90修正后价格(元／平方米) 1340 1399 1580 以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：（1340+1399+1588）÷3=1442（元／平方米）对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为6万元。
4.计算评估结果：该住宅楼市场价值=1442×4800+60000=6981600（元）五、估价结论用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为5987900元。
用市场比较法评估所得的结果为6981600元。
对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为：（6981600+5987900）/ 2=6484750（元）取近似值为648.5万元。
案例二丹阳公路隧道房地产评估一、评估对象概况丹阳公路隧道工程位于× ×经济特区东部的× ×山下，隧道穿越× ×山南面部分，呈东西走向，隧道西口接丹阳公路，东口接丹阳公路，为沟通× ×市与东都玉泉镇、西溪港等地区的唯一通道。
隧道宽9.6米，车行道宽7.5米。
根据隧道工程实际总体方案分两期施工，隧道采用双管单向方式运行，一期工程按单管双向方式运行。
经过两年施工，一期工程已于1994年9月建成通车，主要包括：老和山中行隧道2257，69米，葛岭上行隧道218米，一级公路2134米，管理房、变电所、配电房及隧道所需要的监控设备等。
二期工程正在策划中。
隧道工程所占土地为行政划拨方式取得，总计约200000平方米。
隧道工程由隧道主体工程、隧道公路工程、配套设施、设备工程（包括通风系统、变电供电系统、给排水系统、监控系统、照明系统、管理系统等）组成。
该隧道的通行彻底消除了原丹阳公路通行条件差对交通运输的严重制约，免除了过往车辆翻山越岭之苦，缩短行程3.5公里，大幅度降低了东部地区与某市区间的运输成本，促进了东部地区的开发建设。
二、评估目的某市国有资产管理公司拟将丹阳公路隧道（国有资产）授权某市× ×实业有限公司经营管理，需确定评估对象在评估时点的价值。
三、评估基准日评估基准日为2000年1月4日。
四、评估方法及过程采用成本法评估该房地产的价格。
（一）重置价值计算丹阳公路隧道工程的重置价值主要由前述工程总投资和市政府（代表国家）以划拨土地使用权方式投入的土地资本构成。
1.工程部分的重置价值估算。
一期工程决算总造价为8080万元人民币。
因为工程建设于1992年至1994年之间，故采用1994年物价指数作为工程建设期的平均造价指数。
又由于工程造价主要由建筑材料费、人工费、其他费用等三大部分构成，这三部分在工程造价中所占的比辈分别约为0.4、0.3、0.3，故取三者的价格指数的加权平均值作为工程造价的价格指数（见表5—17、5—18、5—19，表中价格指数均为虚拟，不作实际评估时的依据）。
历年建筑材料价格指数变动表（上年=100）年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年指数105．6 113．4 123.6 99．6 106．1 111．1 由此可知，1999年建筑材料价格指数为173.77（以1994年为100）。
历年职工工资指数变动表（上年=100）年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年指数109．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9 由此可知，1999年职工工资指数为204.03（以1994年为100）。
历年零售物价指数变动表（上年100）年份1994年1995年1996年1997年1998年1999年指数109．8 119．7 110．8 110．6 109．3 115．9 由此可知，1999年零售物价指数为169.17（以1994年为100）1999年工程造价的价格指数= （173.77×0.4+204.03×0.3+169.17×0.3）×100％=181.47％工程部分的重置价值=8080×181.47％=14663（万元）2.土地重置价值计算。
估算土地重置价值（即政府所作的土地投资的评估时点价值）时基于以下几点：根据某市政府关于城市土地等级范围及用地分类的规定，评估对象土地属五类城市用地分类中的第三类用地类别（交通运输），屑× ×区范围内的二级地段。
在评估时点时，政府划拨该类该等级土地收取的地价为每平方米280元。
评估对象土地由于已建成隧道，具有用途的不可变更性。
评估对象土地原有使用状态为简易道路、采石场、耕地等较低收益用途或荒地状态，由于公路隧道工程的占用，使其自然特性得以充分体现，其特定的地理位置是该公路隧道产生巨大效益的源泉。
其经济价值就在于它独一无二的地理位置。
由于评估对象独特的地理位置，使其成为沟通某市区与东部地区唯一通道的建设用地，将莱市区与边境重镇玉泉镇连成一片。
玉泉镇房地产价格在1995—1999年间增长幅度达4—7倍，古荡区域的房地产市场价格也在市区与玉泉镇两头的带动下而逐年上升，使之成为隧道以西区域的一个重要的工业区。
在上述两个区域房地产价格上升过程中，公路隧道工程所产生的推动效益是极其关键的，评估对象的土地价值也得到了较大的升值。
鉴于隧道两头区域的土地市场价格均不低于2000元／平方米，故适当调整评估对象土地的价值是合理的，有助于国有资产经营单位对国有土地的正确认识。
考虑到评估对象用地与一般的房地产开发用地不同及其所呈现的地理特征，我们认为：将评估对象土地的价值设定在1000元／平方米至1500元／平方米之间是可以接受的，故取1250元／平方米。
这一价格是按70年使用期计的。
由于土地使用年限为70年，现已使用5年，故土地重置价值为：200000×1250×65／70=23214（万元）评估对象的完全重置成本为：14663+23214=37877（万元）（二）价值减损隧道按70年使用期算，截止评估时点已使用5年，按直线，折旧法，残值为0，价值减值为：14663× 5／70=1047（万元）（三）技术力量所节约的投资由于采用纵向通风技术，省去风道吊顶板，使土建断面减少6平方米，相当于14万立方米的土石方工程，节省工程费用约500万元人民币。