房地产评估案例
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
工业房地产评估案例
工业房地产评估案例一、案例背景。
咱就说有这么一个工业房地产项目，它位于一个工业园区的角落里。
这个园区呢，交通还算方便，离高速路口不算远，旁边还有条大路，大货车进出挺顺畅的，这对工业厂房来说可是个加分项，毕竟原材料和产品的运输很重要。
这个工业房地产包括一大片厂房，还有几间办公用的小楼，以及一块相当大的空地。
厂房看起来有点年头了，外墙的漆都有点斑驳了，不过整体结构还算牢固。
二、评估目的。
企业老板打算把这个工业房地产拿去抵押，从银行贷点款来扩大生产规模。
银行那边就要求对这个工业房地产进行评估，确定它到底值多少钱，这样才能决定能贷给老板多少钱。
三、评估过程。
# （一）收集资料。
我就像个侦探一样，开始收集各种资料。
首先找企业要了这个房地产的产权证书，看看产权是不是清晰，有没有什么抵押或者纠纷之类的。
还好，产权就像一张干净的白纸，没什么问题。
然后又要来了厂房的建设图纸，这就像是厂房的“身份证”，能让我清楚地知道厂房的结构、面积、布局这些重要信息。
从图纸上看，厂房的设计还算合理，空间利用率比较高。
接着又去查了这个工业园区的规划文件，看看未来这个地方有没有什么大的规划变动。
比如说会不会突然修条铁路从厂房中间穿过，那可就麻烦了。
还好，规划显示这个区域未来就是继续发展工业，没有什么特别影响这个厂房价值的规划。
# （二）实地勘查。
资料收集得差不多了，就该实地勘查了。
我一到现场，就像走进了一个工业小王国。
先看厂房，厂房里面设备摆放得满满当当的。
我一边走一边看，发现有些设备虽然旧了点，但还能用，这对厂房的价值也有一定的提升作用呢。
不过有些地方地面有点坑洼不平，这可能会影响评估价值，毕竟如果新的企业进来，可能还得花点钱把地面修整一下。
再看办公小楼，小楼的装修比较简单，就是普通的办公环境。
但是它的位置很好，就在厂房旁边，方便管理。
而且从楼里往外看，视野还不错，没有什么遮挡。
最后看那块空地，空地很大，长满了杂草。
但是这空地的潜力可不小，如果企业扩大生产，可以在空地上再建新的厂房或者仓库。
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1，如何求客观净收益被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年(租期到2011年5月31日结束)，租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产,的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日(2008年5月31日)市场上同类商业用房的正常租金(与评估对象A租金口径一致)保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。
要求:评估房地产A的最佳转让价值(写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)。
【答案】(1)收益总年限=40(法定最高年限)-2-2=36年(2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为2009年:【150*(1+1%)-(110+20)】*1000=21500元2 2010年:【(150*(1+1%)-(110+30)】*1000=13015元3 2011年:【(150*(1+1%)-(110+40)】*1000=4545.15元这些违约多获得的收益现值之和为-1-2 21500*(1+10%)+13015*(1+10%)+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估案例3则
房地产评估案例3则房地产评估案例案例⼀某单位住宅楼评估⼀、评估对象基本情况某单位有⼀处住宅区，占地⾯积2000平⽅⽶，包括⼀幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑⾯积为4800平⽅⽶；⼀幢1992年建成的⼀层临街铺⾯、门卫房，也为砖混结构，建筑⾯积为180平⽅⽶。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500⽶左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公⽬，北临× ×。
周围⽆环境污染，交通便利，环境优雅。
⼆、评估⽬的本次资产评估的⽬的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准⽇评估基准⽇为2000年8⽉15⽇。
四、评估⽅法及过程根据评估⽬的和所掌握的资料，决定采⽤两种⽅法进⾏评估。
（⼀）采⽤房地分估、加总的⽅法1.建筑物价格采⽤成本法进⾏评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7⽅⽶，平房造价为 400元／7⽅⽶。
该建筑物的建造时间为1990年，使⽤年限为4n年，已使⽤10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使⽤年限为25年，已使⽤年，取残值率为5％。
铺⾯、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺⾯、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺⾯、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.⼟地价格采⽤基准地价修正系数法进⾏评估。
计算公式为：⼟地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级⼆类三通⼀平熟地，基准地价为1098元／平⽅⽶。
房地产评估案例一
房地产评估案例一房地产评估案例一背景介绍房地产评估是指对不动产进行价值、质量、适用性等方面的评估，以确定其在市场上的实际价值。
在房地产交易、抵押贷款、保险理赔等场景中，房地产评估往往起到重要的作用。
本文将介绍一个房地产评估的实际案例，解析评估过程和结果。
案例描述在某个城市的市中心地区，有一栋建于1990年的写字楼，总面积为5000平方米。
该写字楼目前闲置了几年，业主决定将其出售。
在进行房地产交易之前，业主希望对该写字楼进行评估，确定其实际价值。
评估过程1. 收集资料首先，评估师与业主进行会面，了解写字楼的基本信息。
他们收集了以下资料：建筑年份：1990年总面积：5000平方米建筑结构：钢筋混凝土结构楼层数：地上10层，地下2层建筑用途：写字楼周边设施：商业中心、餐饮娱乐、交通便利等2. 实地考察评估师对写字楼进行了实地考察，详细了解了其建筑质量、装修情况、设施设备等。
他们还考察了周边环境，包括交通便利程度、商业配套等因素。
3. 市场调研评估师进行了市场调研，了解了当地房地产市场的供需情况、租金水平以及其他类似写字楼的成交价。
他们还咨询了当地的地产中介和行业专家，获取了市场动态的信息。
4. 数据分析评估师根据收集到的资料进行了数据分析。
他们通过比较周边写字楼的售价、租金水平，结合市场调研的结果，推断出该写字楼的预估价值范围。
5. 评估结果评估师最终给出了评估结果。
根据他们的评估，该写字楼的市场价值在5000万元至6000万元之间，具体价格取决于交易双方的议价和市场动态。
综合评价在这个案例中，评估师通过收集资料、实地考察、市场调研和数据分析的过程，对一栋闲置多年的写字楼进行了评估。
他们基于建筑的基本信息、周边环境、市场行情等因素，对该写字楼的市场价值进行了合理预估。
房地产评估是一个复杂而综合的过程，需要评估师有丰富的经验和专业知识。
通过科学的评估方法和准确的数据分析，评估师能够为业主提供准确、客观的评估结果，为房地产交易提供决策依据。
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房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。
该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。
该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。
一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。
其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。
中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年5月28日。
四、评估估算过程（—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。
计算公式为：V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。
（二）确定资本化率资本化率的确定，本评估以银行存款利率、物价指数、房地产企业和酒店的平均收益率为依据推算。
1.以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合确定资本化率。
中心俱乐部于1998年底竣工。
w市1989— 1999年底物价上涨指数加权平均变动率为9％，以W市1998年银行一年期存款利率4.14％为基础，考虑物价变动因素，则：4.14％×（1+9％）=4.5％2.W市房地产企业平均投资收益率为15％o3.w市酒店业平均投资收益率为18％。
分析以上数据，可确定资本化率在4.5％～18％之间，取15％。
（三）确定纯收益由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业，有关财务数据无法提供，故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。
1.酒店主体部分纯收益A1。
根据w市× ×会计师事务所为港湾酒店所作的1997、1998、1999年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料，将三年的财务资料列表如下（见表4－4）。
表4—4 前三年财务数据表单位：万元年份1997 1998 1999 项目年纯收益543 454 598年成本(含经营利润) 297 231 268 年收益840 685 666从目前的经营情况看，2000年的效益将好于1999年，取 1999年的纯收益作为A l，即A1=598万元。
2.中心俱乐部纯收益A2。
中心俱乐部按功能分为：美容厅、健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉 OK舞厅、电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。
（1）总收益。
①美容厅。
提供设计各种发型及美容服务，消费标准为50元／次，正常营业每天容纳12人次，满客率为80％，每月按28天计，则年收益为：50×12×28×12×80％=161280（元）②健身房。
提供各种健身器材，消费标准30元／次，正常营业平均每天按15人次计，满客率60％，每月按28天计，则年收益为：30×15×28×12×60％=90720（元）③室内温泉游泳池。
规格约为25m×l5m的椭圆形游泳池，一天可容纳约60人，满客率为70％，消费标准30元／人次，每门按28天计，则年收益为：30× 60×28×12×70％=423360（元）④高级会议室。
高级会议室内装修豪华，一次可容纳70人，按会议收费1300元／天，以每月5次、一次2天计，则年收益为：1300×5×2×12=156000（元）⑤壁球室。
消费标准25元／45分钟，按每天5人次、每月 28天计，满客率为80％，则年收益为：25×5×28×12×80％=33600（元）⑥男女桑拿浴室。
男女桑拿浴室各有5间桑拿浴室和多间按摩室，外有一大热池，高级装修，消费标准：一次桑拿（带按摩）男138元／次，女130元／次，每天正常平均人数男按25人、女按 20人计，拟定满客率为60％，每月按28天计，则年收益为：（138×25+130×20）×60％×28×12=1219680（元）⑦电子游乐室。
室内共有85台游戏机，根据w市目前同类型游乐室的经营状况，每月平均收益为80000元，则年收益为：80000×12=960000（元）⑧大型多功能厅。
为大型表演台，带可分隔包厢，配有同声翻译设备，可容纳200人。
根据w市目前同类型多功能厅的营业状况，平均每月收益为25000元，则年收益为：25000×12=300000（元）⑨卡拉OK厅及KTV。
厅内高级装修，可容纳60人，根据目前W市同类型场所营业状况，每天平均收益1500元，每月按 28天计，则年收益为：1500×28×12=504000（元）⑩网球场。
露天网球场内有一个标准网球场，消费标准50元川、时，每天以6小时计，满客率70％，每月按20天计，则年收益为：50×6×20×12×70％=50400（元）（11）会员费。
该酒店娱乐场所采取会员制，会员缴了会费，就可免费在有关娱乐场所活动。
会员费收入1358300元，年利率4.14％，则年收益为：1358300×4.14％=56234（元）中心俱乐部年总收益=161280+90720+423360+156000+33600+1219680+960000+300000+504000+50400+56234=395.53（万元）（2）总支出。
水电费用60万元；职工工资6.5万元；营业税金（3％）11，9万元；维修费用5万元；营业费用50万元。
合计年总支出为133.4万元。
（3）经营利润。
133.4×18％=24（万元）（4）纯收益A2。
A2=395.53－133.4－24=238.13（万元）3.纯收益A。
A=A1+A2=598+238.13=836.13（万元）（四）计算评估VV= 5526五、评估结果经实地勘估和测算，港湾酒店按收益法进行评估，在2000年5月28日的房地产市场价值为5526万元。
六、案例评价根据评估对象——酒店能带来连续收益，而且收益比较稳定的特点，采用收益法进行评估更符合酒店实际情况。
本案例选用方法适当，评估过程正确，评估结果符合实际情况，但如下几点应值得注意：1.针对酒店房地产评估的特殊性，要对当地同类型酒店进行市场调查，以便确定酒店业的投资收益率、满客率、不同功能部分的消费标准以及成本支出等。
在中心俱乐部的纯收益计算中，这一点比较突出。
2.该酒店娱乐场所采用会员制，考虑到会员费的特殊性，不能按全收益考虑，应按年存款利息作为收益，但不需缴纳营业税。
3.在确定纯收益时，应以客观收益为准，即以W市同类型酒店的平均收益为准，不应采用实际收益。
本例中，中心俱乐部的收益计算是依据客观收益，但酒店主体部分的收益计算却采用实际收益是欠妥的。
4.《中华人民共和国营业税》条例规定，娱乐业的营业税率为5％～10%，本例采用3％的营业税率是没有依据的。
5.资本化率的确定方法不妥，酒店房地产的资本化率应以：当地酒店平均投资收益率18％来确定。
房地产评估案例二案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。