最新房地产估价案例分析
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产估价法律案件(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的快速发展，房地产估价行业日益繁荣。
然而，在房地产估价过程中，法律纠纷也层出不穷。
本文通过对几个典型的房地产估价法律案件进行分析，探讨我国房地产估价法律问题，以期为我国房地产估价行业的发展提供参考。
二、案件一：某市某开发商与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某开发商在开发一住宅项目时，聘请某房地产估价机构对其项目进行估价。
在估价过程中，开发商与估价机构就估价方法、估价结果等方面产生了分歧。
开发商认为估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价结果低于预期。
双方协商未果，开发商将估价机构诉至法院。
（二）案件分析1. 估价方法问题法院审理认为，房地产估价方法的选择应符合国家相关法律法规和行业标准。
本案中，估价机构未充分考虑周边环境、市场行情等因素，导致估价方法存在瑕疵。
但考虑到估价机构在估价过程中已尽力按照相关法律法规和行业标准进行操作，故法院未认定估价机构存在重大过失。
2. 估价结果问题法院审理认为，房地产估价结果受多种因素影响，包括市场行情、周边环境、政策法规等。
本案中，估价结果与开发商预期存在一定差距，但未超出合理范围。
故法院驳回开发商的诉讼请求。
（三）法律探讨1. 估价机构的责任本案中，估价机构在估价过程中存在一定瑕疵，但未构成重大过失。
我国《房地产估价机构管理条例》规定，房地产估价机构应当依法履行职责，确保估价结果的准确性。
但同时也应注意到，房地产估价行业存在一定风险，估价机构在履行职责过程中难免会遇到各种难题。
2. 开发商的权益保护开发商在房地产项目中，应充分了解相关法律法规，确保自身权益。
在选择估价机构时，应综合考虑其资质、业绩、口碑等因素。
在估价过程中，开发商应与估价机构保持良好沟通，确保估价结果的合理性。
三、案件二：某市某业主与某房地产估价机构纠纷案（一）案情简介某市某业主在购买一套二手房时，聘请某房地产估价机构对其房屋进行估价。
业主认为估价结果低于市场行情，要求估价机构重新估价。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
房地产评估师的房地产估值案例分析与评估
房地产评估师的房地产估值案例分析与评估在房地产行业中，房地产评估师扮演着重要的角色。
他们通过对房地产市场的深入研究和专业知识的应用，为各类客户提供准确的房地产估值。
本文将通过具体案例分析和评估方法的介绍，探讨房地产评估师如何进行准确的房地产估值。
一、案例分析以下是一个实际的房地产估值案例，以帮助我们更好地理解评估师的工作。
案例：某市中心商业综合体的估值背景：该商业综合体位于某市中心繁忙商业区，占地面积约10万平方米，包括高档商业写字楼、购物中心和酒店等多个物业类型。
步骤一：数据收集评估师需要收集大量的数据，包括但不限于土地使用权证、建筑物权属证、租赁合同等。
此外，市场数据也是评估过程中不可或缺的一部分，包括周边房地产市场行情、租金水平等。
步骤二：市场分析评估师需要对市场进行全面的分析，包括供需关系、周边房地产项目的销售情况、租金水平等。
通过对市场走势的把握，评估师能够更好地评估目标物业的价值。
步骤三：物业特征分析评估师需要对目标物业进行详细的特征分析，包括物业的位置、建筑状况、租户结构等。
这些特征将在后续的估值模型中起到重要作用。
步骤四：估值模型选择在房地产估值中，常见的估值方法包括市场比较法、收益法和成本法。
评估师需要根据具体情况选择最为适合的估值方法。
步骤五：估值计算根据选择的估值方法，评估师将按照相应的公式和参数进行计算。
例如，对于市场比较法，评估师会参考类似物业的成交价格和租金水平，确定目标物业的估值。
步骤六：风险评估房地产估值师需要考虑风险因素对估值的影响。
例如，在商业综合体的估值中，租户迁离或租金下降都可能导致估值的下降。
评估师需要对这些因素进行合理的量化和评估。
二、评估方法介绍在上述案例分析中，我们提到了市场比较法、收益法和成本法这三种常见的估值方法。
下面将对它们进行简单介绍。
市场比较法：市场比较法是根据类似物业的市场成交价格和租金水平来确定目标物业的估值。
评估师会选择一组类似物业，根据其成交价格和租金进行相应调整，得出目标物业的估值。
房地产评估案例分析报告
房地产评估案例分析报告在当今的经济社会中，房地产评估扮演着至关重要的角色。
它不仅影响着房地产交易的公平性和合理性，也为金融机构的贷款决策、政府的税收政策以及投资者的投资决策提供了重要的依据。
下面，我们将通过一个具体的案例来深入分析房地产评估的过程和方法。
一、案例背景本次评估的对象是位于____市____区____路____号的一处住宅物业。
该物业为一栋多层住宅楼中的一套三居室，建筑面积约为120 平方米，建成于 2010 年。
周边配套设施齐全，交通便利，有学校、医院、商场等。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该物业在当前市场条件下的公允价值，以便为业主的出售决策提供参考。
三、评估方法选择在房地产评估中，常用的方法有市场比较法、收益法和成本法。
考虑到该物业所在区域房地产市场交易活跃，且有较多的类似物业成交案例可供参考，本次评估选择了市场比较法。
四、市场比较法的应用（一）选取可比实例通过对市场数据的收集和分析，选取了三个与评估对象在地理位置、房屋用途、建筑结构、建筑面积等方面相似的可比实例。
可比实例 A：位于同小区，建筑面积 115 平方米，近期成交价格为150 万元。
可比实例 B：位于相邻小区，建筑面积 125 平方米，近期成交价格为 160 万元。
可比实例 C：位于同街道，建筑面积 120 平方米，近期成交价格为155 万元。
（二）对可比实例进行修正1、交易情况修正考虑到可比实例的交易情况可能存在差异，对其进行交易情况修正。
假设评估对象的交易情况正常，可比实例 A、B、C 的交易情况分别为正常、非正常（价格偏高 5%）、非正常（价格偏低 3%）。
2、交易日期修正由于房地产市场价格可能会随时间波动，需要对可比实例的交易日期进行修正。
根据市场调研，自可比实例成交日期至评估基准日，该区域房地产价格上涨了 8%。
3、区域因素修正评估对象所在区域的交通、环境、配套设施等因素会影响其价值。
与评估对象相比，可比实例 A 的区域因素较好（价格偏高 5%），可比实例 B 的区域因素较差（价格偏低 8%），可比实例 C 的区域因素相当。
优秀房地产估价报告案例
优秀房地产估价报告案例一、估价项目背景。
咱就说啊，有这么个事儿。
有个大哥，他呢想把自己在[具体小区名称]的房子卖了。
但是他不知道这房子到底值多少钱，心里没底儿啊。
这时候就找到我们估价公司了，想让我们给他的房子估个合理的价钱。
二、估价对象描述。
1. 房屋基本情况。
这房子啊，是个挺不错的住宅。
它位于[小区具体位置]，比如说在小区中间那栋楼，不临街，所以不会被马路上那些汽车喇叭声吵到，很安静。
是个[X]层的房子，总共[总楼层数]层，这楼层高度刚刚好。
既不会因为太低被前面的楼挡住阳光，也不会因为太高坐电梯等半天或者担心水压不够啥的。
建筑面积是[X]平方米，户型是那种很经典的[户型描述，比如三室两厅一厨一卫]，客厅特别宽敞，一家人在客厅看电视、做运动都很方便。
卧室的布局也很合理，每个房间都有窗户，通风特别好，夏天都不用老开空调，自然风一吹，倍儿爽。
2. 房屋装修情况。
一进门就能感觉到这房子装修得很用心。
地面铺的是那种高档的实木地板，光脚踩上去可舒服了，还冬暖夏凉的。
墙面刷的是环保的乳胶漆，颜色搭配得很温馨，不是那种花里胡哨的，看着就特别有家的感觉。
客厅的天花板做了简单的吊顶，装了几盏很有设计感的吊灯，晚上打开灯，整个客厅都亮堂堂的，很有氛围。
厨房呢，是那种整体橱柜，灶台、洗菜盆啥的设计得都很人性化，做饭的时候特别顺手。
卫生间的瓷砖也都很精致，还有个大浴缸，工作累了一天，在浴缸里泡个澡，那简直是享受。
3. 小区配套设施。
这个小区的配套设施那也是杠杠的。
小区里面有个大花园，里面种满了各种各样的花花草草，还有一些小亭子。
夏天的时候，老人们在亭子里下棋、聊天，孩子们就在花园里跑来跑去，玩得可开心了。
还有个游泳池呢，不过是那种收费的，但是对于业主有优惠。
这对于喜欢游泳的人来说，可太方便了。
另外，停车位也很充足，不用担心回家没地方停车。
小区的安保措施也做得很好，门口有保安24小时值班，还有门禁系统，外来人员都得登记，住在这儿可安全了。
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房地产估价案例分析房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 (2)二、成本法案例――＊＊办公楼 (8)1．综合造价 (8)（2）打分法 (11)三、收益法评估案例――＊＊大厦 (13)四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地 (15)五、机器设备评估案例――船舶 (21)一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。
该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。
2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。
3．房地产概况委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。
其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。
建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。
进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。
内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。
照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。
该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。
4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表C.交易情况修正评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。
因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。
D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。
E.因素修正(详见下表)比较因素修正表经过上述各种修正后，评估比准价格如下：A＝22939（元/平方米)B＝23417(元/平方米)C＝23852 (元/平方米)取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3＝23400(元/平方米)(取整)二、成本法案例――＊＊办公楼办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。
房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。
1．综合造价办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。
以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元）2．前期及其他费用（5.16％）（1）按工程比例收取：勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。
安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。
工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％）。
小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米（2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。
前期及其它费用小计：51.54元/平方米3．资金成本按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。
故资金成本为：（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2=17.82（元/平方米）4．重置成本合计单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元 5．成新率确定(1)使用年限法理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。
已使用年限为17年，耐用年限为50年。
理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％（2）打分法评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。
按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％（3）成新率的确定成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。
成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整）6．评估值计算评估值＝重置成本×成新率＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）三、收益法评估案例――＊＊大厦建筑面积26800平方米。
1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
则估价对象年租金收入为：80×26800×12×（1－5%）×10-4=2444.16（万元）2、年费用（1）维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%×10-4=35.73（万元）（2）年管理费用按年租金收入的3%计算2444.16×3%=73.32（万元）（3）房产税按年租金收入的12%计算2444.16×12%=293.30（万元）（4）保险费取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800×10-4=5.36（万元）年费用合计：407.71万元3、资本化率的确定采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
资本化率=1.98%＋6%=7.98%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（万元）6、应交纳的国有土地使用权出让金估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。
7、估价对象收益价格24579.47－321.60=24257.87（万元）四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地（1）基本概况本次估价对象宗地位于江岸区解放大道＊＊＊号＊＊＊大厦的一宗住宅用地，处于武汉市住宅用地II级地段，本次评估参照武汉市住宅用地II级4033元/平方米，采用基准地价系数修正法进行评估。
表(1) 住宅用地基准地价表单位：元/㎡（2）待估宗地区位条件说明表和修正系数表本次评估宗地为住宅Ⅱ级，在估价过程中，按照基准地价标准，使用了Ⅱ级住宅用地地价区位因素修正系数指数说明表和修正系数表详见表(2)、表(3)。
表（2）Ⅱ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表表（3）Ⅱ级住宅用地宗地地价区位因素修正系数表表（4）修正系数调节表（3）住宅用地容积率修正系数本次评估估价对象宗地变更规划容积率为24.21，根据住宅用地容积率修正系数表，则容积率修正系数确定为2.6719。
（4）年期修正系数委估宗地为出让性质用地，根据本次估价目的与设定条件，本次评估根据《国有土地使用权证》，宗地出让年限为35.92年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》起计算。
因此需进行年期修正，根据武汉市基准地价修正体系采用内插法，35.92年使用权年限的年期修正系数为0.9057。