2019商业综合体之南京世界贸易中心研究30页
南京国际商城项目投资价值分析报告
南京国际商城项目投资价值分析报告目录一、南京国际商城项目概况 (2)1．发展商简介 (2)2．项目参与方 (3)3．项目概况 (3)（1）选址分析 (4)（2）南京国际商城总体规划介绍 (5)（3）南京国际商城首期工程介绍 (6)二、项目投资收益分析 (7)1．项目建设进度情况分析 (7)2．项目资金投入情况分析 (7)3．项目首期工程市值及收益预测 (9)三、项目敏感性分析 (12)四、项目投资价值分析 (14)1．南京国际商城项目投资收益指标分析 (14)2．项目投资价值判断 (15)备注：本分析报告有关项目数据以华东建筑设计研究院所作的项目初步设计方案为依据，最终须以的项目施工图设计数据为准。
一、南京国际商城项目概况1．发展商简介南京国际集团股份有限公司（以下简称公司）于1993年6月发起设立。
目前公司总股本27123万股，每股净资产2.48元，资产负责率25.6%。
在NET系统上定向募集法人股为4027.5万股，后10送5，最新定向募集法人股6086.25万股，由华夏证券包销。
公司主要股东单位南京国际商城建设有限公司武汉钢铁（集团）公司中国石化集团扬子石油化工有限责任公司恒通集团股份有限公司中国石化集团金陵石油化工有限责任公司南京南华北方实业有限责任公司中国人民保险公司江苏省分公司中国城乡建设发展总公司中国农房公司安徽省国际信托投资公司公司发展目标公司以建设和持有南京国际商城这一南京市中心区域综合性超大型商用建筑群为主要发展目标，并在此基础上，拓展国内主要中心城市类似商业地产物业，成为以长期持有优质商业物业为主要投资方向、以物业租赁业务为主要收益来源的收租股概念的大型公众公司，为股东获取长期稳定丰厚的收益回报和资产增值。
近期发展计划（从2001年11月始36个月的时间）：建成首期工程（21万㎡）并开业；与工程建设同步实现公司发行社会公众股并申请上市的目标。
中期发展计划（从2005年2月始30个月的时间）：建成二期工程（约16万㎡）并开业。
南京商业市场简析森林摩尔大卫茂国际购物中心深度研究分析报告
品牌列举
7栋
7栋
7栋为地面三层和地下一层组成，业态分布：一层为服饰， 二层为户外生活馆，三层为餐饮
品牌列举
8栋
8栋由地面四层和地下一层组成，业态分布：一层为服 装，二层为饰品和服饰，三层和四层为餐饮
8栋
品牌列举
9栋
9栋由地面四层和地下一层组成，业态分布：一层为服 饰，二层和三层为儿童业态，四层为真人CS体验馆
特色2：外立面设计
外观用黄色的木质材料建成树木的形状，与商业街区“森林”的主题相呼应。 店铺全玻璃的设计也使得顾客能有更好的购物体验。
9栋
品牌列举
B1
9栋建筑的B1都是相通的，都是美食广场和电影院，美食 广场中引进了BHG，除了各色餐饮外还分布一些饰品店 和美甲店等，电影院为保利国际，目 建筑特色
特色1：整体外观设 计
森林摩尔整体外观仿照森林建造，试图营造一种在森林漫步的感觉，各建筑之间彼此独立却又相互连接， 屋顶水域平台设置，各处都弥漫着艺术气息。
南京城市商业中心演变及空间结构研究
随着城市化进程的加速，商业中心的引入已经成为城市发展的必然趋势。
商业中心是城市经济发展的重要引擎，是吸引外部投资的重要窗口，也是人们消费、娱乐、休闲的主要场所。
南京作为一个历史悠久的城市，在商业中心的演变和空间结构的构成上，更具有一些独特的特点。
一、南京城市商业中心演变南京商业中心的演变经历了几个历史阶段。
1. 历史时期的商业中心南京在历史时期就是一座商业繁荣的城市。
在南京的商业中心，流行着“东市西市之说”，即主要商业街区东西两市。
东市位于原来的金陵城内，现在是珠江路、中华路、建康路等商业街区，西市则位于原来的外城，现在是南京的玄武门、西康路、五台山等区域。
这些区域都是南京历史上商业繁荣的中心。
2. 近代时期的商业中心到了近代时期，南京的商业中心开始转移，从旧城区转移到了新城区。
特别是20 世纪20 年代中国商业银行进入南京后，南京商业的发展也进入了一个新的阶段，商业中心逐渐从东西两市转移到中央区域。
在这一时期，南京的商业中心逐渐形成了以新街口商业区为中心的“南京新市区”。
3. 当代时期的商业中心进入当代时期，随着城市化进程的加速和城市规划的不断完善，南京的商业中心又发生了变化。
南京商业中心的重心逐渐又向南部转移，具体表现在新街口商业区和夫子庙商业区逐渐衰落，鼓楼商业区和南京南站商业区逐渐兴起，以南京南站为中心的“南京南市区”逐渐崛起。
南京南站商业区不仅有着地理位置得天独厚的优势，更汇聚了颇具特色的文化、商业、科技等资源，成为南京最重要的商业中心之一。
二、南京城市商业中心空间结构南京城市商业中心的空间结构比较分散，但还是呈现出一定的区域性。
1. 东市商业区东市商业区主要围绕着现在的珠江路、夫子庙商业区和南京火车站商圈。
这个区域历史悠久，以珠江路为主的商业区已经是南京商业中心的传统商业区域。
夫子庙商圈是南京最为有名的饮食和文化中心，也是南京重要的旅游景点。
南京火车站商圈则是由于交通便利而成为南京商业中心的新兴区域。
矗立在南京河西新城的世界贸易中心
在 美 国纽 约 ． 目的是 为了 使 全球 商业 的联 概 有５ ｉ 千 平 方 米 ，有一 栋 ６ 层 的 高 级办 Ｚ－ ８ ８
南 京最 旺是在 新街 口 ．这是 将来 的Ｃ Ｄ Ｂ 在 商 场 部 分 ．除 了是 有 各 种 名 牌 进入 ．室
３１
ＢＵ Ｓ ＿ ＥＳＳ Ｎ
１ 今 非常 幸 够 这 代 美 天 荣 能 来到 里 表
国 富顿 集 团介 绍 一 下我 们 在 南 京 的项 目 。 在 我开 始 介 绍 南 京世 界 贸 易 中心 之前 ．先 介 绍一 下 世 界 贸 易 中心 协 会 ．它 的 总部 是 线 ．再 加 上 南京 世 界 贸 易 中心 成 为全 球 的 贸易 中心 ．现有３ ０ ０ 个城 市 ，８ 个 国 家。 ５
矗 立 在 南 京 河 西 新 城 的世 界 贸 易 中 心
７ 位 领导 、专 家 ．女 士们 、先 生 ， 活 广 场 ．摩 根 资 产 是 全 世 界最 活 跃 最 大 的 房 地产 基 金 。现 在 建 成 的 南 京博 览 会 已经 在 营 业 ，我 们 的 世 界 贸 易 中心 隔壁 是 新 鸿 基地 产 ，这 里 也 是 地铁 １ －－ 直 接 经过 、２＇线 ￣ 的 。在 这 里 有 ３ 层 的 两 栋酒 店 式 公 寓 ．大 ８ 公 大楼 ．一 共 有 １ 万 平 方米 ． 同时 在 底 下 ４ 有 ５ 楼 的 商场 ，地 下 有 ３ 的停 车位 置 。 层 层
南京世界贸易中心及亚太商务楼案例
案例一：南京世界贸易中心一、项目区位及交通项目位于河西中央商务区，河西CBD是长三角在建规模最大的CBD之一，总投资金额800亿元，南京政府规划将河西打造成“泛长三角金融集聚区”。
项目所在区域周边已建成新地中心等多栋5A甲级写字楼，未来新鸿基、苏宁等大型综合体项目在建，同时项目毗邻南京国际展览中心，河西中央公园大型绿地等大型公共配套，区域未来发展潜力无限。
同时项目位于地铁1、2号线换乘站点，交通便利。
项目区位及交通配套图二、项目产品介绍2.1整体规划该项目是由美国富顿集团开发，占地面积约40000㎡，总建筑面积约460000㎡综合体项目，分别由一座办公塔楼、一座酒店及酒店式公寓塔楼、两座豪华公寓塔楼以及商业裙楼组成，最高的办公塔楼约318m高。
其中精品酒店7万平方米，5A甲级办公15万平方米，时尚生活广场5万平方米，酒店式公寓8万平方米，地下建筑11万平方米。
值得一提的是该项目是由美国LEED认证以及中国三星级的绿色建筑。
整体开业时间大约在2014年底。
目前该项目正处于销售准备期。
2.2豪华公寓介绍定位高端路线，为当地和外籍人士提供“超值”服务，户型面积段较大并提供酒店服务。
在具体产品设计上服务式公寓的私人入口与购物中心分开，并将提供直接接入5楼空中大堂的通道。
空中大堂提供接待、会所通道、空中花园、室内游泳池和进攻业主居民想用的其他专属设施。
里面材质采用玻璃幕墙，体现现代高端形象。
2.3 精装酒店式公寓与精品酒店位于同一栋楼内，共计358个单元。
房间面积从71㎡-148㎡不等，71-98平米的是1房，102-148平米的是两房，户型面积段跨度大，能吸引各个总价段的投资客。
酒店公寓享受酒店设施服务的便利，配备有设施先进的游泳池、健身房、桑拿浴室、水疗中心、餐厅、多功能厅等，享受酒店式的各种高端服务。
标准层每层分布16户，共计5部垂直电梯，另设物业服务区。
精装酒店式公寓标准层平面图2.3 购物中心打造一站式时尚生活商场，购物中心的设计综合了街铺、裙房商业和地下广场，人们可以来享受一整天。
国际贸易中心
目录：第一部分市场研析 (4)一、市场状况分析二、南京商务楼产品力分析三、新街口CBD商务区分析四、竞争楼盘分析第二部分项目营销策略 (25)一、项目概况二、总体策略1、策略导向2、项目定位三、产品改造及装修标准建议四、营销策略细化1、推盘时机2、推售原则3、正式推盘必备条件五、销售手段六、价格策略1、定价原则2、分阶段租售计划3、付款方式建议第三部分项目推广策略 (53)一、推广策略导向二、广告推广主题三、宣传包装建议1、形象包装2、租售中心包装3、样板房四、广告推广思路五、SP策略第四部分广告推广计划 (67)一、背景导入二、受众分析三、推广定位四、媒体策略五、分阶段广告计划第一部分市场研析一、市场状况分析(一) 宏观状况分析1．市场现状自2000年年初，我国宏观经济逐步迈入一个相对温和、中速、持久的增长通道，至今年上半年，中房景气指数一直运行于景气空间、市场空前活跃，房市彻底摆脱前几年“爆炒”造成的“泡沫”阴影，走出了低谷，呈现出投资大增、产销两旺的良好局面。
今年，国家政策不断完善，经济形势普遍看好，WTO的加入在即、申奥成功等利好因素，使上半年房地产市场仍保持比较活跃的态势。
由于银行利率已连续七次下调并开征利息税，引导居民将多余的资金从储蓄转向投资和消费，刺激了商品住宅市场需求的释放。
同时，房地产金融体系不断完善。
如放宽住房按揭年限，加大公积金放款额度，简化办理手续等，为个人购房提供了较为宽松的资金环境。
另外，国家加大推动房改政策的力度，如住房分配货币化的进一步顺利进行，公房上市手续的简化与税费优惠，大大提高了个人的购房意愿与支付能力。
因此，在财经政策和房改政策的共同推动下，全国房地产市场形势十分喜人，中国的商品住宅市场，朝着十分令人鼓舞的方向发展。
与商品住宅市场相比，商务楼市场虽然比不上其热销火旺，但也随着整个房地产市场的转旺而出现启动的热销苗头，甚至国内部分大中城市已出现商务楼盘旺销的市场景象，不但积压楼盘有所消化，新楼盘的上市量剧增且销售前景看好。
商业综合体设计案例
商业综合体设计案例背景介绍：商业综合体是指在一个综合建筑内结合了商业、办公、娱乐、住宅等多种功能的建筑群体。
它通常包括购物中心、写字楼、酒店、影院、娱乐场所等。
商业综合体的设计旨在提供一个集各种功能于一体的空间，以满足人们的各种需求，并创造一个独特的消费和娱乐体验。
案例一：北京国际贸易中心北京国际贸易中心是中国最大的商业综合体之一，位于北京中心商务区CBD。
该项目由一栋高达330米的办公楼和两座高层酒店组成。
办公楼内设置了多层的商业空间，包括高端品牌商店、餐厅、咖啡店等，为办公楼的租户和附近居民提供了便利的购物和休闲场所。
酒店设有豪华套房、会议室、健身中心、游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
该商业综合体的设计以大胆的现代风格为主，结合了最新的可持续设计原则，在充分利用自然光和通风的同时，打造了一个时尚、舒适的购物和工作环境。
案例二：迪拜购物中心迪拜购物中心是世界上最大的购物中心之一，位于阿联酋迪拜市中心。
该购物中心占地超过115万平方米，拥有超过1200家商店，涵盖了时尚品牌、奢侈品牌、电子产品、家居用品等各个领域。
购物中心内还设有电影院、冰场、水族馆等多种娱乐设施，吸引着数百万游客前来消费和娱乐。
迪拜购物中心的设计以富丽堂皇的风格为主，采用大量的大理石、黄金和水晶装饰，营造出一种奢华和繁华的氛围。
购物中心内还设置了大量的座椅和休息区域，为游客提供了舒适的购物环境。
案例三：上海环贸广场上海环贸广场是上海市静安区的一座商业综合体，位于繁华的南京西路商业区。
该项目由一座高层写字楼、购物中心和五星级酒店组成。
购物中心内设有世界各地的知名品牌商店、餐厅、咖啡店等，吸引了大量的购物者和游客。
写字楼为国际知名企业提供了优质的办公空间，基础设施完善，设有先进的通讯和安全系统。
酒店设有豪华客房、会议室、健身中心、室内游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
上海环贸广场的设计以现代和传统元素相结合的风格为主，充分考虑了周围环境和文化特色，营造出一种独特而又时尚的氛围。
国际贸易中心项目市场调研及定位中期报告
高品质材料
选用高品质的建筑材料和设施，确保项目的持久性 和舒适性。
个性化定制
根据企业需求提供个性化的定制服务，包括办公空 间布局、设施配备等，满足企业的不同需求。
04
中期执行计划
营销计划
目标市场定位
根据市场调研结果，明确目标客户群体，制 定相应的营销策略。
品牌策略
树立品牌形象
通过统一的视觉识别系统、宣传 材料和公关活动，树立国际贸易 中心项目的品牌形象。
提升品牌价值
通过与国内外知名企业和机构合 作，提高项目的知名度和美誉度 ，从而提升品牌价值。
品牌传播
利用各种媒体和渠道，如社交媒 体、行业媒体和专业展会等，进 行品牌传播，扩大影响力。
产品策略
创新设计
下一步行动计划
市场拓展
针对目标市场，制定具体的市场拓展策略，包括 渠道建设、品牌宣传和市场推广等。
合作伙伴关系建立
积极寻求与国内外知名企业和机构的合作，共同 开拓市场，实现互利共赢。
ABCD
产品优化
根据消费者需求和反馈，对产品进行持续优化， 提高品质和竞争力。
风险评估与应对
对潜在的市场风险进行评估，并制定相应的应对 措施，确保项目的顺利进行。
消费者行为与偏好
调研显示，消费者对于品质和品牌有着较高的要求。因此 ，国际贸易中心项目应注重品牌塑造和产品品质的提升。
竞争态势
当前市场上的主要竞争对手集中在低端产品，而高端市场 相对空白。国际贸易中心项目有望填补这一市场空白。
市场趋势
随着全球经济的复苏，市场需求呈现稳步增长态势。同时 ，数字化和绿色环保成为市场发展的重要趋势。
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户型-B
豪华公寓
户型-C
豪华公寓
户型-D
豪华公寓
户型-E
酒店式公寓 精装修酒店公寓
产品情况：358个单元，房间面积从41㎡-138㎡不等，酒店公寓享 受酒店设施服务的便利，配备有设施先进的游泳池、健身房、桑 拿浴室、水疗中心、餐厅、多功能厅等，享受酒店式的各种高端 服务，户型面积段跨度大，能吸引各个总价段的投资客。
购物中心
以主题和娱乐为主，一站式时尚生活商场,其中下沉式广场与对面新鸿基项目共 用，并连接2号线地铁站，互动性极强
甲A写字楼 将建为甲A标准、灵活的、超现代的办公空间
产品情况：将吸引领先的跨国公司、国有企业、政府机构、创业 公司入驻。63-64层设计为世贸中心豪华俱乐部。该俱乐部将成为 南京世界贸易中心各业态业主之间的互动与国际交流平台。
项目资源 现代生活、工作、购物、娱乐中心
外部资源：南京河西CBD中央公园正对面 配套：坐拥河西新城吃住玩乐购一切资源，奥体、中央公园、
购物商城等资源 交通：地铁2号线上盖 内部资源：将由富顿、摩根大通打造成中美之间的贸易平台
开发计划： 写字楼： 购物中心： 精品商务酒店 酒店公寓（酒店塔楼内） 豪华服务式公寓 WTC俱乐部（写字楼顶部）
南京世界贸易中心
考察时间：2019.7.19.下午
项目研究
南京世界贸易中心 南京市新的城市中心，世界级具有环保功能的商业综合体
该项目是由美国富顿集团开发，占地面积约40000㎡，总建筑面积 约400000㎡综合体项目，分别由一座办公塔楼、一座酒店及酒店式公 寓塔楼、两座豪华公寓塔楼以及商业裙楼组成，最高的办公塔楼约 318m高。物业地址位于南京建邺区河西大街南侧，庐山路西侧，白龙 江东街北侧。值得一提的是该项目是由美国LEED认证以及中国三星级 的绿色建筑。整体开业时间大约在2019年底。目前该项目正处于销售 准备期。
151606㎡ 71739㎡ 19474㎡ 36343㎡ 56071㎡ 4000㎡
图片
豪华公寓
为当地和外籍人士提供“超值”服务，充分打造豪华而灵动的空间氛围,户型面 积段较大并提供酒店服务完全定位于高端路线。
户型配比
户型
面积区间
四室三厅三卫
332
三室三厅三卫 273.9
三室三厅六卫 643.9
六室三厅八卫 660.9
甲A写字楼 区域及楼层概况
开发顾问团队 全球顶尖管理和运营顾问群，为其高端产品的诞生提供保证。
本项目借鉴点
： 项目整体形象现代、大气，具有较强的识别性； 项目整体业态布局合理，最大化的利用其自身的地块资源； 住宅部分的面积段比重合理，符合项目定位； 精装修风格一改国内豪宅的奢华路线，简约、时尚的新亚洲豪宅风更显高端； 俱乐部的形式值得借鉴，这将是项目一个比较大的加分项，同时为项目的入市提供突破口； 豪华的合作团队为高品质项目的诞生奠定基础。
使用面积 USABLE AREA
51.6 58.2 47.5 47.5 66.3 74.6 79.9 72.8 74.6 98.5 111.8 107.9 99.6
公共分摊面积 APPOR-
TIONMENT 19.6 22.1 18.0 18.0 25.1 28.3 30.3 27.6 28.3 37.3 42.4 40.9 37.8
148.8
72.51%
137.4
72.51%
酒店式公寓 标准层分布情况，每层16户，共计5部垂直电梯，另设物业服务区
酒店式公寓 公共空间的灯光设计,充满现代感，彰显时尚气息
通道透视图 通道顶视图
酒店式公寓 户型
酒店式公寓 户型
购物中心
以主题和娱乐为主，一站式时尚生活商场。
产品情况：购物中心的设计综合了街铺、裙房商业和地下广场， 人们可以来享受一整天。在此将结合包括国际旗舰店、综合娱乐 场所在内的不同国家、不同文化的商品与服务。
酒店式公寓 标准层分布情况
房型 UNIT TYPE 1房1卫1厨 1房1卫1厨 1房1卫1厨 1房1卫1厨 1房1卫1厨
1房1厅1卫1厨 1房1厅1卫1厨 1房1厅1卫1厨 1房1厅1卫1厨 2房2厅2卫1厨 2房2厅2卫1厨 2房2厅2卫1厨 2房2厅2卫1厨
标准层套数 NUNMBER
3 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1
销售研究
销售情况
初期接待
接待区 办公区
销售状况：目前该项目销售团队正 在组建中，但未作任何推广，所以 来访客户很少，主要接待政府领导， 目前的主要接待工作主要由市场部 负责。
销售现场：目前该项目利用公司在 新地中心31F自身的会所对外接待， 面积约500㎡，装修简约、现代， 富有艺术气息。项目介绍中运用大 量的新媒体技术，现代感较强。
销售情况
细节展示
智能沙盘区 该沙盘为落地沙盘，沙盘前方以及两侧设有投影幕布，沙盘上方设有感应器以链接影音播放系统，当演讲人的手放在某一 栋楼的上方，对面即会播放该部分的影音动画，同时在沙盘的后侧设立一个约60寸触摸屏幕，主要来演示项目的合作团队 资料。
七室五厅九卫 1026.1
产品情况：服务式公寓的私人入口与购物中心分开，并将提供直接接入5楼空中大 堂的通道。空中大堂提供接待、会所通道、空中花园、室内游泳池和进攻业主居民 想用的其他专属设施。
立面材质及风格：纯玻璃幕墙 景观及风格：空中花园 物业管理与服务：待定
豪华公寓
户型-A
豪华寓
销售情况
细节展示
入口景观 采用金属材质的竹子做成三道屏风，别具匠心，富有当代艺术气息。
销售情况
细节展示
客户洽谈区 陈设简约，可俯瞰项目现场，设备用品时尚、大气。同时陈设了秦风的价值100多万当代艺术作品，拔高了现场调性。
销售情况
细节展示
智能影音区 该智能影音区约长9米，宽2.5米，采用双投影技术、触点识别可控技术实现，投影可识别演讲人动作以切换画面。主要介 绍公司品牌、项目品牌。
得房率
房型建筑面积 EFFICIENCY （
TOTAL AREA
%）
71.2
72.51%
80.3
72.51%
65.5
72.51%
65.5
72.51%
91.4
72.51%
102.9
72.51%
110.2
72.51%
100.4
72.51%
102.9
72.51%
135.8
72.51%
154.2
72.51%