2018年上海豪宅市场研究报告
2018年上海各区最新开盘房价大全快看看你买得起哪？
2018年上海各区最新开盘房价大全，快看看你买得起哪？离春节还有不到10天各位胖友们是否已经想好如何面对七大姑八大姨的五大必杀问题呢吗每个月工资多少？去年升职呢吗？交男/女朋友呢吗？车子房买了吗？（内心OS：大姨大姑们求放过~~~）今天，小编就和大家谈谈买房，买新房2017年上海新盘的供应量很稀少想买新房的朋友可选择面真心不大但刚步入2018年，上海的供应量暴增！1月的31天内，14盘连开，4272套房源入市现阶段还有4个项目刚认筹结束或正在认筹又是1000余套房源即将开卖更重要的是，2月还会有8个新盘入市面对如此庞大的供应量小编不禁想对购房朋友说：不急，慢慢挑，挑到最适合的出手也不迟！浦东新区浦东新区房价在上海来说处于中等不过小区位置不同，房价也自然不同20多万元一平不少，1、2万一平的也还有1月二手房均价54625元/m212月二手房均价54697元/m2从去年8月份以来，房价一直持平状态！此次新开楼盘中浦东最多一共43个楼盘，纯新盘有5个去年临港成交最多，涨幅最大买了就是赚了，不考虑来一套么？闵行区闵行从去年开始房价一路下跌今年1月二手房均价47316元/m212月二手房均价47051元/m2闵行区，17个新盘，纯新盘6个！去年闵行区土地市场经营性宅地成交数0套仅仅成交4套租赁住宅...照这个趋势，闵行区房子买一套少一套开春后几个月房价可能会上涨不过，闵行近期交通规划稳步前进在这里入手一套也是非常有潜力的！宝山区去年下半年开始宝山的房价也是下跌的厉害，1月二手房均价41333元/m212月二手房均价41150元/m2宝山区，12个新盘，纯新盘5个！2017年宝山区土地市场成交的5幅住宅土地快看看下面的小区房价你能买得起哪个吧？徐汇区说到徐汇区房价很多人都会抱着望而生畏的态度徐汇1月二手房均价72756元/m212月二手房均价72814元/m2包括各个小区的房价10多万、20多万一平的小区也屡见不鲜！今年徐汇区共有6个新盘！2017年中心城区的宅地成交本身就寥寥无几想买房的瞅准机会入手吧！松江区在网上的挂价来看，松江的房子算是便宜的了松江1月二手房均价33408元/m212月二手房均价33665元/m2去年一直在下降，相比起去年同期也降了8%！小区的价格也很多样化算算你的存款多久可以在松江入手一套吧！松江区，14个新盘，纯新盘5个！一枝独秀——小昆山楼板价已破3万/㎡，值得关注嘉定区嘉定区空气超级好，交通也很便利嘉定1月二手房均价32267元/m212月二手房均价31948元/m2可以说，这个价格很实在了当然了，这个数据只是一个整体的均价值每个小区还是有每个小区的特色的！嘉定区，17个新盘，纯新盘4个！大多集中在嘉定新城静安区静安区房价可以说是hin贵了不过还好，这几个月房价都保持平稳状态静安1月二手房均价65727元/m212月二手房均价65907元/m2同比去年同期下跌22.80%2018年静安共有7个新盘！想在静安买房的同志们，求抱大腿！普陀区上海去年下半年开始，房价普遍下降普陀区也不例外普陀1月二手房均价58618 元/m212月二手房均价58886 元/m2普陀区，7个新盘相比较来说，去年到今年普陀区的房价还是比较稳定的！剩下的就是静待预售证的开出和正式开盘！杨浦区相比去年5月份杨浦区的房价下降整整4000块一平1月二手房均价63437 元/m212月二手房均价63502 元/m2各个小区的房价也各有千秋！杨浦区，8个新盘！杨浦区2017年土地市场没有交易，风平浪静2018的新房供应大多集中于东外滩板块长宁区长宁区是上海的贵族区，1月二手房均价67113元/m212月二手房均价67467元/m2环比上月下跌0.52% ，同比去年同期上涨 1.72% 从7万多的均价下降到6.7万这个趋势对于刚需族来说是个好兆头啊！长宁区，2个新盘内环不多，中环更少长宁区2017年无住宅用地成交虹口区虹口1月二手房均价60434 元/m212月二手房均价60379 元/m2环比上月上涨0.09% ，同比去年同期下跌 2.20% 虹口区，2个新盘！虹口区，同长宁区的境况一样就看北外滩和虹口内环的较量吧！黄浦区黄浦区房价倒不像其他区一样呈下降趋势这几个月来，正在平稳的缓慢上升中1月二手房均价80933元/m212月二手房均价81658元/m2黄浦区，5个新盘！2017年内环内更无住宅用地拍出豪宅看着挑一挑，合适的就收了吧！青浦区近期17号线开通青浦离市区更近了但是房价却降了3万多出头的小区在这里还是比较常见的1月二手房均价32178元/m212月二手房均价32217元/m2比上月下跌0.12% ，比去年同期下跌1.51% 青浦区，23个新盘，纯新盘7个！地铁17号线通车之后青浦与虹桥和上海中心城区的联动已经实现这里或许将成为买房的的热门选择地奉贤区奉贤1月二手房均价23837 元/m2奉贤12月二手房均价23724 元/m2环比上月上涨0.48% ，同比去年同期下跌10.37% 奉贤区，新房楼盘有24个，纯新盘4个！一大半的供应集中在南桥和金汇足有14个楼盘，其中不乏耳熟能详的热盘海湾，也不失为一处可以考虑的选择之处金山区金山也是值得投资买房的一个区旅游业比较发达，交通也正在逐步建设中金山1月二手房均价15769 元/m2金山12月二手房均价15190 元/m2环比上月上涨 3.81% ，同比去年同期上涨0.62% 金山区，10个新盘，纯新盘2个！金山区2017年土地市场成交的4幅住宅土地2018年值得期待崇明区崇明是唯一一个房价上涨的区和去年同期相比涨了接近一倍也难怪崇明现在的发展一天比一天要好1月二手房均价15094 元/m2去年12月二手房均价15127 元/m2环比上月下跌0.22% ，同比去年同期上涨41.46% 崇明区，6个新盘！2017年长兴成交了一幅建筑面积约4.16万㎡的纯宅地另有陈家镇四盘加入预计2018年这个区域的成交不会太冷清忘记了是谁说的这样一句话在中国，什么投资都不如在合适的时间和地点买房！市中心的房子虽好，但是也要量力而行交通的日益方便家在哪里只是通行时间问题而且通行时间会逐渐减少所以，房子买远一点又有什么关系呢？。
高端客户住宅需求偏好研究(ppt42张)
典型群体分析：
欧美人
人口特征：
大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位， 享有公司提供的住房津贴 三口之家，多小孩 客户层次较东南亚人更高
购房特征 ：
重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先 会所设施齐全，是其重要的社交场所 生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少 要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今 后能够适应本国的文化氛围
最高层级 房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介
——媒体关注度——
最重要的信息获取渠道 信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
1、口碑传 递
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要 美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
2、小众媒 体
类 别 墅
人 文 历 史
城 市 地 位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
居住指标
品质外观 优质物业 管理 高素质居 住群体
土地指标
价值指标
具备群体区 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
配套成熟的 中心城区 稀缺资源 公认的高档 区块或社区
上海高端物业主 要分布 MARKET POSITIONING
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等 自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸 新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
2018年上海土地市场综述
2018年上海市土地招拍挂市场总体平稳有序，成交量和价格都基本符合政策导向，但同时也出现了一些不同寻常的信号，值得进行分析和解读。
一、 总体供应略增，结构调整显著2018年上海全年供应土地1200万平方米，比上年供应量增加14%。
其中，供应居住用地522万平方米，同比减少11%（65万平方米），供应商办用地222万平方米，同比增加66%（66万平方米），供应工业用地426万平方米，同比增加56%（153万平方米），供应科研用地29万平方米，同比减少14%（4.8万平方米），见图1。
图1 上海土地供应情况统计（千平方米）2018年供应土地幅数略有减少，单幅土地面积增加显著。
供应土地的平均容积率进一步提高，供应土地规划建筑面积达到2333万平方米，比上年增加20%（381万平方米）。
增加的供应集中在商办和工业物业。
在“五量控制”的背景下，产业用地（包括商办和工业用地）供应大开绿灯，影响未来土地供应潜力。
土地开发强度进一步提高，有利于提高土地利用效率和产业经济密度，新增的商办土地供应普遍存在自持要求，但进一步加剧商办市场供应过剩的趋势仍将不可避免。
二、 成交情况稳定，商办流拍率减半2018年度居住用地流拍4块，商办和工业地块各流拍3块，总体流拍率4%，处于正常范围内，甚至略低于10年来的平均水平。
2017年商办地块流拍5块，流拍率达到10%，2018年流拍率减半，恢复到正常水平。
成交价格方面，2018年土拍总体价格稳定，居住用地全部底价成交，商办用地总体溢价率2%，显著低于往年。
2018年溢价率高于80%的商办地块大多位于非中心区域（崇明、松江、普陀和闵行），上海人口和消费能力由区域中心向外溢出的趋势更为显著。
2018年中一二线城市一系列土地流拍、撤拍事件引起了局部市场恐慌，但就全年整体来看，流拍率并未出现异常，可能的原因包括政府对市场的管控效果和一线城市房地产市场的吸引力在市场下行期更为显著。
上海内环住宅用地流拍事件影响更多地表现为开发商在市场流动性降低背景下的风险偏好和对住宅市场价格预期的降低，不应将此市场信号作用视作实际市场表现。
豪宅的定义研究报告
豪宅的定义研究报告1. 引言豪宅，亦称为豪华住宅、高档住宅，是指拥有高水平设施、舒适环境及尊贵氛围的住宅。
随着社会发展和人们收入水平提高，对居住环境的要求也逐渐提高，豪宅成为越来越多人的追求。
本报告旨在研究豪宅的定义，探讨豪宅需求的特点以及对购房者的影响。
2. 豪宅的定义豪宅的定义具有主观性，因国家、地区、文化等因素会有所差异。
基本上，豪宅的定义有以下几个方面：•高昂的价格：豪宅的价格通常远高于普通住宅的价格。
•建筑设计与装修：豪宅通常采用独特的建筑设计，装修精美，充满奢华感。
•大面积的空间：豪宅的建筑面积较大，为居住者提供充足的私人空间。
•优质的配套设施：豪宅通常配备豪华设施，如健身房、泳池、私人影院等。
•尊贵的社区环境：豪宅多位于高尚社区内，环境优美，私密性较高。
3. 豪宅需求的特点3.1 品质生活需求豪宅需求主要来自追求高品质生活的人群。
他们对居住环境的要求更高，希望能够享受到顶级的生活设施和服务，体验舒适与奢华。
他们注重细节，对家居设计、装修材料以及室内家具的品质要求较高。
3.2 社交需求豪宅的居住者通常具有社交需求。
他们希望能够与有共同兴趣和经济实力的人交往，扩展社交圈子。
因此，豪宅项目通常设有社交活动场所和俱乐部，方便住户之间的互动和交流。
3.3 隐私与安全需求豪宅的居住者更加注重隐私与安全。
他们希望能够在独立的私人空间内享受安宁与宁静，同时也需要一个安全可靠的住宅环境，以确保自身与财产的安全。
3.4 投资价值需求豪宅也是一种投资，居住者通常关注其投资价值。
他们希望能够购买到增值潜力大的房产，通过房产价值的增长来获取更高的回报。
4. 豪宅对购房者的影响4.1 心理满足感豪宅居住者可以通过拥有高档豪宅来满足自己的自尊心、归属感和成就感。
居住在豪宅中，享受奢华与舒适的生活，让人心生满足感。
4.2 社交地位提升豪宅居住者的社交地位也会因此提升。
豪宅项目通常位于高尚社区，住户之间有更多的机会进行社交活动，拓展社交圈子，提高人脉和社交地位。
上海顶级豪宅鉴赏
研 发 处 Research Department
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总平图与景观效果
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上海佘山别墅项目报告
针对这一现状,2003年2月18日,中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应;
虽然别墅用地已经停止,但由于前两年大量批地,中短期供应不会受到影响;不再增加新的别墅供应量,在某些别墅项目稀少但发展看好的区域,对于已经拿到土地的别墅项目来说,可能是利好消息;产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值;因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品,仍然具备一定的价值空间;
佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成,总价一般在400——1000万之间;除上海紫园除外
第二部分区域市场分析
一、区域简述
1、佘山简述
佘山镇地处上海市西南的松江区,紧邻松江大学城,距上海市中心35公里,离上海虹桥国际机场18公里;全镇面积74.7公里,人口万,是松江区土地面积最大的一个镇;上海唯一的国家级旅游度假区--佘山国家旅游度假区坐落于境内;
交通,是佘山富人区生存的条件
2002年底,与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通,使佘山与市中心的连接十分便捷,30分钟可至市中心,工作、生活有效的结合;而徐家汇通往松江的轻轨R4线,将于2005年竣工,在佘山地区设有2站,这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息;
上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构;
一圈：核心区的生态绿化保护圈
一心：核心区的综合服务区
五区：自然景观风貌
二、区域房地产市场
纵观全球的富人区,都有各自的标准和气质,它决非地域的简单分隔,其决大多数都是依山傍水,沿岸呈带状分布,无论海岸、河岸或湖岸,一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带;以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识;譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等,都具有这一特性;
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
最新新希望·D10天府
项目节点
项目于6月9日售楼部正式亮相，开盘时间待定； 但是由于项目预期价格较高，住宅取得预售有一定难度，预计会先推出公寓销 售，预计价格4.5万/㎡
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销售中心外部 标志性建筑，高端大气、设计感十足，引人注目
新希望·D10-天府（城市高层顶级豪宅）
天
➢ ➢
位于寸土寸金的成都东大街 打造国际化城市的新地标，中国
内地第一高度
新希望·锦官府 ➢ 位于城南金融城
官 ➢ 以“庭院、露台、花园”的规
划手段打造以“洋房” 为主的产 品，
新希望·锦悦北府
新希望·锦悦北府（商贸区综合业态项目）
➢ 城北四环改善头盘
➢ 刷新城北改善居住品质
停车场
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销售中心
销售动线
1、等候区 首先进入大厅等候区，客户简单预约登记， 发放嘉宾牌
等候区
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等候区
2、由物业带领客户穿越长廊 引至大厅（途中物业人员会简 单介绍项目大致情况，包括景 观，位置，区域等）
悦
➢ 与城北商务商贸人士共谋城市发展，
共享城市红利
新希望·D10-天府
新希望·锦官府
新希望·锦麟府
新希望·锦麟府 ➢ 位于三圣乡
➢ 主城区人文合院，用“合院” 麟
的形式让生活在此的人们能够随 时享受生活的美好
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L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行2018 | 豪宅市场 年度研究报告（上海）丽兹行豪宅研究院L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行序言欢迎阅读丽兹行豪宅研究院2018年房地产市场年度分析报告。
丽兹行核心团队自2005年开始专注于高端不动产服务，致力于为城市领袖提供全面、准确、生动的豪宅信息，提供安全、高效、愉悦的不动产交易体验。
楼盘、房源信息及市场资讯是我们持之以恒的根基，技术层面的不断创新、服务理念的不断升级，都只为给您提供在不动产交易领域中高品质的服务。
丽兹行豪宅研究院，聚焦于即时有效的高端市场成交数据、政策信息，帮助您及时掌握市场实时动态。
自2012 年 9 月份以来，我们在原有模式的基础上，又创建了豪宅评价体系模型，分解出五十余个指标来全面阐述其综合价值。
为您提供全北京和上海224个高端楼盘的详细研究报告。
本报告将回顾2018年房地产市场的热门事件，剖析行业及市场现状；聚焦上海豪宅市场，揭秘最值得投资的地段，甄选2018年最热销楼盘；独家盘点海外潜力房地产市场；更诚意奉上2019高端房地产市场前景展望。
珍惜所有，成就所托！L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行目录一、序言二、概述三、政策环境四、市场供应土地供应新房供应豪宅供应结构五.、市场成交全市市场成交新房豪宅成交二手豪宅成交六、热销盘分布热销豪宅新盘TOP排名热销二手豪宅TOP排名顶豪盘TOP排名逆势豪宅盘TOP排名七、2019年市场预测市场政策环境市场供应趋势市场成交趋势八、美国房产市场九、指标说明L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行二、市场概述L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行2018年上海房市无新政出台，上半年延续2017年从严政策，继续积极抑制非理性需求，增加有效供给。
随着上半年刚需的逐步释放，市场逐渐回暖，成交趋于稳定。
但鉴于仍有大量新房项目等待入市，预计2019年供需博弈更加激烈，一二手房之间的竞争也将进一步加剧。
2018年上半年政府加强对新房供应的监管，对新房限量又限价，控制高单价、高标的产品预售证的发放；下半年逐渐放松，至12月底，新房最高取证价突破了13万，预计2019年取证价格将逐步恢复市场价格，这意味着新房限价利好中止，建议有需求的客户尽快出手购买。
继2017年成交量腰斩之后，2018年房地产市场依旧延续去年的高压状态低温运行，从上海市的成交量走势来看，2018二手房交易总量与2017年相比增加了9.2%，整体成交量略有回升且趋于稳定；从价格来看，今年下半年成交价开始一路下跌，目前已跌至最近2年来的最低均价区间，居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。
2018年市场环境2018年新房市场2018年二手房市场2019年预测2018年末上海新房及二手房成交已经开始小幅升温，在经历一年多的调控后，预计2019年将迎来中温放松政策，作为房地产底火的一线城市，今年的二手房市场则有望结束下行态势，成交量将小幅回升。
2019年新房取证价格预计将逐步恢复市场价，未来豪宅新盘会持续有供应，但供应趋势将会呈不断减少状态，未来消费者在新楼盘位置、品质上的可选择范围将会越来越窄。
L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行市场大数据——新房市场有多大豪宅新房可售133个盘成交3158套85%86个盘2685套15%67个盘473套豪宅别墅成交豪宅公寓成交2018年全市可售新盘1432个成交53510套注释：1、可售新盘：有预售证在售新盘2、豪宅：成交套均总价1500万以上楼盘全上海2018年有1432个住宅新盘在售，相比较二手2.6万个楼盘，仅占到5.5%；豪宅新房133个盘，盘量占二手豪宅盘的55.8%。
La n dz 上海丽兹行L a n d z 上海丽兹行La n d z 上海丽兹行市场大数据——二手房市场有多大全市二手住宅二手豪宅2.6万个楼盘760万套存量238个盘（盘量占全市0.9%）公寓：131个别墅：107个全上海约有2.6万个住宅楼盘，存量在760万套左右，豪宅楼盘在238个，盘量占全市0.9%，其中豪宅公寓楼盘131个，豪宅别墅楼盘107个。
注释：1、库存量：仅为住宅2、豪宅：套均总价1500万以上楼盘L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行三、政策环境L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行政策环境2018年政府重申“房住不炒”全国房地产市场形势面临高压态势，全面限购、限售、限签、限贷，22个城市加码或限购，17个城市限售，贷款利率达2015年峰值。
2018年上海房市依旧延续2017年以来的从严政策，并且提高了公司购房及外籍、华侨和港澳台居民购房的资格限制，对此类身份之前在购房时规避限购政策的行为进行打压，继续积极抑制非理性需求，增加有效供给。
【 上海现行房地产政策总结 】分析：在经历一年多调控后，房地产市场升温的势头得以遏制，市场量价下行。
中央经济工作会议定调明年将坚持房住不炒、分类指导，调控权下放地方，2018年12月下旬个别城市放松调控，是对过去严厉的行政管控进行适度的修正，也是房地产市场恢复稳定运行的必要举措，预计明年房地产调控政策将会适当优化调整。
【现行购房资格】1、沪籍人士（单身限购1套；已婚限购2套）2、外省人士限购1套，条件：①已婚；②网签当月之前的63个月内累计缴纳满60个月的社保或个税3、港澳台人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年4、外籍人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年；③工作类居留许可5、华侨人士限购1套，条件：①在沪劳动合同在网签当月之前已满1年；②社保/个税在网签当月之前已连续缴纳满1年；③华侨事务中心开具的《定居国外人员在沪就业核准证》；④注销国内户籍6、企业购房：a.无套数限制；b.2018年7月3日后购买一手住宅的条件（①设立年限已满5年；②在沪累计缴纳税款金额已达100万元人民币；③职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。
例外：企业近年在沪累计缴纳税款金额满500万元以上的，不受上述条件限制。
）c.购买其他房产的条件：在境内注册的企业，或在境内设立分公司的外企；d.可再次出售的时间：①2018年7月3日后买入一手住宅，网签满5年后才可出售；②2016年3月25日后买入住宅的，网签满3年才可出售。
【现行购房成本】⭐个人购房贷款1、贷款成数：a.首套贷款：≤6.5成（要求在沪无房，且全国范围无按揭记录）；b.二套贷款：≤3成；c.商业类房产贷款：一律≤5成。
2、贷款年限：a.住房贷款年限≤30年；b.商业类房产贷款年限≤10年 ⭐税费（个人与个人之间非普住宅交易）1、上家：a.增值税+附加税：不满二：计税价格÷1.05×(5% +0.55%)。
满二：（计税价格—原购价）÷1.05*(5%+0.55%)b.个税：满五唯一：免征。
非满五唯一：全额*2%或利润*20%2、下家：a.契税：（计税价格-增值税）*1.5%或3%L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行四、市场供应L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行L a n d z上海丽兹行117块住宅相关用地（含租赁、综合类）76块纯住宅用地，33块租赁用地共成交251块土地2018年土地供应量1、租赁地块供应持续增加：从2017年第三季度开始，上海市增加了租赁土地的出让。
按照平均2年的开发周期，预计租赁房2019年下半年陆续入市。
2、高端市场供货较少：高端地块近2年只2018年第四季度放出2块，短期内目标市场存量将逐渐减少。
也意味着开发商想通过一级市场获取高端地块难度越来越大。
3、预计未来新地块供应将大幅提升容积率：按照十三五规划，五年只有61万的新增建设用地指标，而要增加70万套住宅供应；目前土地供应已经远超计划。
未来的新增住宅用地预计将通过提升容积率来实现一定的平衡。
4、旧城改造及城区拆迁或将加快。
La n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行内环内为豪宅供应主要区位，供应类型主要是公寓：2018年共计入市22个项目，24次。
其中5个别墅项目，17个公寓项目。
2018年内环内供应量占比82%，且内环内只有一个别墅供应，世纪珑墅。
其他全部是公寓供应.预计2019年豪宅供应区位及类型与2018年基本一致。
一手豪宅供应量暴涨，供需趋于平衡豪宅供应量暴涨220%：2018年豪宅供应2983套，是去年的3.2倍。
其中，2018年第4季度供应1532套，占全年供应的51%.一手豪宅供需相对平衡： 2018一手豪宅成交3239套，供需比为0.92，2017年全年供需比为0.34。
供应量的增加预计将进一步加剧二手市场成交量低迷。
笔者观点：根据2018年新房供应趋势，政府上半年限制高价盘（单价和总价上双限制）拿证，但下半年已经逐渐放开。
预计2019年高端供应趋于稳定、均衡。
为降低购房风险，建议选择有预售证的楼盘。
备注：1.供应量：指新房拿到预售证的套数，新房楼盘只有取得销售许可证才可销售，无证销售属开发商前期蓄客推广。
2.供需比=供应量/成交量。
2017：全市：35051套高端：933套 2.7%2018：全市：71121套高端：2983套 4.2%L a n d z 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行La n dz 上海丽兹行市场供应——豪宅供应结构【 2000-2500万以上供应上涨】分析：2016年-2018年3000万以上产品一共供应850套，而同时期3000万以上成交量为2523套，供销比为1:2.97。
豪宅市场处于新旧快速迭代期，对于豪宅新房需求旺盛，而从豪宅供应来看，市场供应明显不足，当前市场形势下会带来两方面趋势，一方面需求转向二手次新房市场；另一方面3000万以上产品供不应求，而受到政府限价制约，当前不失为好的入市机会。
备注：1.供应量：指新房拿到预售证的套数，新房楼盘只有取得销售许可证才可销售，无证销售属开发商前期蓄客推广。
2.供应价格段以楼盘套均总价为统计范围各价位段供应趋势来看，2017年-2018年豪宅新房供应集中于2000-2500万之间，2018年2000-2500万占比在35.25%，相比2017年上涨3.64个百分点，3000万以上占比在18.83%，相比2017年上涨18.40个百分点，对比2016年供应结构来看，3000万以上供应上涨10.31个百分点。