香港、美国、中国房地产发展历史(1)
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
港澳台笔记整理
港澳台笔记整理1. 深圳的突然起飞的原因答：由于大量公司的成立，香港资金的投入导致深圳成为暴发户。
2. 香港的发展机遇：江浙地区的财团、制造业、设备大量注入香港（1）50年发生朝鲜战争，中国派出解放军，英国、美国对中国内陆实行禁易，美国在朝鲜的军用品都有香港生产（2）各国（印度的独立）导致他国的钱财源源不断流入香港（资金避难所）亚洲的国家都不稳定，资金都流向最安全的地方-----香港。
（3）97年亚洲金融危机（马来西亚、印度尼西亚的华人最紧张，资金流向新加坡，因此我们有理由相信97年以后香港的资金避难所不再存在，那大笔的资金流向新加坡，成为新加坡烫手的山芋）3.97年以后香港“资金避难所”不存在的原因?（亚洲金融危机给中国最大的影响）答：○1与我国的做法有很大的关系，对资金的信息保护不隐蔽，中国随便打开客户的账户查账。
（瑞士做中立国，发一战、二战的财）○2瑞士银行是世界最安全的银行4.在什么情况下打开账户资料有利于提高银行的信用地位？答：○1恐怖分子，危害到公众利益5.香港的五大中心地位分别是答：国际金融，制造，物流，旅游，购物中心6.当年中国毛泽东为什么不解放香港？答：因为中国被周边的国家封闭，须留香港出口气，避免再一个“闭关锁国”7.撒切尔夫人-------铁娘子8.83年-----年息汇率制度汇丰银行-----------世界最贵的大厦9、香港问题的由来1) 1840年鸦片战争英国占领香港2）1983年香港回归的提出3）英国的光荣撤退（增加专上学位、新机场、扩大民主）10、香港经济起飞的原因1）可遇而不可求的历史机遇2）天然良港3）优越的法律制度4）英语11.英国光荣撤退○1修建新机场○1通过工程，花光香港政府的钱；加重未来香港政府的负担，97年回归，留给香港政府8000亿港币的外汇○2香港实行低税政策○2增加专上学位增加财政负担，大学教授工资极高，培养一个博士1.8万港币，研究生1.5万港币每个月○3扩大民主○1政府力度下降，英国统治时香港没有自由没有民主，使中国政府没有办法控制香港。
祈福集团董事长彭磷基简介
祈福集团董事长彭磷基先生简介彭磷基一、祈福集团董事长彭磷基先生发展历程祈福集团董事总经理彭磷基先生，出生于香港，祖籍广东番禺。
毕业于香港英皇中学，于美国修读建筑本科后，在加拿大麦基尔大学获建筑硕士学位，在国内、香港、台湾从事房地产业务达三十年，曾参与承建香港“锦绣花园”、“康乐园”及台湾的“台北小城”等。
1991年，在中国仍未有大型房地产项目开发的时代，祈福集团董事总经理彭磷基先生凭着敏锐的商业头脑和超前意识，选中了广州番禺钟村一块荒地，兴建起有「中国第一邨」美誉的祈福集团[祈福新邨]。
彭生一心一意专心搞好祈福集团[祈福新邨]，建邨至今近十三年来，一直秉承“以人为本，注重售后服务”的服务宗旨和“可持续发展，建设一个精英卫星城。
”的建设理念。
先后投入资金逾160多亿元，规划用地达到7,500亩，已发展土地逾4,000亩，配套设施齐全：包括2所高质素学校，大型综合性医院，全亚洲最大的度假俱乐部、大型商业步行街、超市、肉菜市场等。
是全国最大型的低密度住宅区，亦是香港人首选的度假屋邨，并有“中国第一邨”的美誉。
祈福集团[祈福新邨]目前售出单位已逾30,000个，创造了国内外楼盘销售的最高纪录。
未来几年祈福集团[祈福新邨]将继续发展其余的土地，并以新卫星城巿为设计概念，建设一个超时代的独立社区。
二、彭磷基先生的房地产开发理念及贡献：祈福集团董事总经理彭磷基先生所领导的祈福新邨在规划和管理中以住户为本，想居民所想，甚至连居民将来可能会产生的要求都已经预先考虑并实现了。
祈福集团董事总经理彭磷基先生在房地产开发时极为注重环境，为环境美化和环保不惜代价；在建设和管理的各项工作上精益求精，不断向自身提出更高要求，开拓创新，永无止步。
1、开创国内首个大规模房地产发展项目20世纪90年代初，总规划面积7500亩的祈福集团[祈福新邨]横空出世，在当时如此大规模的住宅开发，在国内尚属首个。
在创始之时，彭磷基先生便将其定位为广州“卫星城”，开发至今累计斥资近140多亿人民币兴建完善的生活配套设施，满足7万居民衣、食、住、行、教育的需求。
中国房地产发展史
中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。
于是下令停止银行贷款。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的CAPM模型
房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的ＣＡＰＭ模型一、引言二、CAPM模型与改进1.CAPM模型概述2.CAPM的假设3.CAPM的应用局限4.CAPM的改进三、房地产价格泡沫的实证研究1.房地产价格泡沫的定义2.房地产价格泡沫的存在证据3.房地产价格泡沫的成因分析四、收益率预测模型的构建1.经济指标的选择2.模型构建3.模型的效果分析五、模型应用与案例分析1.北京房价泡沫的分析2.香港房价泡沫的分析3.美国房地产市场的分析4.日本房地产市场的分析5.德国房地产市场的分析六、结论引言随着我国经济快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，其中包括大量的地产投资和购房者的消费。
房地产行业的发展给我国经济增长带来良好的助推作用，同时也给社会稳定和金融安全带来挑战。
在当前房地产市场的异常火热中，一些特别关注这个领域的人士，如经济专家、学者和产业分析员等，开始研究房地产市场的发展趋势，尤其是房价泡沫的问题。
然而，由于房地产市场的风险和复杂性，以及表现房地产泡沫的指标不确定性，对于泡沫的分析和预测一直是一个挑战。
因此，本报告提出了一种基于改进的CAPM模型的房地产价格泡沫的经济学模型，以期更准确的预测和识别泡沫的出现。
CAPM模型与改进1.CAPM模型概述CAPM模型，即资本资产定价模型，是金融和资产定价领域的一个基本模型。
CAPM模型假设，投资者是理性的风险规避者，他们之间的风险偏好差异是由投资组合而不是每个投资品种的风险量度决定的。
根据CAPM模型，市场风险可以用市场组合的波动度即β值表示。
CAPM模型通过投资组合和市场波动度预测资产的期望收益率。
2.CAPM的假设CAPM模型假设存在一种预期的无风险收益率和预期的正常市场收益率。
假设资产价格因风险而上涨，因此市场会对该风险进行补偿，该风险被解释为资本市场风险。
此外，该模型假定市场是有效的，投资者通过市场指数，可以在投资分散的基础上实现价格发现。
假设下，投资者选择在无风险资产和市场组合之间分配其财富，并最大化其期望效用。
二十一世纪中国房地产发展趋势
赢胖＠投资分析一、当前审国大酷房地产所处的环壤（一）计划经济正向市场经济转变１商业思想在计划经济的条件下人们几乎不用花费太多的心血去竞争但在市场经济条件下各种竞争的花招全部出来了。
我们必须了解现在市场需求什么标准的房地产）这种标准的房地产推出以后卖给谁７什么样的价格，市场欠缺什么，这就是要对市场做个充分的了解逐步树立商业思想。
２价格竞争。
现在在房地产市场上有各种不同价格的竞争。
Ａ级Ｂ级Ｃ级等不同级别的房地产价格不同不同地段上的房地产也有差异设备文化房型房屋面积的大小房屋的楼层上的差异都会产生各种不同的价格。
比如过去在台湾房地产的楼价较高但在国内楼价格低。
这就是地区４差异。
在商场的面积上香港台湾地区以及其他国家的很多商场都已经分割切开做买卖往往进门的地万或主要走道的地万跟副走道的地方与发走道的地方价格差异非常大，因为它所带来的收益是完全不同的。
３通路竞争我们以前卖房子会通过各种渠道但最近产生很多新的通路。
有的运用电脑网络卖房子有的国际开发方案运用电脑网络把所有的开发计划递给所有有资格有希望的投资者。
加人ＷＴＱ后外国的中介机构电脑网络会把国外新的开发计划传达到每个参与者手上．４币场目标在亚洲地区讲地段跟北美地区的人讲地段是有不同涵义的。
在亚洲讲地段是按照现有城市发展人口分布密度来确认这个地段的好坏同时确认了土地的价格和房地产的价格。
在北美地区做地段分析的时候不是这个涵义他们把整个区域的人口结构消费模式消费能力教育水平甚至不同种族产生不同的消费文化羞异等万面都会选择出来细细地分析看市场需要什么样的产品。
就是说美加地区做个开发案是从市场开始的而我们做个开发案是从一块土地开始的是完全不同的观念。
５并购与策略联盟。
在计划经济转向市场经济时我们会产生很多并购与策略结盟的事情。
过去的并购结盟往往很单纯但未来的房地产公司跟中介公司厂告行销公司家具公司电器公司等不同性质的公司也许会做水平与垂直的一种策略结盟甚至于并购在一起。
中国的房地产发展史
中国的房地产发展史中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方——海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。
这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。
第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。
90年代以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。
当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。
住宅单体几乎都是千篇一律的平顶板式楼，风格单调，缺乏多样性。
这个时期的住宅产品仅仅能满足人的基本生活需求，基本没有户型的概念，不强调功能的合理程度。
由于当时住宅属福利性质，并没有选择的余地。
从1990年到1996年左右的时间，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。
通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。
早期的住房只是解决居住，基本上没有其他的要求，在住宅功能上十分不合理，表现在如客厅面积小，客厅餐厅混合使用，住宅交通流线互相穿越，动静空间的干扰，套间的大量使用，卫生间很小，仅仅是一个厕所等。
总的说来，当时我国城市居民的居住环境是不理想的。
这时候的住房理念只是解决人们从“ 居者无其屋” 到“ 居者有其屋” 的住房紧缺状态，这个阶段是没有理念的阶段。
哈里森房地产18年周期模型
哈里森房地产18年周期模型(2010-05-07 14:44:36)一、模型简介哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。
哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。
最后是历时4 年左右的崩溃。
二、房地产周期的描述具体来看：1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。
企业的经营行为受到了严重影响。
最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。
当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。
这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。
随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。
政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。
一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。
当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。
一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。