《房地产估价案例与分析》真题及答案
一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案
一九九九年《房地产估价案例与分析》试卷及标准答案第一部分：案例选择与分析案例一：某城市的一处住宅小区现有10栋楼房，每栋楼含有5层，每层有5个房间，每个房间的建筑面积均为100平方米。
该小区的建造年代为1990年，总共占地面积为2000平方米。
请根据以上信息回答以下问题：1. 请选择适当的房地产估价方法，并解释为什么选择这种方法。
2. 通过使用所选的房地产估价方法，计算该小区目前的市场估价。
3. 列举可能影响该小区市场估价的因素，并简要解释每个因素对估价的影响。
4. 假设该小区所在城市的房地产市场未来几年可能发生变化，请描述可能对该小区市场估价带来的影响。
答案：1. 房地产估价方法选择：成本法。
解释：选择成本法的主要原因是该小区的建筑年代相对较新，且不存在租金收入等附加价值，适合使用成本法进行估价。
2. 计算市场估价：小区总建筑面积 = 10栋楼 × 5层 × 5个房间× 100平方米 = 25000平方米。
根据该地区的市场行情，每平方米建筑价格为5000元。
因此，总市场估价 = 25000平方米× 5000元/平方米 = 125000000元。
3. 影响市场估价的因素：- 地段：该小区所在的城市区域是否处于交通便利、生活配套完善的地段，以及未来规划中是否会有更多公共设施的建设。
这些因素会直接影响房地产的市场需求和价值，从而对估价产生影响。
- 房屋状况：小区的整体建筑质量、装修情况和维护程度等因素，会直接影响房地产的使用价值和市场竞争力，进而影响估价。
- 市场供需关系：如市场上同类型房产的供应量、购房需求、租金水平等，都会对估价产生影响。
如果市场上类似房产供应过剩或购房需求不足，可能会导致价格下降。
4. 城市房地产市场变化对市场估价的影响：- 房地产市场上涨：如果市场上涨，小区的市场估价可能随之增加。
这是因为市场需求的增加会推动房产价格上涨。
- 房地产市场下跌：如果市场下跌，小区的市场估价可能下降。
房地产估价案例与分析试题及答案
房地产估价案例与分析试题及答案一、问答题（共3题，每题10分）。
（一）某评估公司接受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估。
估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500 m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元/ m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/ m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？（二）某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，2-20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
（三）有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。
请回答根据上述资料你能否决定购买？为什么？二、单项选择题（共10题，每题2分）。
（一）甲房地产公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对该类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。
问：甲公司拟将其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。
A、因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比同类房屋售价高。
B、因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以降低。
C、该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共48题）1、从模块独立性角度看，以下几种模块内聚类型中，()内聚是最好的。
A.巧合B.逻辑C.信息D.功能【答案】D2、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。
A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C3、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。
类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。
A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A4、骨度分寸为6寸的是A.两乳之间B.两肩胛内缘之间C.两肩胛冈之间D.两肩胛下角之间【答案】B5、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。
A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码【答案】B6、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。
A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C7、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。
A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A8、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。
根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。
根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。
该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。
A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A9、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-14【练习题1】某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。
该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。
根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本(注：应为建设成本，下同)、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。
注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。
请问：1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?【参考答案】1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。
④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
【练习题2】张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。
由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。
李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
答案：1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
房地产估价师第一套《房地产估价案例与分析》真题附答案
房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？【参考答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。
2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。
主要考点：1.估价基本事项；2.价格差异原因分析。
（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？【参考答案】1.建筑面积应为20500m2。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析真题精选附答案单选题（共35题）1、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】 B2、（）语言最适用于过程式程序设计。
A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】 A3、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】 D4、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 C5、面向对象程序设计中，采用（）机制实现共享类中的方法和数据。
A.公用调用B.封装C.动态绑定D.继承【答案】 D6、在（）时，一般需要进行兼容性测试。
A.单元测试B.系统测试C.功能测试D.集成测试【答案】 B7、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C8、评价一个计算机系统时，通常主要使用（）来衡量系统的可靠性，使用（）来衡量系统的效率。
A.平均响应时间B.平均无故障时间（MTBF）C.平均修复时间D.数据处理速率【答案】 B9、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证【答案】 D10、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。
2021年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题(附答案)
2021年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题(附答案).第 1 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是（）。
{A}. 认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价{B}. 认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价{C}. 不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托{D}. 进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作正确答案：D,第 2 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。
注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。
据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（）。
{A}. 估价委托书载明的房屋坐落地址{B}. 房屋权属证书记载的坐落地址{C}. 实地查勘显示的房屋门牌号地址{D}. 房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因正确答案：D,第 3 题 (单项选择题)(每题 2.00 分) > 案例 > 甲公司于6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。
5月28日政府对该区域作出征收决定，并于6月1日进行了公告。
乙房地产估价机构与6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于6月15日进行了实地查勘。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-24
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1211-24单选题(一)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。
该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
1.【题干】本次估价的对象应包括()。
【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为()。
【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
(二)甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
3.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
房地产估价师测试《房地产估价案例和分析》真题和答案
房地产估价师测试《房地产估价案例和分析》真题和答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。
商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。
其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。
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2009年《房地产估价案例与分析》、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。
2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。
请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？2. 复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。
购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。
该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。
请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。
该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000怦。
建设环城公路需占用该小区500怦绿地，并拆除一幢面积为900怦的住宅楼。
政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。
请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000怦，其中建设用地面积4500怦，代征地面积500怦，规划建筑面积为15000怦。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。
至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。
甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。
经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/ m2,且按每月1%递增；平均投资利润率为8%,贷款年利率为7.47%,折现率为10%.1. 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。
A. 在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%寸才可以设定抵押B. 在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C. 在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D. 在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2. 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。
A. 成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B. 成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C. 成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D. 成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3. 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/怦，则土地总价为（）。
A.1035.0 B.1066.1 C.1150.0 D.1184.54. 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（）。
A.9734.2 B.10218.3 C.10407.5 D.10458.8（二）甲公司拥有一宗面积为80000怦的工业用地，地上建有面积为50000怦的厂房及10000怦的自用办公楼。
新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
5. 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（）。
A. 按工业用途估价B. 按居住用途估价C. 按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D. 先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合6. 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是（）。
A. 地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B. 按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C. 地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D. 根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估7. 如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（）。
A. 被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值B. 被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C. 被拆迁房屋的价值和停产停业损失D. 被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失（三）甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。
经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
8. 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是（）。
A. 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让B. 估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途 为商业C. 该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变D. 本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题 9. 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（10.该宗房地产的再次抵押价值为（三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 分，本题全对得40分。
请在答题纸上作答。
每个错误对应 写在序号后面空格处的不计分fiffi 和目录（■&）致估X X 公司：受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，朮着独立、客观、公 正的庾则，搜照科学、公允的方法，洵确宦估价对象抵押贷款颔度提供参考依据，对贵公司 所属估价对家腭地产的抿押价值逬行了评估.我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价谡料的收集，芥进 行了必要的调查、核对,在此基础上形成了雳地产抵押估价报告.佶价人员根据怙价目的，谨怙价原则，按照佶价程序，利用科学的怙价方法，在认真 分析现有资料的基砒上，经过测算，最终得到怙价对象于估价时点2QQ9.^.6j.30..B.ffiS 地 产市场价值为’估价对象单价：写字楼17833. 5元/册，车库1乩？7万元猝位口 估价肘象总价值*人民币910T1万元. 犬写金额：人民币玫亿壹仟零集拾壹万元整*XX 房地产估价有限公司XX 分公司（盖章） 法定:代表人（盖章） 二OO 九年七月九日注册房地产佶晰蒯（略）估价假设和眼制条件（ft ）房地产估价结果报告估价謝%人（略） 二、 估价机构（略） 三、 估价对象（一） 估价对象登记状况 （二） 估价对象枫利状况估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证松XX 拥有土地使用权，证裁土地用谨为综合用地，土地使用类型洵出让.A.交通条件B.产业集聚度C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度A.首次抵押时的价值 -首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值 -首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值 -已抵押贷款额/贷款成数D.再次抵押时的价值 -已抵押贷款余额/贷款成数13处（每指明1处错误得3 1个序号，未将错误内容（三）佶价对象实物状况估价对象位于XX市金融街X区X号，于W9S年彳月建咸，次钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高乩沏旳.&血4. .5腑地下三层，层高2皿根据委托人提供的资料矗估价人员的现场查勘，建说物结构、装瓠设笛及现状康用情况为2大廈外墻一一四层为棕色花岗岩饰面，匹层以上为铝合金玻璃幕墙；西北毎东南面两个主入口均采用高级进口村料装修，设有自动旋转门.双大堂均处挑空结构，二层围赛挑S 大堂设计有回廊.地下室共设为个车位〔负一层药个车位，负二层58个车位h地上车位共53个■四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点2009年6月30日六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范1•《中华人民共和国物权法》。
2•《中华人民共和国担保法》。
3•《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4•《中华人民共和国土地管理法》。
5•《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6•《城市房地产抵押管理办法》。
7•《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）（三）估价方掌握的有关资料1•估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2•估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3. 国家及当地有关税费法规。
4. 其他政策文件等。
八、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则：1. 合法原则（略）。
2. 最高最佳使用原则（略）。
3. 替代原则（略）。
4. 估价时点原则（略）。
九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。
综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：（略）。
十、估价结果（略）十^一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、风险提示（略）十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（略）（一）市场法市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：估价对象市场价格=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X 个别因素修正系数1.可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例A:银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27怦，建筑面积为98741.45血2,地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/怦（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B:新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77怦，建筑面积为34198.63怦，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/怦，交易时间为2007年10月。