第9讲第二章房地产市场与市场运行(新版)
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．掌握房地产市场结构与市场指标；3．掌握房地产市场的特性与功能；4．熟悉房地产空间市场与房地产资产市场；5．掌握房地产市场的周期循环；6．了解房地产泡沫与过热；7．了解房地产市场的政府干预。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性【2009、2006年考试考点】房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
（一）市场供给的垄断性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
一般而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。
有关研究表明，在香港房地产市场中，土地存量主要掌控在大型开发企业手中，因此开发企业已经在市场中形成了一定的垄断势力，会通过调整房地产供给策略来影响房地产价格。
北京市虽然有几千家房地产开发企业，但它们实际上并非在同一市场上进行竞争，其定价采取了价格领袖制的形式，本质上形成了合谋和垄断。
（二）市场需求的广泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
【教材增加内容】（三）市场交易的复杂性由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。
（四）房地产价格与区位密切相关房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的位置密切相关，位置可以决定房地产价格的60%～70%；而且由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体向上发展；但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短期波动。
（五）存在广泛的经济外部性经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。
正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。
房地产市场的外部性问题非常突出。
例如，房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地和财政收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。
（六）市场信息的不对称性信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。
由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。
因此，在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。
解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。
延伸阅读：逆向选择是指由交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。
道德风险是从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。
或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。
道德风险亦称道德危机。
以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的制约。
因为不同社会体制形成了不同的房地产所有权与使用权制度，从而使房地产市场的上述特性也存在较大差异。
例如在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。
二、房地产市场的功能【2005年考试考点】在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。
但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。
简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。
房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（一）配置存量房地产资源和利益由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以房地产资源必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。
通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
（二）显示房地产市场需求变化我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。
假如居民想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就会上升而租金就会下降。
如图2—1所示，售价从OP升到OP1，租金从OR降到OR1.引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式例如在图2-1（b）中，由于部分需求从出租住宅转向出售住宅，租金下降至OR l，出租住宅的供给量从OL降到OL1，LL1就可以转换成出售住宅，因为出售住宅的需求量增加了MM l。
最后形成了均衡价格OP l和均衡租金OR1。
2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化根据当地各类房地产的收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例。
如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。
用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
举例来说，北京市1994年写字楼物业供给紧张，最高的月租金达到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作为写字楼出租，使这三类物业间的供给量发生了相对变化。
应该指出的是，房地产市场供给的这些变化需要一定的时间才能完成，而且受房地产市场不完全特性的影响，这一变化所需要的时间相对较长。
同时，对市场供给与需求的有效调节还基于这样一些假设，即所有的房地产利益是可分解的，并且有一个完全的资本市场存在。
但实际上这些假设条件是很难达到的。
例如银行的信贷政策往往受政府宏观政策的影响，因此并非所有的人都能够获得金融机构的支持；为了整个社会的利益，政府还会通过城市规划、售价或租金控制等政策干预市场。
房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
由于房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程，还可能出现新的平衡还没有达到，又出现新的影响因素而造成新的不平衡的情况，所以，用“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”来描述房地产市场是再恰当不过的了。
（四）指导政府制定科学的土地供给计划在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的土地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市场的供求关系提供了最可靠的保证。
然而，制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的房地产存量、增量、交易价格、交易数量、空置率、吸纳率和市场发展趋势等市场信号的分析研究，结合政府在土地利用、耕地保护、城市发展和住房等方面的政策倾向，才能制定出既符合市场需要、可操作性强，又能体现政府政策和意志的土地供给计划。
（五）引导需求适应供给条件的变化供给在很大程度上影响和引导着需求。
例如调整住房供应的户型结构，增加中小户型供给，就会使居民逐渐减少对大户型住宅的依赖。
再例如，随着建筑技术的发展，在地价日渐昂贵的城市中心区建造高层住宅的综合成本不断降低，导致高层住宅的供给量逐渐增加，价格相对于多层住宅逐渐下降，使城市居民纷纷转向购买高层住宅，从而减少了城市中心区对多层住宅需求的压力，也使减少多层住宅的供给成为很自然的事。
因此，市场可以引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构，提高城市土地的使用效率。
第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场【2007、2006、2004年考试考点】房地产属于一种耐用品，兼有消费品和投资品的双重特征。
因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。
（一）房地产空间市场在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。
对于家庭，空间是其消费的商品之一；对于企业，空间是生产要素之一。
他们既可以通过租赁房地产，也可以通过拥有房地产来获得空间带给他们的效用，相应地需要支付租金或住房所有权成本（住房价格在拥有年限中各年的摊销值，可看作是等效租金）。
空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
（二）房地产资产市场在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间（例如每年）所获得的租金（或等效租金），二是在转售时所实现的增值收益。
为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。
房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。
（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。
第9讲第二章房地产市场与市场运行(新版)
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．掌握房地产市场结构与市场指标；3．掌握房地产市场的特性与功能；4．熟悉房地产空间市场与房地产资产市场；5．掌握房地产市场的周期循环；6．了解房地产泡沫与过热；7．了解房地产市场的政府干预。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性【2009、2006年考试考点】房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
（一）市场供给的垄断性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
一般而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。
有关研究表明，在香港房地产市场中，土地存量主要掌控在大型开发企业手中，因此开发企业已经在市场中形成了一定的垄断势力，会通过调整房地产供给策略来影响房地产价格。
北京市虽然有几千家房地产开发企业，但它们实际上并非在同一市场上进行竞争，其定价采取了价格领袖制的形式，本质上形成了合谋和垄断。
（二）市场需求的广泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
第二章 房地产市场及其市场运行
第二章房地产市场及其市场运行一、房地产市场含义不可移动性：房地产与其他商品最大区别。
房地产市场：活动场所＋一切交易途径和形式经济学：潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场：当事人、房地产资产、组织机构二、房地产市场的运行环境（考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆）1、八大环境（1）社会环境：人口、家庭、名族、社会人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。
（2）政治环境：5项，都带“政”字头的。
（政治、政局、政府、政策、政府）（3）经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金融环境：金融（政策、机构、产品、监督）（5）法律制度环境：有关的正式规则、法律法规与相关政策。
（6）技术环境：3建筑2信息（建筑材料、建筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资源环境：土地、资源、生态（8）国际环境：国际资本流动和经济的全球化。
三、影响房地产市场转变的社会经济力量（6大力量）【金星（金融、信息）生人自治】（1）金融业的发展金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。
金融和资本市场的支持，对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。
（2）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。
（3）生产和生活方式的转变第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展，模式和观念改变（4）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。
（5）自然环境的变化（易忽略）城市污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。
（6）政治制度的变迁（政府通过政策干预）（新增）新增：市场规制政策和财政补贴政策四、房地产市场的参与者（7大参与者）（1）土地所有者和当前的土地使用者：（新增）在我国，（新增）城市土地属于国家所有，地方政府是起辖区范围内的唯一土地供给着，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布，极大的影响着当地土地市场和房地产市场的特性。
第2章 房地产市场及其运行
• 二、房地产市场的运行环境
• 房地产市场的运行环境是指影响房地产 市场运行的各种因素的总和。包括以下 八类：社会环境、政治环境、经济环境 、金融环境、法律制度环境、技术环境 、资源环境和国际环境。 • 房地产市场的运行环境中，由社会环境 、经济环境和政治环境分别决定的社会 因素、经济因素和政策因素，是影响房 地产市场发展的基本因素
• （二）房地产市场的数量比例关系 • 从对市场指标进行数量比例关系分析角度看 ，房地产市场结构可分为：总量结构、区域 结构、产品结构、供求结构、投资结构和租 买结构等维度。 • （1）总量结构：（2）区域结构： • （3）产品结构：（4）供求结构： • （5）投资结构：（6）租买结构：
• 二、房地产市场细分 • （一）按地域范围细分 • 按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市 场划分的主要方式。 • 最常见的是按城市划分，还可以按照城市某一个 区域划分，市场所包括的地域范围越大，研究成 果对房地产投资者的实际意义也就越小。 • （二）按房地产用途细分 • 居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等 ）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、 休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（ 标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展 用房、工业写字楼、仓储用房市场等）、特殊物 业市场、土地市场等。
第二节 房地产市场结构与指标
• 一、房地产市场结构 • （一）房地产市场的垄断竞争关系 • 市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其 特征。 • 市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场 和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完 全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄 断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。 • 由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中 度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地 产供给者有一定程度的销售控制能力，存量住房市场表现 为竞争多于垄断，新建住房市场上的垄断多于竞争。
第二章房地产市场及市场运行2
（3）60-70%的居民要求改善住房条件。城镇居民的 平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左 右。现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右（农村为 2%）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进 新房子，从小房子搬进大房子。
（4）到2020年城市化水平将达到55—60%，城镇人口 将要增加到8--8.5亿，住宅的真实需求大约每年增加 5.4亿平方米。
（6）技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、 新产品开发能力以及技术发展动向等。（远大新理念）
（7）资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等 自然资源条件（有形资源（海南房价）和无形资源(北京上海房 价）。
（8）国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境 是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国 对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、 相互渗透和相互影响的一个互动过程。
1、按地域细分 房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程
度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按 地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分 的主要方式。最常见的是按城市划分，例如北京市房 地产市场、上海市房地产市场等 。 还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地 产市场、山东省房地产市场等。 还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、 东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地 产市场等。
房地产业的运行环境 社会环境 政治环境
主要影响因素
人口数பைடு நூலகம்和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城 市发展形态等
政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对 待外资的态度等
经济环境
城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布 局、基础设施状况、利率和通货膨胀等
第二章 房地产市场及其运行
报告期内新竣工房屋的数量，统计指标 建筑面积 是新竣工面积，指报告期内房屋建筑按 或套数 照设计要求已全部完工，达到入住和使 用条件，经验收鉴定合格，可正式移交 使用的各栋房屋建筑面积之和
房屋存量在报告期内由于各种原因（毁 建筑面积 损、拆迁等）灭失的部分 或套数
—
灭失量 （δt） 空置量 （VCt）
二、房地产市场的周期循环（掌握）
1.房地产周期循环的定义
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当 的波动现象，且此现象重复发生。
2.房地产周期循环的原因
1）供需因素的影响：金融因素最关键 2）市场信息的不充分 3）生产者和消费者的心理因素：追涨不追跌、投机、非理 性预期 4）政策影响：容积率控制、农地征用控制等
一级市场 二级市场 三级市场
三、房地产市场指标
包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种
类型。
（一）供给指标
供给指标 存量 （St） 指标含义 报告期期末（第t年或半年、季度月， 下同）已占用和空置的物业空间总量 单位 建筑面积 或套数 公式 St = St-1 +NCt—δt
新竣工量 （NCt）
以房屋正式开始 破土刨槽（地基 处理或打永久桩） 日期为开工
指标含义 供给指标
单位 公式或统计方法
CPt= BUCt / NCt 平均建设周期 某种类型的房地产开发项目从开工到竣 天 （ CPt） 工交付使用所占用的时间 在报告期内竣工房屋本身的建造价值， 万元 一般按结算价格 计算 一般按照房屋设计和预算规定的内容计 算。包括竣工房屋本身的基础、结构、 屋面、装修以及水、电、卫等附属工程 的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成 部分而列入房屋建筑工程预算内的设备 竣工房屋价值 （如电梯、通风设备等）的购置和安装 费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺 （VBCt） 管线的购置和安装，工业设备基础的建 造，办公和生活家具购置费用，购置土 地费用、迁移补偿费、场地平整费、何 城市建设配套费用。
第二章房地产市场与市场运行讲义习题
一、单选题：1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。
A .建筑师B .结构工程师C.设备工程师D .监理工程师标准答案：a2、在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。
A •建筑师B •工程师C.造价工程师D •估价师及物业代理标准答案：b3、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。
A .完全竞争B .垄断竞争C.寡头垄断D .完全垄断标准答案：b4、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。
A .竞争多于垄断B .垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D .不存在竞争和垄断标准答案：a5、在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。
A .土地使用权转让市场B .新建商品房租售市场C. 土地使用权出让市场 D .土地使用权转让和新建商品房租售市场标准答案：d6、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。
A .二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B .三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D .按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场标准答案：d7、2007年末，某市住房总量为5000万怦，其中经济适用住房400万怦，商品住房3750万怦；同期住房空置量为750万怦，其中经济适用住房为50万怦，商品住房为450万怦，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A. 9%B . 12%C. 12. 5%D. 15%标准答案：b解析：空置率=报告期期末空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。
8、按（）细分对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
A .地域范围B .房地产用途C.增量存量D .交易方式标准答案：a9、某市2009年新开工的房屋建筑面积为120万平方米，2008年末完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为80万平方米，2009年竣工的房屋建筑面积为100万平方米。
第二章-房地产市场及其运行规律
2、按房地产用途细分：居住、商业、工业、特殊物业 和土地市场。
3、按存量增量细分：一级、二级和三级市场
4、按交易形式细分：面向增量的交易，销售、租赁和
抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在租赁 、转让、抵押、保险等子市场。
5、按目标市场分：某物业类型按建造标准和价格水平
，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
3、市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量（销售 量＋出租量）、吸纳率（吸纳量/同期可供租售量） 、吸纳周期（1/吸纳率）、预售面积、房地产价格 指数、房地产租金。
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第三节 房地产市场的特征与功能
理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社 会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产 市场上的主要结构关系。
1、总量结构
2、区域结构
3、产品结构 （不同物业） 4、供求结构
5、投资结构
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
二、房地产市场细分
1、按地域范围细分
市场；市场的群体特征细分：老年住宅市场和青年
公寓市场。 •《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
三、房地产市场指标
1、供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、 空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工 面积、平均建设周期、竣工房屋价值。
2、需求指标：国内生产总值（GDP）、人口数、城 市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记 失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、 房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民 消费价格指数。
房地产市场及其运行的一般规律
典型的房地产市场
买卖参与人 参与者众多，没有垄断、参与者少，买卖双方分别在买方市场、
数
没有寡头或者垄断竞争 卖方市场中掌握控制权
专业知识和 买卖双方对商品了解较 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较
交易方式 多，容易达成交易
多的法律手续和较高的费用
产品的标志 产品具有同一性、可互 房地产具有异质性，每一宗各不相同
灵”
可编辑ppt
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2.2.1市场运行机制
内涵
三要素：房地产交易主体—供给主体和需求主体； 房地产交易客体—土地/物业；房地产交易法规 及其监督者、市场管理者。
运行机制
动力机制 价格机制 供求机制 竞争机制
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2.2.2宏观调控机制
城市的规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制
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2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵”
1.“市场失灵”与政府干预
市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源 配置失效 原因是不能满足下面的理想条件: 市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性 在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性 现实的市场存在: 外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动
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政府失灵的表现： • 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 • 资源配置效率低下 • 国民经济比例失调 • 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 • 收入分配的扭曲 • 行政部门的官僚化 • 寻租与政治腐败
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2.3土地出让市场供求均衡
土地出让市场的供给和需求 地价本质和形成 地价的运动规律 土地价格弹性
可编辑ppt
3
2.房地产市场功能
房地产市场指标与运行规律(ppt 46页)
经济管理学院
（三）传统房地产周期理论的主要内容
在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正 常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时 期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变， 投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的 发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间 的时间差异和投资回报差异微乎其微。
经济管理学院
第二章 房地产市场及其运行规律
房地产市场概述 房地产市场结构与市场指标 房地产市场的特性与功能 房地产市场的运行规律 政府对房地产市场的干预
经济管理学院
学习目的与要求
掌握：房地产市场结构、细分方式、反映和描 述房地产市场状况的指标。 熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性 与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市 场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过 热问题。 了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主 要参与者，政府干预房地产市场的原则、措施。
①土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生 的基础
②投机需求膨胀是直接诱因 ③金融机构过度放贷是直接助燃器 *资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。
经济管理学院
3、房地产泡沫的衡量（研究）
（1）实际价格/理论价格 （2）房地产价格增长率/实际GDP增长率 （3）房地产价格指数/居民消费价格指数 （4）房价收入比 （5）个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭 收入增长率 （6）房地产投资需求/房地产使用需求
空置率有所下降
供给（竣工）增长率超 过需要，空置率上升， 租金增长率仍缓慢上升
需求停止增长或以很低的 速度增长，开工减少，但 竣工量使空置率继续上升，
租金增长率开始下滑
E
经济管理学院
（五）房地产市场的投资周期
1、当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一 阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更 没有资本投入新项目的开发建设。
培训课件：房地产市场及其运行规律共64页
、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
培训课件：房地产市场及其运行规律
51、山气日夕佳，飞鸟相与还。 52、木欣欣以向荣，泉涓涓而始流。
53、富贵非吾愿，帝乡不可期。 54、雄发指危冠，猛气冲长缨。 55、土地平旷，屋舍俨然，有良田美 池桑竹 之属， 阡陌交 通，鸡 犬相闻 。
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