物业管理招标现场竞标答辩
物业招标现场问答
现场时间：2023年4月15日现场地点：XX市XX区XX大厦多功能厅参与人员：招标方代表、投标方代表、评标委员会成员、现场工作人员主持人：张女士（招标方代表）一、开场致辞张女士：尊敬的各位投标方代表、评标委员会成员，大家好！欢迎各位莅临本次物业招标现场。
首先，我代表招标方对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
本次物业招标旨在为我们的住宅小区选择一家优秀的物业管理公司，提升小区居民的生活品质。
下面，我将简要介绍本次招标的相关情况，并进入问答环节。
二、招标情况介绍张女士：本次招标项目为XX小区物业管理服务，小区位于XX市XX区，总建筑面积约XX万平方米，共有住宅楼XX栋，共计XX户居民。
招标内容主要包括小区的日常管理、环境卫生、绿化养护、安全保卫、公共设施维修等方面。
三、问答环节1. 投标方提问提问者：请问本次招标对投标方的资质有何要求？主持人：根据招标文件的规定，投标方须具备有效的物业管理企业资质证书，且具备不少于3年的物业管理经验。
此外，投标方还需提供近三年的财务审计报告，证明其具备良好的财务状况。
提问者：我们公司在其他城市有多个物业管理项目，但这次招标的是XX市的小区，请问这对我们是否有不利影响？主持人：本次招标对投标方在XX市的物业管理经验没有特别要求。
我们更看重的是投标方的整体实力、管理经验和团队素质。
只要您的公司符合招标要求，都有机会参与投标。
提问者：我们了解到，小区内有一些老年人和残疾人，请问在服务过程中，我们如何确保他们的权益？主持人：在服务过程中，投标方应设立专门的服务团队，针对老年人和残疾人的需求提供个性化服务。
例如，可以设立无障碍通道、提供家政服务、组织适合老年人的文体活动等，确保他们的生活便利和安全。
2. 招标方提问提问者：请问投标方在服务过程中如何确保小区的安全？投标方：我们将建立健全的安全管理制度，配备专业的安保人员，24小时巡逻，确保小区的安全。
同时，我们会定期进行安全培训和演练，提高员工的安全意识和应急处理能力。
物业公司投标答辩材料
物业公司投标答辩材料尊敬的各位领导、各位业主代表：大家晚上好！我叫朱可成，在宁波地区从事物业管理工作已有 10 年多，现任温州鹿城物业服务有限公司客服部经理。
此时此刻，我受公司的委托，代表公司全体员工，感谢城岸花园业主委员会和全体业主，给予我们一个良好的平台和展示的机会。
感谢大家对我们的了解和信任。
借此机会，我就竞标贵小区管理项目的有关事项，向在座的各位代表简单介绍一下：一、公司的基本情况。
回顾公司近几年的工作，可以讲是一年一个台阶，年年都有发展。
我公司自成立以来，对所有接管的项目在日常管理服务中都受到了广大业主的好评和认可，已成为温州市物业管理协会的会员，是一家完全市场化运作的物业管理公司。
专业提供高标准、全方位的物业服务，管理的物业已覆盖了多层、排屋、高档别墅、高层、小高层等综合类型，面积达60 多万平方，员工一百余人。
目前受委托管理的项目有：温州地区：香溢公寓、紫薇花园、新雅花园；宁波地区：美政花苑、天福花园、世纪坊。
公司秉承“有限管理，无限服务”的指导思想，坚持“以人为本、诚信服务”的核心理念，充分发挥“团结、高效、创新、奉献”的企业精神，积极营造符合业主不断增长的精神需求，努力实现业主的归属感、舒适感、幸福感，以托管小区为家，把小区构建成和谐、温馨的美好家园。
公司上下弘扬自我学习、不断进取的精神，重视员工的培训，注重队伍整体素质的提高，讲究服务细节，不空谈，讲实干，看业绩，求实效，低调做人，高调做事，靠严格的制度管人，以具体的行动做事，扑下身来全心全意为业主服务。
在此，我很自信的可以向大家承诺：我公司完全有能力、有信心承担起城岸花园小区的物业管理工作，决不辜负城岸花园业主的期望。
二、接管后公司对城岸花园物业服务的总体思路。
1、在城岸花园社区、业委会及全体业主的支持配合下，有效利用社区和小区现有资源，把城岸花园创建为安全、文明、和谐的小区，从整理小区环境脏乱差的薄弱环节入手，积极配合城市管理，更好的为业主服务。
物业招标答辩、评标会程序
物业招标答辩、评标会程序1. 引言本文档旨在详细阐述物业招标答辩和评标会的具体程序。
物业招标答辩和评标会是物业管理公司选择合适供应商的重要活动。
通过答辩，评标会等环节，确保选出具备综合实力、能够满足业主需求的物业供应商。
2. 答辩准备阶段2.1 发布招标公告物业管理公司需要通过适当的渠道发布招标公告，确保更多潜在供应商了解和参与招标。
招标公告需要包含以下信息：招标文件获取方式、截止时间、答辩日期、答辩地点以及联系人信息等。
2.2 招标文件编制物业管理公司需要编制招标文件，招标文件中包括了物业服务需求、要求提交的资料、评标标准等重要内容。
招标文件需要详细描述物业服务的具体要求，以便供应商准确理解。
2.3 宣讲会为了让潜在供应商更好地了解招标要求和物业服务需求，物业管理公司可以组织一场宣讲会，向潜在供应商介绍招标文件中的内容，并解答他们的问题。
2.4 技术交流会为了对潜在供应商的技术实力进行初步了解，物业管理公司可以组织技术交流会。
在技术交流会上，供应商可以展示他们的技术方案，并回答物业管理公司提出的问题。
2.5 答疑环节为了确保潜在供应商对招标文件有准确的理解，并能提前解决疑问，物业管理公司可以设定答疑截止时间，并通过邮件或其他适当的方式回答供应商的问题。
3. 答辩阶段3.1 答辩通知物业管理公司会根据潜在供应商提交的投标文件，筛选出符合要求的候选供应商，并发出答辩通知。
答辩通知中包括了答辩日期、答辩地点和其他相关要求。
3.2 答辩准备候选供应商需要在答辩前准备答辩材料，并熟悉招标文件中的要求和物业服务需求。
他们可以准备演讲稿、PPT等来展示自己的优势和解决方案。
3.3 答辩流程答辩会根据答辩顺序，每个候选供应商进行答辩。
答辩时间一般由物业管理公司提前确定，供应商需要在规定的时间内进行答辩，并向评标专家展示他们的优势和解决方案。
3.4 评委提问在答辩过程中，评委会根据候选供应商的答辩内容和展示材料提问，候选供应商需要清晰地回答评委的问题，并展示他们的专业知识和能力。
物业管理投标答辩问题
1、相比于其他公司，你们公司的优势是什么？你们公司是否有类似的管理经验？1、品牌优势：业内著名品牌。
2、品质优势：人性化服务、个性化服务，优质、高效。
3、服务优势: 秉承诚信为本的服务理念全心全意满足顾客需求一条龙式服务体系多方面提供周全的服务。
全天候、全方位服务。
4、性价比优势雄厚的资金实力。
中科物业是中科集团旗下企业，有雄厚的资金支持。
物业管理费将不再制约本公司的物业管理水平的体现。
6、人才优势：素质优良的管理队伍高素质管理者队伍，拥有丰富的管理运营经验，公司管理层皆为业界资深人士。
精英团队。
按照现代企业的要求建立起新的用人机制，创建了一支精干高效的员工队伍。
8、规模优势中科物业，国际发展战略。
以长沙为中心，辐射全国各大都市，大批在管高档写字楼，集聚效应。
雄厚的多元化经营实力。
围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施。
多年来,在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。
9、管理优势特色管理，超值服务。
精细化管理；人性化服务；信息化操作。
完善的管理系统。
丰富的管理经验。
10、文化优势：强有力的企业文化经营理念：为员工创造机遇，为企业创造效益；为客户创造幸福，为社会创造价值。
质量方针：管理规范高效，服务真诚快捷。
企业目标：服务业主，追求完美；管理规范，锐意进取。
服务宗旨：点点滴滴融于心，全心全意只为您。
12、业绩优势我公司在管和曾经管理过的有不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。
13、资质优势：完善的质量保证体系本公司是具有二级资质的物业管理公司。
正在为成为一级资质的物业管理公司而进行不懈的努力。
企业通过ISO9001—2000质量管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。
14、其他优势追求完美的心和持续不歇的前进动力。
（2）本公司有丰富的管理类似项目的经验。
物业招标面试答辩
尊敬的评委、各位领导：大家好！我是一名应聘贵公司物业项目经理的候选人。
今天，我有幸参加这次物业招标面试答辩，非常感谢贵公司给我这个展示自己的机会。
在此，我将从以下几个方面对自己进行介绍，并阐述我对于物业管理的理解和规划。
一、个人基本情况我叫XXX，毕业于XX大学物业管理专业，拥有本科及以上学历。
在过去的几年里，我曾在XX物业公司担任过项目经理助理、项目主管等职务，积累了丰富的物业管理经验。
在此期间，我深刻认识到物业管理的重要性，对物业管理工作有着浓厚的兴趣。
二、对物业管理的理解1. 物业管理是社区服务的重要组成部分，是连接业主与物业服务企业的重要桥梁。
物业管理不仅关系到业主的生活质量，还关系到社区的和谐稳定。
2. 物业管理是一项系统工程，需要具备较强的组织协调能力、沟通能力和团队协作精神。
在物业管理过程中，要关注业主需求，提供优质服务，确保物业设施的正常运行。
3. 物业管理需要不断创新，紧跟时代发展。
随着科技的进步，物业管理应充分利用现代科技手段，提高管理效率，降低成本。
4. 物业管理要注重可持续发展，关注环保、节能、减排等方面，为业主创造绿色、环保的生活环境。
三、物业管理工作规划1. 严格执行国家法律法规，确保物业管理工作合法合规。
2. 加强与业主的沟通，了解业主需求，提高业主满意度。
定期开展业主座谈会，收集业主意见，及时解决问题。
3. 建立健全物业管理制度，规范物业员工行为，提高工作效率。
加强员工培训，提升员工综合素质。
4. 优化物业设施设备，确保设施设备正常运行。
定期对设施设备进行检修、保养，降低故障率。
5. 重视安全管理，确保业主生命财产安全。
加强安保队伍建设，定期开展安全演练，提高安全防范意识。
6. 注重环保节能，推广绿色物业。
加强垃圾分类、节水节电等工作，降低能源消耗。
7. 丰富社区文化活动，提升业主生活品质。
定期举办各类文体活动，增强社区凝聚力。
8. 加强与政府、社区、业主的沟通与合作，共同推动物业管理工作的开展。
办公楼物业招标现场答辩
一、开场致辞尊敬的各位评委、各位嘉宾，大家好！我是来自XX物业管理公司的代表，非常荣幸能够参加本次办公楼物业招标答辩。
首先，请允许我代表我公司对各位评委和嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
接下来，我将就我公司拟承接的办公楼物业管理项目进行详细的介绍和阐述。
二、公司简介XX物业管理公司成立于XX年，是一家具有国家一级物业管理资质的专业公司。
公司始终秉承“以人为本，服务至上”的经营理念，致力于为客户提供高品质的物业管理服务。
公司拥有一支经验丰富、技术精湛的物业管理团队，配备先进的物业管理系统，能够为客户提供全方位、一体化的物业管理服务。
三、项目理解我们充分理解本次招标项目的性质和重要性，深知办公楼物业管理对于提升企业形象、保障办公环境、提高员工工作效率具有至关重要的作用。
因此，我们高度重视此次招标，并已对项目进行了全面、深入的研究。
四、服务承诺1. 安全保障：我们将建立健全安全管理制度，确保办公楼内安全无隐患。
设立专职安保队伍，实行24小时巡逻制度，对重点区域进行监控，确保办公环境安全稳定。
2. 环境卫生：我们将定期进行环境卫生清扫，保持办公区域干净整洁。
对垃圾进行分类处理，确保环境优美。
3. 设施设备维护：我们将对办公楼内的设施设备进行定期检查、维护和保养，确保设施设备正常运行。
4. 绿化养护：我们将对办公楼内的绿化进行科学管理，保持绿化带的整洁美观，为员工提供舒适的办公环境。
5. 客户服务：我们将设立客户服务热线，及时响应客户需求，提供高效、便捷的服务。
五、具体实施方案1. 人员配置：我们将根据项目需求，配备充足的管理人员和服务人员，确保服务质量。
2. 管理制度：我们将建立健全各项管理制度，规范服务流程，提高工作效率。
3. 技术支持：我们将利用先进的物业管理软件，对项目进行全面管理，提高管理效率。
4. 培训与提升：我们将定期对员工进行专业培训，提升员工的服务意识和专业技能。
六、优势分析1. 丰富的经验：我公司拥有丰富的办公楼物业管理经验，能够为客户提供专业、高效的服务。
事业单位招标物业答辩
尊敬的招标委员会各位领导、专家：大家好！首先，感谢招标委员会给予我们参与本次事业单位物业招标的机会。
在此，我代表我们公司，就本次招标项目进行答辩，以期获得各位领导和专家的认可和支持。
一、公司简介及资质1. 公司简介我公司成立于20xx年，是一家专业从事物业管理服务的公司。
公司秉承“以人为本、服务至上”的经营理念，致力于为客户提供全方位、高品质的物业管理服务。
多年来，公司凭借卓越的服务质量和良好的信誉，赢得了广大客户的认可和信赖。
2. 公司资质我公司具备国家物业管理一级资质，拥有丰富的物业管理经验。
公司拥有一支专业、高效、稳定的物业管理团队，具备良好的职业道德和服务意识。
此外，公司还拥有一系列先进的物业管理设备和设施，为业主提供便捷、舒适的居住环境。
二、投标方案及优势1. 投标方案（1）服务理念：以业主需求为导向，提供个性化、全方位的物业管理服务。
（2）管理团队：组建一支经验丰富、责任心强的管理团队，确保物业管理的专业性和高效性。
（3）服务质量：建立健全物业管理服务标准，确保服务质量达到行业领先水平。
（4）设施设备：定期对物业设施设备进行维护保养，确保设施设备正常运行。
（5）环境绿化：加强绿化养护，打造优美、舒适的居住环境。
（6）安全防范：加强安全防范措施，确保业主生命财产安全。
2. 优势分析（1）专业团队：我们拥有一支经验丰富的物业管理团队，能够为业主提供专业、贴心的服务。
（2）先进设备：公司引进先进的物业管理设备，提高服务效率，降低成本。
（3）创新管理：不断探索创新物业管理模式，提高业主满意度。
（4）良好口碑：多年来，公司凭借优质的服务赢得了良好的口碑，积累了丰富的客户资源。
三、物业管理实施计划1. 前期筹备- 成立项目管理小组，明确各成员职责。
- 制定详细的物业管理方案，确保方案可行性。
- 对物业设施设备进行全面检查，确保设施设备正常运行。
2. 日常管理- 建立健全各项管理制度，确保物业管理规范有序。
物业管理方案现场答辩
物业管理方案现场答辩我很荣幸能够在此向各位介绍我们的物业管理方案，我是XX公司的项目经理，我们团队为了提供一个高效、优质的物业管理方案，经过了数月的调研和设计，我相信我们的方案一定会给您一个满意的答卷。
首先，让我先简单的介绍下我们的方案。
我们的物业管理方案主要围绕以下几个方面展开：房屋维护和保养、公共设施的管理、安全与保障、绿化环境的维护以及社区活动的组织。
通过精心设计和细致管理，我们旨在打造一个舒适、安全、和谐的生活环境，为居民提供更好的生活品质。
首先，让我来谈谈我们的房屋维护和保养方面。
在这一方面，我们计划定期进行房屋的检修和装修，保持房屋设施的良好状态。
我们将建立完善的维修计划，及时处理房屋内的故障和损坏，确保居民的日常生活不受影响。
同时，我们还将加强对房屋的保洁工作，确保房屋环境的整洁和卫生。
其次，是我们的公共设施管理方面。
我们将对小区中的公共设施进行全面管理和维护，包括电梯、楼道、停车场等等。
我们将定期对这些设施进行巡查和维护，确保其正常运行，提供方便和舒适的使用环境。
第三，是安全与保障方面。
我们将重视小区的安全工作，加强对小区的安全巡逻和监控，及时发现并排除安全隐患，确保居民的生命财产安全。
同时，我们还将培训小区的保安人员，提高其应急处理和危险防范的能力，提供更加专业的安保服务。
第四，绿化环境的维护。
我们将对小区内的绿化环境进行精心的管理和维护，美化小区的环境，提升居民的居住体验。
我们将加强对植被的养护和修剪，改善小区内的空气质量，打造一个宜居的生活环境。
最后，是社区活动的组织。
我们将加强与居民的沟通和交流，组织各种丰富多样的社区活动，如运动会、文艺表演、健康讲座等，促进居民之间的交流和团结，营造一个和谐、温馨的社区氛围。
尊敬的评委，以上就是我们的物业管理方案的主要内容。
我们团队将以全身心的投入和专业的素质，不断提升服务水平，努力为居民提供更好的生活环境。
我们对我们的方案充满信心，相信我们的方案一定会给居民带来更好的生活体验。
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物业管理招标现场竞标答辩招标现场竞标答辩编写人：Jason Qian北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。
招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。
以下是这次问答的精选。
第一答辩人：北京达文物业管理公司刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。
刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。
点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。
季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。
第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。
点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修基金中支付。
蔡鸿岩（精品家园房地产咨询公司总经理，以下简称“蔡经理”）：物业管理必须要实行财务公开化，但你们公司的标书并未涉及，请解释一下。
答：我们通过两种途径实现财务的公开化，一种是资产负债表及各种基金的管理表，这是按ＩＳＯ９０００认证标准制定的；同时，接受物业管理委员会的抽查，定期向他们汇报。
点评：物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开，这是作为受托人的物业公司对委托人（业主、物业管理委员会）应当履行的法律义务，公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体业主公布财务状况及管理情况。
第二答辩人：北京保利物业酒店管理公司徐俊达（建设部房地产司物业处处长，以下简称“徐”）：保利公司既从事酒店管理，又从事公寓管理，请问这两种物业管理有何区别？答：我觉得，他们最大的区别在于：酒店管理强调的是经营；物业管理强调的是服务。
杜女士（美林花园客户代表，以下简称“杜”）：在人员编制和费用支出当中，你们提出的财务人员居然占到８人，这几乎是其他几家的总和；工程队的编制居然占到了６０人，这就等于业主要多养许多富余人员，请给予解释。
答：我们是将美林公寓维修采购编制放到财务编制中，作为一家物业管理公司，采购是一个非常大的支出环节，应该受到财务的监督和控制，所以我认为８个人的编制并不大。
物业管理涉及的工程系统较多，而且接管初期又是一个磨合期，将来随着物业不断的完善，我们要培养一些万能手，如果最初把人员编制压下来，实施过程中就会非常被动。
点评：在６家竞标的物业管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的财务人员最多未超过３人。
作为客户或业主提出这样的质询，当然是在情理之中。
杨燕敏（北京市房地产管理局总工程师，以下简称“杨”）：你标书中的人员编制非常庞大，共有１４６个人，人员费用的支出加上管理费酬金共约５００万元，占整个物业管理支出的５５％以上，请对此问题进行解释。
答：从目前北京物业管理行业情况来看，完全过渡到专业化，或是单纯减少物业管理公司的人员，我们测算过，似乎比自己管理费用还要高，因此，我们在标书中只将绿化暂委托专业化公司，随着管理的深入，我们将逐渐减少保安、工程维修等部门的人员编制。
我预计，会减少到８０人左右。
点评：物业管理要想竞标成功、占领市场，必须按市场经济法则行事，即应当优化人员结构，科学合理地设置岗位，提高管理水平，以便降低管理成本。
徐：标书上已提出物业管理费的参考指导价为４元，你们做出元的标准，是基于什么样的理由？答：关于保利物业申报的每平方米６元的管理标准，与标书上提出的每平方米每月４元，差距为两元，当时从保利物业的指导思想上来讲，我们认为，应该根据保利物业管理美林公寓的全部支出项目的实际需要来测算，在标书上我们提到了九项，在资料有限的情况下，我们首先按照目前的现有资料提出全部支出项目，之后按照可供销售的面积１２万平方米倒推回来计算出６元钱。
我认为，作为一家物业管理公司，在他接管一家物业管理项目的时候，首先应明确这家物业的定位是什么档次，之后根据他受托的项目制定切实可行的支出项目。
我认为保利物业目前拟定的八项跟ＩＳＯ９００２制定的标准吻合，我们确实有一定的偏差，这是由于保守而造成的，不过我们会有一定的调整。
如果我们的预算或者说我们的标书没有得到业主的同意，我们可以按照发展商的资料做进一步的测算。
杜：关于物业管理承诺问题，我统计了一下，在所有的物业管理公司当中，根据国家标准要求，有如下几点保利公司是处于最低线：第一，房屋维修国家标准是９８％，保利承诺是９５％；第二，是维修工程合格率，其他各家（竞标的物业公司）均符合国家标准，惟有保利是９７％；第三，化粪池、污水井完好率国家规定是百分之百，其他各家都是百分之百，保利是９５％；第四，业主满意率这一项保利承诺是９０％，其他各家基本都是百分之百，请解释一下。
答：国家有关标准我们也都看了，要迎合发展商和评委的口味都可以写成是百分之百，但这可能就是一个不切实际的承诺，我们从实际经验出发制定这样一个百分比，否则将是一种不负责任的态度。
点评：从各公司的竞标书中看出，各公司承诺的标准各项都基本上接近百分之百，这与北京现实的物业管理情况显然有很大差距，该公司的承诺虽然选择了下限，但未必不符合实际。
这也引发出另一个问题，如果中标物业管理公司没有实现承诺的标准，问题该如何解决？同时，对于上述指标的定义及可操作性也值得考虑。
蔡耀忠（北京炜衡律师事务所律师，以下简称“蔡律师”）：你标书中提到对自主经营、自负盈亏有异议，如果在正常情况下，管理费收入不够支出，这准备怎么处理？答：作为物业管理公司，支出原则是有多少钱干多少事，管理酬金应该是建设部规定的８％和１２％，在正常管理之下，如果亏损，这种亏损在得到物业管理委员会的认可后，应由全体业主承担；如果有盈利，也应由全体业主共享，转入下一年度继续使用，同时，管理公司每一年度应该向全体业主报告下一年度的收支管理预算，若不发生重大的资金支出项目，管理公司不应该发生收支不平衡的现象。
点评：物业公司在采取定额酬金的管理方式时，也不能免除物业公司在物业管理费入不敷出时负有一定责任，在正常情况下，保持物业管理费收支平衡是物业公司一项重要义务，同时法律法规亦不禁止物业公司采用承包的管理方式。
第三答辩人：北京燕侨物业管理公司刘：美林花园是外销公寓，也就是说这里的业主或租户有可能是外国人，作为物业管理公司你们是否知道应到公安机关办哪些手续？答：我们要请外籍人员填写由公安局管理处要求填写的登记表，通过网络系统传给公安管理部门，对外籍人员进行登记，以便更好地管理。
点评：这是一个管理工作中的技术性问题，经验如何，也由此可见一斑。
蔡经理：贵公司标书里有关物业管理费收缴率的承诺中提到“非管理责任造成的欠收”问题，能不能解释一下这指的是什么？答：这个非物业管理的责任指的是：小区周边噪音严重等并非物业管理本身问题对住户正常生活造成的影响，这种情况不交管理费，业主也是有道理的，因为他享受不到安宁权，这样的情况下只能通过法律手段来解决。
点评：拖欠物业管理费是一个非常普遍的现象，造成业主拒交的原因其中许多是由于发展商销售或建设房屋时遗留下的问题而产生的，对此物业管理公司接管时，所约定的条款严谨一些才具有可操作性。
蔡律师：在标书中你们提到，保安有２２人，目前北京保安分为两类：一类是自己组建、培训保安人员进行管理，一类是分包给专业保安公司。
你们是外包的，请问，你们将如何保证对保安人员的控制管理，又怎么能保证小区安全？第二个问题是你们在标书中对社区文化建设提出了很多设想和安排，如“三八”节活动和秧歌队等，这些活动对于外销公寓是否合适？答：关于保安外包的问题，我们在聘请保安人员的时候，要跟当地的公安部门取得联系，由他们来推荐专业的保安公司，在对保安人员的控制问题上，我们要保安公司签订规范化的委托管理合同，我们会在合同中注明由保安员及保安公司失误造成的损失赔偿问题；第二，我们要求保安公司提供保安员详细的个人资料，而且，由保安公司做出承诺，保安员所发生的问题由保安公司来承担。
我们在制定标书时，并不了解美林公寓的客户群，所以我们制定的社区活动就比较全，当然在真正接管后，我们要根据当时的客户群，来进行文化活动的组织及安排。
蔡律师：你选择外包的方式要么就是水平高，要么就是费用低，外包是一种间接的管理，你能不能具体说一下，为什么这样比你自己管理更好？答：我们公司自己也招聘过保安，培训等一系列的管理都是由我们公司来做，但是，这样做成本比较大；第二，在人员管理上，由于在一个公司，时间长了就容易发生一些问题。
社会上保安公司很多，他们也是通过竞争来实现经济效益，所以我们可以通过公安部门推荐和根据多年的经验来选择专业化的保安公司，这样既能节省本身物业管理的成本，也可以保证不会发生刚刚我说的那几种情况。
蔡律师：但是根据我们的了解，保安公司目前是一个垄断性较强的行业，通常是由公安设立的专门公司；另外，公安大学等单位也开办了一些行业性的保安公司，这种情况下，你的约束力和有效性怎么保证，比如说保安人员不遵守规定或不服从管理时怎么办？答：我们选的是公安大学的管理公司，我也曾经遇到过这样的问题，由于保安人员的过失，给物业管理公司造成损失，这样在我们的合同中已严格规定，在正常的管理过程当中，如果有问题及时更换，他们会按照我们的要求，一般在一天之内可以更换保安员第二，由于保安员引起的物业管理公司与业主的损失，由保安公司来进行赔偿，这个事先在合同中也已写明，而且是严格按照合同来执行的。
杨：请你谈一下物业管理的新体制和传统的房屋管理区别在哪儿？答：新的物业管理概念是由业主自治自管，通过在物业主管部门的指导下来实现对物业的自主化管理，而以前的管理是一种房管所式的管理，这就是最大的区别。
我认为，物业管理新的机制是物业管理概念的变化，以前的物业管理等于是无偿管理，通过房管所来进行管理，而现在是通过专业化的管理公司来进行有偿的管理，这是一个比较大的飞跃。