徐州睢宁地块简析
江苏省人民政府关于调整睢宁县及所辖睢城镇等16个镇土地利用总体
江苏省人民政府关于调整睢宁县及所辖睢城镇等16个镇土地
利用总体规划的批复
【法规类别】土地利用和治理
【发文字号】苏政复[2015]78号
【发布部门】江苏省政府
【发布日期】2015.08.07
【实施日期】2015.08.07
【时效性】现行有效
【效力级别】XP11
江苏省人民政府关于调整睢宁县及所辖睢城镇等16个镇土地利用总体规划的批复
（苏政复〔2015〕78号）
徐州市人民政府：
你市《关于修改睢宁县土地利用总体规划的请示》（徐政报〔2015〕34号）收悉。
现批复如下：
一、原则同意睢宁县及所辖睢城镇、李集镇、官山镇、邱集镇、凌城镇、沙集镇、高作镇、梁集镇、魏集镇、古邳镇、姚集镇、双沟镇、王集镇、岚山镇、桃园镇和安庆镇等16个镇土地利用总体规划（2006－2020年）修改方案。
在上述16个镇土地利用总体规划（2006－2020年）确定的基本农田面积不减少、建设用地规模不增加的前提下，将148
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睢宁凌城地块项目可行性研究报告
睢宁凌城地块项目可行性研究报告府居尚城万峰置业有限公司二○一四年九月十一日第一部分总论一、项目可行性研究报告编制背景（一）项目情况府居尚城项目2011年以小产权开发方式获得67亩经营开发权，紧接着万峰置业积极筹措第一期的开发，第一期占地约22亩，规划6栋多层住宅，建筑面积约2.2万平方米，工程2012年3月动工兴建至2012年12月全面竣工，根据当时小产权地方政策，开发同时进行了销售，获得了很大成功，一期2.2万平方米住宅已全部售罄，而且所有住户已全部入住。
问题是国家地产政策的调整，小产权房随后全面叫停，二期开发没能及时跟进，而转大产权需要土地指标，土地指标需要调整等诸多政策因素导致二期项目搁置等待时间较长，目前，土地挂牌条件业已成熟，设计要点、规划编制、政府衔接工作已经就绪，正在走挂牌程序。
大产权开发正好迎合了群众对安全依赖的心理，周边群众到售楼部咨询的人数非常多，蓄水登记刚性需求各户已达356户，这大大提高了开发的可靠性、效益性和安全性，凌城镇政府领导也多次找公司协商，协调进一步加快开发进度，确保项目实施如期进行。
（二）、可行性报告编制单位：万峰置业有限公司（三）、可行性研究报告编制依据：1、国家相关政策、法规2、江苏省徐州市睢宁县地块整理信息——土地·招商3、走访记录，市场调研数据、资料4、睢宁县土地交易部门相关交易信息5、睢宁县政府网站有关公开资料二、项目地块概况：府居尚城地块所处的地理位置坐落于睢宁县凌城镇121省道边上，该项目又是紧邻江苏省第二实验小学边上，是典型的文教板块。
该项目东临凌小西路，西依凌城湿地公园，北靠镇政府。
交通十分便捷，环境非常优雅，人文气息浓厚，是一个典型的学府纯框架多层高档住宅。
1、该项目计划2014年10月进入招拍挂程序，和政府协商保底价为48万/亩。
2、该项目地块目前是净地出让，无需拆迁劳神，也不存在任何土地纠纷和周围环境影响等客观制约因素。
3、地块规划指标要求：土地出让面积67亩，用地性质：挂牌，物业用房195㎡；总建筑面积6.5万㎡其中住宅5.6万㎡，商业0.9万㎡，有车位数194个，容积率1.4，建筑面度30%，绿地率32%。
招商手册文案部分
招商手册文案部分封面：财富之门，为您而开；至尊福地，虚席以待！中国·睢宁中国睢宁处于苏、鲁、豫、皖的交界处，徐连经济带的中心区域，是南北交通的咽喉要道，城市交替的黄金走廊。
面积1773平方公里，总人口132.51万，全县辖16个镇，具有优越的位置区域条件：西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州市，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港市。
境内高标准的徐宁（机场）路、104国道、省市县一级公路纵横交错，徐（宿）宁高速公路横贯东西；京沪、霍连高速公路与睢宁擦肩而过。
内河航道紧连京杭大运河，徐沙河、徐洪河直通洪泽湖。
国家民航一级干线机场──徐州观音机场坐落睢宁境内，架起了睢宁通往外界的空中桥梁，形成了水、陆、空立体交通网络，交通十分便捷。
睢宁·金港自2009年来睢宁经济飞速发展，城市不断北扩西移，在政府纳行归市的政策下，商业格局正逐步转变。
金港国际建材家居购物中心的入驻。
标志着一个崭新时代即将来临，一个全新商圈即将呈现。
金港国际建材家居购物中心，是2009年下半年睢宁政府招商引资的重点项目，总投资4亿人民币。
项目开发得到了睢宁政府的高度重视，从土地费用、企业税、增值税的优惠，到各项规费的减免，到用电优惠与服务的承诺，直到特殊政策的出台，睢宁政府给予了金港国际最大的优惠与支持。
并且被睢宁政府定位为“2010年睢宁重点工程”。
金港的财富与国际同步P5世界杰出华商协会是全球华商的最高组织，旨在为全球杰出华商构建最具价值的人脉网络与合作平台，促进华商精英强强联手，和合共荣。
协会每年定期在北京人民大会堂和钓鱼台国宾馆举办的“世界杰出华商大会”，以高尚的品位、丰富的商业机会和最具价值的人脉资源凝聚着全球30多个国家的杰出华商，成为全球华商的顶级盛会。
企业资产超过1亿元或年营业额超过5亿元，极具社会地位、发展潜力或有着良好社会形象的企业方可申请加入。
协会由原全国政协副主席孙孚凌先生担任主席，中国国家外国专家局原局长、国际欧亚科学院院士马俊如先生担任会长，华人亿万富翁俱乐部主席卢俊卿先生担任执行主席、常务副会长，中国商业联合会会长、中国商业部原副部长何济海先生担任理事长。
睢和规划方案 (2)
背景睢宁县位于江苏省徐州市北部，地理位置十分优越。
近年来，随着城市化进程的加速，睢宁县已成为徐州市的重要一部分。
为了满足日益增长的人口需求和促进地方经济的发展，睢宁县政府计划制定针对该地区的规划方案，从而提升城市的品质和可持续发展。
目的本文档旨在提出睢宁县的规划方案，旨在为改善城市环境和民生、推进经济发展提供有效的解决方案。
目标1.改善城市环境并加强城市规划2.促进经济发展和增加就业机会3.提升居民生活质量和社会福利水平规划方案1. 城市交通网络的规划优化城市交通网络的优化旨在提高城市的通行效率和减少交通拥堵。
优化的措施包括：•新建公共交通线路：在繁华地段增加公交线路，以提高乘坐公交车的便利性。
•增设自行车道：建立城市自行车系统，增加自行车道的数量和质量。
•加强公路建设：扩充主干道、增设新的快速路通道等交通大建设项目。
2. 优化城市绿化环境睢宁县作为生态型县城，绿化环境具有很大的优势，但也存在着不足之处。
因此，在城市规划中要注重绿化环境的提升，包括：•加强林地保护：同时推动森林资源的合理利用，保护生态环境。
•优化城市公园：提升城市公园的服务水平和质量，增加娱乐设施和文艺表演空间。
•加强城市绿地规划：增加城市绿地面积，改善城市空气质量。
3. 培育新兴产业和加大创业投资力度睢宁县的传统产业资源优势十分突出，但在时代变革和产业结构调整的趋势下，需要培育新兴产业和加大创业投资力度，提高县域经济竞争力和效益。
具体措施如下：•政府资金、创业板等政策支持的落地实施。
•鼓励新能源、新材料等新兴产业发展。
•加大民间投资力度，鼓励个人、企业参与县域经济建设。
4. 提高居民生活与社会福利水平城市规划要着眼于解决实际问题，改善居民生活质量和社会福利水平是睢宁县政府的重要目标。
•加强医疗和社会保障体系建设，满足城市居民的基本需求。
•建设智慧城市，推广数字化生活方式，提高城市服务水平。
•加强困难群体救助，并制定慈善法规和制度规范。
杨树产业存在的主要问题及高质量发展建议——以江苏省徐州市睢宁地区为例
杨树产业存在的主要问题及高质量发展建议——以江苏省徐州市睢宁地区为例笔者以江苏省徐州市睢宁地区杨树产业发展现状为例，以当地杨树产业的具体发展现状和存在的问题为研究对象，就杨絮和病虫害爆发、林下经济薄弱、杨木精深加工水平较低和杨木加工剩余物处置困难进行逐一探讨，并提出若干对策建议，以期为推动杨树产业的高质量发展提供借鉴。
一、杨树产业发展现状自20世纪八十年代以来，为解决苏北地区林地覆盖率和木材资源短缺的问题，苏北地区利用扦插繁殖技术大范围栽植雌性意杨品种（主要品种为69杨和72杨）。
据统计，2015年睢宁县杨树林地面积、木材蓄积量分别高达20万亩和400万立方米，以杨木为原料的各类板材加工年产量25万立方，为睢宁地区林木经济发展和生态环境改善作出巨大贡献。
伴随国家和地区产业经济调整，杨树资源的经济效益、社会效益和生态效益被逐渐弱化，加之杨絮爆发、病虫害频发、价格暴跌、树龄结构更替缓慢、杨木资源精深加工水平低、杨木加工剩余物处理困难等短板逐渐凸显，农民栽植杨树的积极性大打折扣，甚至发展到“谈杨色变”的地步。
二、杨树产业存在的主要问题及对策建议1.杨树飘絮和病虫害爆发。
因睢宁地区林分结构单一，树龄结构多以成熟林和过成熟林的大径材雌性株为主，而超过10年杨树雌株于4—5月份结出蒴果，裂开后依靠白絮携带种子借风传播，造成睢宁地区“五月飘雪”的现象。
由于杨树种植密度较高，飘絮现象严重，给睢宁地区居民生活、出行、健康和安全造成较大困扰，如春季较为干燥，杨絮漫天飞舞易携火迁移，导致火灾频发、火情难以控制等事件多发。
此外，有研究发现，杨絮所引发的老人、儿童、呼吸道疾病患者和过敏体质人群出现支气管哮喘、呼吸道感染、过敏性结膜炎、过敏性休克等症状显著增多，严重危害居民身体健康。
睢宁地区杨树多采用无性扦插繁殖技术和粗放管理经营模式，基因结构单一，种质退化严重，抵抗病虫害的能力显著下降，杨舟蛾、草履蚧、杨尺蠖、黑斑病、烂皮病等病虫害滋生泛滥，“夏树冬景”现象频发，严重影响杨树木材年蓄积量和产业经济发展。
走进老区——徐州睢宁篇 新“叶场围困战”
史 。 现 在 有 3000 多 口 人 ，人 均 1.2 亩 耕 地 。 大 集 体
围困 7 天 7 夜之叶场据点不攻自溃，400 守敌全部缴
时，12 个生产队，户户穷，队队困，90% 的农户住的是
械。此战的胜利扭转了邳睢铜战区的战局，显示了毛
土墙草顶。到镇里是 12 华里泥路，到县城 40 华里还
泽东人民战争思想的强大威力。此次围困战是我军
是泥路。土地是泡沙盐碱，也有红花淤，团粒结构，
战史上军民合作的经典战例。
算是好地。主要种植传统农作物小麦、山芋和杂粮，
叶场围困战纪念碑始建于 1994 年 4 月，原中共中
至今也没有水稻。在那个年代，一口人一年分到五
央军委副主席张震将军亲笔为纪念碑题写碑名。为
细，问的详细，分得清公母份量。还惊奇地赞叹着：
根据地军民经过 7 天 7 夜的英勇奋战，打退敌人 5
叶场出螃蟹了哇！仿佛这是一个令人震惊的大新
次增援，日伪抢占了 4 个月零 9 天的叶场据点，终于被
闻。
拔除了。这次战斗共击毙日伪军 200 多人，俘虏伪大
2020.3
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中国睢宁暨魏集镇第二届稻蟹丰收节”活动。彩球高
跳板攻占古邳，打开陇海，掌声如鼓。
以便调运军火，集结兵力，达到消灭我抗日力量，分
百姓广场入口处，新围起一个临时红色摊点，摆
放着捆扎好的大螃蟹，青亮发光，列队整齐，分外诱
割淮北与鲁南抗日根据地的联系，夺取苏皖边区的
目的。
六百斤山芋，那是度命的粮食。黄豆能分五斤，花生
纪念中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利 70
能分二三斤。亩产小麦一二百斤，不像现在亩产一
江苏省人民政府关于丰县、沛县、睢宁县、新沂市、邳州市国土空间总体规划（2021－2035年）的批复
江苏省人民政府关于丰县、沛县、睢宁县、新沂市、邳州市国土空间总体规划（2021－2035年）的批复文章属性•【制定机关】江苏省人民政府•【公布日期】2023.11.13•【字号】苏政复〔2023〕42号•【施行日期】2023.11.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文江苏省人民政府关于丰县、沛县、睢宁县、新沂市、邳州市国土空间总体规划（2021－2035年）的批复苏政复〔2023〕42号徐州市人民政府：你市关于丰县、沛县、睢宁县、新沂市、邳州市国土空间总体规划（2021－2035年）的请示（徐政报〔2023〕74、75、76、77、78号）收悉。
现批复如下：一、原则同意《丰县国土空间总体规划（2021－2035年）》《沛县国土空间总体规划（2021－2035年）》《睢宁县国土空间总体规划（2021－2035年）》《新沂市国土空间总体规划（2021－2035年）》《邳州市国土空间总体规划（2021－2035年）》。
你市要指导各地认真组织实施，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，认真落实习近平总书记对江苏工作重要讲话重要指示精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，统筹发展和安全，促进人与自然和谐共生，深化实施国家和省重大发展战略，着力将丰县建成苏鲁豫皖交界地区新兴工贸城市、淮海经济区绿色农产品生产基地、富有汉文化底蕴的生态文旅之城，将沛县建成区域综合能源基地、古沛汉风滨湖生态文旅之城、环微山湖区域协同发展示范区，将睢宁县建成淮海经济区空港枢纽、黄河故道生态富民廊道建设先行区、徐州东南部现代产业城市，将新沂市建成淮海经济区现代工业城市、苏鲁接壤地区综合交通枢纽、大运河畔商贸旅游城市，将邳州市建成淮海经济区高质量发展示范市、大运河畔生态宜居幸福城、历史底蕴深厚的现代化中等城市。
二、筑牢安全发展的空间基础。
未来10年睢宁市整体城市规划
未来10年睢宁市整体城市规划睢宁城镇体系规划形成以“一心、一城、三重点”，八个一般镇的城镇规模等级体系，2020年，睢宁县城镇人口为69万人。
本次睢宁市域城镇等级规模结构划分为四个层次：第一层次：中心城市（30万人）：睢宁市；第二层次：副中心（10万人）：双沟镇；第三层次：重点镇（3-5万人）：古邳镇、王集镇、凌城镇；第四层次：一般镇（1-3万人）：岚山镇、桃园镇、官山镇、邱集镇、魏集镇、姚集镇、李集镇、沙集镇。
镇合并规划：随着县城规模的扩大，原庆安镇、梁集镇、高作镇、以及原邱集镇的王林乡并入县城范围，原庆安镇的龙集乡并入王集镇，保留岚山镇、桃园镇、官山镇、李集镇、邱集镇、沙集镇、魏集镇和姚集镇。
睢城镇规划最终形成“19点”的总体布局体系。
“19点”：合并后保留的19个规划保留点。
3．镇区：睢宁县域城镇体系规划提出至2020年将睢城镇并入规划区范围内（除吊桥村、牌坊村），形成30万人口的睢宁市，因此在本次镇村布局规划中不在单独规划镇区规模。
规划将仝场、红光、高塘、石土庙、潘村、红叶六个村委的49个自然村并入睢宁市区,共约有2.76万农村人口就地转为城市人口。
4．规划保留点规划保留点分别是：土楼、八大家、小李庄、邱牌坊庄、汤楼、骑路、杨庄、五里堂、王戈、曹堂、七井、朱老庄、马园、朱楼、社东、胡元、仝庄、兴旺、仝牌坊。
庆安镇规划最终形成“25点”的总体布局体系。
“25点”：合并后保留的25个村庄。
3．原镇区：睢宁县域城镇体系规划提出至2020年将庆安镇划入睢宁市规划区内，因此在本次镇村布局规划中不在单独规划镇区规模。
规划将三闸村的自然村并入原镇区作为居民点。
4.规划保留点：规划保留点分别是：原龙集、高桥、刘河庄、张庙、孙赵、小刘村、严庄、骑路、刘楼、小营、梁庙村、林庄、前营、杨圩集、朱楼、李西、后鲍滩、庆安、袁庙、大鲍、官二、胡巷村、庙后、东楼村、杜巷。
高作镇规划最终形成“19点”的总体布局。
“19点”：合并后保留的19个村庄。
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区位交通
徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州仅80公里 ，距陇海铁路40公里，境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京 沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程，到南京也仅三个小 时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁 县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800吨下货船 可以直通黄金水道——京杭大运河。
第三部分 地块概况
地块规划图
地块位于宁江工业园园区内，紧邻睢宁县主干道天虹大道，离 宁徐高速公路出口车程约10分钟。
宁徐高速睢宁出口处
动
迁
安
本地块
置
房
天虹大道
地块现状
地块西侧规划路 地块东侧
地块北侧规划路 地块现状
第四部分 市场分析
土地市场
09年以来，睢宁土地供求开始增加，其中60%为商住用地。2019年1第一季度住 宅土地供求量有所下降，以工业土地为主。一季度的商住用地供应量为350亩。
宁江工业园区基本情况
睢宁县
江阴-睢宁工业园是江阴市 与睢宁县于2019年合力建设的 工业园区，区划面积1.2平方公 里，属于县经济开发区“园中 之园”。 2019年1月为加快该 园区发展，根据县委县政府部 署与安排，在梁集镇原景湖工 业园基础上成立宁江工业园，
区划面积11.48平方公里。
江阴市
宁江工业园区位交通 宁江工业园作为睢宁五大工业园区之一，地理位置优于其他园区。北
房地产市场
2019年商品房（含商铺）供应量为624158 ㎡ ，商品住宅成交512705 ㎡ 。2019年1-6月份市场供应面积15万㎡，商品住宅销售1393套，销售 面积166000㎡，销售金额53000万元。
房地产市场
睢宁县整体房价逐年提升，销售价格区间在2800-3600元/m2之间， 刚性需求为市场主力需求
• 劣ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ及威胁
1、地块内有将近200户居民需要动迁，进度与时间上不确定因素较大 2、地块相邻住宅用地开发时间尚未确定，影响整体大环境。（目前地块上也 为动迁房） 3、目前周边商业配套尚不完善 4、地块周边楼盘密集，后续供应量较大（约80-100万方）竞争激烈。
第六部分 其他事宜 （附）
江苏徐州睢宁县地块调研简报
2019-6
报告目录
理情况简介
第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
第一部分 地
区域投资环境分析 地块概况 市场分析 地块简评 其他事宜
第一部分 地理情况简介
区域属性
睢宁处于徐州市东南部，徐连经济带的中心区域，是江苏省规划建设的三大特大城市圈之一徐州特大城市圈“一城两翼” 的重要一翼。面积1773平方公里，总人口132.51万，全县辖16个镇。是徐州市的重要卫星城，具有优越的位置区 域条件。西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州市，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港市。境内高标准的徐宁(机场)路、 104国道、省市县一级公路纵横交错，徐(宿)宁高速公路横贯东西；京沪、霍连高速公路与睢宁擦肩而过。内河航 道紧连京杭大运河，徐沙河、徐洪河直通洪泽湖。国家民航一级干线机场─徐州观音机场坐落睢宁境内。
政府对于城市整体规划为西延北扩，以睢宁宁江工业区为主体，重点做大做强 东西两翼。发展壮大县城西郊的开发区，与经济开发区连成一片，形成西翼园 区； 加快新城区建设，新城开发、老城改造。以六条新城区道路和一条下邳大道建 设为突破口，在天虹大道以西、中央大街以北、环城路以里，拉开新城区框架， 建成占地13平方公里、可容纳13万人的新城区。
人均GDP
◎2019年睢宁地区生产总值完成204.15亿， 相较2009年，同比增长23.7%；
◎人均GDP为14678元，同比增长20.5%；
GDP年均递增目标：2019年为13%左右，2019—2019年为 11%左右，2019—2020年为9%左右。
第二部分 区域投资环境分析
城人市均规GD划P
楼盘调查表
住宅市场小结
• 由于睢宁房地产市场发展时间较晚，所以产品品质整体都不高。 • 区域市场供求相对平稳去化情况普遍较好，都为刚性需求。去化速度成为项目 去化表现的主要考量 • 公寓主力面积段集中在2房：80-100㎡，3房：110-130㎡，市场紧凑型二房 和三 房供应量较少，并且没有大平层和小户型一房。主要销售价格在28003600元/平方。 • 客户以睢宁本地自住客户占主导地位，其他下面相邻乡镇客户为辅。
靠宁宿徐高速公路，南邻睢宁新城区、花径花溪风光带以及白塘河湿地公 园，包含较多经济、文化、旅游、休闲元素；东连八里钢铁机电园，西接 现代农业示范园区，具有较强的产业依托。
本地块
经济发展
睢宁县共有工业企业900多家，其中传统工业企业150余家， 初步形成了“白色家电、纺织服装、皮革皮具、 钢铁机械、医药化工”五大主导产业， 具有一定的规模优势， 成为睢宁工业经济的支柱。 其中天虹纺织2019年香港上市， 是世界牛仔弹力纱的最大生产基地， 2019年预计实现产值7亿元；
土地市场小结
• 目前睢宁城区（老城区）住宅土地成交价格在130-160万/亩。城南 及城东区住宅土地成交价格在80-120万/亩。
• 宁江工业园商住土地供求刚刚开始起步，土地成交不多，在地块北面 10年拍得的一块住宅用地成交价为70万/亩。
房地产市场
睢宁县房产市场2009年以来成交量都比较稳定，2019年受调控影响略有下降，但 整体房地产市场受调控政策影响较小，成交情况表现良好。
第五部分 地块简评
地块SWOT分析：
• 优势及机会：
• 1、地理位置 地块离宁徐高速出口仅5分车程，位于睢宁新发展区域—北区 2、人文环境 毗邻睢宁最好中学睢宁中学及睢宁县体育中心 3. 交通配套进一步完善
地块相邻主要道路（天虹大道、中央大街等）往南区、经济开发区的延伸段已 经开始规划中，将为今后的项目交通配套带来优势