比较实例与估价对象因素条件说明表
市场比较法运用案例
市场比较法运用案例市场比较法运用案例一、估价对象概况该评估对象为市区内住宅用地，土地面积为500m2。
二、估价要求评估该块土地2000年6月的价格。
三、评估过程1、选择估价方法。
因这类土地有较多的交易实例，故选用市场比较法进行评估。
2、收集有关资料(1)估价对象的基本资料（略）。
(2)交易实例资料。
共收集了A、B、C、D、E五宗土地交易实例，均可作为比较案例，实例A、E为正常交易，实例B、C、D均较正常交易偏低，其基本情况见下表：略正方形长方形略正方形长方形长方形形状76457300166面积m2 平坦平坦平坦平坦平坦地势1999. 11 1999.04 1999. 03 1999.11 1999. 12 交易日期12509409801020 1200单价元/m2 住宅住宅住宅住宅用地性质类似类似类似类似相同所处地区EDCBA准防火准防火准防火无准防火防火400 m350 m600 m400 m交通（距车站距离）有有有有有煤气无无无无无下水道有有有有有上水道普通普通稍软弱普通地质3、交易实例与估价对象比较修正（1）交易情况修正。
实例A、E为正常交易，不需修正。
实例B、C、D均较正常交易偏低，其中B估计偏低2％；C偏低5％；D偏低6％。
（2）交易日期修正。
（3）区域因素修正。
实例A与估价对象处于同一地区，无需修正，其他实例比较结果如下：区域因素直接标较表1比较结果95115951101009511510010010098105 95 95 98 100 95 105 110 100 95 105 100 100 90 95 95 100 105 95 100 100 95 95 1051001001001001001001001001001001000.15 0.15 0.05 0.20 0.05 0.05 0.10 0.03 0.03 0.04 0.05 0.10自然条件社会条件街道条件交通设施供给设施商业配置状况福利设施危险设施灾害危险性公害发生程度景观等其他状况EC、DB估价对象权数区域因素（4）个别（微观）因素修正。
房地产评估比较因素条件说明表
无特别限制
比较因素条件说明表
估价对象 位置 用途 成交价格（元/m²） 建筑面积（m²） 交易情况 市场状况 交通状况 ××区×××街 20号201房 住宅 待估 96.2831 正常二手房交易 2015年11月5日 交通比较便捷 可比实例A ××区××号 808房 住宅 17800 69 成交价 2015年10月 交通比较便捷 可比实例B ××区×××号 704房 住宅 13900 72 成交价 2015年8月 交通便捷
公共配套设施 周边公共配套设 周边公共配套设 周边公共配套设 状况 施较齐全 施较齐全 施较齐全 环境质量 区 位 状 况 噪声 环境 规划 所在楼层 朝向 采光 房 地 产 状 况 景观 建筑结构 面积大小 平面布置 实 装饰装修情况 物 物业管理 状 况 层高 实用率 新旧程度 权 益 状 况 土地使用年限 容积率 租约限制 人文及自然环境 人文及自然环境 人文及自然环境 较好 较好 一般 无噪声影响 良好 较好 第2层 北向 二面采光 望内街 钢筋混凝土 适中 三房二厅 精装修 小区管理完善 标准层高 约80% 无噪声影响 良好 较好 第8层 南向 二面采光 望花园、楼房 钢筋混凝土 适中 二房一厅 精装修 小区管理完善 标准层高 约77% 有一定噪声影响 良好 较好 第9层 北向 二面采光 望花园、楼房 钢筋混凝土 适中 二房一厅 普通装修 小区管理完善 标准层高 约82%
建于2005年，八 建于2007年，八 建于2003年，八 成五新 成八新 成新 2072年9月 2.88 无 2073年12月 2.3 无 2069年1月 4.1 无
权 益特别限制
无特别限制
可比实例C ××区××号 504房 住宅 17400 79 成交价 2015年9月 交通比较便捷 周边公共配套设 施较齐全 人文及自然环境 较好 无噪声影响 良好 较好 第5层 南向 二面采光 望楼房 钢筋混凝土 适中 三房一厅 精装修 小区管理完善 标准层高 约85% 建于2005年，八 成五新 2072年9月 2.88 无
土地评估市场法参考
一、市场比较法与估价过程根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。
由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。
1. 选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。
案例A：·地点：澳头猪仔潭·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价470元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。
案例B：·地点：澳头镇澳霞大道边·时间：2004年8月·用途：商住交易价格为地面单价420元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米案例C：·地点：澳头镇国税局边·时间：2004年9月·用途：商住交易价格为地面单价520元/平方米。
地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。
（1）用途：指土地的合法规划用途；（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。
某工业厂房房地产估价报告
房 地 产 估 价 报 告弘评（2007）第0316号估价项目名称：汕头市金平区兴业路21号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产委 托 方：广东汕头超声电子股份有限公司估 价 方：广东弘实资产评估与房地产估价有限公司估 价 人 员：翁小玮 陈川 刘景烘估价作业日期：2007年4月10日至2007年4月13日目 录一、致委托方函 (2)二、估价师声明 (3)三、估价的假设和限制条件 (4)四、房地产估价结果报告 (6)（一）委托方（二）估价方（三）估价对象（四）估价目的（五）估价时点（六）价值定义（七）估价依据（八）估价原则（九）估价方法（十）估价结果（十一）估价作业日期（十二）估价报告应用的有效期 （十三）估价人员五、房地产估价技术报告 (8)（一）个别因素分析（二）区域因素分析（三）市场背景分析（四）最高最佳使用分析（五）估价方法选用（六）估价测算过程（七）估价结果确定六、附件 (17)致 委 托 方 函广东汕头超声电子股份有限公司：受贵公司的委托，本公司对位于汕头市金平区兴业路21号探头车间(地号214-1-T-001-4)全座房地产在2007年4月13日用于“产权转让”的客观合理价值进行评估，为贵公司办理该房产“产权转让”提供价值参考依据。
估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点（基准日）的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币2124129元，大写：贰佰壹拾贰万肆仟壹佰贰拾玖元整。
有关估价过程详见附后的《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。
法 定 代 表 人：中国注册房地产估价师（）中国注册资产评估师广东弘实资产评估与房地产估价有限公司 二○○七年四月十三日估 价 师 声 明我们郑重声明：⒈ 我们在报告中陈述的事实是真实的和准确的。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
市场比较法可比实例选择要求及说明
市场⽐较法可⽐实例选择要求及说明附件1 ：市场⽐较法可⽐实例选择要求及说明以下可⽐实例选择要求，适⽤于市场⽐较法应⽤中的可⽐实例修正⽅式、收益法应⽤等市场估价情形。
1. 可⽐实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋。
2. 可⽐实例应与估价对象的⽤途相同。
其中，住宅房屋的可⽐实例必须⽤途相同，⾮住宅房屋的可⽐实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。
3. 可⽐实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指五⼤类建筑结构，⼀般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖⽊结构，（5）简易结构。
4. 可⽐实例的交易类型应选取⼀般买卖或租赁的交易实例为可⽐实例，其交易价格应是正常市场交易价格。
5. 可⽐实例的成交⽇期应与估价时点接近，⼀般应不超过12个⽉。
6. 采⽤可⽐实例修正测算确定评估价格的，选⽤的可⽐实例的数量应为3个及以上数量。
7. 可⽐实例为成套房屋的，其价格在适⽤前应统⼀修正为标准价格，标准价格为可⽐实例所处单元各楼层房屋的平均销售价格。
8. 选择的可⽐实例的成交单价相互间的价格差异⼀般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最⼤不应超过±30%。
9. 对可⽐实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。
附件2 ：基准价格测算的标准样本住宅及可⽐实例限定条件⼀、标准样本住宅设定要求说明住宅房屋拆迁估价时根据拆迁范围内被拆迁房屋的综合典型特征⽽设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：1. 成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在⽤房屋，功能齐全并具备使⽤条件。
2. 多层住宅中卧室⾄少⼀间朝南、⼀般装修（地板砖地⾯、普通涂料墙⾯及平顶）的成套房屋。
3. 房屋为砖混⼆等⼋成新。
4. ⾸先应在拆迁项⽬范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从⽅便操作提⾼效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述三条要求设定⼀个拆迁项⽬范围内的“标准样本住宅”。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
(土地)市场比较法
（二）估价过程1、运用市场比较法评估土地价格市场比较法即是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
其计算公式为：待估宗地价格＝比较实例宗地价格×待估宗地情况指数待估宗地估价期日地价指数–––––––––––––––––––––×–––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地情况指数比较实例宗地交易日期地价指数待估宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数––––––––––––––––––––––––––––×比较实例宗地区域因素条件指数比较实例宗地个别因素条件指数（1）比较实例选择选择比较交易实例时，根据待估宗地情况应符合以下要求：①用途相同②交易类型相同③属于正常交易④区域及个别条件相近⑤同一供需圈⑥估价期日相近⑦统一价格基础本次评估在收集到与待估宗地条件类似的多个实例中，选择了与待估宗地条件最为类似的三个交易实例作比较实例，它们的基本情况如下：实例A：该地块位于桂林市环城北二路东城别墅住宅区B2号，住宅用途，用地面积为325平方米，建筑容积率为0.7，土地使用年期限70年。
宗地所在区域繁华度一般，距市商业中心约2000米，距区域中心约4000米，宗地距公交车站距离约300米，环境污染程度小，绿化状况绿化率5-10％，宗地地形平坦，形状规则，基础设施配套程度完备，公用设施配套完备，目前规划有一定限制，宗地自身条件为面积和形状对土地利用有一定影响。
于2012年9月15日，宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），宗地红线内“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯）及“场地平整”的出让价格为3283元/平方米。
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权
益 状 况 调
a.权利
状况
权属清晰度
土地使用期限
b.使用
限制
租约限制
c.其他
相邻关系
整
特殊情
况
实 物 状 况 调 整
外观
设施设备
空间布局
使用率（得房率）
维修养护情况
停车位配比
层高(m)
建筑面积
装饰装修
修正后比准价格（取整）(元/m2)
算术平均值（元/m2）可比实例一源自（案例一）可比实例二
（案例二）
可比实例三
（案例三）
估价对象
楼盘名称或地址
房屋类型
成交价（元/m2）
市场状况调整
交易情况修正
区位状况调整
a.交通条件
道路通达度
交通便捷度
交通管制情况
临路状况
停车方便程度
b.环境景观
自然环境
人文环境
景观
c.外部配套
设施
基础设施
公共服务设施
d.办公聚集
度
办公聚集度
（案例二）
可比实例三
（案例三）
楼盘名称或地址
房屋类型
成交价(元/m2)
市场状况调整
交易情况修正
区 位 状 况 调 整
a.交通条件
道路通达度
交通便捷度
交通管制情况
临路状况
停车方便程度
b.环境景观
自然环境
人文环境
景观
c.外部
配套设施
基础设施
公共服务设施
d.办公
聚集度
办公聚集度
e.商业
繁华度
商业繁华度
f.其他
表一比较实例与估价对象因素条件说明表
比较案例比较因素
可比实例一
（案例一）
可比实例二
（案例二）
可比实例三
（案例三）
估价对象
楼盘名称或地址
房屋类型
成交价（元/m2）
市场状况调整
交易情况修正
区位状况调整
a交通条件
道路通达度
交通便捷度
交通管制情况
临路状况
停车方便程度
b.环境景观
自然环境
人文环境
景观
c.外部配套设施
基础设施
公共服务设施
d.办公聚集
度
办公聚集度
e.商业繁华
度
商业繁华度
f.其他
楼层
权益状况调整
a.权利状况
权属清晰度
土地使用期限
b.使用限制
租约限制
c.其他特殊
情况
相邻关系
实物状况调整
外观
设施设备
空间布局
使用率（得房率）
维修养护情况
停车位配比
层高(m)
建筑面积
装饰装修
表二比较实例与估价对象因素比较表
比较案例比较因素
e.商业繁华
度
商业繁华度
f.其他
楼层
权益
a.权利状况
权属清晰度
状况
调整
土地使用期限
b.使用限制
租约限制
c.其他特殊
情况
相邻关系
实物状况调整
外观
设施设备
空间布局
使用率（得房率）
维修养护情况
停车位配比
层高(m)
建筑面积
装饰装修
表三比较实例与估价对象因素修正计算表
比较案例
比较因素
可比实例一
（案例一）
可比实例二