设计师广场案例分析

所有楼座向东南45度转角，这样 街道上看去减少了压迫感，同时 以求得更佳日照及采光并保证从 社区四周通向中心商业的交通流 线顺畅，即使塔式住宅亦可享受 板式通透。
产品组合构成
各产品简析
酒店式公寓部分——B、C、D座小户型（35-56平米）
——下面为实景照片
酒店式公寓部分——A座小户型（300-600平米）
获得奖项： 06-07年度 绿色、人文、科技地产先锋 07年中国户型设计创新十强楼盘 07中国地产标杆名盘 07年中国地产最佳酒店公寓 07北京最佳创新奖
索引 Index
发展背景 产品研究 营销过程与成交客户分析 综合结论
07年北京地產走势與项目发展环境 设计师广场规划思想与产品设计解析 项目阶段营销过程、营销手段与成交客群分析 本案的借鉴意义
发展背景
07北京房产走势 项目区域环境综述 项目本体因素
07北京房产走势
07年，新政效应未能完全凸现。全国各地房市相对较 好，北京也不例外。从大的发展环境来看，设计师广 场赶上了08后可执行性新政出台的末班车。
项目区域环境综述
设计师广场
怡海花园
总部基地
鹏润国际时尚中心
地理位置：位于丰台区西四环南路 1号（看丹桥西南角） 周边环境：周边学校、医院、邮局、 银行、超市、综合商场、休闲娱乐 等配套比较完善； 写字楼部分有中关村总部基地、鹏 润国际时尚中心、时代财富天地、 工商联大厦； 住宅项目主要有万年花城 、亿城天 筑 、万科紫台、天下儒寓等11个 项目。 交通体系：详见下面文字内容。
产品研究
总体规划思想 产品组合构成 各产品简析
总体规划思想 社区呈开放式布局
SAKO认为： 复杂的结构来源于简单，设计师 广场立面由黑白灰三基色组成。 SAKO以框架体系，应用超现代 主义风格让项目变得相对抽象， 建筑的基本元素梁、柱从人的视 线中消失，使建筑表面光洁，形 象前卫。 设计师倡导简约、精致设计，零 隔断空间，格局方整，收纳空间 大。旨在向新生代推出效率化、 多元化、多维度的生活。
这就为周边项目发展提供了很好的契机。而鑫丰设计师广场项目正处于 商业中心点，小区自身品质高，周边配套成熟，商务氛围浓厚，优势突出。
项目区域环境综述——住宅（一） 万年花城：
项目区域环境综述——住宅（二） 万年紫台：
区域住宅发展综合分析：
通过对重点项目的分析，鑫丰项目由于地块较小（约27亩），面临着 向小户型差异化的发展方向。定性方向也非常明确，就是非主流居住产品和 投资型产品（意为酒店式公寓）。结合对商业和写字楼的分析，本案的依托 点主要在于商业和写字楼部分目标人群需求。由于项目处于区域商业中心点， 交通便捷，商业价值非常突出，这就为项目在控规条件下发展商业和小户型 酒店式公寓定下基调。问题的关键在于：如何突围市场，与目标客群实现对 接。
区域产业综合分析：Байду номын сангаас
位于南四环和西四环交汇处的中关村（丰台）科技园区，历经数十年强 势发展，2005年底已有3700家企业入住。再加上总部基地的500幢独栋企 业总部楼、65公顷的国美电子城、十多万平米的总部花园项目以及国际汽 车博览城相继推出，一个蓬勃发展的经济新区业已形成。这里将是一片会聚 北京与世界目光的繁华之地，是云集众多知名企业百舸竟渡的都市新兴区域， 是一片企业必夺的商务热土，寸土寸金将不再是纸上传说。
■ 紧邻西四环主干道，京石、京开高速、环线快 速路便捷通达金融街、中关村及首都各核心区。 ■ 与中关村商圈、金融街商圈、公主坟商圈及木 樨园商圈快速连接，均半小时以内便利车程。 ■ 20余条公交线路直接通达五棵松、公主坟、中 关村、望京、广安门、复兴门等枢纽地带。 ■ 规划中2010年将通车的地铁9号线以及京沪城 际快速交通中心，将形成更加多元的交通体系， 大大改善区域交通，拉动物业升值。
起居室由两部分构成，双起居室空间-主起 居室和家庭大餐厅，具豪宅尺度。 主卧与健身空间相连，主卫与衣帽间相连， 功能接洽，兼具适当区隔。 阳光书房空间较大。
起居室居中，大餐厅，主卧室朝南，比较 私密。 总体满足居住和象征性功能要求。
百货商业部分——资和信百货
本案产品综合分析：
在准确的市场定位下，设计师广场通过商业百货与酒店式公寓的功能结 合丰富了项目的产品内容。同时在项目内部与项目周边市场形成商业与住宅 的互动消费。为了跳跃出区域市场，并能在奥运年赢得世界的目光，设计师 大胆的应用解构主义手法，通过外立面构建与颜色的选取上为建筑做了个性 化诠释，这刚好迎合了潜在消费群体的COOL心理。
项目区域环境综述——写字楼与商业（一） 中关村总部基地：
项目区域环境综述——写字楼与商业（二）
鹏润国际时尚中心：
➢项目将被打造成以服装贸易为主的亚 洲最大的时尚产业品牌汇集和展示交易 的高端平台。配套的写字楼与公寓式酒 店基本上以实现华北地区商家运营中心 功能为主。 ➢最根本的原因是看好服装流通领域和 商业地产的投资回报，目前服装流通领 域已拥有2万亿的产值，而商业地产的 投资回报率普遍在30%以上。 ➢将进入香港、迪拜、伊斯坦布尔等国 际自由贸易城市，建立中国轻丁消费产 品国际型贸易通道。用5—8年时间， 形成一个以电器、服装和轻工消费品商 贸与分销以及掌握分销渠道为核心的 “大国美”。
在项目面临以上的市场背景下，项目如何发展才能取得成功呢？
鑫丰信德董事长赵小明以哲学博士的知识背景思考了他项目发展的方向（07年 初思考），由08年奥运的世界性眼光挑剔和挑战，从区域、交通、传统文化等 多个角度反复论证，在日本、新加坡和中国本土设计师提供的方案中，最终选 定了日本建筑家SAKO KELLCHRO的方案。由此，哥伦比亚的解构主义与黑 白色被应用到设计师广场！
项目本体因素
项目占地面积：17949平米
以下为市场定位下的产品设计最终结果： 总建面：99206平米 建筑形态：4栋23或26层高层塔楼式酒店 公寓及大型综合商业组成。立面由黑白灰 三基色组成，为西南四环地标性建筑。开 放式社区内国际星级酒店、40000㎡大型 集百货、餐饮、健身、商务、娱乐一体的 资和信百货，功能配套完善，亦是物业升 值的有力因素。