【投资】郑州——2019房地产城市可进入市场调研报告
交通
经济
产业
人口
2016年，一、二、三产业占GDP的比重分别为2.0%、47.3%、50.7%，第三产增加值占GDP比重首次超过五成，全年第三 产业投资完成5430亿元，比上年增长14.8%。推动第三产业大幅增长的核心原因是房地产投资。全年房地产投资完成2779 亿元，增长38.9%，占固定资产投资和第三产业投资的比重分别达到39.7%和51.2%。
驾车时间
1.5小时 1.5小时 1.5小时 1.5小时 2小时 2小时 2.5小时 2.5小时 3.5小时
城市
晋城 菏泽 长治 亳州 邢台 邯郸 淮北 济宁 临汾
距离
140km 214km
228 270km 300km 244km 337km 320km 350km
驾车时间
2小时 3小时 3小时一刻钟 3小时一刻钟 3.5小时 3.5小时 4小时 4小时 4小时
● 生物及医药产业 ● 电子信息工业 ● 铝及铝精深加工产业 ● 汽车及装备制造业 ● 新材料产业 ● 家居和品牌服装制造业 ● 现代食品制造业
人口
未来重点打造产业
◎汽车及零部件 ◎装备制造 ◎现代物流 ◎电子商务服务 ◎文化旅游业 ◎进出口贸易服务
交通
经济
01
郑州市城市综合价值评估
交通 + 经济 + 产业 + 人 口 四个维度分析郑州发展存在的机遇
区域发展潜力
交通
经济
产业
人口
郑州——国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、
珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。
国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通
郑州是一个交通枢纽型城市，在最近十年里，武汉得以飞速发展依靠的是国家战略定位和发达的枢纽型交通
网络，最近几年郑州再次奋起直追。郑州之于成都、郑州之于武汉、郑州之于西安，他们有着极为相似的战略 发展地位和交通发展优势。都处于区域城市群核心，都有着国家战略的高度支持。
郑州特殊的交通环境对郑州未来的发展起到了什么样的作用？
郑州地块可进入评估报告
Land development assessment report of Zhengzhou
目 录
区域定位/行业市场/人文环境/乐园竞争/政府配合度
区域地块优劣势评估
01 02
郑州市城市综合价值评估
交通/经济/产业/人口
03
地块综合价值估算
地块条件/交通配套/项目竞争/经济评估
达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。
2座航站楼、2条跑道（十三五规划说适时加至3条）、162条航线
72条BRT线路
21条轨道交通
11条过境高速公路
郑州
6个火车站：2条铁路干线、6条高铁线
交通
经济
产业
铁路（高铁）网是郑州发展的生命网
从郑州坐高铁可直达全国2/3的省会城市
省内主要城市
省外主要城市
交通
经济
产业
人口
城市轨道交通（地铁）发展规划
目前在运行的地铁有3条，分别是1号线、2号线和9号线（与2号相接）打通了中心城区与航空港区、东部新城、南部新城、西 部新城的交通接驳状态，根据规划2020年将开通15条地铁线路，逐步形成“米字+一环两横四纵”布局，覆盖全市所有辖区， 到2050年将达到21条，将进一步提高城市交通运行能力。
根据规划，到2020年底，郑州机场货运通航城市达到50个，国际货运航线超过40条，年均增速保持在30% ，与全球前20
位国际枢纽机场建立通航关系，初步形成通达全球五大洲的航空客货运网络。
图例：
2015年 2016年
同比增长率 数据来源：省发改委
2076万 1730万
15.4万 17.8万
15.3%
郑州北站
郑州西站
郑州站 圃田西站 郑州南站
郑州东站
交通
经济
产业
人口
城际铁路 构建郑州“半小时”国家中心城市都市圈
按照《中原经济区规划》、《中原城市群城际轨道交通网规划》 已经建成运营郑州—焦作（30分）、郑州—新郑机场（19分）—许昌
（22分）、郑州—开封（30分）、 规划建设郑州—新乡、新郑机场—登封—洛阳、聊城—济南、许
12%
10%
5547
6201.9
7994.2
7315.2
6783
9.50%
10.10%
14% 12% 10%
8.40%8%
4000
6%
3000 4%
2000
2% 1000
0
0%
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
GDP(亿）
增长率
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
郑州历年三产占比
9000
8000
7000
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
853.9 1070.5
1024.1 1308.7
1249.8 1659.5
1395.8 1801.6
1605.5 2269.9
1882.6 2898.4
2196.2 3208.4
2584.4 3470.5
8.10%
8%
12% 10% 8%
600 471.3 430
7.30% 6%
400
328.9 35
200
106.5 2%
0
0%
GDP(亿）
增长率
以上数据来源于地方统计局
交通
经济
产业
人口
郑州市人均GDP2016年上涨到82872元，在全国省会城市中名列前茅，在省会城市中排名第七，跻 身十强，而居民人均可支配收入及人均消费支出却略低于全国平均水平（33616元）。
结构推导
交
产
人
消
通
业
口
费
2020年货运航线超过40条 机场旅客吞吐量超过2900万人
铁路建成3小时交通圈
交通发展，货物运行速度 增加，促进城市产业结构
调整，发展机会增加
2020年人口预计增
加到1050万
2020年GDP预计增
加到11650亿元
郑州的经济增长环境是否真的存在潜力？产业发展能够吸引更多的消费人群进入？
珠三角经济圈 广州
交通
经济
产业
人口
高速网络让郑州轻松扩大了4小时的生活半径圈
目前有11条过境高速，3.5小时之内可以到达省内所有省辖市，8小时可到达北京及郑州周边所有省会城市。
辐射4小时可到达的城市——
城市
开封 新乡 焦作 许昌 洛阳 平顶山 安阳 商丘 南阳
距离
77km 70km 88km 97km 138km 158km 200km 200km 270km
两小时：石家庄、西安、济南、合肥、南京、太原， 三小时：北京、武汉、青岛、天津， 四小时：长沙、南昌、杭州、上海、重庆， 六小时：广州、沈阳、福州、深圳、贵阳、成都 八小时：哈尔滨、长春。
人口
郑州的繁荣，河南的发展，是火车拉出来的
6大火车站打造立体高效的客运货运发达体系
郑州站：亚洲最大的客运站之一，陇海铁路、京广铁路交会处。 郑州东站：全国第二大高铁站，是京广高铁、徐兰高铁以及郑济高铁、郑合
人均GDP（元）
增长率
35000 30000 25000 20000 15000 10000
5000 0
2012-2016郑州城镇居民人均可支配收入、消费支出及增幅
14.60%
29095
12.20% 24246
26615 12.40%
16610
9.80% 18672
20122 9.30%
7.80%
31099
2862.4 3771.1
3538.7 3625.5
4057.1 3780.7
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
第一产业（亿元）
第二产业（亿元）
第三产业（亿元）
01
传统服务业
郑州作为商贸城市，传统物流和传统批发 零售业一直比较发达
高铁、郑渝高铁，郑太高铁八个方向的交会处。
郑州北站：亚洲最大的火车编组站。 郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由
辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。
郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。 郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。
增长率
6.70% 6.70%
8% 9% 9% 10.70% 7.50% 7.80% 7.50% 10% 8% 8% 9.40% 7.50% 8.50% 7% 6.50% 8.40% 3% 8.20%
2015年郑州各区GDP及增长率
1200 1000 950
800
8%
11.30%
10.70%
9.30% 9.…
将逐渐形成中原经济区核心交通枢纽，影响范围扩大至以郑州为中心的500公里范围：到2020年将建成“四横四纵” ：
北京—郑州—武汉—广州—深圳高铁专线和徐州—郑州—西安—兰州客运专线在此交会，以郑州为中心建成双“十”字铁路客运枢纽和“米” 字客运网络。“四横四纵”高铁建成后，郑州将形成到北京、上海、天津、武汉、西安的“3小时铁路客运交通圈”
中原城市群核心层
房地产市场调研报告
房地产市场调研报告随着近年来中国经济的快速发展，房地产市场的繁荣程度越来越高。
作为目前中国经济的重要组成部分，房地产业的发展也成为了各界关注的焦点之一。
为了更加深入地了解房地产市场的实际情况，本文将从市场总体情况、地域特点和市场趋势三个方面，对房地产市场进行全面的调研分析。
一、市场总体情况1、总体规模截至目前，中国房地产市场已是全球最大的房地产市场之一，其规模已经达到了数万亿人民币。
而其中，一线城市所占比例最高。
以北京、上海为例，其房地产市场的总规模已经接近了2万亿人民币。
2、需求与供给从需求方面来看，中国的房地产市场需求非常旺盛。
随着城市化的不断推进和人口增加，对住房的需求也不断提高，尤其是对一线城市的需求尤为旺盛。
而从供给方面来看，各类开发商积极参与房地产市场，在各大城市不断开发新的房产项目。
3、政策影响房地产市场的发展离不开政策的推动。
2019年，中国政府通过出台多项调控政策，对房地产市场进行了切实的管理，从而有效抑制了房价的上涨，并促进了房地产市场的稳定发展。
二、地域特点1、一线城市目前，中国的一线城市包括北京、上海、广州、深圳四个城市。
一线城市的房地产市场可以说是中国房地产市场的核心所在，市场规模堪比全国许多二线甚至三线城市。
特别是上海和深圳两个城市，其房地产市场的发展速度尤为迅猛。
2、二线城市此外，中国的二线城市也是一个非常重要的地域特点。
随着城市化的不断推进，越来越多的人选择在二线城市落户，对当地的房地产市场需求也有很大的推动作用。
例如南京、杭州、成都等城市，其房地产市场规模也非常巨大。
3、三四线城市相比于一、二线城市，中国的三、四线城市的房地产市场规模略小。
不过，由于城市化的推进，这些城市逐渐迎来了新的发展机遇，在当地新兴的产业和经济发展的促进下，对当地房地产市场需求也不容忽视。
三、市场趋势1、优质房源仍会受到市场青睐虽然政府出台了多项调控政策，但对于一线和二线城市而言，优质房源仍然受到市场的青睐。
房地产行业市场调研分析报告
房地产行业市场调研分析报告第1章引言 (4)1.1 研究背景 (4)1.2 研究目的与意义 (4)1.3 研究方法与数据来源 (4)第2章房地产行业宏观环境分析 (5)2.1 政策环境 (5)2.1.1 国家政策导向 (5)2.1.2 地方政策差异 (5)2.2 经济环境 (5)2.2.1 宏观经济形势 (5)2.2.2 房地产市场与宏观经济的关系 (5)2.3 社会环境 (5)2.3.1 人口结构变化 (5)2.3.2 消费观念转变 (6)2.4 技术环境 (6)2.4.1 建筑技术进步 (6)2.4.2 信息技术应用 (6)第3章房地产市场总体状况分析 (6)3.1 房地产市场总体规模 (6)3.1.1 土地市场 (6)3.1.2 房地产开发投资 (6)3.1.3 销售市场 (6)3.2 房地产市场供需分析 (6)3.2.1 供给分析 (6)3.2.2 需求分析 (7)3.2.3 供需平衡分析 (7)3.3 房地产市场结构分析 (7)3.3.1 产品结构 (7)3.3.2 区域结构 (7)3.3.3 所有制结构 (7)3.4 房地产市场热点区域分析 (7)3.4.1 一线城市 (7)3.4.2 新一线城市 (7)3.4.3 二三线城市 (7)第四章房地产市场细分领域分析 (7)4.1 住宅房地产市场分析 (8)4.1.1 市场规模及增长趋势 (8)4.1.2 区域差异 (8)4.1.3 产品结构 (8)4.2 商业房地产市场分析 (8)4.2.1 市场规模及增长趋势 (8)4.2.2 区域差异 (8)4.2.3 行业竞争格局 (8)4.3 办公房地产市场分析 (8)4.3.1 市场规模及增长趋势 (9)4.3.2 区域差异 (9)4.3.3 产品创新 (9)4.4 旅游房地产市场分析 (9)4.4.1 市场规模及增长趋势 (9)4.4.2 区域差异 (9)4.4.3 产品类型 (9)第五章房地产企业竞争格局分析 (9)5.1 房地产企业市场份额分析 (9)5.1.1 企业销售额排名及市场份额 (10)5.1.2 企业土地储备排名及市场份额 (10)5.1.3 企业开发面积排名及市场份额 (10)5.1.4 企业市场份额的区域分布特征 (10)5.1.5 企业市场份额的产品类型分布特征 (10)5.2 房地产企业竞争力分析 (10)5.2.1 企业规模竞争力分析 (10)5.2.2 财务状况竞争力分析 (10)5.2.3 品牌影响力竞争力分析 (10)5.2.4 技术创新竞争力分析 (10)5.2.5 管理水平竞争力分析 (10)5.3 房地产企业战略分析 (10)5.3.1 企业战略定位 (10)5.3.2 企业产品策略 (10)5.3.3 企业市场拓展策略 (10)5.3.4 企业合作与并购策略 (10)5.3.5 企业差异化竞争策略 (10)5.4 房地产企业发展趋势分析 (10)5.4.1 政策影响下的企业发展趋势 (10)5.4.2 经济环境变化对企业的影响 (10)5.4.3 社会需求与企业发展的关系 (10)5.4.4 科技创新对企业的推动作用 (10)5.4.5 绿色建筑与可持续发展趋势 (11)第6章房地产市场风险与机遇分析 (11)6.1 房地产市场风险分析 (11)6.1.1 政策风险 (11)6.1.2 经济风险 (11)6.1.3 市场风险 (11)6.1.4 投资风险 (11)6.2 房地产市场机遇分析 (11)6.2.1 城镇化进程带来的机遇 (11)6.2.2 政策支持 (11)6.2.3 新兴产业发展带来的机遇 (11)6.3 房地产市场挑战分析 (12)6.3.1 房地产市场调控压力 (12)6.3.2 市场竞争加剧 (12)6.3.3 成本上升 (12)6.4 房地产市场应对策略 (12)6.4.1 优化产品结构 (12)6.4.2 加强企业内部管理 (12)6.4.3 拓宽融资渠道 (12)6.4.4 积极应对政策调整 (13)第7章房地产市场融资分析 (13)7.1 房地产市场融资现状分析 (13)7.1.1 融资规模及增速 (13)7.1.2 融资结构 (13)7.1.3 融资成本 (13)7.2 房地产市场融资渠道分析 (13)7.2.1 银行贷款 (13)7.2.2 债券融资 (13)7.2.3 股权融资 (14)7.2.4 资产证券化 (14)7.3 房地产市场融资成本分析 (14)7.3.1 利率水平 (14)7.3.2 企业信用 (14)7.3.3 融资方式 (14)7.4 房地产市场融资风险与机遇 (14)7.4.1 风险 (14)7.4.2 机遇 (14)第8章房地产市场政策影响分析 (15)8.1 房地产市场政策概述 (15)8.2 房地产市场政策影响分析 (15)8.2.1 土地供应政策影响 (15)8.2.2 金融政策影响 (15)8.2.3 税收政策影响 (15)8.2.4 住房保障政策影响 (15)8.3 政策对房地产市场走势的预测 (15)8.4 政策建议与应对策略 (16)第9章房地产市场发展趋势与预测 (16)9.1 房地产市场发展现状与趋势 (16)9.2 房地产市场未来市场规模预测 (16)9.3 房地产市场细分领域发展预测 (16)9.4 房地产市场区域发展预测 (17)第10章结论与建议 (17)10.1 研究结论 (17)10.2 发展建议 (17)10.3 研究局限 (18)10.4 研究展望 (18)第1章引言1.1 研究背景房地产业作为我国国民经济的重要支柱，其发展状况直接关系到国计民生。
郑州发展调研报告
郑州发展调研报告一、引言1.1 背景郑州是中国的省会城市，也是河南省的政治、经济、文化和交通中心。
随着中国经济的快速发展，郑州作为内陆城市的地位逐渐凸显。
本次调研旨在了解郑州市的发展现状以及未来的发展趋势，为投资者、企业家和政府决策者提供参考。
1.2 调研目的本次调研的主要目的是：1. 了解郑州市的经济发展情况；2. 分析郑州市的产业结构和发展方向；3. 调查郑州市的交通基础设施建设情况；4. 评估郑州市的投资环境和发展潜力。
二、郑州市经济发展情况2.1 经济总体情况根据调研数据显示，郑州市经济保持较快的增长态势。
2019年，郑州市的经济总量达到了xx亿元，同比增长xx%。
郑州市的GDP排名全国第x位，位列中原城市之首。
2.2 产业结构郑州市的产业结构多元化发展，以制造业、服务业和信息技术产业为主导。
其中，汽车制造、电子信息、现代物流、医药生物等产业成为郑州市的支柱产业。
随着郑州航空港综合实验区的建设和郑州国际陆港发展，郑州市的物流业也蓬勃发展。
三、郑州市交通基础设施建设情况3.1 高速铁路网络郑州作为重要的交通枢纽城市，高速铁路网络的建设是其发展的重要支撑。
目前，郑州已经成为中国铁路总公司的八大交通枢纽城市之一。
郑州站是中国最大的货运火车站之一，也是华中地区的客运枢纽。
3.2 机场建设郑州新郑国际机场是中国中部地区最大的国际机场之一，是中国铁路空港综合体的重要组成部分。
目前，郑州新郑国际机场已建成两条3000米级跑道和一个4F级航站楼，起降能力达到2000万人次。
四、投资环境和发展潜力评估4.1 投资环境郑州市一直以来都重视改善投资环境，提供了一系列优惠政策和便利措施来吸引投资者。
同时，政府还加大了对创新创业的支持力度，提供了丰富的人才和科研资源。
4.2 发展潜力郑州市作为内陆城市，面临着巨大的发展机遇。
一方面，郑州市处于中国经济快速发展的中心区域，拥有良好的市场需求和消费能力。
另一方面，郑州市的地理位置优越，交通便利，可以与沿海城市形成互补优势。
【投资】郑州——2019房地产城市可进入市场调研报告
郑州地块可进入评估报告Land development assessment report of Zhengzhou策研院-刘霄独立工作室郑州市城市综合价值评估区域地块优劣势评估010203地块综合价值估算目录交通/经济/产业/人口区域定位/行业市场/人文环境/乐园竞争/政府配合度地块条件/交通配套/项目竞争/经济评估郑州市城市综合价值评估01交通+经济+产业+人口四个维度分析郑州发展存在的机遇区域发展潜力郑州——国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。
国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。
是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。
2座航站楼、2条跑道（十三五规划说适时加至3条）、162条航线72条BRT线路21条轨道交通11条过境高速公路郑州6个火车站：2条铁路干线、6条高铁线⏹铁路（高铁）网是郑州发展的生命网⏹郑州的繁荣，河南的发展，是火车拉出来的☐郑州站：亚洲最大的客运站之一，陇海铁路、京广铁路交会处。
☐郑州东站：全国第二大高铁站，是京广高铁、徐兰高铁以及郑济高铁、郑合高铁、郑渝高铁，郑太高铁八个方向的交会处。
☐郑州北站：亚洲最大的火车编组站。
☐郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。
☐郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。
☐郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。
☐两小时：石家庄、西安、济南、合肥、南京、太原，☐三小时：北京、武汉、青岛、天津，☐四小时：长沙、南昌、杭州、上海、重庆，☐六小时：广州、沈阳、福州、深圳、贵阳、成都☐八小时：哈尔滨、长春。
从郑州坐高铁可直达全国2/3的省会城市6大火车站打造立体高效的客运货运发达体系郑州站郑州东站郑州西站郑州北站郑州南站圃田西站按照《中原经济区规划》、《中原城市群城际轨道交通网规划》☐已经建成运营郑州—焦作（30分）、郑州—新郑机场（19分）—许昌（22分）、郑州—开封（30分）、☐规划建设郑州—新乡、新郑机场—登封—洛阳、聊城—济南、许昌—平顶山、洛阳—平顶山、阜阳—六安、宿州—淮安城际铁路。
郑州房地产项目市场调研报告
郑州房地产项目市场调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：23 郑州房地产项目市场调研报告目 录前言 (2)主要结论及营销建议报告正文A ． 定性研究主要结论回顾 (3)B ． 定量研究实地调查访问说明 (5)C ． 郑州住宅市场总体需求与购买意向 (11)D ． S 地块的需求与规划 (17)E ． 小户型市场需求特点 (22)F ． 房屋租赁市场需求 (27)G ． 商铺需求 (32)前 言本项目调研目的：对郑州食品厂(简称S 地块)小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。
本项目调研分两个阶段进行。
前期采用定性研究——焦点小组座谈会，研究对象是郑州房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。
通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。
进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对郑州水产市场、电子批发市场进行走访。
在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。
项目研究历时48天。
定性研究执行时间从2000年10月12日至10月22日；定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日；兰邦市场调查公司千里马项目组二○○五年二月二十六日项目小组主要人员：项目经理：吴智恩项目助理：张水平、庄 宁实地运作督导：庄 宁实地运作助理：谢承花数据处理：张 莉调查结果摘要：一、郑州住宅市场总体需求与购买意向※总体推算在郑州未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户4 ※随机抽样调查显示,郑州居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%※郑州居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;打算购房面积的加权平均值是81.24平米;正态分布图形显示集中于70—110平米※总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%※家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;追加样本购房加权平均价为6万元※ 总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭※ 按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元※ 按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元二、S 地块的需求与规划※ 以郑州物有所值的楼盘在S 地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）; 追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米※ 无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米; 比例分别占41.6%、30.4%；其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5% 、11.9%；第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米） 比例分别是13.9% 、9.0%三、 小户型市场需求特点※ 计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米※ 追加样本认为郑州大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米※ 购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元; （加权平均值）※ 希望按揭的月供款不超过565元/月;（加权平均值）※ 六成赞成普通装修※ 首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施※ 居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。
房地产市场报告-郑州房地产市场快报2019年11月
销售面积(万㎡)
面积
占比
20.3
29.0%
1530
23.5%
15.7
22.5%
1391
21.4%
15.2
21.7%
475
7.3%
3.6
5.1%
448
6.9%
5.3
7.5%
369
5.7%
5.1
7.4%
187
2.9%
2.3
3.3%
178
2.7%
2.4
3.4%
6503 100.0%
69.9
100.0%
销售金额(亿元)
图：郑州商品住宅区域需求情况
数据来源：CREIS中指数据
全市供应：新批129.26万平方米，环比下降1.19%， 同比下降23.83%
2019年11月，郑州商品住宅批准上市面积为129.26万平方米，环比下降1.19%，同比下 降23.83%。
2019年1-11月，郑州商品住宅累计新批上市1005.53万平方米，同比下降1.32%。
图：郑州商品住宅批准上市面积走势
数据来源：CREIS中指数据
区域供应：高新区批准上市面积最大，为33.32万 平方米
2019年11月，郑州商品住宅高新区批准上市面积最大，为33.32万平方米，占全市商品住 宅批准上市面积的25.77%。
图：郑州商品住宅区域供应情况
数据来源：CREIS中指数据
供求对比：销供比提高至0.54，短期市场供过于求
21.4%
437
6.7%
2.5
3.5%
143
2.2%
3.0
4.3%
111
1.7%
1.8
2019年郑州房地产市场调研分析报告(33页)-精选文档
年轻时尚 休闲
时尚综合 购物中心
购物中心
中档流 行百货
购物中心
二七商圈-大商新玛特（金博大店）
项目地址：二七路与太康路交叉口
经营面积：
面积约4.6万平方米
主力店：
哈根达斯、必胜客
主要品牌：
菲拉格慕、倩碧、迪奥、浪琴、 天梭、金伯利、周生生、百丽、思 加图、欧时力、百家好、艾格、衣 恋、ONLY、宝姿、顺美、伊芙心悦、 VEROMODA、鄂尔多斯、威可多、阿 迪达斯、耐克、杰克琼斯
芙心悦、VEROMODA、KAPPA、HC、
MANGO、Escada Sport、KOOKAT、 ASHWORTH、MARELLA、CK、法国鳄 鱼、威可多、顺美、玛亚诺、
二七商圈-北京华联
项目地址：民主路与二七路交叉口
经营面积：
面积约6万平方米
主力店：
屈臣氏、麦当劳、苏式牛肉面
主要品牌：
欧珀莱、佰草集、天梭、浪琴、 百丽、达芙妮、衣恋、莱茨、百家 好、阿迪达斯、耐克、Ｇ２０００、 杰克琼斯、威可多、金利来、太平 鸟男装、欧时力、秋水伊人、
郑州市市调报告
目录
郑州概述 郑州商圈概述 郑州相关零售行业综述 我项目交通及客层分布
郑州
地处中华腹地，九州之中，中原地区都会，河南省省会，中国建城区面积和建城区人 口第十三大城市。全市总面积7446.2平方公里，人口910万人。是中原经济区建设主要城 市、中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫 生城市，中华人文始祖轩辕黄帝故里，商朝都邑，今河南省政治、经济、教育、科研、文 化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。
郑州市交通状况
郑州，是公路、铁路、航空、信息通信兼具的综合性交通通信枢纽。陇 海铁路、京广铁路交汇，107国道、310国道、京港澳高速公路和连霍高速公 路穿境而过，郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航。
2019房地产公司进入城市研究之郑州市场报告
郑州北站：亚洲最大的火车编组站。 郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由
辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。
郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。 郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。
将逐渐形成中原经济区核心交通枢纽，影响范围扩大至以郑州为中心的500公里范围：到2020年将建成“四横四纵” ：
北京—郑州—武汉—广州—深圳高铁专线和徐州—郑州—西安—兰州客运专线在此交会，以郑州为中心建成双“十”字铁路客运枢纽和“米” 字客运网络。“四横四纵”高铁建成后，郑州将形成到北京、上海、天津、武汉、西安的“3小时铁路客运交通圈”
省内主要城市
省外主要城市
交通
经济
产业
人口
城市轨道交通（地铁）发展规划
目前在运行的地铁有3条，分别是1号线、2号线和9号线（与2号相接）打通了中心城区与航空港区、东部新城、南部新城、西 部新城的交通接驳状态，根据规划2020年将开通15条地铁线路，逐步形成“米字+一环两横四纵”布局，覆盖全市所有辖区， 到2050年将达到21条，将进一步提高城市交通运行能力。
根据规划，到2020年底，郑州机场货运通航城市达到50个，国际货运航线超过40条，年均增速保持在30% ，与全球前20
位国际枢纽机场建立通航关系，初步形成通达全球五大洲的航空客货运网络。
图例：
2015年 2016年
同比增长率 数据来源：省发改委
2076万 1730万
15.4万 17.8万
15.3%
达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。
房地产市场报告-郑州2019年11月房地产市场运行情况报告
日期 8月20日 9月20日 10月21日 11月20日
1年期LPR 4.25% 4.20% 4.20% 4.15%
5年期以上LPR 4.85% 4.85% 4.85% 4.80%
自8月LPR形成机制改革后，截至目前LPR共进行了4次市场利率 报价。除了10月份其他月份1年期LPR利率均出现了小幅的下行 ，而本次5年期以上LPR利率则是第一次下调，且是2016年调控 至今，房贷利率首次实质性下调
上海新规：普通住房标准继续实施 延长5年至2024年
11月15日，佛山市住建局发布《规范商业、办公类项目销 售行为的通知》（征求意见稿）。通知指出，除服务型公 寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业不得在商业、 办公用房销售过程中以公寓 、 ×房×厅等用语或设置具有 居住功能的样板房误导消费者。此外，根据通知，在商业 用地上建设的服务型公寓，其计容建筑面积占商业计容建 筑面积比例不得超过20%。其他用地性质兼容商业的，服 务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。
宏观环境篇
※此报告仅供行业内部交流参考※
国内政策资讯——人才政策
晋城、南京、佛山、临港新区发布人才补贴以及购房补贴政策，有助于吸引人才以及激活相关群体 的购房需求
晋城高额购房补贴吸引高层次人才落户
南京出台人才购房新政策 覆盖多种人才
11月4日，晋城市住房和城乡建设局关于印发《晋城市人 才安居工作实施办法（试行）》。通知规定，取得硕士研 究生学位，自行租房居住，由所在企业三年内每月补助 2000元房租；毕业5年内的普通高校本科生，自行租房居 住，由所在企业三年内每月补助 1000 元房租全日制博士、 此外全日制硕士、本科、专科毕业生在我市落户并与我市 企业签订三年以上劳动合同，五年内在我市首次购房的， 分别给予30万元、10万元、5万元、1万元购房补贴。
2019年7月郑州楼市数据分析共7页文档
一、土地市场1、本月土地供应环比6月小幅下跌图1-1郑州市2019-2019年7月土地市场供应情况数据来源：中国土地市场网备注：本报告所指土地仅指商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地（下同）自2019年第四季度土地供应达到顶峰后，2019年前两季度土地供应整体相对疲软，一直呈现下滑趋势。
但随着楼市成交量的逐步回暖，土地市场也逐步呈现回暖趋势。
进入6、7月份，郑州土地市场一改4月、5月供应面积低于10万㎡的态势，供应面积均超过30万㎡。
6月份，土地供应面积为32.8万㎡；7月份土地供应面积为30.034万㎡，环比下降8.4%。
充足的土地供应为后期楼市房源入市提供了保障，也为房地产的未来发展提供了动力。
随着楼市成交量的增长，开发商资金逐步宽裕，土地市场在未来一段时间内仍将保持活跃状态。
本月供应4幅地块相对分散，其中3幅为普通商品住宅用地，1幅为商务金融用地。
其中体量最大的地块位于梧桐街南、西四环路东，占地面积为155亩，规划容积率为3.5,起拍价为20787万元，土地开发程度为“七通”。
表1-1 2019年7月郑州市供应土地信息表数据来源：中国土地市场网2、本月土地成交环比6月回暖图1-2郑州市2019-2019年7月土地市场成交情况数据来源：中国土地市场网在6月份土地市场成交陷入低谷后，7月份土地市场成交迅速增长。
7月份郑州市共成交地块13幅，总成交面积为27.2万㎡，环比6月份上涨68%。
上涨幅度明显。
依据地块规划容积率，本月出让地块总规划建筑面积为86.2万㎡。
从区域市场来看，7月份成交地块集中于惠济区、郑东新区、二七区、管城区。
其中惠济区成交的三幅地块、二七区成交的三幅地块分别为“刘砦村城中村改造”、“齐礼阎城中村改造”项目，全部为协议出让。
本月最值得关注的是郑州新区龙湖地区的第一块普通商住房用地入市，该地块位于九如路东、龙湖中环南路北，总占地面积为56.6亩，容积率小于1.7，建筑限高24米，绿化率大于35%，挂牌起始价为37400万元，加价幅度为500万元。