房地产市场报告-2019年长沙房地产年报-楼市演变特征暨横盘期趋势
2019年中国房地产行业发展回顾与发展趋势分析报告
中国房地产行业发展回顾与发展趋势分析报告一、基本信息报告名称2018-2025年中国房地产行业发展回顾与发展趋势分析报告报告编号830307 ←咨询时，请说明此编号。
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二、内容介绍中国房地产行业发展回顾与发展趋势分析报告（2018-2024年）我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供给制度所取代。
自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供给体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。
除房地产开发业外，多年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营治理楼宇、小区为主的物业治理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。
全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业治理。
2018年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。
2018年是国企改革深化的关键之年。
虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从2018年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。
由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计2018年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。
由于一线城市在经济增长、产业聚集以随着政府一系列关于房地产政策的出台，我国房地产行业出现回暖迹象，许多城市的房价都在上升期。
2018年1至6月份，全国商品房销售面积同比增长39%，而1至5月份为下降02%，热点城市住宅交易量明显上升。
在住宅交易回暖的过程中，房地产市场出现新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战，值得高度关注。
长沙房地产市场分析总结汇报市场宏观概况总结报告
长沙城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在80%以上，消费能力强，属于 典型的消费型城市。但由于居民储蓄相对水平低，对价格较为敏感，大宗物品消费存 在一定障碍。这一特征对今后长沙房价上涨有一定的牵制作用，但并不影响整体价格 上涨。
2020/3/22
6
代表性数据分析——土地出让
土地出让 出让面积
完善合理的城市规划，将有效提升长沙经济实力，必将为长沙房地产的发展提供更大的推动力。
2020/3/22
4
总体环境对房地产市场的影响
2001- 2006年长沙市GDP总值图表
2000
1500
1000
500
0
GDP总值 同比增长
2001年 728. 08 0. 121
2002年 812. 9 0. 127
• 8月商品房期房、现房均价分别为3830元/㎡、3312元/㎡，环比分 别上涨0.95%、12.31%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为 3619元/㎡、2477元/㎡，环比分别上涨1.54%、4.56%。
2020/3/22
14
1-8月长沙商品住宅户型供销关系分析
项目 户型 ≤60㎡ 60—90㎡ 90—120㎡ 120—144㎡ ＞144㎡ 合计
4000 3000 2000 1000
0 07.1 1-2 1-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 月月 月月月月 月月
商品房 3162 3136 3184 3244 3251 3278 3338 3398 住宅 2822 2887 2943 2998 3012 3054 3110 3167
从2003-2006年，长沙市商品房批准预售面积持续增 长，年均增长率约为20％，2006年商品房批准销售面 积达751万平方米，全年放量较大。
2024年长沙房地产市场分析报告
2024年长沙房地产市场分析报告概述本报告对长沙房地产市场进行了全面的分析，包括市场规模、供需情况、价格趋势等方面。
通过对数据的统计和解读，为投资者和相关行业提供了有价值的参考和决策支持。
市场规模根据数据统计，长沙房地产市场的规模逐年扩大。
在过去五年中，长沙市的住宅销售面积年均增长率超过10%，其中新房销售面积增长较快。
此外，非住宅市场也呈现出良好的发展态势，商业办公用房需求稳步增长。
供需情况在长沙房地产市场，供需关系紧张。
需求方面，人口流入和城市化进程加速，带动了住房需求的增长。
同时，居民收入水平提高，对改善居住环境的需求也在增加。
供应方面，房地产开发商积极开发新项目，但供应量仍然难以满足市场需求。
价格趋势长沙房地产市场的价格呈现出较为稳定的趋势。
由于供需关系紧张，房价保持在较高水平。
然而，政府对房地产市场进行调控，采取了多项措施，包括限购、限售等政策，有效地遏制了过快上涨的趋势。
影响因素分析长沙房地产市场的发展受多个因素影响。
首先，宏观经济因素是决定市场走势的重要因素，如经济增长、利率政策等。
其次，土地供应和政府政策也对市场有着直接影响。
此外，人口变动、城市规划以及文化环境等因素也会对房地产市场产生影响。
风险与机遇长沙房地产市场存在着一定的风险和机遇。
房价过高可能导致市场泡沫，而政策调控的不确定性也存在一定风险。
然而，随着城市发展和人口增长，长沙房地产市场仍然有着较大的发展潜力，投资者可以通过把握市场机遇来获取良好的回报。
结论综上所述，长沙房地产市场具有较大的发展潜力，但也存在一定的风险。
投资者在进行投资决策时，需要综合考虑市场规模、供需情况以及价格趋势等因素，并密切关注政府政策的变化。
同时，应根据自身风险承受能力和投资需求，制定合理的投资策略。
以上为2024年长沙房地产市场分析报告，总字数1500字。
2019长沙洋房市场报告118p
单位：套
300
70%
60%
200
50% 40%
100
30% 20%
10%
0
0%
200㎡以上 180-200㎡ 160-180㎡ 140-160㎡ 120-140㎡ 120㎡以下
供应 222
192
227
164
229
181
销售
49
98
83
81
48
109
销售率 22%
51%
37%
49%
21%
60%
2011年1-11月长沙洋房供销房型区间
600
60%
50%
400
40%
30%
200
20%
10%
0
0%
二房
三房
四房
五房
复式
供应
16
471
530
118
80
销售
7
252
164
31
10
供销比 44%
53%
31%
18%
13%
洋房价格
受资源、位置、项目物业类型影响，长沙各版块单价:南城>北城> 暮云>金星北>星沙。
洋房销售价格分析：受位置及资源影响价差较大，南城省府价格最高，集中在9000-12000元/㎡ 之间，暮云7800-9000元/㎡，金星北板块6000-9000元/㎡左右，北城板块6000-11000元/㎡，星沙
★
本案
★
金科东方大院 天麓
★
南山苏迪亚诺
★
卓越蔚蓝海岸
二环线 ★
建发西山汇景
★ 幸福考拉
洋房在售项目
长沙房地产市场发展研究报告
长沙房地产市场发展研究报告研究背景：长沙作为湖南省的省会城市，近年来房地产市场发展迅猛，成为了湖南重要的经济增长点。
为了更好地了解该市房地产市场的发展情况，本文将对长沙的房地产市场进行深入研究。
研究方法：本文采用了多种研究方法，包括文献综述、数据收集和分析，以及实地调研等。
通过对长沙房地产市场的相关数据进行整理、分析和对比，结合相关理论和经验，形成本研究报告。
一、长沙房地产市场的整体发展情况1. 长沙房地产市场的规模和增长趋势根据数据显示，长沙的房地产市场规模近年来呈现稳步增长的趋势。
房地产开发投资增速不断提升，房屋销售额也持续增加。
同时，商品房库存和购房需求的匹配度也在逐渐改善。
2. 长沙房地产市场的政策环境长沙市政府一直致力于引导和规范房地产市场的发展。
在房地产调控方面，长沙实施了购房限制政策、限房价项目和长效机制等一系列措施，以维护房地产市场的平稳运行和市民的购房需求。
二、长沙住宅市场的特点和趋势1. 住宅市场需求与供应状况长沙作为一个经济中心城市，吸引了大量的人口流入，住宅市场需求较为旺盛。
同时，随着城市人口结构的变化，年轻人对住宅的需求也发生了变化，高品质、多样化的住宅产品受到了市场的青睐。
2. 住宅市场价格和销售情况尽管长沙房价经历了一定程度的上涨，但相对于其他一线城市而言，仍然较为合理。
优质住宅项目的销售情况良好，部分项目甚至出现了一房难求的情况。
根据数据统计，长沙的住宅销售均价保持稳定增长。
三、长沙商业地产市场的潜力和挑战1. 商业地产市场的发展趋势长沙商业地产市场潜力巨大，尤其是中心城区以及新兴商圈的商业地产项目。
随着消费升级和人们对生活品质的追求，商业地产项目的开发和投资将得到进一步的提升。
2. 商业地产市场面临的挑战尽管商业地产市场前景广阔，但也面临一些挑战，如消费者需求的细分化和多元化，以及市场竞争的加剧等。
因此，企业在开发商业地产项目时需要精准定位、创新业态，并提供符合消费者需求的服务。
一季度长沙市房地产市场形势分析报告
一季度长沙市房地产市场形势分析报告摘要：随着中国经济的不断发展，长沙作为湖南省的省会城市，房地产市场也逐渐成为人们关注的焦点。
本文通过对长沙市一季度房地产市场的分析，探讨了当前市场的形势和趋势，为投资者和相关从业人员提供了参考。
一、宏观经济背景在经济快速增长的背景下，长沙经济保持了良好的势头。
国家政策扶持、城市规划和基础设施建设的不断完善，推动了长沙市房地产市场的发展。
二、供需关系研究1.供应方面：一季度，长沙市新建商品房供应量较去年同期有所增加，主要是受到政府加大土地出让和建设力度的影响。
此外，一些重点区域和新兴的发展区域也有不少的房源供应。
2.需求方面：长沙市房地产市场需求持续旺盛，吸引了大量的购房需求。
不仅是自住需求，投资需求也呈现出较强势头，投资客户占比逐渐上升。
一季度，购房者主要以改善换房和刚需购房为主，投资客户则主要以租金回报率较高的公寓房为主要选择。
三、价格分析1.楼市价格：一季度，长沙市商品房价格整体呈稳定上涨趋势。
尤其是城市核心区域和优质地段的房价涨幅较大，部分楼盘甚至创下了历史新高。
然而，随着供应量的增加和购房需求的逐渐得到满足，房价涨幅逐渐放缓。
2.二手房价格：二手房价格相对较为稳定，暂时未出现大幅度波动。
由于市民购房需求的继续释放，二手房市场交易活跃，但价格增速不如新房市场明显。
四、政策影响1.购房政策：长沙市政府在一季度出台了一系列的购房限制政策，旨在调控市场供需关系，维护市场稳定。
这些政策主要包括提高首付比例、对第二套房提高限购门槛等。
2.土地政策：长沙市政府加大土地供应力度，通过土地拍卖等方式增加了供应量。
这对于改善市场供需关系和推动楼市发展起到了积极作用。
五、风险提示尽管长沙市房地产市场在一季度保持了较好的发展势头，但仍面临一些风险因素。
不稳定的宏观经济环境、政策调控的不确定性以及资金流动性等因素，都可能对长沙市房地产市场产生一定的影响。
结论：长沙市房地产市场在一季度表现出供需关系较好、房价稳步上涨的趋势。
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Part1 长沙2019楼市特征分析 Part2 2020年市场预判 Part3 开发营销建议
Part 1
长沙 2 0 19 楼 市特征分 析
01
土地市 场
1.1.1 土地供给
供应持续放量，为稳房价提供基础
2019年全年供应1825万方，较2018年上涨3 0 % ； 成交建面1552万方，为2018年全年的1.34倍。 供应持续放量，成交继续走高，供销均创2015年以来新高，有存量增加的可能。 土地出让金547亿元，上涨3 8 % ， 土地收益可观。
2009年-2019年内六区纯商用地成交情况
成交252万方
2018年210万方
上涨19%
楼面地价2617元/㎡
2018年2719元/㎡
下跌4%
溢价率1%
2018年5 %
下跌4个百分点
流拍率13%
2018年5 %
下跌3个百分点
小结 土地市场
HUNAN CENTALINE
土地量增价稳，有增加未来潜在供应的可能。 限价地占领市场，稳预期作用明显。 限价地项目上市节奏加快，周转提速。 需警惕在风险板块开发限价地项目。
限价地地价上浮，拿地需求旺盛，对价格理性
自2017年10月首宗限价地成交，至2019年年底，限价地起始楼面价上涨明显，但增速减缓。 “熔断”频发，拿地热情维持，但受有限利润空间限制，房企取地愈加谨慎，溢价走低。
限价地起始楼面均价 （元/㎡）
限价地溢价率
限价地指标历年对比（201710-2019）
2017年 （10-12月）
2017.10
2019.1
15
是
典型项目
中建璟和城
拿地时 间
2018.1
上市时 间隔
间
（月）
2018.12
11
是否上 市公司
是
绿地长沙城际空间站 2018.4
2018.11
8
是
碧桂园荟隽棠
2018.5
2019.3
10
是
万科金色梦想
2018.9
2019.5
8
是
典型项目
金侨枫华府 中海阅麓山 旭辉都会山
风险板块
月湖苏圫垸
金星北
滨水新城 丁字镇
含浦洋湖
金桥新城
大市府
隆平高科
省府红星
1.1.3 地块兑现差异
拿地块
44%
风险地块 5 6 %
➢ 22宗优质地块中9宗溢价， 溢价占比41% ，在高房价差、 上市去化有保障下，亦有多 数开发商愿意额外加价买单。
拿地时间 上市时间
间隔 （月）
2019.9
2019.12 （拿预售证）
3
2019.7
2019.12
5
2019.6
2019.12
6
是否上市 公司
否
是 是
金茂建发观悦 2019.3
2019.11
8
是
时代印记
2019.3
2019.11
8
是
1.1.3 板块兑现差异
限价明显提升，多板块限价与房价形成倒挂
开发商幸福矩阵
长沙市内六区经营性用地楼面地价及溢价率走势（2009-2019）
楼面均价3523元/㎡
2018年3415元/㎡
上涨3.14%
溢价率4.31%
2018年7.95%
下滑3.64%
1.1.2 限价地特征
限价占领市场，套型要求增加
2019年成交含住地块中限价地块50宗，占比逐年增大，对房价的稳控力度加大。 套型要求严格，上市后愈加贴近刚需客户购房需求。
• 拿地-上市平均
间隔12个月
2019
• 上市13宗地 • 占限价地26%
• 拿地-上市平均
间隔8个月
典型项目
福晟翡翠湾
拿地时 间
2017.12
上市时 间隔
间
（月）
2018.12
12
是否上 市公司
是
南山梅溪一方 2017.12
2019.1
13
是
金地香樟悦府
2017.10
2018.12
14
是
金科集美天辰
➢ 28宗风险地块，开发商利润 空间小，房价兑现率低，其 中12宗地块为开发商溢价摘 得，占比4 3 % ， 冲动消费下 后期开发有风险。
1.1.4 纯商用地成交
助力商办市场去库存，量价低位运行
纯商用地成交占经营性用地成交建面的16%，符合商办市场供给侧调整需求，楼面地价继续高位回落，溢价 率持续走低，拿地难度远低于含住用地。
2018年
2019年
2373
3549
3634
31%
9%
5%
有竞价的限价地宗数
“熔断”宗数 /
“双限地”宗数
5宗
仅有3宗双限地， 样本量过少
16宗
9宗/21宗 43%
21宗
18宗/33宗 55%
趋势
上涨明显，但速度减缓 逐年下降 逐年增加
比例逐年上升
1.1.2 限价地特征
限价地开发近半，上市节奏加快
2019年长沙市内六区经营性用地成交结构
住宅户型面积不超过144㎡，其 中
120㎡以下的户型不少于60%
成交 地块 94宗
含住 地块 61宗
限价 地块 50宗
有套型要求地块 40宗
2宗
144㎡以下的住宅户型不少于80%
144㎡以下的住宅户型不少于60% （其中1宗120㎡以下的户型不少于36%
）
1.1.2 限价地特征
长沙内六区2019年成交的50宗限价 地分布于20个板块
➢ 优质板块，房地价差大，限价水 平较目前市场房价更有优势，可 兑现率高，去化速度有保障；
单位： 元/㎡
1000元
500元
➢ 风险板块，房地价差小，利润空 间微薄，限价水平较目前市场房 价更高，在目前的市场环境下房 价上涨预期较难兑现，较难能实 现流速和利润的双赢。
0元 -500元 -1000元
备注：房地差：商品住宅成交均价与限价地楼面地价差值 限价差：商品住宅成交均价与限价地所限房价差值
限价差
2019年1-12月长沙内六区商品住宅与限价地交叉分析
滨江
大王山
优质板块
梅溪湖一期
雷锋
麓谷谷山
梅溪湖二期4000元
芙蓉马王堆 鹅秀
6000元
天际岭 高铁新城
房地差
大托暮云
长沙市内六区经营性用地建筑面积供销量走势（2009-2019）
供应1825万方
2018年1403万方
上涨30%
成交1552万方
2018年1158万方
上涨34%
成交金额547亿元
2018年396亿元
上涨38%
1.1.2 土地需求
购地需求理性，地价波动维稳
2017年至今，楼面价在3000元/㎡水准线以上站稳脚跟，土拍市场维持低溢价局面；房企取地谨慎，多家房企 哄抢局面难再现。 地价得到稳控，但住宅限价却在试探提高。
2017年10月至2019年共成交97宗限价地，目前已入市47宗。 2017年-2019年，房企拿地到项目上市时间间隔由12-8个月不断缩短，开发节奏加快，多为上市房企项目。
2017年10月-2019年限价地上市情况
2017
• 上市8宗地 • 占限价地89%
• 拿地-上市平
均间隔12个月
2018
• 上市27宗地 • 占限价地71%