北京_东贸国际_燕郊楼盘商业市场调研
北京燕郊商业发展状态分析(30页)共32页文档
9. 燕郊外来人口结构，主要是东三省、河北等县市 级打工、淘金者构成。其消费水平、追求时尚， 仍与北京有很大差距。
10. 燕郊人口年龄结构偏高，包括外来人口。大部分 年轻人均外出打工，老人帮助带孩子。
5. 燕郊城市公共交通规划，几乎就没有。给百姓出 行购物、休闲造成极大的不方便（这是制约商业 发展的一个因素）。
6. 基础设施发展不足，城市道路和交通管理落后， 重点道路堵车不断。
7. 燕郊是一个移民城市，95%左右人口均是外来人 口。有消费能力的年轻人，白天在北京打拼，下 班后回燕郊睡觉，燕郊俗称——“睡城”，“春 节”——死城。
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新世界百货预计2013年，“五一”前开业 星罗城购物中心开业时间预计2013年底，或2014年。
2012年全年共完成地区生产总值266亿元，增长 10%；财政收入40.88亿元，增长21 %；实际利用 外资1.85亿美元，增长76%；工业总产值354.2亿 元，增长18%；工业增加值125亿元，增长12%； 固定资产投资160.3亿元，增长13%。
人口规模
2011年末，辖区总人口45万人，其中城镇常住 人口25万人，城镇化率80%，另有流动人口20 万人。常住人口中，户籍人口198241人（政府 公布数据），规划人口60－80万。
科技人才密集。区内有50家中央部委直属单位， 其中科研机构20余家、高等学校8所，拥有各类 专业技术人才2万余名，全日制大学在校生4万 余人，高素质人口密度达33.3%。
由于燕郊与北京的交通便利、住宅售价和出租价 格较低，预计未来十年内人口将增长一倍，将会 成为北京东新的卫星城。
2024年北京商用地产市场规模分析
2024年北京商用地产市场规模分析1. 引言在近年来，北京商用地产市场迅速发展，成为引领经济增长的重要力量。
本文旨在分析北京商用地产市场的规模，并探讨其发展趋势。
2. 北京商用地产市场规模及发展历程2.1 北京商用地产市场规模的增长随着经济的快速发展和城市化进程的加快，北京商用地产市场规模不断扩大。
近年来，北京市商用地产市场的年均增长率超过10%，达到数万亿元。
2.2 北京商用地产市场的发展历程北京商用地产市场经历了多个阶段的发展。
自改革开放以来，北京市商用地产市场逐渐从传统产业聚集区向高新技术产业聚集区转变。
同时，随着商务中心的建设和服务业的发展，商用地产市场规模逐渐增大。
3. 北京商用地产市场的主要特点3.1 国际化程度高作为中国的政治、经济和文化中心，北京商用地产市场具有较高的国际化程度。
众多外资企业涌入北京，推动了商用地产市场的发展。
3.2 办公楼和商业综合体的快速崛起随着办公楼和商业综合体的快速建设，北京商用地产市场呈现出多元化的发展趋势。
高端写字楼和购物中心成为北京商用地产市场的主要组成部分。
3.3 投资机会多样化北京商用地产市场提供了丰富的投资机会，包括购置办公楼、商铺、写字楼等。
各类型的商用地产投资方式多样，满足不同投资者的需求。
4. 北京商用地产市场的发展趋势4.1 日益完善的基础设施北京商用地产市场将继续受益于日益完善的基础设施建设。
随着交通、通信和能源等基础设施的改善，商用地产市场的发展将更加便利和高效。
4.2 科技创新驱动的发展模式科技创新将成为推动北京商用地产市场发展的重要驱动力。
在智能科技和数字化时代的发展中，商用地产市场将以智能化和绿色化为重点，提供更多高品质的办公和商业服务。
4.3 北京非传统商业模式的兴起北京商用地产市场正逐渐出现非传统商业模式的兴起，如共享办公空间和线上购物平台。
这些新兴模式将进一步推动商用地产市场的创新和发展。
5. 总结北京商用地产市场作为经济发展的重要组成部分，规模不断扩大并且呈现出多元化的发展趋势。
北京燕郊住宅市场调研报告
•目前项目销售实现热销。
天洋城
大盘项目 产品供应持续释放
天洋城
一期为1#至9#楼，均为33 层，共3500户，已售罄；
天洋城
上上城 华泰·忆江南 普罗旺斯 风尚国际公寓
受淡市影响严重，存量压头
7000 6000 5000 4000 3000 2000
燕郊普通住宅房价走势图
3150
2006年
6200
2007年
4600
3700
2008年
09年截至目前
存量压头，燕郊腹背受敌
通州普通住宅房价走势图
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000
114万 180万 400万 20万 23万 25万
55平米一居至160平米四居，在售 为73至87平米两居
40~50平米一居，70~85平米两居， 100~110三居
40~60平米一居，70~98平米两居， 113平米三居至180平米跃层
55平米一居，84~93平米两居， 114~130平米三居
70~80平米一居至140平米三居， 180~250平米顶层复式
天洋城
北大幼儿园 结合北大附中的教育实践及管理过 程，形成“未名幼教”——全艺术与 全科学融合课程的幼儿教育新模式
四季温哥华，主题园林 春夏秋冬四季主题分 别以温哥华四个著名公 园为原型设计而成
沙龙双会所 小区北区和南区各设有一所会所，设有游泳 池、健身房、棋牌室、书吧等娱乐健身设施
2024年北京商用地产市场发展现状
北京商用地产市场发展现状1. 引言北京是中国的政治、文化和经济中心，商业活动在这个城市中蓬勃发展。
商用地产市场作为北京商业活动的核心，对城市的经济发展和商业繁荣起着重要的支持作用。
本文将重点探讨北京商用地产市场的发展现状，并分析其中的趋势和挑战。
2. 市场概况北京商用地产市场是一个庞大而复杂的市场，包括各类商业用地和商业房产。
这些商业用地和商业房产涵盖了办公楼、商业综合体、购物中心、酒店和其他商业场所。
随着北京经济的快速发展和城市人口的增加，商用地产市场也经历了迅速扩张。
3. 市场趋势3.1 办公楼市场办公楼市场是北京商用地产市场的重要组成部分。
随着国内外企业进驻北京的增加，对办公空间的需求不断上升。
在过去几年中，北京的办公楼市场经历了高速增长，尤其是在中关村、CBD等核心商业区域。
3.2 商业综合体和购物中心市场商业综合体和购物中心市场是北京商用地产市场中另一个快速发展的领域。
随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购物中心成为了人们日常生活中不可或缺的一部分。
北京的购物中心市场迅速扩大，特色商业街区的兴起成为市场的一大亮点。
3.3 酒店市场随着国内外游客数量的增加和旅游业的快速发展，北京的酒店市场也呈现出良好的发展势头。
高档酒店和商务酒店逐渐成为了市场的主流，同时经济型酒店也在迅速扩张。
4. 市场挑战尽管北京商用地产市场面临着广阔的机遇，但也面临着一些挑战。
4.1 地价上涨作为中国最繁荣的城市之一，北京的地价一直居高不下。
地价上涨不仅增加了开发商的成本，也对商用地产市场的发展造成了一定的阻碍。
4.2 竞争激烈由于商用地产市场的潜力和利润空间，越来越多的开发商涌入这个市场，导致市场竞争日益激烈。
开发商需要不断创新和提供独特的商业价值，以脱颖而出。
4.3 市场监管北京商用地产市场的快速发展也带来了监管的挑战。
政府需要加强市场监管，防止市场出现过热和投机行为，并维护市场的合理秩序。
5. 发展前景尽管北京商用地产市场面临一些挑战，但其发展前景仍然广阔。
河北燕郊东贸国际商业思路建议64p
【 东贸国际商业思路建议 】
战略布局
中昂致合人始终以推动房地产事业的健康发 展为己任，深邃而不呆滞、积极而不盲目、细 致而不拖沓，以专业服务创造价值，实现发展 商、消费者、代理商的三方共赢。在中昂人的 共同努力和社会各界的支持下，成绩斐然，成 功的为国内各省区三十多个房地产项目提供了 优质的、专业全面的营销策划、广告策划、销 售代理及商业招商运营管理等服务。
【 东贸国际商业思路建议 】
业态构成建议
楼层及分割示意
• 由低向高的递进式经营体量分配 • 逐层减少上楼通道 • 目的型消费场所占据大体量3层空间 • 确保首层足量的门面及上楼交通保障 • 不排斥首层仅楼梯间的应用（特指2F
以上首层无经营面积的商业）
【 东贸国际商业思路建议 】
业态构成建议
楼层及分割示意
『经营方式』
产权销售/短期自持带租销售
业态构成建议
【 东贸国际商业思路建议 】
第三核心区（年轻时尚） • 以年轻化的中产阶级为消费目标群，提供都市时尚的特色街区 • 业态供给以都市风格的时尚服饰为主，辅以饰品、美容美发、休闲餐饮、娱乐项目 • 品质优良、设计或前卫或时尚、性价比佳 • 品牌倾向：ZARA、NOVO、I.T、C&A、SEPHORA、JACKJONES、SELECTED、ONLY、
【 东贸国际商业思路建议 】
通过现状及规划图纸初步感觉项目 商业定位以精品零售业为核心供给 辅以社区配套商业，故现状商业标 准单位均体现为柱间半跨即3.6m4.2m（3.6m为写字楼下商业）， 商业面宽具有一定局限性。
现存问题综述
【 东贸国际商业思路建议 】
原有商业主题规划中所考虑因素决 定了现有公寓楼下商业内廊的形成， 但在实际使用中会出现餐饮业态与 精品零售业态间的物流冲突，更会 因餐饮垃圾通道和后门的开设而影 响到内廊的环境，导致内廊商业氛 围的急剧下降。
北京CBD商业地产市场前沿调查报告
北京CBD商业地产市场前沿调查报告随着央视大厦、国贸三期、财富中心二期、万达广场二期等极具现代建筑风格的项目大体完工，现代交通路网体系、地下行人系统等市政基础设施进一步建设，商业配套设施继续升级……北京CBD中央商务区的商业环境已经愈来愈成熟，以后那个地址的商业进展也将迎来新的顶峰。
为了给有志于在北京CBD开店的商家、投资商铺的投资者提供详实的市场数据，为了给北京CBD商业地产项目的开发商提供全面的市场信息，也为了给国内各地的CBD提供参照，全世界最大的中文商铺门户网站--易铺网属下易铺研究院于2020年6月对北京CBD区域，西起东大桥路，东至西大望路；南接通惠河，北到朝阳路、朝阳北路，区域面积约四平方千米范围的商业地产项目进行了详实的调查。
调研方式要紧通过深度访谈、调研、网络信息和实地勘探。
第一部份北京CBD区域商业地产前沿市场报告北京CBD区域内的商业地产项目众多，易铺研究院从商业地产项目的整体供给量、项目数量、业态、空置率、租金水平等方面对CBD商业地产项目进行了全面的调研。
一、基础市场数据报告一、供给量截止2020年6月底，依照易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业整体供给量已经达到110万平方米，若是加上周边500米之内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，和部份在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房主郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名不虚传的北京第一大商圈。
商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等。
详细见图一、各类体量商业占CBD区域总供给量比例图。
资料来源：易铺研究院由图1可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营的项目在CBD商圈已经占据了主流模式地位。
一万平方米到五万平方米之间的商业所占比例%，其他面积在4%—7%之间。
二、项目数量北京CBD区域内已建成商业项目总数量在35个以上，其中已经营业纳客的有29家，即将开业的有十几家，其中很多项目是冲着奥运商机而来，可是部份由于各类缘故不能按打算开业，大体要推延到年末，例如金地中心项目确实是如此的情形。
北京燕郊项目定位报告
北京燕郊项目定位报告一、市场背景分析燕郊位于北京市东南部，是中国北方颇具发展潜力的新兴城市。
随着北京市不断扩大城市建设区域和人口限制政策的推行，燕郊成为了很多人前往的热门地区。
在过去十年里，燕郊的人口增长率超过了30%，成为了一个充满活力的城市。
目前，燕郊的住宅市场主要由一些大型开发商和房地产公司主导。
然而，由于市场竞争激烈和同质化现象严重，燕郊的住宅项目面临着定位不清晰、市场需求饱和、用户满意度不高等问题。
二、项目定位分析鉴于目前市场情况和问题，我们提出了以下的燕郊项目定位方案：1.创意艺术社区我们建议将项目定位为一个创意艺术社区，打造一个独特的艺术氛围，让居民可以感受到艺术的魅力和生活的品质。
通过引入艺术家工作室、艺术展览馆、艺术教育机构等，为居民提供艺术创作、欣赏和体验的机会。
2.生态宜居社区燕郊拥有得天独厚的自然资源和良好的生态环境，我们建议将项目定位为一个生态宜居社区。
在规划和设计上注重绿化和生态环境的保护，提供多样化的生态景观和休闲设施，让居民可以享受到清新的空气和与自然亲近的乐趣。
3.高品质健康社区随着人们对健康的关注度提高，我们建议将项目定位为一个高品质健康社区。
在项目规划和设计上注重居住者的健康和舒适，提供健身设施、健康食品供应等，并结合社区医疗资源，为居民提供全方位的健康服务。
三、市场前景分析我们认为燕郊是一个具有很大发展潜力的城市，而创意艺术社区、生态宜居社区和高品质健康社区是当前市场的热门趋势和发展方向。
因此，这样的项目定位将有利于项目的市场前景。
其次，生态宜居社区符合了人们对于绿色生活的需求和追求，可以吸引一些追求环保、健康和舒适的居民。
这些居民通常具有一定的环保意识和可持续发展理念，他们愿意为了更好的生活环境而选择这样的社区。
最后，高品质健康社区将满足了人们对健康的追求和关注，可以吸引一些重视健康生活方式的居民。
这些居民通常具有高收入和高消费水平，他们愿意为了自己和家人的健康而选择这样的社区，并愿意付出更多的费用。
燕郊房地产市场竞争状况分析
燕郊房地产市场竞争状况分析燕郊作为北京东部的重要组成部分，从长远的发展目光出发，以优化生态，重视环境保护，强化规划建设为重点，提升燕郊房地产的品牌效应。
东方夏威夷、尚品福城、星河皓月、美林新东城等楼盘先后推出，形成一种并驾齐驱的竞争态势。
个别楼盘销售情况非常理想，有的户型及建筑吸引了北京的买家前来置业。
我们可以借鉴成功经验，吸取失误的教训。
一、重点楼盘分析1、上上城项目综合评价：1）项目概况上上城是尚品福城三期项目，也是目前燕郊销售最火爆的项目之一，曾创下7日内销售2800套的业绩。
属于燕郊在售项目中档次偏低的塔板结合项目。
2）户型结构分析整体来看，户型不够方正，玄关面积浪费多，卧室进伸短，空间使用率低。
由于产品定位国际青年社区，因此户型面积在50－130平米之间，以80－100平米二居为主户型。
但从已销售看，户型面积较小的户型较受欢迎。
3）产品研究上上城在产品上的特色主要表现在规划设计上，为保证容积率3.85，项目四期采用塔板结合的方式，为体现层次感，楼高均设计为24层、17层错落结合的形式。
4）客群分析青年人，在北京打工，有一定积蓄，对周边配套要求不高；外地在京务工，为子女上学之便，免交高额赞助费；为亲戚购置，邻近北京，价格相对低廉。
5）营销推广该项目的营销推广可以说是非常有效的，已成为京东标杆热销楼盘。
因此，该项目是我们项目的主要竞争楼盘，从目前整体情况来分析：在硬件方面，我项目并无明显优势。
因此，在开发中应以高要求、高标准、高质量的基本原则同时注重软件方面的营造。
如：➢在建筑规划及园林设计方面聘请国外或国内大师担纲设计。
➢将物业管理作为项目的一大卖点。
如：提倡英国管家式服务等。
➢注重小区文化氛围及人文素质的营造，提升小区品牌。
➢在项目的营销推广及销售上多下工夫，缩短运作周期。
2.星河皓月项目综合评价：1）产品规划小区整体占地41万平米，分三期开发：一期产品以六层板楼为主，均价在3600元/平米，以于06年6月交房；二期产品多样，分别为23栋六层板楼、7栋4.5层亚别墅以及13栋11层高板楼组成，也是目前在售部分，亚别墅有1栋在售，6层板楼基本售罄；四期全部为塔楼，预计在今年6月份推出。