房产楼盘项目市场调研报告范本

瞻园铭楼项目市场调研报告

第一章市的区域特征和城市概况

第一节自然地理概况

市位于北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。

地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。境绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。

1. 1 城市性质

是著名古都，省省会，长江下游重要的中心城市。

为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。

是省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。

作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海

的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。

1. 2 城市规模

1.2.1 人口规模

●全市总人口2010年为680万左右，远景按1000万人口预留，城镇人口2010

年为520万左右，远景按870万左右预留。

●都市发展区总人口2010年为530万左右，远景按800万左右预留。都市发

展区城镇人口2010年为450万左右，远景按740万左右预留。

●主城人口2010年控制在300万以，远景下降到260万以。

1.2.2 用地规模

主城城市建设用地为243平方公里，人均城市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左

右安排。

1. 3 主城功能布局特征

主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以发展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在继续保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综

合性片区。

西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。

1. 4 社会经济发展目标

依据市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和更长的一点时间的努力，把建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国际影响较大的现代化中心城市。到2010年，基本实现现代化。

(一)以“富民强市，率先基本实现现代化”为基本目标，以结构调整为主线，以改革

开放和科技进步为动力，把做强做大做优做美。到2005年，城市综合实力、基础设施、社会文明和生态环境等方面都进入全国先进行列。人民生活达到更加宽裕的小康水平，5年，力争实现郊县国生产总值和财政收入在2000年基础上翻一翻。三次产业结构实现“二、三、一”型向“三、二、一”型的战略转变。(二)进一步加快城市化和城市现代化进程，2010年基本实现现代化。成为我国重要的

教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息中心。历史文化名城的国际性影响进一步扩大。

(三)以加入世贸组织为契机，加快经济国际化步伐，以建设国际化大都市的长远奋斗

目标，促进和加快城市建设步伐。本世纪中叶全面实现现代化，跻身世界发达城市行列。

1. 5 城市发展目标

未来城市发展目标是：

（一）充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市

（二）富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城

（三）人居环境优良的城市——人与自然和谐共生的城市

1. 6 城市环境景观特色

所处的地理位置和自然环境，悠久的历史文化，长期的城市建设，形成了山水城林交融、古今文化荟萃、园林环境、宜人空间尺度特色的景观环境。

（一）山与水

依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山的宏伟气势中，引入弯曲绕的淮河，以悠静的玄武湖、莫愁湖形成了独特的城市空间。

（二）城与林

都城布局与自然山水结合，以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化城林的空间特色。

（三）路与树

由于冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。

第二章总体房地产市场分析

房地产市场以地理位置来划分可分为五大版块——城北、城南、河西、江北、江宁版块。

第一节城北板块发展综述

2.1.1 城北板块简介

城北位于城的北部，区域东到红山路及周边，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江环绕。整个区域面积约50平方公里，常驻人口55万，土地资源丰富，自然景观优越。

城北下关区主要包括桥、车站、热路、建宁路、宝善桥、小市六个街道，以北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全的小区。而红山片区以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，新庄立交桥。整个城北辖区有长江大桥、铁路东站西站、长途汽车站以及最大的河港口—港，横贯东西的建宁路—龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线城市和等地：而沿建宁路向北，过长江大桥可以顺利进入北地区，是乃至华东地区重要的交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善。

辖区有市重点小学家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学以及重点中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学。而大学第二附属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等基本的医疗设施给人们的身体健康带来了保障。各大银行，例如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等更加为居民的生活提供了方便。区域的超市随处可见，金润发、好又多、家乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等国外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些都已经成为人们生活中不

可缺少的部分。

区域自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多,具有较大的旅游开发价值。境有着著名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有生趣。

2.1.2 城北房地产板块介绍

城北的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热路及大桥南路附近居多，由于邻近西站及下关码头，该地区公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹市。同时，一些较大型的批发市场，如果菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区，部分楼盘其售价已超过6000元/m2，至于铁路线以北地区地域广阔，但交通目前相对不便。不过，这种情况有望得到改善，地铁1号线直达迈皋桥。其附近的楼盘也具有一定的升值潜力。

一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块的境遇与城中、城南等热点板块绝然不同。目前城北板块的楼盘售价相对处于较低水平，每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超过了6000元/ m2。目前城北的购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上尚未走出地域限制。城北板块中南区的楼盘多集中在热路及大桥南路附近，周边便利的公共交通及大型超市布列左右，对解决第一居住问题的购房者有一定的吸引力。老城环境整治扩大了城北板块的发展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场的重塑对楼盘的环境影响巨大。

2.1.3 城北板块区域市场分析

城北房地产市场主要包括：下关片区以及红山片区在的两个片区。