物业的起源及物业管理案例

物业的起源及物业管理案例物业起源于19世纪60年代的英国。

当时英国正值工业发展时期，大量的农村人口涌入城市，造成了严重的房荒。

有些开发商相继修一些简易的住宅,以低廉的租金租给工人家庭居住。

由于环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济收益也得不到保障。

当时，有一位名叫奥克维姬.希尔（Octvia Hill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善居住环境。

自此以后，物业管理逐渐得到了业主和政府有关部门的重视，被推广到世界各地。

迄今为此，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。

我国是一个有着漫长封建历史社会的国家，封建社会制度下的管家、佣人既便是现代物业管理和物业人员的前身。

解放后，我国从半封建半殖民社会进入到社会主义建设时期，后勤服务作为一项社会公益福利事业成为一支不可忽视的力量。

到20世纪80年代，伴随着我国改革开放，建设中国特色社会主义的进一步发展，市场经济体制的逐步完善，全国住宅小区兴建，现代物业管理从香港传入内地。

1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。

此后，物业管理行业迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。

1994年3月23日，原建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定基础。

同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行。

这是我国第一部地方性物业管理法规。

其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。

2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。

改革开放后新生企业的物业顺理成章进入现代物业管理，企业轻装奔市场，以强烈的优势迫使老的国企、央纷纷改制减负，就形成了目前这种后勤福利型、物业后勤过度型、现代物业管理型的局面。

大家都知道2017物业管理条例全文具体内容是怎样的吗?为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

以下是具体的相关文章，欢迎阅读!1、为什么要制定《物业管理条例》(以下简称《条例》)?答：为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境(第一条)。

2.什么是物业管理?答：《条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动(第二条)。

3.业主在物业管理活动中有哪些权利和义务?答：针对实践中业主权利和义务不明确的问题，《条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议，行使投票权;(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权;(6)监督业主委员会的工作;(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;(10)法律、法规规定的其他权利。

同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务(第六条)。

4.如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会?答：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。

决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责(第十条)。

5.业主在业主大会会议上的投票权如何确定?答：业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。

但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定(第十条、第十八条)。

6.业主大会会议可以采用什么形式召开?如何作出决定?答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加(第十二条)。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会(第十四条)。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过(第十二条)。

7.业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系?担任业主委员会委员必须具备哪些条件?答：业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。

业主委员会是业主大会的执行机构。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案(第十条、第十五条、第十六条)。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任(第十六条)。

8.业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系?答：业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议(第二十条)。

9.建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任?答：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明(第二十二条、第二十三条)。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业(第二十四条)。

建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权(第二十七条);建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料(第二十九条);应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(第三十条);应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任(第三十一条)。

10.《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求?答：前期物业服务合同应当以书面形式订立(第二十一条)。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容(第二十五条)。

前期物业服务合同可以约定期限。

但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止(第二十六条)。

物业管理案例分析常见案例分析电梯大修费的支用由谁决定？[专案简介]某商品房小区物业公司建议对大楼电梯进行大修，约需费用2万元。

业主委员会为此进行了讨论表决，业主委员会7名委员中，4名赞成，主任及另外2名委员等3人反对。

该业主委员会主任认为费用过高，于是决定召开业主代表大会，征求业主代表的意见。

[分析解答]根据《上海市居住物业管理条例》第九条及其应用解释的相关规定，业主大会或业主代表大会决定物业管理的其他重大事项，物业管理的其他重大事项包括物业管理区域内的建筑、构筑物建设，房屋改建、加层、大修，物业维修基金不足时再次筹集的标准，业主委员会活动经费的筹集方式、来源、标准，修改业主委员会章程和业主公约，撤销业主委员会不当决定等事项。

本案的2万元电梯大修费属于房屋大修范围，应作为物业管理重大事项，经业主代表大会讨论通过。

因此，业主委员会不能对2万元电梯大修费的支用做出决定。

对于业主委员会主任决定召开业主代表大会的行为，应予支持。

屋顶水箱应由谁来清洗？[专案简介]夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。

但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。

物业公司得知后表示反对。

双方各持己见，相持不下。

[分析解答]清洗水箱是物业管理中共用设备管理服务的一项具体作业行为，是基于《上海市居住物业管理条例》第十九条中“物业管理服务合同中当事人应当约定下列服务事项：（一）住宅公共部位、公用设备的使用管理、维修和更新；”的规定及双方合同约定而产生的。

本案中业主委员会已将其物业的专业管理委托给物业公司，按规定不能违约另请民工来清洗水箱；再者，根据《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》的规定，水箱的清洗消毒人员应取得卫生行政部门核发的健康合格证，没有健康合格证的，不能清洗水箱。

小区住户失窃物业公司管理被追责物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃。

近日，湖南省湘阴县人民法院对该县首起因物业管理疏漏导致住户失窃的物业服务合同纠纷案作出一审宣判，判决由湘阴精密物业公司赔偿业主何女士夫妇30%的失窃损失3510元。

【案情回放】何女士夫妇是湘阴县精密现代城小区的业主。

2010年7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自2010年7月至2011年7月的物业费609元。

2010年7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。

下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。