房地产投资基金运作模式(12页)
三万字实操手册：房地产投资基金运作详解
三万字实操手册：房地产投资基金运作详解房地产投资基金之专注于房地产领域的私募股权投资基金，2008-2018年这房地产行业的黄金十年，也铸造了房地产投资基金的辉煌。
私募房地产基金一度成为私募基金行业非常重要的一个业务板块。
回顾房地产投资基金的投资项目，可以发现，除少数有房地产背景的基金管理机构以个案形式开展股权投资外，大部分私募房地产基金均采用较为“短平快”的借贷业务模式，亦即多于项目投资、少见组合投资，多于债权投资，少见股权投资，多于短期投资，少于长期投资。
伴随着房地产行业黄金十年逐步降下帷幕，房地产投资基金也将经历一个浪里淘沙的过程，梳理房地产行业发展趋势，分析房地产企业投融资渠道，厘清房地产投资基金的基本运作模式、管理方案和退出路径，成为当前亟待解决的问题。
房地产行业投融资政策大致可分为传统信贷阶段、股债结合阶段、非标兴起阶段、定增和公司债盛行阶段、境外融资井喷阶段和融资政策全面收紧等六大阶段。
（一）传统信贷阶段为防止房企“空手套白狼”，监管禁止以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，并禁止商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。
（二）股+债阶段该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮，适值股市处于牛市，房地产行业快速发展，较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO和定增获得低成本资金。
2006年，房地产IPO企业数量为3家，募集金额为60亿元，创历史新高。
（三）非标兴起阶段2010年，为遏制房价过快上涨，国务出台《国十一条》，此外，证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见，相当于叫停了股权融资。
股权融资渠道受限背景下，房地产企业转向非标渠道获取资金。
非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。
按渠道划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资。
房地产基金操作指引
房地产基金操作指引房地产基金操作指引1.引言本文档旨在提供有关房地产基金操作的详细指引。
房地产基金是一种投资工具，透过投资房地产项目来获取回报。
在进行房地产基金操作时，需要遵循一系列的步骤和流程，以确保操作的准确性和合规性。
2.房地产基金的分类1. 开放式基金1.1 基金类型1.2 申购与赎回流程1.3 份额转让与转换流程2. 封闭式基金2.1 基金类型2.2 注册与开放流程2.3 份额转让与转换流程3.基金经理的角色与责任3.1 资产管理3.2 投资决策与风险控制3.3 盈利分配与分红4.基金投资的渠道与方式4.1 直接投资4.2 间接投资4.2.1 交易所上市基金 4.2.2 地产投资信托基金4.2.3 社区投资基金5.基金的运作流程5.1 基金募集5.2 项目筛选与尽职调查5.3 基金投资决策5.4 基金管理6.风险管理6.1 市场风险6.2 信用风险6.3 流动性风险6.4 法律与合规风险7.报告与披露要求7.1 投资者报告7.2 财务报告7.3 风险披露附件：1.基金合同范本2.份额转让协议模板3.投资决策流程图法律名词及注释：1.基金合同：房地产基金的法律文件，规定了基金的运作方式和相关条款。
2.申购与赎回：投资者可以通过申购基金购买基金份额，通过赎回基金将份额变现。
3.封闭式基金：基金的份额无固定流通市场，投资者在特定时期内进行认购，基金到期时才能进行赎回。
4.资产管理：基金经理监督和管理基金资产，确保资产的安全和最大化回报。
5.投资决策与风险控制：基金经理负责进行投资决策，并实施风险管理措施以减少投资风险。
6.盈利分配与分红：基金经理根据基金投资的盈利状况，决定是否进行分红并按照相关规定进行分配。
7.地产投资信托基金：通过投资信托基金来间接参与房地产市场的投资。
8.社区投资基金：投资于社区发展领域的基金，用于促进社区经济增长和改善社会环境。
现行政策下地产基金运作方式
现行政策下地产基金直接拿地运作方式一、什么样的基金产品可以备案根据2018年1月12日协会发布的《私募投资基金备案须知》及2018年1月24日协会《促进回归本源助力业务发展——中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会类REITs业务专题研讨会》会议精神：在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。
符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。
与地产类基金项目直接有关的是：利用夹层与股东借款两种方式的产品可以备案。
二、地产基金的拿地方式基于目前政策允许的两类方式，地产基金直接拿地可有以下两种方式：（一）股东借款由拿地方先行成立项目公司，利用项目公司按照约定的土地价格拍得土地，此时项目公司只缴纳了项目的竞拍保证金。
获得成交确认书后，基金（有限合伙）马上以收购股权或增资的方式进入项目公司，承接原股东债权（竞拍保证金），并交纳土地出让金。
整个地产基金的配资比例为1：2，原股东作为劣后级认购基金份额的30%；基金持有项目公司不少于90%的股权，拿地方不高于10%的股权进行质押；项目土地及在建工程动态质押给委贷银行或信托产品。
（二）夹层拿地方与融资方共同设立地产基金，设立双GP，有限合伙企业承担无限连带责任。
整个地产基金的配资比例为1：2，原股东作为劣后级认购基金份额的30%。
由并购基金（有限合伙）设立项目公司，直接以股东借款进行拿地。
但该种方式存在风险，需要备案时有确定项目，例如：棚改、旧改等项目作为标的，不能直接备案拿地，因此该种方式存在监管风险，但却是目前普遍运用的方法。
三、风控措施经与行业同行沟通，目前一个地产基金必备的风控措施包括：1.结构化增信：拿地方或指定管理方认缴基金30%份额，作为劣后级，为优先级做结构化增信；2.直接持有股权：基金管理人为执行事务合伙人管理并购基金，合伙基金直接持有项目公司90%股权；3.股权质押担保：拿地方将其所持项目公司10%股权质押给中融信托或指定关联方；4.土地及在建工程动态抵押担保：项目公司所获得的土地及在建工程动态追加抵押给基金管理人或指定关联方，在项目公司进行开发贷款时，可动态解押部分土地及在建工程抵押权，并可提前进行部分还款；5.建立经营业绩对赌机制安排：基于项目销售进度设置业绩对赌机制，若项目公司未达到业绩指标，则基金GP1具有项目定价、销售调整等利于项目销售的权利，另也具有：①单方处置基金持有项目公司权益、或者基金优先级及GP1权益的权利和②单方处置抵、质押物的权利。
房地产信托投资基金(REITs)基本运作模式探究
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REITs的规模在短时间内得到迅速扩大。从美国看，其总市值从 1962年的4200万美元增长到2013年的5000亿美元，公开上市 交易的REITs数量从2个增加到193个。从澳大利亚看，其规模从 1991年的48亿澳元增长到2011年的1000亿澳元，其REITs的总资 产达到全球REITs总资产的10%（而股票市值仅占全球股票总市 值的2%），并在MSCI（摩根士丹利资本国际）指数中占到 13%的比重。 REITs的长期回报优于股票和债券。就美国而论，截至2013年一 季度，MSCI美国REITs指数2002年以来的累计收益达到 354.36%，而同期标普房地产开发商指数的累计收益为 156.88%。对于澳大利亚而言，REITs是澳大利亚近年来最成功 的地产投资板块。到2013年止的10年间，REITs的长期绝对收益 率达10.49%，超过同期的直接投资房地产（10.20%）、股票 （8.31%）和其他债券（6.68%）。从亚太市场看，REITs的回 报率也高于股市。亚太房地产协会的 2012年报告表明，所有发达市场（日本、新加坡及中国香港） 和其中一个新兴市场（中国台湾）的REITs市场回报均高于各自 的股票市场。
REITs与我国房地产信托主要区别
• • 一是投资属性不同。 REITs属于股权投资，其收入来源于出租收入或物业出售升值的收入。 我国房地产信托属于债权投资，其收入视信托计划的方案设置而定。 二是流通性不同。 REITs是标准化可流通的金融产品，能够在证券交易所上市流通，产品周期一般在 8~10年。 房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，尚无二级市场，不 能在证券交易所上市流通，产品周期一般为1~3年。 三是收入分配不同。 REITs需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的90%以上分配 给投资者。 房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报。 四是运作方式不同。 REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。 房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分参与项目公 司运作获取回报。 五是税制安排不同。 REITs的税制优惠在于，免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交 纳所得税。 房地产信托计划目前没有专门的税制优惠安排。 此外，国内的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、财产 权信托、受益权转让信托等。
房地产投资信托基金简介演示
REITs具有流动性强、风险分散、收益 稳定等特点，为投资者提供了参与房 地产市场的机会。
房地产投资信托基金的起源与发展
起源
REITs起源于美国，最初是为了让小 额投资者能够参与房地产投资而设立 的。
发展
随着时间的推移，REITs逐渐发展成为 全球性的投资工具，吸引了越来越多 的投资者。
房地产投资信托基金的优势与局限性
房地产投资信托基金简介演 示
汇报人： 2024-01-01
目录
• 房地产投资信托基金概述 • 房地产投资信托基金的运作模
式 • 房地产投资信托基金的投资回
报与风险
目录
• 房地产投资信托基金的市场环 境与监管
• 房地产投资信托基金的未来发 展趋势
01
房地产投资信托基金概述Fra bibliotek定义与特点
定义
房地产投资信托基金（REIT）是一种 集合投资工具，通过集合投资者的资 金购买、经营和管理房地产。
优势
REITs为投资者提供了低门槛、低风险、高收益的投资机会，同时还能获得房地产市场的增值潜力。
局限性
REITs的收益受房地产市场波动影响较大，同时投资者可能面临流动性风险和经营管理风险。
02
房地产投资信托基金的运作模 式
房地产基金的国际经验和运作模式
经营期限分为定期或不定期，财务运作对大众公开，透明度高。 法律对REIT的结构、资产运用和收入来源进行了严格的要求，如美国规定，房地产投资信托
须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90％以上的收益要分配给 股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75％以上的资产由房地产、抵押票据、 现金和政府债券组成；同时至少有75％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。 可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税（房地产投资信托不属于应税财产，且免除公司 税项）。
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1. 3 房地产基金的一般投资特征
收益率波动小，回报较稳定。 比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资。 由专业人士管理。常聘请专业顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作 。 能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务。 中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产
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1. 7 设立房地产基金的作用和意义
对房地产企业来说
首先，房地产基金为房地产企业提供了新的融资渠道。过去十多年，国内房行贷款。有研究表明，目前国内房地产行业70％的资金来 源于银行。随着央行对房地产贷款政策的逐步收紧，房地产企业的融资日渐困难。而发展房 地产基金为房地产企业提供新的融资渠道，给房地产企业带来了生机。
抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的 部分租金和增值收益。 混合型（Mixed REIT）
顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。 5
房地产基金运作要点及模式探讨
房地产基金运作要点及模式探讨【摘要】本文主要探讨了房地产基金的运作要点及模式。
首先介绍了房地产基金的概述，包括其定义和特点。
其次分析了房地产基金的运作模式，包括募集资金、投资管理等方面。
然后讨论了房地产基金的投资标准，如风险控制、收益预期等。
接着重点关注了房地产基金的管理团队，强调了其重要性和影响力。
最后探讨了房地产基金的退出机制，包括资金回报和退出策略。
结论部分对以上内容进行总结，指出了房地产基金运作的要点和发展趋势。
展望未来发展部分对房地产基金的发展前景进行了展望，提出了应该关注的问题和发展方向。
通过本文的研究，可以更深入地了解房地产基金运作的要点及模式，为相关领域的从业者提供参考和借鉴。
【关键词】房地产基金、运作要点、模式探讨、概述、投资标准、管理团队、退出机制、结论总结、未来发展展望1. 引言1.1 房地产基金运作要点及模式探讨房地产基金是通过集合投资者的资金，由专业的基金管理人进行房地产投资的一种方式。
其运作模式通常包括募集资金、选定投资标的、进行投资、管理资产以及最终退出等环节。
在这一过程中，投资标准起着关键作用，包括投资策略、风险控制、收益预期等方面。
一个优秀的管理团队也是保障基金运作成功的重要因素，他们需要具备丰富的房地产投资经验和专业能力。
房地产基金的退出机制也是影响基金绩效的重要因素之一。
基金管理人需要制定合理的退出策略，保证投资者能够获得稳定的回报。
在我们将总结房地产基金的运作要点及模式，并展望未来发展的趋势。
通过对这些内容的深入探讨，我们可以更好地了解房地产基金这一投资工具的特点和运作机制，并为投资者提供更多的参考和建议。
2. 正文2.1 房地产基金概述房地产基金是一种通过募集资金投资于房地产项目的投资工具。
它是由资产管理公司或投资基金经理管理的专门用于投资房地产项目的资金池。
房地产基金通常由多个投资者共同出资，以分散风险并提高回报率。
房地产基金的投资范围包括商业地产、住宅地产、工业地产等不同类型的房地产项目。
房地产投资基金模式解析共26页文档
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根