土地增值税练习题与答案
《土地增值税》试题及答案
《土地增值税》试题及答案一、名词解释（5道题）1. 土地增值税答：土地增值税是指国家对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。
2. 增值额答：增值额是指转让房地产时，房地产的转让收入扣除法定扣除项目金额后的余额。
3. 扣除项目金额答：扣除项目金额是指在计算土地增值税时，依法可以从转让收入中扣除的各项成本、费用和税金。
4. 税率答：税率是指用于计算土地增值税的比例，土地增值税实行累进税率，按增值额占扣除项目金额的比例分档征税。
5. 转让收入答：转让收入是指纳税人转让房地产取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
二、填空题（5道题）1. 土地增值税的征收对象是________。
（转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人）2. 土地增值税的计算基础是________。
（增值额）3. 土地增值税的税率实行________。
（累进税率）4. 土地增值税的纳税人包括________和________。
（单位，个人）5. 土地增值税的主要目的是________和________。
（调节土地增值收益，促进土地合理利用）三、单项选择题（5道题）1. 土地增值税的征收范围不包括下列哪一种行为？（D）A. 转让国有土地使用权B. 转让地上建筑物C. 转让地上附着物D. 转让农村宅基地2. 土地增值税的税基是以下哪一种？（B）A. 企业利润B. 增值额C. 房地产评估值D. 房地产总收入3. 土地增值税的纳税人是（A）A. 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人B. 所有企业C. 所有自然人D. 从事服务业的单位和个人4. 以下哪种税率形式适用于土地增值税的征收？（B）A. 固定税额B. 累进税率C. 企业所得税率D. 固定百分比5. 土地增值税的主要目的是（C）A. 减少企业负担B. 增加财政收入C. 调节土地增值收益，促进土地合理利用D. 促进技术进步四、多项选择题（5道题）1. 土地增值税的征收范围包括（ABC）A. 转让国有土地使用权B. 转让地上建筑物C. 转让地上附着物D. 转让农村宅基地2. 土地增值税的主要作用包括（ABCD）A. 调节土地增值收益B. 促进土地合理利用C. 增加财政收入D. 防止房地产投机3. 土地增值税的税基是（AB）A. 转让收入B. 增值额C. 企业的利润D. 企业的总资产4. 以下哪些情形属于土地增值税的纳税义务人？（ABCD）A. 转让国有土地使用权的企业B. 转让地上建筑物的个人C. 转让地上附着物的单位D. 转让房地产的个人5. 以下哪些因素会影响土地增值税的应纳税额？（ABC）A. 房地产的转让收入B. 扣除项目金额C. 政府的税收政策D. 房地产的使用年限五、判断题（5道题）1. 土地增值税是对所有土地转让行为征收的税种。
土地增值税计算题
【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。
开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
【答案】(一)确认收入收入总额=10000万元(二)确定扣除项目(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元(2)房地产开发成本为3000万元(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)(4)允许扣除的税费为555万元(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)(三)计算增值额增值额=10000-6005=3995(万元)(四)计算增值率增值率=3995÷6005×100%=66.53%(五)确定适用税率(六)依据适用税率计算应纳税额应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75(万元)【教材例题】某房地产开发公司2007年开发商品房对外出售，具体情况如下(公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰(已记入公司“管理费用”中)、企业所得税税率33%)1.按转让产权合同取得收入4000万元;2.支付取得土地使用权的金额800万元;3.开发成本费用1500万元;4.开发费用250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。
公司计算应缴纳的有关税金如下：(1)应缴纳营业税=4000×5%=200(万元)(2)应缴纳城市维护建设税=200×7%=14(万元)(3)应缴纳教育费附加=200×3%=6(万元)(4)应缴纳印花税=4000×0.5‰=2(万元)(5)应缴纳土地增值税：①扣除项目金额=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3232(万元)②增值额=4000-3232=768(万元)③增值率=768÷3232×100%≈24%④应缴纳土地增值税=768×30%-3232×0=230.4(万元)(6)应缴纳企业所得税=(4000-3232-230.4)×33%=177.408(万元)要求：1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确?错在何处?2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少?【答案】分析处理如下：1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地增值税、企业所得税错误。
__土地增值税法习题
练习题一、单项选择题1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金万元(其中印花税金万元)。
该企业应缴纳的土地增值税（）。
万元万元万元万元【答案】C【解析】土地增值额==(万元)土地增值额占扣除项目金额的比例=÷=%＜50%，税率为30%应缴纳的土地增值税=×30%=(万元)2.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】对房地产的抵押，在抵押期满后，转移产权的，征收土地增值税。
3.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。
计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用金额为（）。
万元万元万元万元【答案】A【解析】10000×10%=1000（万元）4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。
A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税【答案】C【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金扣除。
但是房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税应列入管理费用中，而不允许单独再扣除。
年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。
土地增值税法选择题(参考答案)
一、单项选择题1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。
A．李某将其位于市区的房产无偿赠送给自己的女儿B．某企业将其闲置的厂房无偿赠送给其关联企业C．某企业将其所有的一项土地使用权通过国家机关赠与学校D．刘某将其位于市区的住房出租给王某用于居住【答案】B【解析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项D：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权的转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。
2.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。
A．20% B．30% C．40% D．50%【答案】A【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。
3.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。
A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让国有土地使用权的企业D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间【正确答案】D【答案解析】办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。
4.某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。
A.金融机构加收的罚息B.超过贷款期限的利息部分C.超过国家规定上浮幅度的利息支出D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额【正确答案】D 【答案解析】注意将土地增值税的计税要求与企业所得税的计税要求相区别。
土地增值税练习题
土地增值税练习题一、单项选择题1．下列各项中应征土地增值税的有 ..A．房地产的继承B．房地产的代建房行为C．房地产的交换D．房地产的出租2．下列各项中;应征土地增值税的是 ..A．赠予社会公益事业的房地产B．经税务机关核实的个人之间互换自有住房C．抵押期满转让给债权人的房地产D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产3．某单位转让一幢1980年建造的公寓楼;当时的造价为1000万元..经房地产评估机构评定;该楼的重置成本价为4000万元;成新度折扣率为六成..在计算土地增值税时;其评估价格为 ..A．500万元B．2400万元C．2000万元D．1500万元4．纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出;其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的计算扣除..A．5%以内B．5%C．10%以内D．10%5．纳税人建造普通标准住宅出售;增值额超过扣除项目金额20%的;应就其按规定计算缴纳土地增值税..A．超过部分的金额B．全部增值额C．扣除项目金额D．出售金额6．土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的;按照计算征收..A．最高一档税率B．扣除项目金额不得扣除的原则C．成交价格加倍;扣除项目金额减半的办法D．房地产评估价格7．某企业转让一块土地使用权;取得收入560万元..年初取得该土地使用权时支付金额420万元;转让时发生相关费用6万元;其应纳土地增值税万元..A．37．89B．38C．38．12D．38．238．某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼;支付8000价款万元..2008年5月;该企业将办公楼转让;取得收入10000万元;签订产权转移书据..办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元;成新率70%..该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为..A．400万元B．1485万元C．1490万元D．200万元9．某房地产开发企业建造一住宅出售;取得销售收入2000万元城建税税率7%;教育费附加3%..建此住宅支付地价款和相关过户手续费200万元;开发成本400万元;缴纳印花税3万元;该企业利息支出无法准确计算分摊;该省政府规定的费用扣除比例为10%..其应纳的土地增值税为 .. A．412．3万元B．421．5万元C．422．1万元D．422．35万元10．纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时;在的税务机关申报纳税..A．住所所在地B．房地产坐落地C．办理过户手续所在地D．自行选择纳税地点11．土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的;应主管税务机关申报纳税..A．向房地产坐落地的上一级B．向事先选择房地产坐落地某一方的C．分别向房地产坐落地各方的D．先向机构所在地人民政府缴纳;再向房地产坐落地上一级12．以下项目在计算土地增值税时;不得扣除成本费用的有 ..A．建成后产权属于全体业主的会所B．建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋C．建成后有偿出售停车场D．建成后待售出租的商业用房13．房地产开发企业取得销售预售许可证满仍未销售完毕的;税务机关可要求其进行土地增值税的清算..A．2年B．3年C．5年D．8年14．土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同日内;到房地产所在地税务机关办理纳税申报..A．3B．7C．15D．3015．按照土地增值税有关规定;纳税人提供扣除项目金额不实的;在计算土地增值税时;应按照 ..A．税务部门估定的价格扣除B．税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除C．房地产评估价格扣除D．房地产原值减除30%后的余值扣除二、多项选择题1．以下属于土地增值税特点的项目是A．以转让房地产的增值额为计税依据B．征税面比较广C．实行超率累进税率D．实行按次征收2．土地增值税的纳税义务人可以是 ..A．外商独资企业B．国家机关C．事业单位D．医院3．以下应征土地增值税的项目有 ..A．取得奥运会占地的拆迁补偿金B．将一项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业C．被兼并企业将房产转让到兼并企业中D．房地产开发商销售楼房4．以下应缴纳土地增值税的有 ..A．将使用过的旧房卖给某单位做办公室B．将使用过的旧房赠与子女C．将使用过的旧房出租D．将使用过的旧房换取股票5．房地产开发成本的项目有 ..A．取得土地使用权支付的金额B．土地征用费C．耕地占用税D．周转房摊销6．下列项目不属于土地增值税征税范围的有 ..A．以收取出让金的方式出让国有土地使用权B．以继承方式转让房地产C．以出售方式转让国有土地使用权D．以收取租金的方式出租房地产7．在计算土地增值税应纳税额时;纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除..这里的地价款是指 ..A．以协议方式取得土地使用权的;为支付的土地出让金B．以转让方式取得土地使用权的;为实际支付的地价款C．以拍卖方式取得土地使用权的;为支付的土地出让金D．以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的;为补交的土地出让金8．房地产开发企业在计算土地增值税时;允许从收入中直接扣减的“与转让房地产有关的税金”有 ..A．营业税B．印花税C．契税D．城建税9．下列各项中;不属于土地增值税征税范围的有 ..A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D．以出地、出资双方合作建房;建成后又转让给其中一方的10．转让旧房的;以下可作为扣除项目金额..A．房屋及建筑物的评估价格B．取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用C．转让环节缴纳的税金D．房地产开发费用11．下列情形中;以房地产评估价格为计税依据;计征土地增值税的有 ..A．隐瞒、虚报房地产成交价格B．提供扣除项目金额不实的C．交易价格低于评估价又无正当理由的D．一次成交金额巨大;超过5000万元的12．纳税人转让国有土地使用权应缴纳税种..A．土地增值税B．耕地占用税C．营业税D．城市维护建设税13．计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有 .. A．10年以上的借款利息B．境外借款利息C．超过国家的有关规定上浮幅度的部分D．超过贷款期限的利息部分和加罚的利息14．下列各项中;房地产开发公司应进行土地增值税清算的有..A．直接转让土地使用权的B．房地产开发项目全部竣工完成销售的C．整体转让未竣工决算房地产开发项目的D．取得销售预售许可证满2年仍未销售完毕的15．下列对法人转让房地产的土地增值税纳税地点的说法正确的是 .. A．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的;应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税B．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的;应在房地产坐落地税务机关申报纳税C．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的;则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税D．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的;则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税三、计算题1．位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼;2007年发生的相关业务如下：1按照国家有关规定补交土地出让金4000万元;缴纳相关税费160万元；2写字楼开发成本3000万元;其中装修费用500万元；3写字楼开发费用中的利息支出为300万元不能提供金融机构证明；4写字楼竣工验收;将总建筑面积的1/2销售;签订销售合同;取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租;当年取得租金收入15万元..其他相关资料：该企业所在省规定;按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用..要求：根据上述资料;按下列序号计算回答问题;每问需计算出合计数：1企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；2企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；3企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；4企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；5企业应缴纳的土地增值税；6企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；7企业应缴纳的房产税..2．某市房地产开发公司;2008年发生以下业务：11月通过竞拍取得市区一处土地的使用权;支付土地出让金5400万元;缴纳相关税费210万元；2以上述土地开发建设恒富小区项目含住宅楼、会所和写字楼;住宅、会所和写字楼占地面积各为1/3；3住宅楼开发成本2500万元;提供金融机构证明;分摊到住宅楼利息支出300万元;包括超过贷款期限的利息50万元；4与住宅楼配套的会所开发成本1000万元;无法准确分摊利息支出;根据相关规定;会所产权属于住宅楼全体业主所有；5写字楼开发成本4000万元;无法提供金融机构证明利息支出具体数额；69月份该建设项目全部竣工验收后;公司将住宅楼出售;取得收入12000万元；将写字楼的80%出售;取得收入15000万元;10%无偿交给政府用于摆出所、居委会等公共事业..其他相关资料：该房地产公司所在省规定;按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用..要求：根据上述资料;按下列序号回答问题;每问需计算出合计数：1计算公司应缴纳的营业税：2计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；3计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；4计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；5计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金6计算公司应缴纳的土地增值税..同步强化练习题参考答案及解析一、单项选择题1．答案C解析房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产的交换属于土地增值税的征税范围..2．答案C解析赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更;但未取得收入;不征土地增值税..个人之间互换自有住房;经税务局核实;可免征土地增值税..抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益作价抵债;应征土地增值税..兼并企业从被兼并企业得到房地产;不征土地增值税..4．答案C解析这里注意不要忽视有“以内”的字样..5．答案B解析在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售;增值额未超过扣除项目金额20%的;免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的;应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税..10．解析为了便于税源控制;纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时;在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税..11．答案C解析纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的;应分别向房地产坐落地各方的主管税务机关申报纳税..12．14．答案B解析土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内;到房地产所在地税务机关办理纳税申报..二、多项选择题1．答案ABCD解析土地增值税的特点有：以转让房地产的增值额为计税依据；征税面比较广；实行超率累进税率；实行按次征收..2．答案ABCD解析土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人..包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户..答案BD解析土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房;土地使用权随之发生转移;应缴纳土地增值税..4．答案AD解析AD都发生了房地产权属的转移;且取得了收入;应缴纳土地增值税；B 发生了房地产权属的转移但未取得收入;C未发生房地产权属的转移;都不属于土地增值税的征税范围..5．答案BCD解析区分“取得土地使用权支付的金额”与“土地征用费”不是一个概念..6．答案ABD解析土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为..7．答案ABCD解析这里是考核考生对不同情况下地价款含义的理解..8．答案AD解析房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加视同税金..其中印花税通过管理费用进行扣除;营业税、城建税直接从收入中扣除..契税由购买、承受方缴纳;房地产开发企业作为销售方不涉及..9．答案AB解析以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的;都没有发生权属的变更;不属于土地增值税的征税范围..被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的;属于土地增值税的征税范围;但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房;建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税..10．答案ABC解析转让旧房的;可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金..不涉及房地产开发成本和开发费用..11．答案ABC解析成交金额巨大不构成以评估价格为计税依据的条件..答案ACD解析纳税人转让国有土地使用权应就其转让额缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税额缴纳城市维护建设税；就其土地增值额缴纳土地增值税..耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳;在土地再转让时不再涉及..13．答案CD解析财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行;超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除..14．答案ABC解析取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的;主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算..15．答案AD解析纳税人是法人的;转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的;应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的;则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税..三、计算题答案及解析这是近年土地增值税的命题风格;本题考核了完工项目已售与为首的成本分摊;也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系..1应扣除的土地使用权扣除额=4000+160× 1／2=2080万元2应扣除的开发成本扣除额=3000×1／2=1500万元3应扣除的开发费用扣除额=4160+3000×10%×1／2=358万元4应扣除的相关税金=6500×5%×1+7%+3%+6500×0．5‰=357．5+3．25=360．75 万元当题目中出现“合同”字样;就要考虑印花税..这是本题的主要陷阱之所在..5 应扣除的费用总额=2080+1500+358+360．75=4298．75 万元增值比例=6500-4298．75÷4298．75×100%=2201．25/4298．75×100%=51．21% 适用40%的税率;速算扣除系数5%..应纳土地增值税额=2201．25×40%-4298．75×5%=665．56万元6企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加=6500+15×5%×1+7%+3%=325．75 ×1+7%+3%=358．33万元7应纳房产税=15×12%=1．8万元2．答案及解析1计算公司应缴纳的营业税：应缴纳的营业税＝12000+15000×5％=1350万元2计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝5400+210×2/3+5400+210×1/3×80%+10% ＝3740+1683＝5423万元销售的住宅、写字楼以及虽不取得收入;但建成后产权属于全体业主所有的会所、用于非盈利公用事业等;可扣除相应土地使用权的费用..3计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝2500+4000×80%+10%+1000＝7100万元4计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝300-50+2500+5610÷3×5％+1000+5610÷3×10％+1683+4000×90%×10％+5423+7100×20%=468．5+287+528．3+2504．6=3788．4万元这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果;同时考核加扣20%的规定..5计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝1350×1+7%+3%=1485万元6计算公司应缴纳的土地增值税增值额＝12000+15000-5423+7100+3788．4+1485＝27000-17796．4＝9203．6万元土地增值率＝9203．6÷17796．4×100％＝51．72％;适用40％的税率;速算扣除系数5%;应纳土地增值税＝9203．6×40％-17796．4×5％＝3681．44-889．82=2791．62万元。
土地增值税试题及答案解析
土地增值税试题一、单项选择题1、下列项目中，属于土地增值税免税范围的是（）。
A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20％的B、个人之间互换自有居住用房地产的C、企业对外出租办公楼D、企事业单位转让旧房2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行的土地增值税适用的税率是（）。
A、比例税率B、超额累进税率C、定额税率D、超率累进税率3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是（）。
A、取得土地使用权所支付的金额B、前期工程费C、建筑安装工程费D、基础设施费4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。
东部地区省份预征率不得低于（）。
A、1%B、2%C、3%D、1.5%5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。
A、账载余额B、重置成本C、账载原值乘以成新度折扣率D、重置成本价乘以成新度折扣率6、个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（）。
A、免征土地增值税B、不征收土地增值税C、减半征收土地增值税D、按照正常计税规则征收土地增值税7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（）。
A、三级超率累进税率B、四级超率累进税率C、五级超额累进税率D、七级超额累进税率8、计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。
A、10%以内B、12%以内C、15%以内D、30%以内9、税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
评估价格须经（）确认。
A、海关B、财政机关C、当地税务机关D、省、自治区、直辖市人民政府10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产（）。
(完整版)土地增值税试题
土地增值税测试题一．单选1．下列各项中，应征收土地增值税的是（）A .赠与社会公益事业的房地产B .个人出售自有住房C .抵押期满权属转让给债权人的房地产D .兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。
参见财税[1995]48号、财税[2008]137号2．房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（）A .营业税、印花税B .房产税、城市维护建设税C .营业税、城市维护建设税D .印花税、城市维护建设税【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。
”不在与转让房地产有关的税金中扣除。
（财税[1995]48号）3．下列各项中，应征收土地增值税的是（）A .企业出售办公用房B .房地产开发公司为客户代建房产C .双方合作建房后按比例分配自用房产D .企业长期出租办公用房【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号4．在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（）A .凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的B .凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的C .不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除D .利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》5．土地增值税采用（）A .超率累进税率B .超额累进税率C .比例税率D .定额税率【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》6．选择土地增值税适用税率的依据是（）A .转让房地产的收入额与扣除项目金额之比B .增值额与转让房地产的收入额之比C .增值额与扣除项目金额之比D .扣除项目金额与增值额之比【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》7．对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（）以内计算扣除A .3%B .5%C .10%D .20%【答案及解析】B，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》8．下列哪种情况属于预征土地增值税的范围（）A .转让土地使用权的B .转让二手房的C .纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入的D .以长期租赁形式出租房产的【答案及解析】C，见财税[1995]48号9．下列情形中，税务机关可以要求纳税人进行土地增值税的清算是（）A .房地产开发项目全部竣工、完成销售的B .整体转让未竣工决算房地产开发项目的C .直接转让土地使用权的D .已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的【答案及解析】D，见国税发[2009]91号10．计征土地增值税时，允许扣除旧房及建筑物的（）A .房产当前市场价值B .房产余值C .房产评估价格D .房产账面净值【答案及解析】C，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》11．土地增值税是在房地产的（）环节征收的A .出租B .转让C .使用D .建设【答案及解析】B，见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》12．纳税人转让房地产所取得的收入减除（）后的余额，为增值额。
第七章土地增值税作业与参考答案
第七章土地增值税作业与答案一、单项选择题1.以下各项中，应当征收土地增值税的是( ）。
A．公司与公司之间互换房产 B．房地产开发公司为客户代建房产C．兼并企业从被兼并企业取得房产 D．两边合作建房后按比例分派自用房产2．以下各项中，应征收土地增值税的是( )。
A．非房地产企业之间用房地产进行投资 B．兼并企业取得被兼并企业房地产C．企业与个人之间进行的房地产互换 D．房地产的出租3．以下项目中，关于计征土地增值税时确信取得土地利用权所支付金额中地价款的说法，不正确的选项是( )。
A．以协议出让方式取得土地利用权的，为支付的土地出让金B．以行政划拨方式取得土地利用权变更为有偿利用的，为补交的出让金C．以转让方式取得土地利用权的，为实际支付的地价款D．以拍卖出让方式取得土地利用权的，为土地利用权的账面价值4．以下项目中，在计算土地增值税的扣除项目时应计入房地产开发本钱的是( )。
A．耕地占用税 C．取得土地利用权时缴纳的过户手续费B．利息支出 D．地价款5．某单位转让一幢2000年建造的公寓楼，那时的造价为500 万元。
经房地产评估机构评定，该楼的重置本钱价为2000万元，成新度折扣率为六成。
在计算土地增值税时，其评估价钱为 ( ) 万元。
A．500 B．1200 C．2000 D．15006．纳税人若是不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发本钱之和的( )计算扣除。
A．5％之内 B．10％ C．10％之内 D．20％7．纳税人建造一般标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其( )按规定计算缴纳土地增值税。
A．超过部份的增值额 C．扣除项目金额B．全数增值额 D．出售金额8．某房地产开发企业在计算土地增值税可扣除的房地产开发费历时，有如下资料：取得土地利用权支付的地价款为1000万元，房地产开发本钱为2000万元，开发期间发生治理费用、销售费用、财务费用共计1100万元；财务费用中的利息支出共计400万元，包括超过贷款期限的利息110万元及罚息40万元，利息支出能够按转让项目分摊且能提供金融机构证明；治理费用中记载与转让房产有关的印花税3．5万元。
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某房地产开发企业取得某块土地建造写字楼出售，2014 年发生的相关业务如下：
（1）按照国家有关规定缴纳土地出让金4000 万元，缴纳相关税费160 万元；
（2）写字楼开发成本3000 万元；
（3）写字楼开发费用中的利息支出为300 万元（不能提供金融机构证明）；
（4）写字楼竣工验收，通过销售取得收入13000 万元；
（5）应扣除的相关税金为360.75 万元 ;
（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产
开发费用。
）
要求：根据上述资料，计算回答以下问题：
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
（2）计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（3）计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
（5）企业应缴纳的土地增值税。
（ 6）若销售收入为18000 万元，写字楼开发费用中的利息支出为300 万元（能提供金融机构证明），应缴纳土地增值税为多少？
【答案】
（ 1）应扣除的土地使用权扣除额
=（ 4000+160） =4160（万元）
（2）应扣除的开发成本扣除额 =3000（万元）
（3）应扣除的开发费用扣除额
=（ 4160+3000）× 10%=716（万元）
（4）应扣除的相关税金 =360.75 （万元）
（5）加计扣除额 =(4160+3000)× 20%=1432（万元）
（6）应扣除的费用总额
=4160 +3000+716+360.75+ 1432 =9668.75 （万元）
增值比例 =（13000-9668.75 ） /9668.75=34.45%
适用 30%的税率。
应纳土地增值税额=3331.25× 30%=999.375（万元）
300 万元（能提供金融机构证若销售收入为18000 万元，写字楼开发费用中的利息支出为
明），应缴纳土地增值税为：
（ 1）应扣除的土地使用权扣除额
=（ 4000+160） =4160（万元）
（2）应扣除的开发成本扣除额 =3000（万元）
（3）应扣除的开发费用扣除额
=500 +（ 4160+3000）× 5%=858（万元）
（4）应扣除的相关税金 =360.75 （万元）
（5）加计扣除额 =(4160+3000)× 20%=1432（万元）
（6）应扣除的费用总额
=4160 +3000+858716+360.75+ 1432 =9810.75 （万元）
增值比例 =（18000-9810.75 ） /9810.75=83.47%
适用 40%的税率，扣除系数5%。
应纳土地增值税额=8189.25× 40% --9810.75× 5% =3275.7-490.5=2785.16 （万元）。