我市房地产市场现状及发展趋势分析

我市房地产市场现状及发展趋势分析

近几年，我市的房地产业在稳定中持续发展，城市面貌发生了巨大变化，居住品味和居住环境不断提升，房地产业为全市经济和社会发展做出了积极贡献。然而，受去年国际金融危机爆发的波及，国内经济增长明显减速，我市房地产业的发展也面临严峻考验。去年底，在市委、市政府的正确领导和大力支持下，紧紧围绕党中央“保增长、促稳定、扩内需、调结构”的工作精神，积极开展调研，深入思考对策，及时制定并出台了促进房地产市场健康稳定发展的22条意见。

我市目前有房地产开发企业70家，合计开发项目85个，开发面积332万平方米，08年计划新开工面积约48.43万平方米。我处通过走访房地产企业以及数据比对，来分析发展趋势。下面就对2008年房地产状况、2009年一季度房地产市场状况、以及二手房交易情况进行比对分析。

一、2008年我市房地产市场状况

2008年是房地产市场销售行情跌宕起伏的一年，2007年的上涨行情延续至上半年，当时国家出台一系列政策，以抑制楼市价格泡沫过度膨胀，下半年金融危机爆发后，楼市

行情萎靡不振，随后救市政策陆续出台，刺激恢复市场需求，确保市场运行的健康稳定，从而拉动经济发展。2008年我市房地产市场交易总体情况，就经历了这样一个由热转冷的过程。据统计，2008年全市完成房地产开发投资24.47亿元，与去年同比减少8.10%，新开工面积73.62平方米，施工面积120.64平方米，竣工面积30.06平方米，预销售面积30.28万平方米，与去年同期相比分别增加109.48%，44.26%，19.38%，-1.60%.

网上备案数据显示，我市商品房备案2602套，备案面积28.97万平方米，备案金额158263.77万元。其中住宅1876套；备案面积21.65万平方米。见下表：

1-12月商品房备案套数走势图

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一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份十月

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十二月份

1-12月住宅备案套数走势图

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一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份八月份九月份十

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2008年初，国家实行从紧的货币政策，银行连续加息，以抑制房价疯涨的势头。这些措施的实施，使得交易成本上升，导致部分刚性需求也受到抑制，那些原本资金就有限，为了改善住房条件的购房者，必然持币观望；但是商铺等投资类购房者，更多考虑投资的回报价值，加上我市房产价格一直以来都比较稳定，因此，08年我市非住宅的交易量受政策面的影响不明显。

2008年普通住宅备案均价为4368.57元/平方米。其中二季度备案715套，其中普通住宅621套，为全年最多，同样该季度的备案均价也最高，达4502.02元/平方米，其中又以4月份的均价最高，为4925.92元/平方米。若按区域划分，全市最高均价为东湖区的5287.77元/平方米，最低为经济开发区的3817.98元/平方米。东湖区的总备案套数和普通住宅备案套数最多，中心城区的商铺和写字楼等非住宅类备案套数最多，区域功能特色愈来愈突显。

二、2009年一季度我市房地产市场情况

当前，国家宏观调控成效初显，各项政策措施正逐步发挥调控作用，全国和全省房地产市场渐趋稳定。在此背景下，我市房地产市场销售量也有大幅回升，消费预期逐步稳定，通过市场调节和政府调节相结合的调控措施初显成效。 （一）2009年一季度商品住宅销售形式分析

2008年12月31日，我市推出《关于平湖市房地产市场健康稳定发展的若干意见》的22条房产新政，房地产市场交易在这股热流的浇灌下再抽新枝，群众购房的热情重又燃起，商品房销售备案量逐渐走高。三月份单月成交备案223套，同比增加12.62%，环比增加75.59%，房地产市场销售呈现“小阳春”行情。

2009年一季度住宅备案套数走势图

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一月份二月份三月份住宅备案套数 尽管一季度一、二月份住房的备案量延续去年底疲软的销售行情，但是三月份备案量一下被拉升到205套，接近去年销售旺季五、六月份的备案量。分析该月交易量突然大幅上涨的主要原因有两方面：一方面，新政策针对普通住房的

各项鼓励和优惠政策，在经过两个月的市场调整期后终于显示出效果。新政规定，居民购买第二套房屋，属于改善性购房的，可享受首次购房贷款优惠；而且凡是今年购买普通商品住房并签订合同的，在缴纳契税后可返还80%的税款。同时，新政还放宽了公积金申贷缴存年限。这一系列措施的出台，大大缓解了购房者对楼市的观望心态，前期累积的刚性需求开始得到释放。另一方面，前期房地产业形势低迷，众多房地产企业面临资金周转困难问题，从而导致我市房地产开发进度放缓。去年底至今，城区新开盘销售的楼盘只有两个，而且，其中之一的东湖商贸城楼盘，还以小户型商品住宅销售为主，平均成交价格4570元/平方米，大大低于东湖区的均价5040元/平方米。交易量在商品住宅供应量减缓，政策鼓励和税费优惠，以及商家促销和刚性需求释放这四项因素的共同作用下大幅回升。这预示着房地产市场形势正趋向稳定。

相对的，三月份非住宅的备案量，由一月份的76套，降至二、三月的11和18套。可见前段时间住房交易量放缓，使商铺和写字楼成为投资者的首选。然而，当住宅交易量回升，并且拥有更多优惠时，投资者便将目光转向更具投资价值的商品住宅，造成了非住宅交易量的下滑。

（二）2009年一季度与2008年市场销售情况比较

2009年一季度与2008年一季度销售情况统计表

2009年一月，由于新政刚刚出台，政策效应尚未显现，房地产业行情走势仍不明朗，购房者大都仍处于观望状态，销售量依旧徘徊在低谷。二月份由于春节淡季因素，虽然备案套数下滑，却与去年同期相差无几，其中商品住宅的备案量甚至超过去年近8个多百分点，楼市已出现回暖的征兆。到三月份市场销售量大幅上升，无论是商品房还是住房的备案量，都呈上升趋势，所以，到三月份我市房地产市场步入暖春。

2009年一季度与2008年四季度销售情况统计表

单位: 万m2、%

从表中看，商品房备案套数环比为负数，尽管三月份房市交易量达到过去六个月来的最高峰，行情有所回暖，仍需意识到，我市一季度商品房的总体备案情况尚处在低位，整个市场还未彻底摆脱之前房市危机所带来的负面影响。之所以面积相比去年四季度落差更多，其主要原因是一季度销售多以小户型为主，集中在碧水云天、东湖商贸城、翡翠花苑、北城丽景等拥有小户型房屋结构的楼盘。据统计，1到3月，90m2左右的住房销售量占到43.22%。

三、我市二手房市场状况

（一）2008年我市二手房市场交易情况

由于住房制度的重大调整和金融环境的影响，2008年我市房地产市场不同于2007年，很多投资者已慢慢离开市场，主要原因有两方面：一是连续加息使存贷款利率上升，增加了供房成本；二是楼价上升，但租金保持平稳，租金回报率低，对投资者不再具有吸引力

全年二手房交易1670套，建筑面积30.22万平方米，

成交金额54080.73万元。其中住宅交易1548套，建筑面积15.47万平方米，成交金额43333.14万元。

（二）2009年二手房市场交易情况

2008年底，房产新政推出后，我市一季度二手房市场的交易量一路攀升，交易量达636套，交易面积27.24万平方米，比08年一季度增长118.97%，比四季度增长35.25%，其中二手住宅交易556套，交易面积6.53万平方米，比08年一季度增长43.52%，比四季度增长97.88%。三月份的单月交易量最高，达300户，总面积9.63万平方米，其中住宅267套，面积3.29万平方米。一季度，二手住房交易和商品住房销售的面积比例为1.12：1，相比去年同期0.67：1。由此可见，近期二手房市场交易升温迅速，活跃程度超过商品房，这跟新政实行个人购买普通住房超过2年转让免征营业税的规定关系密切。2007年的房屋销售行情达到历年来的最高峰。而这一规定，使得大量在2007年交易过的房屋，今年即可免税上市交易，交易成本大幅下降，极大地刺激了市民的购房欲望，消费信心空前高涨。

以上是针对我市2008年度、2009年一季度、及二手房市场房屋销售和交易情况的调查研究。接下来，再从需求、消费和价格这三方面来分析我市房地产市场的发展趋势：（一）市场供需情况分析

近年来，我市房地产市场发展迅速，新开工面积逐年增

长，预售面积稳中有升。05年-08年新开工面积分别为33.47万m2、35.70万m2、58.21万m2、73.62万m2，同期预销售面积分别为25.21万m2、25.94万m2、37.37万m2、30.28万m2。由于开发建设的周期比较长，销售面积的下滑，并不会马上反映在开工面积上，所以08年开工面积和销售面积增长出现不同步，是市场开始调整的前兆。09年开工面积有所下降从而导致供应量放缓，然而，当前房市正在逐渐回暖，这变相造成新房源供应不足，加上我市长期稳定的刚性需求量，预计未来，销售面积和成交量将稳中略升并逐渐趋于稳定。

（二）住宅消费结构分析

我市2007下半年以及2008年上半年商品房销售量一直处于高位，房价受行情推动逐渐攀升，市区各楼盘销售形式大好，部分购房者在“追涨”的购房心理下，过分追求户型和平方大小，期望获得更多增值空间。2008年下半年楼市经历了行情逆转交易量萎缩的巨大波动后，我市住房消费结构更趋理性和集中。

2009年一季度各户型结构销售备案情况图表

32%

如图所示：一季度销售的商品住宅以面积144平方米以下的普通住房房源为主，其中60-90平方米和122-144平方米的户型结构销售备案量基本持平各占32%。一季度住宅面积在144平方米以上的房屋销售只占6.07%，比去年下降了3.34个百分点。表明现阶段，市场主要以小户型和改善型住房销售为主，因结婚或就学而购房的人较多，购房者更多从自住和实用出发，综合考虑楼盘区位、价格和品质等各方面因素，注重小区配套及周边环境。

（三）商品房价格分析

近年来，土地和建材价格上涨，导致房产开发成本上升，房价居高不下。金融危机过后，房地产各项建设成本势必下调，除前期“地王”地块以外，今后平湖的商品房成本也存在下降的空间，因此房价受成本推动上升的压力不复存在。另外，据统计平湖目前市场上现有的或即将推出的商品房供应量，远超过160万平方米以上。按平湖市场正常年份的成

交量，消化亦需5年以上，供过于求的市场形势也决定了房地产价格将承受下行的压力，但由于现行房价受成本支撑，因此只能维持相对平稳的走势。

综上所述，从08年下半年的房地产“寒冬”到09年一季度有所回暖现象，我们应该清醒地看到，目前市场最匮乏的还是人气与预期。如何消除购房者的观望心理是当务之急，这需要政府、开发商和消费者等多方面积极地配合和引导。房地产业只有经历了风雨，才能更成熟，才能促使我市的房地产市场持续、平稳、健康发展。而如何协助政府进一步发出积极信号，使市场重树信心，积聚人气将是我们房地产管理处的下一个课题。

分管领导：郭继林

牵头单位：房地产管理处

二00九年四月三十日