2014年楼市所体现的宏观经济学

2014年楼市所体现的宏观经济学
摘要：我们都知道宏观经济学时研究一国经济总体运行情况，分析总体经济现象并研究政府如何通过经济政策来影响宏观经济的运行的科学。

现在社会话题有一个共同倾向，那就是对于中国的房地产特别热衷，所以房地产的问题密切关系到我国经济的发展和经济的运行。

有人说过：房地产三分之一是宏观问题，三分之一是金融问题，三分之一才是房地产自己的问题。

因此房地产的问题体现了宏观经济的一些现象，下面我将宏观经济学的原相关原理与房地产的问题相结合，探讨一下房地产过热和现在房价下跌所反映的宏观经济原因和影响。

关键词：楼市；降温，经济过热，资本市场；宏观经济
我国的经济体制是正处在社会主义建设的初级阶段，宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展。

所以无论的房地产的发展规模还是房地产的发展方向都受到了宏观经济的影响，由于矛盾是相互的因此房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行对我国的经济产生巨大的影响。

拉动经济增长的三辆马车是消费，投资和出口，房地产在投资和消费方面占有很大的比例，影响了我国经济的增长模式，同理中国独有的增长模式将影响房地产发展。

面对如此大的影响我国政府又该采取何种措施来加以控制呢？这里宏观经济周期与房地产发展政策、房地产调控有密切关系，宏观收入分配将最终决定房地产发展模式，分配结构的调整将对房地产起到举足轻重的影响。

一、宏观经济的发展阶段将根本决定房地产的发展
国内生产总值是在一个时期一个国家内生产的所有最终产品和劳务的市场价值总和。

我国现阶段的发展过程中房地产无疑占了很大的比例，数亿的资产连带动了我国国内生产总值的增长。

同时总需求决定总供给，我国是人口大国，人口基数大，面对数十亿的庞大消费者，我国在房地产上有广大的消费市场。

所以中国房地产业发展迅速，还有一个最主要的原因就是中国进入了改革开放的高速发展阶段，这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入支撑下的旺盛消费
成为房地产发展恒久的“经济加速器”。

然而中国当前的房地产业发展水平还不够，基本上还处在第二产业，房地产企业的主要业务还是房地产开发，而不像西方那样，房地产业已成为标准的第三产业，房地产金融和服务大大超过建筑业的规模，这在于中国的经济发展阶段还比较低，人均收入还比较低。

中国房地产的发展尚待天时。

中国房地产其实一直处于各个项目各自为战的“农业时代”，还尚未进入标准化、规模化、集约化的工业时代，离后工业时代还有很远的路要走！
二、房地产的发展也将引领一段时期内的宏观经济运行
房地产的迅速发展，也拉动的众多其他产业的发展，据说高达130多个行业，因此房地产的发展为我国的就业提供了更多的就业机会，缓解了我国的就业压力，缓和了我国的失业率。

这也使得房地产的大车一经启动，对宏观经济的影响便举足轻重。

中国经济增长，最早就是从房地产增长发力开始的。

早在2000年，汽车等其他产业还没有预热时，房地产的投资和消费的增长均已超过30%，可以说引领了新一轮中国经济增长大潮的潮头。

在过去几年，房地产对每年的经济增长一般直接贡献在1个多点，间接贡献高达2-3个点，在最新政策报告中，也给了充分肯定。

三、分配结构的调整将对房地产起到举足轻重的影响
由于我国的分配制度是按劳分配为主题，多种分配并存的分配制度。

最终的分配并不均衡，我国虽然人口多，潜在市场大，但是关键还得看我国的收入分配，看人们是否有能力买房子，现在房地产注重的炒房使得房价一路上涨，这在早期无疑会令很多有能力的购房的人，下定决心买房子，这也就带来了房地产的春天。

然而随着房价的一路飙升，有能力买房子的人毕竟是少数，在我国更多的是收入一般的人群，那些天价的房子对他们来说是可望而不可即的。

所以当房价的炒作让能买高档房的市场饱和时，那么剩下的就是买不起高档房的人，他们是潜在的客户然而无能力购买的他们却只能持币观望，这最终就令房地产的市场出现疲软。

其导致的必然结果就是开发商只为富人建房子，而大多数的穷人尤其是城市化以来的所谓“新市民”因上无片瓦下无立足之地而与政府和开发商形成对立情绪。

分配决定生产，一个不合理的分配结构不足以支持一个合理的生产结构。

任
何一个房地产分配解决良好的国家，一定是中产阶层占主流，收入分配相对合理的国家。

从这个角度看，其势必严重地扭曲中国房地产业发展，也将成为制约中国房地产业发展的深层问题。

四、目前房价下降的原因
价格由价值决定，同时受供求关系影响。

人口结构的变化导致房价下跌。

需求的减弱。

从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。

上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。

但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。

2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。

这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。

任何事物都有一个度，房价涨到一定程度肯定会下降。

可能现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。

其实购房和安居不能划等号。

同时随着科学技术的不断发展，以及节能建筑的推广，建设成本应该是越来越低，所以房价下跌是必然的。

五、确保房地产市场健康有序发展的建议
在全球物价普涨的情况下，要求我国的房价不涨甚至希望下跌，是不符合经济规律的。

有个别城市房价下跌不能认为全国房价已现“拐点”。

从长远看，随着中国经济的持续快速发展和城市化进程的加快，房地产市场供需状况不会发生根本改变，居民不断增长的住房需求依然是房价上涨的动力。

因此，调控只有抓住关键，遵循市场规律，才能取得实效。

1、增加住房建设用地的供应量
从2004年开始，国家一直在收紧地根，节约用地，这是正确的。

但这也减少了住房建设用地的供应，从而加剧了住房建设用地的矛盾，导致开发商不惜天价拿地。

因此，各城市根据不同情况适当增加住房建设用地的供应量，增加有效
土地供给，确保地价平稳，降低房价上涨预期。

2、适度增加住房投资
针对房地产市场“过热”的趋势，国家出台了一系列有针对性的政策法规，收缩银根，严格了房贷市场管理。

许多开发商出现资金链告急，有关土地市场趋冷的新闻频现各大媒体。

这两种情况都是在减少住房市场的供应，给原本供不应求的住房市场雪上加霜。

对于有真实需求的购房者来说，无论房价走势如何终究是要买的，一旦观望期一过或楼市出现回暧迹象，被抑制的购房需求将会不同程度的爆发，短期内有可能诱发房价的飙升。

因此，适度增加住房投资，才能加大住房供应力度，稳定住房价格。

3、把住房保障制度落实到位
2007年8月,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见?出台，对解决当前城市低收入住房困难，提出了明确而具体的解决办法。

只要各地加大经济适用住房和廉租房的供应，就能够在解决中低收入家庭住房问题的同时起到有效缓解楼市供需矛盾、减轻需求压力、平抑商品房价格的作用，从而推动房地产市场健康发展。

4、宏观调控力度要适当
这几年政府出台的一系列对房地产市场的宏观调控措施，是相当密集、全面和强硬，在这种调控之下，应该说房地产市场已经出现了一些积极变化。

广州、深圳的房价已下跌，北京、上海出现成交量下降，部分开发商降价促销等。

因此，当前没有必要再出台更为“猛烈”的调控措施，特别是不应该考虑那些违背市场经济规律的作法，给房地产市场带来政策性风险，避免市场“硬着陆”。

宏观调控的作用和效果要有一个过程，需要一定的时间。

只有我国整体经济的健康发展、只有宏观经济按照其自身的规律发挥作用，我国的房地产市场才能走上健康之路。