土地估价报告市场比较法(工业)模板201X.09.26
推荐-土地使用权工业用地市场比较法评估测算表 精品
周围土地利用类型 外界环境
未来土地规划用途
100/ （100）
100/ （100）
土地权利限制（使用年限、 100/
交易限制等） 土地利用限
（100）
制
土地规划限制（容积率、建 100/
筑高度、密度、绿化等） （100）
比准价格 评估单价的确定:
案例2
案例3
……
与原材料地、销售市场配合
100/ （100）
100/ （100）
100/ （100）
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
100/ （110000/） （110000/） （110000/）
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
交通主（次）干道数量、级
别 交通条件 与主干道通达程度
区 域
离火车站、码头、机场距离
因 素
劳动力来源 市场配合
与原材料地、销售市场配合
自然条件状 况
地质、水文、地形、地貌等
环境质量
总体规划
案例2
案例3
……
基础设施 供热、气、水、电等保证率
交通便捷程 与交通干道通达能力
度
内部交通（道路、铁路专用
线）
地质状况与地基承载力
100
个
土地形状、面积
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别 因
目前利用状况、强度（容积 率）
100
素
临街道路评 价
道路类型、级别
100
周围土地利用类型
100
外界环境
未来土地规划用途
100
土地权利限制（使用年限、 土地利用限 交易限制等）
《采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析》
采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳（深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。
由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。
一、工业用地特点及影响因素工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。
（一）工业用地价格的特点：1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。
2、工业用地受非市场化因素的影响较多。
政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。
（二）工业用地价格的影响因素：对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。
大致可对这些因素分为三类：1、一般因素：一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。
（1）当地经济发展的水平。
经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。
（2）城市规划。
城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。
这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。
（3）城市的土地制度。
一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。
（4）城市区位。
城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。
2、区域因素：对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个：（1）片区发展前景；（2）产业集聚程度；（3）周围土地利用状况；（4）能源、原材料保障度。
土地估价市场比较法
土地估价市场比较法一.市场比较法的基本原理市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。
在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
市场比较法的基本公式如下:1.直接比较公式:PD=PB×A×B×D×E式中:PD――待估宗地价格;PB――比较案例价格;A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数2.间接比较公式:PD=PB×A×B×C×D×E式中:PD.PB.A.B.D.E含义同前;C――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:1.广泛搜集宗地交易实例;2.选取比较实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行区域因素修正;7.进行个别因素修正;8.求出比准价格。
三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。
拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。
如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性::,甚至会使市场比较法无法采用。
因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。
3.1 一般搜集交易实例的途径有:1.查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料;2.查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息;3.以购买者的身份,与房地产经办人和交易当事人洽谈,了解各种信息;4.通过各类房地产交易展示会,索取资料,掌握信息;5.同行之间相互提供信息资料;6.其他途径获取资料。
工业地块评估报告
工业地块评估报告一、项目背景我被委托对一块位于城市郊区的工业地块进行评估，以确定其当前的市场价值和潜在的利用价值。
该地块总面积为10万平方米，周围建有工厂区和物流基地，交通便利，附近有便捷的公路和铁路交通。
二、土地概况该工业地块由一块相对平坦的土地组成，地势略微倾斜但并不会影响建设。
土地上没有明显的水体和湿地，基本没有地质灾害的风险。
土地质量良好，适合进行建设工程。
三、周边环境1. 工厂区: 位于该工业地块附近的工厂区主要以生产轻工业产品为主，如电子产品、塑料制品等。
这些工厂对土地的需求较高，有潜在的购地需求。
2. 物流基地: 該物流基地拥有完善的货运和仓储设施，可以为周边企业提供高效的物流服务。
该物流基地对土地的需求较高，有潜在的购地需求。
3. 交通设施: 地块周边拥有便捷的公路和铁路交通，方便货物的运输。
附近有国道和铁路站，使得工业地块具备交通优势。
4. 商业设施: 附近有一些大型购物中心和商业区，为工业企业提供生活和采购便利。
四、市场调研1. 在过去几年，附近地区工业地价呈现稳定增长的趋势。
由于工业发展的需求，工业地价有望继续增长。
2. 城市郊区工业地块市场竞争相对较小，但需求不断增加。
随着城市扩张，人口增长和工业发展，对工业地块的需求也在增加。
3. 该工业地块周边的工厂区和物流基地对土地有较强的购买需求。
这些企业有可能扩大生产规模或者在该区域建立新的产业基地。
五、利用建议根据市场调研和对该工业地块的实地考察，我提出以下利用建议：1. 工业用地发展: 由于周边工厂区和物流基地的需求，该工业地块在工业用地方面具有潜在价值。
可以将其开发为新的工业园区，为企业提供土地和场地，推动当地工业发展。
2. 仓储和物流中心: 該物流基地附近还有很多企业需要仓储和物流服务，该工业地块可以开发建设成现代化的仓储和物流中心，提供高效的物流服务。
3. 科技产业园: 考虑到近年来科技产业的快速发展，可以将该工业地块开发成科技产业园，吸引高科技企业入驻，推动当地科技创新产业的发展。
房地产评估师行业的土地估价模板
房地产评估师行业的土地估价模板一、引言土地估价是房地产评估师行业中的重要环节之一。
通过对土地的评估，可以确定土地的实际价值，为房地产交易、贷款和投资决策提供参考依据。
本文将介绍房地产评估师行业常用的土地估价模板。
二、土地基本信息1. 土地位置：（填写土地所在的城市、区域、具体街道地址）2. 土地面积：（填写土地的总面积，单位为平方米）3. 基准价：（填写土地估价时采用的基准价，例如市场价、拍卖价等）三、土地估价参数1. 基本用途：（填写土地的基本用途，例如住宅、商业、工业等）2. 土地级别：（填写土地的级别，例如一级、二级等）3. 土地开发程度：（填写土地的开发程度，例如未开发、已开发等）4. 权属情况：（填写土地的权属情况，例如国有、集体等）5. 建筑密度：（填写土地的建筑密度，单位为%）四、土地估价方法1. 市场比较法市场比较法是常用的土地估价方法之一，通过对比类似土地的市场交易价格，来确定土地的估价。
评估师可以根据地理位置、土地面积、用途等因素，选择类似土地进行比较，并考虑市场上的供需情况，得出估价结果。
2. 收益法收益法是另一种常用的土地估价方法，适用于商业土地等有收益属性的评估对象。
评估师可以通过考虑土地的租金收益、建设成本、承租期限等因素，计算土地的净现值，并得出估价结果。
3. 成本法成本法是估算土地价值的一种方法，主要通过计算土地的重建成本、土地转让成本等，来确定土地的估价。
评估师可以根据土地的使用用途、土地开发程度等因素，结合建筑成本指数等数据，计算土地的估价。
五、风险因素考虑在进行土地估价时，评估师还需要考虑一些风险因素，包括政策风险、市场风险、环境风险等。
评估师可以通过综合分析这些风险因素，进行合理的风险调整，以提高估价的准确性和可靠性。
六、结论根据上述土地估价方法和考虑的风险因素，评估师可以得出土地的估价结果。
评估师需要在报告中清晰地呈现估价结果，并给出详细的分析和解释，以便委托方能够准确理解土地的价值。
土地估价方法的市场比较法
土地估价方法的市场比较法土地估价方法的市场比较法比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
那么土地估价方法的市场比较法是怎么样的呢?一起来看看!第一市场比较法概述1、市场比较法的定义和基本原理基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。
市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。
还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。
市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。
2、市场比较法中的有关概念13个概念：类似土地、比较宗地、标准宗地、估价期日、交易情况修正、容积率、区域因素、个别因素、地价指数、区域分析、同一供需圈、相邻区域、类似区域3、市场比较法的基本公式根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。
(1)直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，公式1pd=pb×a×b×d×e(2)间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，公式2pd=pb×a×b×c×d×e(3)有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。
(4)公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母(c除外)。
如a=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。
哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的`值通过比较进行加或减。
(5)对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算(采用单因子与地价相关关系分析)或加和(在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解)的方式确定因素条件指数。
土地估价报告范文
土地估价报告范文尊敬的甲方：根据您的要求，我们进行了对xx地的土地估价工作。
以下是我们的估价报告：一、地理位置和土地概况xx地位于市的中心商业区，地理位置优越，交通便利。
土地总面积为xx平方米，属于商业用地。
该地周边环境秩序良好，亦有成熟的商业配套设施。
二、市场调研和周边土地估价情况我们对周边的土地进行了市场调研，并考虑了土地的位置、面积、地形地貌、土地用途及周边配套设施等因素。
根据调研结果，我们得出了近期类似土地交易的市场价。
三、土地分析与估价方法1.土地分析我们对该地的土地用途、土地规划及周边的市场环境进行了详细分析。
我们发现，该地所处位置商业价值较高，周边已有多个商业综合体及办公楼的存在，商业发展潜力较大。
2.估价方法我们采用了以下主要的土地估价方法：（1）市场比较法：通过对周边类似土地交易的市场价进行比较，得出了一个参考价格范围；（2）收益法：通过对土地的潜在收益进行预测，结合折现率，计算出土地的估价。
四、土地估价结果根据我们的估价方法和市场调研，我们得出了该地的估价结果。
经过详细的计算和分析，我们估算出该地的市场价约为xxx万元至xxx万元之间。
五、风险评估我们认为，未来该地的商业发展潜力较大，但也存在一定的风险。
例如，市场环境的变化、政策调整等因素可能对土地价值造成影响。
六、结论与建议根据我们的估价结果，建议您合理确定该地的价格，结合市场行情和您的实际需求进行谈判。
我们建议您进行进一步的尽职调查，了解该地的土地使用权状况、相关政策等信息，以及可能的盈利模式和风险。
祝顺利！此致敬礼。
如何运用市场比较法评估工业用地地价
如何运用市场比较法评估工业用地地价土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。
工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。
本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。
市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。
运用市场比较法评估工业地价的基本公式为：待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数收集和选择比较交易实例评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。
资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息；比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。
建立价格可比基础选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。
不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
交易情况修正交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。
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（一）市场比较法指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。
其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E式中：P—待估宗地价格P B—比较实例价格A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数1、比较实例选择（1）收集宗地交易实例根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。
详见下页表：（2）确定比较实例在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：.可编辑范本比较实例1：郑州科步科技有限公司该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。
比较实例2：瑞驰有限公司该宗地位于化工路北、白松路东，于2015年10月12日由瑞驰有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-56，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积150471.57平方米，总成交价款7795万元，单价518.04元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。
比较实例3：郑州力能电子技术有限公司该宗地位于化工路辅道北、白杨路东，于2014年11月14日由郑州力能电子技术有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2014-145 号，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积25993.41平方米，总成交价款1347万元，单价518.21元/平方米。
土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。
开发程度的修正：比较实例1为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、比较实例2和比较实例3为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）内部“土地平整”。
待估宗地为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“土地平整”。
开发程度不同需进行修正，参照郑州市市区土地平均开发费用，开发费分别为通气30元/平方米，通暖30元/平方米，通路35元/平方米，供水15元/平方米，排水15元/平方米，通电25元/平方米，通讯20元/平方米。
故本次评估比较实例1修正值为0，比较实例2和比较实例3通气+30，通暖+30，修正值为+60。
比较实例1修正后的价格=558.22元/平方米比较实例2修正后的价格=578.04元/平方米比较实例3修正后的价格=578.21元/平方米郑州市基础设施配套造价一览表2、建立价格可比基础调查比较实例成交价格内涵，面积内涵等，剔除成交价款中不属于地价部分，建立比较实例可比价格。
经了解，所选实例成交价均为净地价，成交面积为净面积，价格可比。
比较实例1可比价格为558.22元/㎡，比较实例2可比价格为578.04元/㎡，比较实例3可比价格为578.21元/㎡。
3、比较因素选择根据估价对象用途及区位条件，选择影响估价对象主要因素有：（1）交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；（2）交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；（3）交易方式：是指土地取得的方式是出让（挂牌、拍卖、协议）、划拨；（4）土地使用年限：指土地使用有效年限；（5）区域因素：主要有对外交通便捷度、道路通达度、工业区性质、工业区集聚状况、基础设施状况、环境质量。
（6）个别因素：主要有宗地面积、宗地形状、临近道路类型、临街状况、地质条件、规划限制。
4、比较因素条件说明根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素及因素条件说明。
详见下表。
比较因素条件说明表5、编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。
以估价对象的各因素条件为基础，相应的指数为100，将比较实例的各因素与估价对象逐项进行比较，根据各因素优劣所造成的价格差异进行调整。
比较实例优于估价对象的向上修正，反之，向下修正。
各因素条件指数确定说明如下：（1）用途修正：待估宗地与三个比较实例的土地用途相同，故不需作修正，指数均为100。
（2）交易情况修正：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
各比较实例均为正常成交，故不需作修正，指数均为100。
（3）交易方式修正：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。
各比较实例成交方式均为挂牌出让，而待估宗地拟挂牌出让，故交易方式不需作修正，指数均为100。
（4）估价期日修正本次估价期日为2016年4月8日，待估宗地与比较实例交易日期不一致，需进行估价期日修正。
郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。
经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。
则待估宗地与比较实例交易日期的地价指数分别为134、134、134、131。
（5）土地使用年期修正系数的确定K＝[1－1/(1+r)m ]/[ 1－1/(1+r)n]式中：r---土地还原利率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。
安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。
风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为5.5%。
最终确定土地还原率为1.5%+5.5%=7.0%，详见特殊事项的说明）；m---待估宗地的使用年期；n---比较实例的使用年期。
则年期修正系数=[1－1/(1+7%)50 ]/[ 1－1/(1+7%)50]=1:1待估宗地与比较实例的土地使用年期均一致，故比较实例的指数均为100。
注：若待估宗地不是满年期，举例说明，若为45年，则年期修正系数=[1－1/(1+7%)45 ]/[ 1－1/(1+7%)50]=1:1.01则比较实例的指数均为101。
这地方的处理与以前不同，请注意！测算表格中，已改好，请看明白。
（6）区域因素指数的确定对外交通便捷度：划分为周边路网密高，距高速口或车站近，对外便捷度高；周边路网密较高，距高速口或车站较近，对外便捷度较高；周边路网密一般，距高速口或车站有一定距离，对外便捷度一般；周边路网密较低，距高速口或车站较远，对外便捷度较低；周边路网密低，距高速口或车站远，对外便捷度低五个等级。
以待估宗地为100，待估宗地与比较实例相比，每相差一个等级，则指数上升或下降3。
道路通达度的确定：划分为临主干道，通达度高；周边有2条次干道，通达度较高；距离主次干道有一定距离，通达度一般；距离主次干道较远，有支路，通达度较低；有小道与主次干路相连，通达度低五个等级。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降3。
工业区性质：分为国家级、省级、市县级三个级别。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
工业区集聚状况：分为一般产业紧密区、一般产业一般区、一般产业松散区三个等级。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
基础设施状况：已修正过，在此不再修正。
环境质量指数的确定：分为环境好、无污染对生产生活有利；基本无污染，对生产生活无不良影响；轻污染，对生产略有影响，对生活无不良影响；重污染，对生产及产品质量有影响，对生活轻微影响；严重污染，对生产生活影响较大五个等级。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降0.5。
（7）个别因素指数的确定宗地面积：分为五个等级，依次为面积适中，对宗地利用极为有利；面积对宗地利用较为有利；面积对宗地利用略有影响；面积较小，对宗地的利用有一定的影响；面积过小，对宗地利用产生严重影响。
以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少0.5。
宗地形状：分为形状规则、形状较规则、形状一般、形状较差、形状很差五个等级。
以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少1。
临近道路类型：临交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道或交通型次干道、生活型次干道、支路五个等级。
以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少1。
临街状况：将临街类型分为临十字路口、丁字路口、临主街、临次街、临支路五个等级。
以待估宗地为100，比较实例临路类型与待估宗地临路类型相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
地质条件：将地质条件分为地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设有利、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设较有利、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设有轻微影响、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设影响较大、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设影响严重五个等级。
以待估宗地为100，比较实例地质条件与待估宗地地质条件相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。
规划限制：分为五个等级，依次为：对土地用途和利用强度无限制；对土地用途无限制，但对利用强度略有限制；对土地用途无限制，对利用强度有一定限制；对土地用途基本无限制，对利用强度有较大限制；改变了原来的用途，降低了利用强度。
以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。