市场基本情况

万通 金牛新都 会
72355 56007 16348 8500
绿地 世纪城 440000 362340 77660 6600
铁建 青秀城 167552 61804 105748 7300
华润 翠林华庭 110000 88476 21524 7700
招商 雍华府 370000 117400 252600 7500
城北50%、 城北50%、 成都（除 城东20%、 城北35%、 城北以外） 二级城市 城东25%、 20%，二 20%、省外 其他40% 级城市 10% 30% 自住95%， 投资5% 自住90%， 自住95%、 投资10% 投资5%
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置业 目的
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客户 职业
职员50%， 高管40%， 公务员35%， 公务员 公务员20%， 职员30%，个 25%，个 个体户40% 体户35%， 体25%
总体特征
根据本项目地块特征：商业地块+住宅地块，且项目的规模较小，因此在市 场研究项目选取时以中（小）型综合体项目为主，在版块划分上分为——城南 版块、城西版块、城中（东）版块。
城南版块——小结与启示
小结： 城南中（小）型综合体项目，在物业规划上以大体量的写字楼、少部分的公寓和商业 、住宅，极少量的LOFT物业搭配为主。
个体户 职员50%， 个体户40%， 个体户45%， 45%，公 个体户 公务员25%， 公务员20%， 务员30%， 45%，公 职员35% 职员35% 职员25% 务员5%
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区域客户呈现出较强的地缘性特征，城北客户占绝对主力； 个体客户较多，城北个体户有较强的购买能力； 二级城市客户和省外客户占有一定比列，尤其是德阳、南充、达州，西昌、自贡等地； 主要以自住为主，投资客较少。
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在售类似规模综合体项目中，含甲级写字楼的有1个，乙级写字楼1个； 大型综合体写字楼配置较高，各项系数明显高于小综合体写字楼； 乙级写字楼配置较差，虽价格有一定优势，但去化情况不理想，金牛万达广场以绝版地段+万达 模式赢得市场，绿地世纪城虽然价格较低，自身也带红星美凯龙做支撑，但由于地段不成熟的制约 ，去化效果不理想。
启示： 城南中（小）型综合体项目由于具备良好的区位优势和发展契机，该片区的项目在整 体的定位和产品打造上走中高端物业的路线，结合到本项目地块特征来看，同样可借势“ 北改”外部发展契机，同时在产品硬件的提升上也应有一定突破。
城西版块——小结与启示
小结： 城西中（小）型综合体项目，在物业规划上以住宅为主，配合以少量的写字楼和商业 ，而在公寓和LOFT物业的规划上较少，这跟城西定位为以居住、休闲为主的有着较大关 系。
启示：
目前整个区域的产品位置决定价格，价格高低各异，与高端物业集中供应的城南板块相比 ，吸引力较弱，价格突破较难。高端甲级写字楼是必然发展趋势，写字楼走低价路线终难赢 得市场。就本项目地块位置和区域客户情况来看，本项目地块不适合做写字楼类产品。
住宅——供需与价格分析
住宅
项目 北城 天街 金牛 万达广场
铁建· 青秀城
华润 翠林华庭
招商 雍华府
华宇阳 光尚座
融锦 城
马克 公馆
客户 区域
城北60%、 城北70%、 成都（除城 郊县5%、 北以外） 二级城市 10%、二级 10%、省 城市20%、 外15% 省外10% 70%自住、 自住90%、 自住兼投资 投资10% 20%，10% 投资
城北55%、成 都（含郊县） 20%、二级城 市20%、外地 5% 自住98%、投 资2%
1）片区项目多以 综合体为主，但 住宅体量仍占主 要位置； 2）片区项目距离 较近，呈片状分 布，直面竞争激 烈。
写字楼——供需与价格分析
写字楼
项目 北城 天街 金牛万 达广场 万通金牛新 都会 绿地 世纪城 铁建 青秀城 华润翠 林华庭 招商 雍华府 华宇 融 阳光尚座 锦城 马克 公馆
总体量 成交量
写字楼：城南中（小）型综合体项目写字楼在档次定位上多为甲级写字楼，且体量较大，在硬件配套设施上采 用高标准配套，客户群体主要以成都客户为主，客户购买的驱动力：看重国际城南的商务氛围和升值潜力； 公寓：城南中（小）型综合体项目公寓产品多以精装产品面世，精装标准在2000-3000元/㎡不等，客户群体以 投资客户为主，由于多数公寓项目都规划有写字楼，且国际城南未来入驻企业越来越来越多，公寓的投资价值日益 增长； 住宅：城南中（小）型综合体项目住宅产品面积设计上出现两端分化，如海洋中心、香年广场面积40-60㎡，如 天合凯旋城南面积140-200㎡，主要是由于受到地块和物业形态的限制，产品面积段不均匀出现，而客户群体受产 品的影响变化较明显，小户型以投资客户为主，大户型以自住客户为主； 商铺：城南中（小）型综合体项目商铺产品目前均还处于销售阶段，体量较小，物业形态以零售、餐饮为主， 少部分项目自主招商，客户群体以投资客户为主，但目前商业的氛围并未形成； LOFT：城南中（小）型综合体项目LOFT体量较少，只有2个项目搭配有LOFT，客户职业有部分企业自用客户， LOFT产品面积小总价低，较写字楼有更大的优势，因此受到中小型企业客户的青睐。
住宅——小结与启示
小结:
区域目前供应的住宅产品丰富；整体去化情况较好，尤其是以华宇阳光尚座为主导的低价高性 价比物业，去化速度较快。 从价格来看：区域整体价格大部分集中在8000元/平米以内，区域价格有一定的上涨的空间； 从去化来看：绿地世纪城和华宇阳光尚座为主导的低价产品，在区域内占领市场份额较大，去 化情况较好； 从客户特征来看：客户群体呈现较强的地缘性，二级城市客户和外省客户占有一定比例； 客户关注点：客户对价格抗性远远高于地段抗性，性价比成为主流追逐点。
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客户呈现较强的地缘性； 绝大部分购买用于投资，偶有少量用于自用； 个体户是整个投资群体的主力。
写字楼——小结与启示
小结:
区域目前供应的产品层次不齐，金牛万达以地段和品质赢得市场，绿地世纪城则选择低价 路线，但较城南的商务氛围而言，城北吸引力明显不足。 从价格来看：虽然目前写字楼市场主要以城南为热点中心，但是源于金牛模式的支撑，金 牛万达广场价格依旧走高，与城南抗衡。 从物业配置来看：区域内的写字楼物业甲级比例较小，但就销量而言，甲级写字楼投资吸 引力明显更强，而乙级写字楼主要是吸引部分中小型企业主，购买自用，市场选择使得写字 楼产品逐渐向高端化趋势发展； 从客户特征来看：主要以城北客户为主，部分项目地缘性客户及少数城南客户；客户职业 主要为高管及个体户，少量企业主。 客户关注点：企业主主要关注性价比；中高管及个体户则更关心物业投资回报率。
住宅——客户分析
住宅
项目
北城天街
金牛 万达广场
万通金牛新都 会 城西25%、城 北20%、城东 及城南15%、 郊县5%、二级 城市10%、外 地25% 自住95%、投 资5%
绿地 世纪城 城北 70%、 二级城 市内 20%、 成都 10% 自住 90%投 资10% 职员 70%， 个体户 20%， 公务员 10%
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180000 83484
64169 9167
25418— 待 定
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剩余 体量 成交 价格
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96516
13000
55002
7500
24624
6300
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截止7月31日，城北类似规模项目写字楼目前总体供应量约279169平米，存量较大； 截止7月31日, 城北类似规模项目写字楼目前总体成交量约93440平米，去化率为33%； 截止7月31日, 城北类似规模项目写字楼目前总体库存量约为185729平米，库存较大； 虽然城北参考项目中只有3个项目规划了写字楼业态，但是体量较大，约27万方，主要集中在万 达金牛广场，2期存量较大，1期去化情况较好，有大型商业作支撑，投资升值潜力较大。
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5A甲级
130-1600 3.8 1000 9.4 12 4544 集中式 万达物业 15
乙级
35-58 3.1 700 8.5 10 1794 分户式 蜀信物业 4.6
乙级
47-120 3.6 300 6 5 2000 分户式 嘉诚新悦 5
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启示： 城西中（小）型综合体项目借助良好的地段优势和纯熟的配套，通过商业来带动住宅 的销售，在物业规划方面，应结合到整个板块的特征。
城北板块研究
由于本项目地处城北，为了更详细地对本片区项目进行研究，故放宽了研究项目选取尺度，参考本项 目基础条件，在城北，本案选取包括绿地世纪城、金牛万达广场、万通金牛新都会、龙湖北城天街、 招商雍华府、融锦城、华润翠林华庭、华宇阳光尚座，中国铁建青秀城、马克公馆在内的10 个在售、 待售的中（小）型综合体楼盘为基础做深度分析。
写字楼——客户分析
写字楼
项 目 客户 区域 置业 目的 北城 天街 金牛 万达广场 万通 金牛新都会 绿地 世纪城 铁建 青秀城 华润翠 林华庭 招商雍 华府
城北50%、 城中40%， 城西20%， 城北20%二 —— 二级城市 级城市10%， 20%、外地 外地30% 10% 自用10%， 投资90%、 —— 投资90% 自用10%
写字楼：城西中（小）型综合体项目写字楼在在档次定位为中高档写字楼，在写字楼配置上属于中端配置，针 对客户群体仍是以投资客户为主，部分企业自用客户； 公寓：城西中（小）型综合体项目公寓物业体量较小，只有新熙门项目有公寓物业的供应，同样是打造为精装 公寓，针对的客户群体以投资客户为主，项目地段和周边纯熟的配套是吸引到该部分客户的主要因素； 住宅：城西中（小）型综合体项目住宅产品面积设计以中大户型为主，如浣花香面积90-150㎡，天祥广场90130㎡，主要由于项目地段较好，周边配套成熟，交通方便，主要针对改善型客户，因此在产品设计上以中大户型 为主； 商铺：城西中（小）型综合体项目商铺产品目前均还处于销售阶段，物业形态以零售、餐饮为主，少部分项目 自主招商，项目均都位于城市的黄金地段，商业基本推出即售罄，未来商业氛围的成熟时间也较短，客户投资的收 益能够在较短的时间内见效； LOFT：城西中（小）型综合体项目均未规划有LOFT物业，主要是由于项目本身体量较小，也与城西的板块定位 为居住板块，不属于传统的商务区，目前LOFT物业属于市场空白点。