贷款项目评估报告

贷款项目评估报告

第一章概要

某实业有限公司（以下简称某公司）为开发“青城山房”项目申请贷款，本机构受中国农业银行四川省分行委托于2006年月11月组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2006年10月31日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照《中国农业银行中长期项目贷款评估办法》的要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2006年11月23日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：

一、借款人评价

1、公司简介

某公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币，其中：宁夏某房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。

该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。

2、管理层简介

某公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事。公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历。

公司主要管理人员简历如下：

xx：公司法定代表人,女，1969年３月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年某房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏某物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏某闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏某建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏某房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。

xx：公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任某实业有限公司财务部监。

3、公司信用及财务状况

某公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司

经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，某公司无银行借款，

无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。

由于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行（都江堰支行）认定其2006年信用等级为AA+级。

截止2006年10月31日，公司总资产8067.64万元，负债35.72万元，所有者权益为8031.92万元。

4、关联企业

（1）宁夏某房地产开发有限公司

宁夏某房地产开发有限公司成立于1998年10月，注册资本金5000万元，系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会（首批）会员单位。

该公司2005年度信用等级AA，2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。经人行咨询系统查询，截至2006年11月20日，银行借款余额为8000万元，贷款分类均为为正常。

截止2006年9月31日，公司资产总额为27535.08万元，负债总额为19275.90万元，所有者权益为8259.19万元，资产负债率70.00%。

公司近两年的经营情况如下表：

（2）宁夏某建筑装饰工程有限公司

该公司成立于2004年5月，注册资本人民币壹仟万元，公司股东为宁夏某房地产开发有限公司、xx、胡晓红，其中：宁夏某房地产

开发有限公司出资300万元，占总股本的30%；xx出资600万元，占总股本的60%；胡晓红出资100万元，占总股本的10%。

（3）宁夏某物业管理有限公司

该公司成立于2001年2月，注册资本人民币叁佰万元，公司股东为xx、胡晓红两位自然人，其中：xx出资270万元，占总股本的90%；胡晓红出资30万元，占总股本的10%。

二、项目评价

“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临106国道（东北角边界与青山制药和青蓉机械厂用地相临），南临滨江河与滨江路（排洪渠），西临环山路与环山渠，北临道路。项目由三个地块组成，总用地面积为167580.4平方米，总建筑面积为45280.86平方米。

项目综合技术经济指标如下：

该建设项目经都江堰市发展计划委员会立项，目前已取得了所有建设手续。

项目计划于2007年9月竣工。

截止现场勘察日，该工程正进行展示区（一号地块178、179、180、181、182、183、185、186号四组院、209至220、222、223号公寓，4、5号公建）基础工程施工（四组院桩基已完工）。

现场勘察情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。

该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。

该项目的勘察工作由都江堰川西工程勘察施工有限责任公司，设计工作由加拿大BDCL设计有限公司BDCL Design Group LTD、北京市建筑设计研究院（三所）、北京创翌高峰园林景观设计有限公司、四川国恒建筑设计有限公司等四家公司完成，项目工程施工由成都市第七建筑工程公司完成，监理工作由都江堰市诚信建设监理有限公司完成。

三、投资、筹资评估

（一）总投资估算与资金筹措

经测算项目的总投资为18,686.97万元，资金来源为自有资本金7980.93 万元，占总投资的42.71%；银行贷款8,000.00万元，占总投资的42.81%；销售转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。

（二）评估基准日投资情况

评估人员通过分析某公司的财务帐目，截止于2006年10月31日止，项目已投入的资金为：

1、土地款6435.62 万元；

2、前期工程费545.38万元；

3、报建费384.69 万元；

5、开发间接费47.75万元；

6、期间费用263.08万元；

以上合计7676.52万元。

（三）企业自有资金核算

截止2006年10月31日,企业的所有者权益8031.92万元；固定资产净值50.99万元；企业存货（开发成本）7413.47万元，均为本项目（青城山房）投入的各项费用。

经测算某公司可提供的自有资金（项目资本金）为7980.93万元。

公司目前已投入资金为7676.52万元，小于公司可提供的自有资金（7980.93万元）。公司截止评估基准日货币资金帐面余额为560.05万元，后续投入资金（项目资本金未投部份）是有保证的，因此以7980.93万元作为项目资本金，占总投资额的43.86%。

（四）银行贷款