商业地产基础知识培训材料(内部资料)PPT课件
合集下载
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
©2009 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司版权所有
上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
商业地产基础知识培训ppt课件
542.07 1.74%
同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。
《如何做好一名中层管理者》
十三、商业地产的发展态势（四）
中外连锁商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段 衰落阶段
美国 1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1970后
？
法国 1866－1900（35年） 1901－1960（60年） 1960后
产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 •人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展
（ ShoppingMall ）－－成熟发展
《如何做好一名中层管理者》
十四、 S亚h洲o及国p内p（含i香n港g、新M加坡a等）ll：发展条件
主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、 消费总量
《如何做好一名中层管理者》
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向 顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业 态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用 品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限 服务和低价商品为主要特征的零售业态.
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
《如何做好一名中层管理者》
同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。
《如何做好一名中层管理者》
十三、商业地产的发展态势（四）
中外连锁商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段 衰落阶段
美国 1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1970后
？
法国 1866－1900（35年） 1901－1960（60年） 1960后
产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 •人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展
（ ShoppingMall ）－－成熟发展
《如何做好一名中层管理者》
十四、 S亚h洲o及国p内p（含i香n港g、新M加坡a等）ll：发展条件
主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、 消费总量
《如何做好一名中层管理者》
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向 顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业 态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用 品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限 服务和低价商品为主要特征的零售业态.
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
《如何做好一名中层管理者》
商业地产培训PPT课件
二、商业地产的三大功能
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
• 1.实用性 • 2.保值性 • 3.投资性
案例：四季青
三、商业地产项目成功的三大要素
1.定位：
定位主要决定服务对象和功能辐射范围
2.招商：
决定经营基础
3.运营管理：
决定经营的成败
五、商业地产几大主要体现形式
1.购物中心——天河城、正佳广场、华润万象城 2.百货店——杭州大厦、银泰百货 3.大卖场——乐购、世纪联华、好又多 4.商业街——武林路商业街 5.市场、商城——义乌、柯桥、四季青 6.各种形式的商业业态构成的商圈形态
特色产业：中国家纺布艺名镇--河山，中国羊毛衫之乡--濮 院、中国皮革重镇--崇福，中国鞋业之乡-洲泉。
桐乡世贸中心
桐乡世贸中心总投资30亿，500亩 建筑面积60万平米，一期260000平方 二期40万平米，主营：MALL时代购物中心
风情酒廊、主题百货、品牌之都（精品专 卖店）、环球梦工场、娱乐总汇·五星级酒 店、豪华会所、商务写字楼高级酒店式公 寓
什么样的商铺才是好商铺？
买个好商铺，栽棵摇钱树？ 好的商铺才是摇钱树！ 一铺养三代？好的商铺才可以养三代！
1.地段 2.招商 3.运营管理 4.开发目的 5.硬件配套
五星级中庭效果图
业态分布
一层做箱包、皮鞋 二楼皮衣 三楼裘皮 四层餐饮·国际品牌连锁超市
投资有保障
包租6年，每年8% 得回报。前3年1次性 返还24%，后3年每年10.6%，保低8% 每年。6年后如租金不足8%开发商可条件 回购。
前景看得见
六、商业地产投资的具体体现
具体体现——商铺
七、商业地产与住宅地产的区别
• 商业地产 • 住宅地产
区别
• 投资性
商业地产培训 ppt课件
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来，超
大楼，这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的
销社的基础上扩大的， mall 实际上是一致的 ，
21
PRRT 1 何为商业地产？——九大业态介绍
1. 百货店
Department store(Dept．)
概念
在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、 管理、运营的零售业态
特点
采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式
商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经 营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为 主
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去， 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
ppt课件
13
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本 概念
单一建筑体，独立于其他商业建筑
如住宅底层商铺
地下商业街，多由人防工程改造而成 多种商业建筑的集合体，多种经营方式集合在一起 如小卖部、便利店、食品店、粮食店 菜市场、超市等 购物中心 中心商业街 提供不同类型货品和服务的综合性场所
服装和饰品店 服装城、服装批发市场、女装店、鞋店等
家具和家居用品店 家具店、装饰材料店等
采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱 乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全
商业地产基础知识培训教程-158PPT
• 传统百货店的生存将更加艰难。从全球视角看， 百货店在历经其几十年的辉煌后，已开始进入 它的衰退期。这当然主要源于随着社会经济的 成长壮大而与此伴随的各种更富有市场竞争力 与营运效率的新型零售业态的兴起、发展，我 们相信这一趋势在未来中国也将呈现。目前我 国百货店尤其是大多国有大中型百货店已逐渐 感到生存的压力，但这仅仅还是开始，未来的 生存将更加艰难。撇开其它因素不论，单就新 型零售业态迅猛而有质量的发展就足以对其产 生强大的威胁；
从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需 求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖 方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的 流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其 是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情 况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市 场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此 时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用 ，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这 种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有 的概念。
C.超值
• 大型超市、大卖场由于进货渠道的特点，价格上 的优势很容易展现在消费者面前，但进货渠道的 同质性，价格上的优势又不足以区别于同一市场 上的其他企业。在目前竞争激烈的上海零售业市 场，怎样使附加的各种服务超值化，成为新的趋 势之一。定期的、直接到消费者手中的DM，顾客 的会员化，甚至于固定的免费班车接送，各种各 样的超值化服务在使自己的企业覆盖更大的地理 面积的同时，也覆盖了更为重要、更为广阔的消 费者的心理面积。
1.2零售业的发展趋势
国际零售业发展趋势