以恒泰海航为例,浅析“类REITs”(案例解析)
以恒泰海航为例,浅析“类REITs”（案例解析）
以恒泰海航为例,浅析“类REITs”（案例解析）以恒泰海航为例，浅析“类REITs”（案例解析）一、资产支持专项计划基本要素“恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持专项计划”（以下简称“恒泰海航”）于2015年12月完成发行，并在上交所固收平台挂牌转让，该计划是上交所首单“类REITs”资产证券化项目。
1.恒泰海航的主要发行相关方如下：恒泰海航资产支持专项计划发行规模25亿元，其中A类份额占比61.24%，评级为AAA；B类份额占比38.76%，评级为AA+。
2.交易结构（1）认购人通过与管理人（恒泰证券）签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
（2）恒泰海航投资管理公司设立私募基金，海航实业认购私募投资基金的全部份额，在恒泰证券代表专项计划，根据《基金份额转让协议》的约定购买私募基金的全部基金份额后，管理人代表专项计划依法取得该等基金份额。
（3）专项计划取得基金份额后，同时承继原始权益人在《基金合同》项下实缴基金出资的义务，并于专项计划设立日实缴全部基金出资合计人民币24.6245亿元。
前述基金出资实缴到位后，私募基金募集完毕。
（4）私募基金募集完毕后，私募基金将向浦发置业发放7.21亿元委托贷款（5）私募基金全部基金份额对应的基金财产为：①基金管理人代表私募基金持有的浦发置业100%股权；②基金管理人代表私募基金对浦发置业享有的7.21亿元委托贷款债权。
交易结构图如下所示：3.增信措施二、由本案例引发的一些思考1资产证券化中往往会涉及托管银行和监管银行，二者职责有何不同？托管银行的义务：① 妥善保管专项计划账户内资金，确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证券持有人的财产权益② 管理专项计划账户，执行管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来③ 在专项计划到期终止或《托管协议》终止时，托管人应协助管理人妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核管理人编制的清算报告，以及办理专项计划资金的分配。
类REITs最全解析，看完变专家！
类REITs最全解析，看完变专家！展开全文文章作者：中诚信证评结构融资部分析师朱辉、林海伊、李青云、马倩伟文章原标题为《类REITs资产证券化产品专题研究报告》摘要本文首先从行业概况、行业政策、行业趋势等方面对目前国内的REITs和类REITs产品的发展情况作了基本介绍。
受限于国内法律法规及政策，我国大陆地区尚未出现正式上市交易的REITs产品，而自备案制以来类REITs产品发展较为迅猛，通过结构化设计在一定程度上实现了REITs的部分功能，且随着对类REITs产品逐步探索，其发行主体、发行场所、底层标的物业业态逐渐趋于多元化。
其次，本文对类REITs产品的发行情况进行了简要介绍。
自2014年起，截至2017年4月末，已发行的类REITs产品共有19单，累计发行规模超过454亿元。
目前，可供资产证券化的不动产存量巨大，增量较为可观，我们看好类REITs产品的发展前景。
最后，根据目前已成功发行的类REITs产品，我们梳理了类REITs 产品的评级关注要点和主要风险点。
我们认为虽然如办公楼、商场等标的物业的现金流较为稳定，符合资产证券化要求，且其自身拥有一定的保值能力，但在实际的评级过程中，我们仍需关注其标的物业的区域情况、物业运营方情况、底层租赁情况、交易结构相关设置以及增信方的信用变化情况等。
此外，基于交易结构的设置，我们亦需对租金波动风险、估值下滑风险、增信方信用风险等诸多方面加以关注。
一、 REITs产品简介房地产信托基金（Real Estate Investment Trusts，即REITs）是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管，并委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将取得收益按持有份额比例分配于投资者的一种信托基金，根据投资形式不同，又可分为权益型、抵押型与混合型，其中权益型REITs投资于房地产项目并拥有所有权，抵押型REITs主要投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，混合型REITs介于权益型和抵押型REITs之间。
2024年资产证券化ABSREITS实务操作及案例分析
随着市场环境的变化和金融创新的推动，资产证券化ABS（Asset-Backed Securities）和房地产投资信托REITS（Real Estate Investment Trusts）成为了近年来的热门投资工具。
本文将结合2024年的实际操作情况和案例，从不同维度对资产证券化ABS和房地产投资信托REITS进行深入分析。
首先，从操作层面来看，2024年资产证券化ABS在实务操作方面取得了不俗的成绩。
ABS的基本结构包括特殊目的机构（SPV）、资产池、资产支持证券和担保。
根据监管要求，资产池必须具备良好的资质，包括高质量的债权和资产，以及合理的抵押品保障。
在2024年，一系列ABS 产品的发行得到了较为广泛的认可和参与，包括汽车贷款ABS、消费贷款ABS和商业地产贷款ABS等。
这些ABS产品的发行为机构提供了多元化的融资渠道，也为投资者提供了更多选择。
而REITS则是一种通过发行证券来募集资金，并投资于不动产的投资工具。
通过购买REITS，投资者可以间接持有房地产，享受到租金和资本增值的收益。
2024年，中国的REITS市场逐渐发展，各类房地产信托产品纷纷上市。
一些知名企业和金融机构纷纷推出REITS产品，以满足投资者对房地产市场的需求。
同时，政府的政策支持也为REITS市场带来了发展机遇，如放宽发行REITS的条件和限制。
其次，从案例分析来看，2024年的资产证券化ABS和房地产投资信托REITS都有一些典型的案例值得关注。
比如，2024年中国国有资产监督管理委员会通过资产证券化ABS方式成功处置了一批不良资产，为国有企业减轻了财务负担。
这一案例显示出ABS在国企不良资产处置中的潜力和优势。
另外，2024年也有一些REITS的典型案例，如上市公司万科通过房地产投资信托REITS成功实施了一次资产注入，通过将部分房地产资产注入到REITS中，实现了旗下资产的管理和优化。
这一案例显示出REITS在资产管理和优化方面的潜力和作用。
类reits违约案例
类reits违约案例REITs（房地产投资信托基金）是以房地产为基础资产的信托基金。
这种投资工具可以帮助投资者通过吸收储蓄或债务资本的方式进行房地产投资。
房地产投资信托基金的成立使得房地产市场更加透明化，投资者可以在不购买实物房地产的情况下，享受到同样的投资收益。
然而，在REITs市场的运作中，仍然难以避免违约风险的存在。
本文将以中国的REITs违约案例为例，剖析REITs违约的原因及风险。
一、先导案例：夜空中最亮的星REITs违约案2019年7月，中国第一只REITs产品——华夏夜空中最亮的星REITs宣布违约。
此前，该产品早已经出现问题。
2017年，夜空中最亮的星REITs受到了初步分罚，并被要求改善与江苏长海中航投资控股有限公司合作的原有缺陷和违规行为，包括未按照合同约定的时间向被收购方支付资金、未按照合同约定向投资者披露信息等。
2019年初，夜空中最亮的星REITs发生了新的纠纷，因为新投资人要求给予他们优先获得回报的权利，但该要求与原有投资者的利益产生了矛盾。
该冲突最终导致REITs宣布破产。
二、风险分析1.信托上下游风险：在REITs中，房地产投资公司（SPV）是投资者与信托的中转站。
如果房地产投资公司的财务状况恶化或者破产，就会直接影响到REITs的资产收益。
2.不确定的现金流：REITs所投资的房地产市场本身就存在较大的波动性和风险。
如果投资的房地产项目的现金流无法满足REITs持有期内的支付需要，REITs就会受到经营不善和负债积累的风险。
3.融资渠道风险：REITs的基本资产源于房地产市场，其融资渠道主要来自于债券、银行贷款等。
如果REITs没有把握好借债的比例，可能会面临到了无法归还本金和利息，从而导致破产的风险。
三、避免风险的方法1.加强监管：REITs的管理应该符合监管部门的标准。
如果发现违规行为，应该及时采取措施。
2.严格的投资和发展决策：REITs的投资和发展决策需要加强透明度、严格科学决策，确保投资项目的可持续性和长期收益。
三大REITs模式典型案例解析实务必备
三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
恒大集团 资产证券化类reits模式介绍及操作路径
恒大集团资产证券化类reits模式介绍及操作路径恒大集团是一家拥有多元化业务的大型企业集团，其主要涉及地产、文化创意、旅游、金融等领域。
在金融领域，恒大集团通过资产证券化类REITs模式，实现了资产的有效配置和运营。
下面将介绍恒大集团的资产证券化类REITs模式的相关概念、运作原理以及操作路径。
一、资产证券化类REITs模式的概念1.资产证券化：资产证券化是指将一定类型、规模的资产，通过特定的法律和金融工具的整合和创新，结构化为符合投资者风险、收益需求的金融产品，并通过交易所或市场进行流通和交易。
2. REITs模式：REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写，即房地产投资信托基金。
REITs模式通过将房地产资产进行证券化，将其转化为可交易的证券，通过证券市场的投资和运作，实现房地产资产的价值提升和投资收益的分配。
二、恒大集团资产证券化类REITs模式的运作原理恒大集团资产证券化类REITs模式的运作原理可以概括为以下几个关键步骤：1.资产筛选和打包：恒大集团首先对其旗下的优质房地产资产进行筛选和打包，形成一个资产组合。
资产组合的构建需要兼顾资产的类型、规模、现金流等因素，以提供稳定的投资回报和分散的风险。
2.资产的划分和封包：恒大集团将打包后的资产进行划分和封包，分为不同的份额或单位。
每个份额或单位代表着对资产组合的权益份额，类似于股票的概念。
3.发行和上市：恒大集团将划分和封包后的资产份额或单位通过发行方式向公众募集资金，包括机构投资者和个人投资者等。
然后，恒大集团将这些资产份额或单位在证券市场上进行上市，让投资者可以在交易所上进行买卖和流通。
4.分红和回购：根据恒大集团REITs模式的规定，房地产资产所产生的收益将按一定的比例分配给资产份额或单位的持有者。
持有者可以根据其所持有的资产份额或单位的比例，享受相应的分红收益。
此外，恒大集团可以通过回购机制，回购部分或全部的资产份额或单位，提供流动性和灵活性。
从会计视角剖析类REITs出表与税筹设计
从会计视⾓剖析类REITs出表与税筹设计作者：原野、彭晓敏来源：⼯商银⾏投资银⾏部债务融资顾问处核⼼要点⾃2014年底交易所资产证券化业务由审批制改为备案制以来，借助资产证券化⼯具国内已有四⼗余单类REITs产品推出，已逐渐被市场认可，呈蓬勃发展态势。
类REITS产品既能够实现企业资产负债出表和增加当期利润等⽅⾯的个性诉求，也响应了国家服务实体经济、推进⾼质量发展和实施供给侧结构性改⾰等的宏观导向。
在类REITs产品设计、研发过程中，围绕“真实出售”进⾏的会计出表设计及税务筹划安排既是核⼼，也是难点。
会计视⾓下类REITs产品出表问题的考察关键是判断合并与控制、确认销售实现及调整租赁安排等，实务中通常需重点关注合并与控制、销售实现，多数情况下⽆需调整租赁安排。
⼀些底层资产为⾦融资产的ABS产品则需考察是否过⼿、风险报酬是否转移等问题。
类REITs的税收筹划应通过分解业务结构，按顺序分析各步骤的税筹要点。
由于各个税种间存在耦合性，需要在合法合规前提下选择纳税总量最优的⽅案。
类REITs⽅案设计过程中最难以合理筹划的是企业所得税、房产税、⼟地增值税和契税等税负，建议通过优化股债结构和转让物业资产⽅式，对上述税种进⾏合理筹划，其中，⼟地增值税筹划需根据不动产原属公司和新项⽬公司是否为房地产企业区别讨论。
正⽂REITs（Real Estate Investment Trust）是⾦融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径；是推动经济去杠杆，促进⾦融与房地产良性循环的重要⼯具。
⾃2014年底交易所资产证券化业务由审批制改为备案制以来，借助资产证券化⼯具国内已有四⼗余单类REITs产品推出，已逐渐被市场认可，呈蓬勃发展态势。
在类REITs产品运作过程中，围绕“真实出售”进⾏的会计出表设计及税务筹划安排既是核⼼，也是难点，笔者结合业务实际操作经验及跟踪研究，从会计视⾓对以上难点问题进⾏深⼊剖析。
1类REITs基本概念和交易架构1.1类REITs概念REITs是⼀种以发⾏收益凭证的⽅式汇集特定多数投资者的资⾦，由专门投资机构进⾏投资经营管理，并将投资综合收益按⽐例分配给投资者的⼀种⾦融投资产品。
类reits案例
类reits案例（原创版）目录1.类 REITs 的概述2.类 REITs 与 REITs 的区别3.类 REITs 的运作模式4.类 REITs 的优势与挑战5.我国类 REITs 市场的发展概况6.类 REITs 案例分析7.类 REITs 的未来发展前景正文【提纲】详解类 REITs 案例1.类 REITs 的概述类 REITs（Real Estate Investment Trusts）是指房地产投资信托基金，它是一种通过发行受益凭证汇集投资者资金，交由专业机构进行房地产投资经营管理的资金集合体。
类 REITs 产品为我国投资者提供了一种间接投资房地产的方式，通过购买类 REITs 受益凭证，投资者可以享受到房地产投资所带来的收益。
2.类 REITs 与 REITs 的区别类 REITs 与 REITs 在运作模式上有所不同。
REITs 是国际上成熟的房地产投资工具，其主要特点是将房地产投资收益分配给投资者，具有较高的分红比例和税收优势。
而类 REITs 则主要依赖于资产证券化的方式进行运作，其收益主要来源于资产证券化产品的利息。
因此，类 REITs 的收益相对较低，且税收优势不明显。
3.类 REITs 的运作模式类 REITs 的运作模式主要分为以下几个步骤：首先，设立类 REITs 基金，通过发行受益凭证筹集资金；其次，类 REITs 基金通过购买资产支持证券（ABS）等方式投资于房地产；再次，类 REITs 基金通过资产支持证券的利息收益向投资者分配收益；最后，当类 REITs 基金到期时，通过出售资产支持证券等方式偿还投资者本金。
4.类 REITs 的优势与挑战类 REITs 的优势主要体现在：分散投资风险，降低房地产投资门槛，提供稳定的收益来源等。
然而，类 REITs 也面临着一定的挑战，如税收优势不明显、收益相对较低、监管政策不完善等。
5.我国类 REITs 市场的发展概况近年来，我国类 REITs 市场取得了一定的发展，产品种类逐渐丰富，市场规模不断扩大。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
以恒泰海航为例，浅析“类REITs”（案例解析）
一、资产支持专项计划基本要素“恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持专项计划”（以下简称“恒泰海航”）于2015年12月完成发行，并在上交所固收平台挂牌转让，该计划是上交所首单“类REITs”资产证券化项目。
1.恒泰海航的主要发行相关方如下：恒泰海航资产支持专项计划发行规模25亿元，其中A类份额占比61.24%，评级为AAA；B类份额占比38.76%，评级为AA+。
2.交易结构（1）认购人通过与管理人（恒泰证券）签订《认购协议》，将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理，管理人设立并管理专项计划，认购人取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
（2）恒泰海航投资管理公司设立私募基金，海航实业认购私募投资基金的全部份额，在恒泰证券代表专项计划，根据《基金份额转让协议》的约定购买私募基金的全部基金份额后，管理人代表专项计划依法取得该等基金份额。
（3）专项计划取得基金份额后，同时承继原始权益人在《基金合同》项下实缴基金出资的义务，并于专项计划设立日实缴全部基金出资合计人民币24.6245亿元。
前述基金出资实缴到位后，私募基金募集完毕。
（4）私募基金募集完毕后，私募基金将向浦发置业发放7.21亿元委托贷款（5）私募基金全部基金份额对应的基金财产为：①基金管
理人代表私募基金持有的浦发置业100%股权；②基金管理人代表私募基金对浦发置业享有的7.21亿元委托贷款债权。
交易结构图如下所示：3.增信措施二、由本案例引发的一些思考1资产证券化中往往会涉及托管银行和监管银行，二者职责有何不同？托管银行的义务：① 妥善保管专项计划账户内资金，确保专项计划账户内资金的独立和安全，依法保护资产支持证券持有人的财产权益② 管理专项计划账户，执行管理人的划款指令，负责办理专项计划名下的资金往来③ 在专项计划到期终止或《托管协议》终止时，托管人应协助管理人妥善处理有关清算事宜，包括但不限于复核管理人编制的清算报告，以及办理专项计划资金的分配。
监管银行的义务：①
对交易结算资金进行监管并对客户交易结算资金总额与明细账进行账务核对，以监控客户交易结算资金安全②
设立监管账户，专门用于接收物业资产产生的物业资产运营收入及其他收入，并对外进行支付。
开立监管账户，直接进行收入的回收并限制监管账户的大额资金划出（大额资金划出需经过管理人审批），能够较大程度的避免资金混同风险。
2案例的增信措施之一为海航实业的流动性支持，流动性支持的法律效力如何？流动性支持方是吸收了资金偿付不确定性的风险，为投资者提供了一层安全垫的保护。
流动性支持的概念经常与赠与、保证担保相混淆，
以下做简单区分。
流动性支持协议不是赠与合同。
流动性支持和赠与有一个相似点，就是一方有义务去给付金钱，而另一方却没有显著的对待给付义务，就无偿性而言，容易让人混淆。
但赠与合同有一个个本性的特点，即合同法规定了赠与合同项下的各种撤销权，但显然流动性支持是不能随意撤销的。
流动性支持是否应当向有关方支付金钱，在于是否发生了特定的风险事件、是否符合特定的触发条件，但并不能随意撤销，否则就是去了流动性支持的本意。
流动性支持也不是保证担保。
保证担保有一个根本的前提，就是要存在一项确定的债权债务关系，如果没有合法存续的债权债务关系，就无从谈起给这个债权做个保证担保。
另外，流动性支持也不以存在确定的债权债务关系为前提，只要符合流动性支持协议中约定的事项，无论是信用风险、市场风险，都应当向特定投资者给付金钱。
3私募基金为何要向浦发置业发放一笔委托贷款？委托贷款的意义主要有以下三点：① 物业资产已被浦发置业抵押给第三方，为保证专项计划对物业资产的控制力，私募基金向浦发置业发放委托贷款偿还存量贷款，从而清偿原债务，私募基金成为浦发置业唯一债权人② 增信措施中的物业资产抵押、海航集团连带责任保证担保都需签署担保合同，担保合同为从合同，必须有一个明确债权债务关系的主合同③ 对浦发置业而言，委托贷款的利息支出可以
在税前扣除，起到税盾的作用，减少所得税缴纳金额值得一提的是，本案例中是以证券化募集资金进行股权收购和委托贷款发放，可谓创新之举。
以往的做法多为利用过桥资金解除物业抵押，或者把物业股权先收购过来再解除抵押，成本相对较高，本案例做法既保障了安全性，也降低了交易成本。
4为何要采用“私募基金+资产支持专项计划”的双SPV形式？不采用资产支持专项计划直接持有，而是搭建一层私募基金的结构，主要出于以下两点考虑：①
虽然国内真实意义上的REITs产品还处于零市场阶段，但公募REITs上市将是未来必然的发展趋势，本案例也首选公开发行REITs的形式实现退出，在实现公开发行的情形下，资产支持证券持有人以REITs份额的形式获得分配。
采取资管计划持有私募基金份额，私募基金再持有浦发置业股权的模式，主要是考虑到私募基金的形式更容易实现上市或转让。
②成立私募基金，可以实现标的资产与增信主体之间的有效隔离，并且为投资人的本息偿付和超额收益来源搭建实现途径。
5 为何要设置利率调整、定期回售、优先收购权等安排？本案例中A类份额的期限长达18年，若无特殊安排，会面临较大销售压力。
设置票面利率调整权和回售选择权，A类份额的投资者相当于认购了一个含权固定收益产品，流动性风险和利率风险大大降低。
B类份额期限为3年，届时是否能够实现公募REITs退出仍存在较大
不确定性，附加优先收购权，给了B类份额投资者另一个退出渠道，对于原始权益人（本案例中，即海航实业）来说，优先收购权在一定程度上保持了其对物业的控制权。
三、“类REITs”项目之比较1何为“类REITs”?REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
然而，目前国内还未出现能达到上述条件的REITs产品，但是随着国家政策的支持、金融机构的创新、市场需求的促进等因素，出现了能实现上述部分功能的“类REITs”产品。
关于“类REITs”并无官方的严谨定义，笔者经查询资料总结如下：“类REITs”是基于资产支持专项计划、以非公开方式向合格投资者募集资金、通过契约型私募基金投资不动产资产、并可选择在未来通过REITs公开发行的方式实现轻资产转型的融资工具。
REITs本身与资产证券化并没有必然联系，“类REITs”是资产证券化和REITs的有机结合，是REITs在中国发展的一个过渡形态。
在房地产基金的募投管退四个阶段，目前“类REITs”资管计划仅在退出环节具备REITS的上市退出特性，而在基金的募集和管理环节，国外成熟REITs产品市场中基本都有税收优惠、流动性良好、较低的投资门槛和产品标准化这样几个特征，但国内现有案例无特殊税收优惠，二
级份额转让机制不明确，并设有200人投资人数上限，只面向合格机构投资人开放且投资门槛高，个人投资者还是只能望而却步，与国外真正REITS相差甚远，故而只能将此类资产证券化项目成为“类REITs”。
2现有的“类REITs”产品有哪些？目前我国已发行“类REITs”产品6单，包括首单产品中信启航写字楼“类REITs”以及实行备案制后的5单产品：其中3单商业物业“类REITs”、1单写字楼“类R EITs”及1单酒店“类REITs”。
3现有主要“类REITs”产品设计差异
由于部分案例的交易结构相近，本文重点分析中信启航、恒泰海航、招商融创这三个较有代表性的项目在交易结构方面的差异。
四、结语作为成熟资本市场的重要组成部分，REITs是同股票、债券、存款并列的第四大类配置资产，具有长期收益率高、收益稳定、与其他投资产品关联性小、抵抗经济周期波动等优势，能够满足投资人的多元化需求。
我国的REITs市场还几乎处于零的状态，因此未来的发展空间巨大。
一方面，我国有巨量的商业物业资产亟待盘活，另一方面，大量的社会资金缺乏稳健投资渠道，整个投资领域长期处于“资产荒”的状态。
金嘉资管汇于梦洋。