物业经营管理认知讲义课件
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物业经营管理课件
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二、物业经营管理活动的管理对象
收益性物业——
写字楼 工业物业
零售商业物业
出租型别墅或公寓
酒店
休闲娱乐设施等
2018/9/22
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（一）写字楼
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空
间的办公部分和公用部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字 楼和自用出租复合型写字楼三种类型。
4、物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的企业一般有 （ ）。 A管理型物业服务企业 D综合型物业服务企业 B专业型物业服务企业 E所有物业管理公司 c投资型物业服务企业
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5、物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为某一机构创造一个良 好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是（ ）。
熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。
了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。
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（三）要点说明
1. 物业经营管理的性质和管理对象
2. 物业经营管理的目标 3. 管理型物业服务企业、专业型物业服务企业、综合 型物业服务企业的区别 4. 物业经营管理的类别 5. 物业经营管理的工作内容
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第一章 物业经营管理概述
第一节 第二节
物业经营管理的概念 物业经营管理的层次与工作内容
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（一）考试目的
测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等 知识的熟悉程度。
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（二）考试基本要求
掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物 业经营管理的层次及各层次之间的关系。
物业管理培训(全集)PPT课件
书》和《住宅使用说明书》？具体包括哪些方面内容？ • 房地产登记中，土地使用年限怎样确定？ • 红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别在哪里？ • 已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？
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物业管理服务工作指南
一、物业管理概念
9
一、物业管理概念
什么是物业？
10
一、物业管理概念
什么是物业？ 物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂 房仓库、共用设施及建筑地块等。 物业一般由三个部分组成。（土地、建筑物、物权） 1、土地：指由一定范围的面积构成的地产。 2、建筑物：指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为 相对独立的物业。 3、物权：物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定 的人。
物业管理讲座系列(全集)
1
一、物业管理概念（纲要）
• 什么是物业？ • 什么是物业管理？它包括哪些业务？ • 什么是物业管理人？ • 什么是物业所有权人？ • 物业管理的性质、宗旨是什么？ • 什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？ • 物业管理公司的权利和义务有哪些？ • 物业管理行业规范服务标准包括哪些内容？ • 什么是《业主规约》？它在包括哪些方面内容？ • 什么是《住户手册》？应包括哪些内容？ • 什么是物业管理的前期介入？它包括哪些方面？ • 所谓“二房”、“二金”、“一费”的含义是什么？ • 公用设施专用基金来源、管理和使用范围是怎样的？ • 住宅维修基金来源、管理和使用范围是怎样的？ • 物业管理服务费的支出包括哪些方面？ • 什么是业主委员会？它有哪些职权和义务？
• 如何评定房屋完损等级？
• 房屋设备维修工程的审批管理是怎样？
• 水泵房管理规定有哪些？
• 如何进行水箱清洗操作？
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物业管理服务工作指南
一、物业管理概念
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一、物业管理概念
什么是物业？
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一、物业管理概念
什么是物业？ 物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂 房仓库、共用设施及建筑地块等。 物业一般由三个部分组成。（土地、建筑物、物权） 1、土地：指由一定范围的面积构成的地产。 2、建筑物：指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为 相对独立的物业。 3、物权：物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定 的人。
物业管理讲座系列(全集)
1
一、物业管理概念（纲要）
• 什么是物业？ • 什么是物业管理？它包括哪些业务？ • 什么是物业管理人？ • 什么是物业所有权人？ • 物业管理的性质、宗旨是什么？ • 什么是物业管理公司的资质等级？其等级条件是什么？ • 物业管理公司的权利和义务有哪些？ • 物业管理行业规范服务标准包括哪些内容？ • 什么是《业主规约》？它在包括哪些方面内容？ • 什么是《住户手册》？应包括哪些内容？ • 什么是物业管理的前期介入？它包括哪些方面？ • 所谓“二房”、“二金”、“一费”的含义是什么？ • 公用设施专用基金来源、管理和使用范围是怎样的？ • 住宅维修基金来源、管理和使用范围是怎样的？ • 物业管理服务费的支出包括哪些方面？ • 什么是业主委员会？它有哪些职权和义务？
• 如何评定房屋完损等级？
• 房屋设备维修工程的审批管理是怎样？
• 水泵房管理规定有哪些？
• 如何进行水箱清洗操作？
物业经营管理.ppt课件
房地产资产管理
（写字楼、商场）
主 要
职
责
房地产资产管理 （公寓）
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业管理 设施管理
物业经营管理
三、物业经营管理中的战略性工作 确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行资产组合 注意：根据每项工作的主要内容来判别属于哪项工作
物业经营管理
自然环境或背景以及在该区位进行房地产投资 所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系
“宁要浦西一张床，不要浦东一套房” ------发展、动态变化的眼光
物业经营管理
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求
市政公用和公建配套设施完备的程度
居
公共交通便捷程度
住
物 业
环境因素
居民人口与收入
物业经营管理
写
与其它商业设施接近的程度：聚集效应
学习的主要内容
传统物业管理与物业经营管理 物业经营管理的内容是什么？ 物业经营需要掌握和了解那些知识？ 如何确定物业的价格或价值？ 如何评价物业项目的投资？ 如何选择适合投资的物业项目？ 如何加强成本控制？
物业经营管理
第一部分 物业经营管理概述
物业经营管理
第一节 物业经营管理的概念
物业经营管理
（二）公式与系数
1、一次支付的现值系数和终值系数
F
0 12
n-1 n
P
已知资金现值P、i、n，求终值F计算公式：
F=P(1+i)n
【一次支付终值系数：(1+i)n】
已知资金现值F、i、n，求终值P计算公式
P= F /(1+i)n 【一次支付现值系数：1 /(1+i)n】
物业管理知识讲座PPT课件
11
二、商业物业管理 1.商业物业管理的含义： 商业物业管理内容与普通小区物业管理既存在
共性,又 有其特殊性。 2.商业物业管理模式 一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理 和物业服务； 二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司 进行合作管理。 注意：商业物业管理不但要提供一般性的物业 管理服务，还要完成带有一定经营性质的商业 管理工作。
人员 3）物业管理的服务对象是业主 4）物业管理的管理对象是物业
7
四、现代物业管理具有的性质： 1.物业管理组织专业化 专业性包含三层含义：
一是指有专门的组织机构 二是指有专业的人员配备 三是指有专门的管理工具和设备 2.物业管理过程经营化 经营是物业管理的属性 3.物业管理是一种服务 物业管理的对象是物，服务的对象是人，强调 “寓管理于服务之中”
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3.物业管理在商业地产中的重要作用 经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和
关键的企业职能。 如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企
业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地 区发展。据专家评估，目前物业管理的因素已占 到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地 产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为 投资和消费的重要选择因素。
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三、商业地产物业管理内容 1.营销性物业管理 （1）市场推广 （2）选配承租客商 案（例讨3）论：确定合理的租金
王××刚调任一大型购物中心的物业经理，就向总公司提交 一份该购物中心的管理情况报告。在所提交的报告中他指出， 该购物中心需要进行外装修以提高和保持其竞争力，同时指 出存在的其他问题，如前任经理与租户所定的协议中没有逐 步提高租金的条款；设备设施未得到充分的维护；没有其他 刺激租户提高经营收入的措施和方法。面对这一情况，如果 你是王××，你该如何解决文中提到的这一系列问题?
二、商业物业管理 1.商业物业管理的含义： 商业物业管理内容与普通小区物业管理既存在
共性,又 有其特殊性。 2.商业物业管理模式 一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理 和物业服务； 二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司 进行合作管理。 注意：商业物业管理不但要提供一般性的物业 管理服务，还要完成带有一定经营性质的商业 管理工作。
人员 3）物业管理的服务对象是业主 4）物业管理的管理对象是物业
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四、现代物业管理具有的性质： 1.物业管理组织专业化 专业性包含三层含义：
一是指有专门的组织机构 二是指有专业的人员配备 三是指有专门的管理工具和设备 2.物业管理过程经营化 经营是物业管理的属性 3.物业管理是一种服务 物业管理的对象是物，服务的对象是人，强调 “寓管理于服务之中”
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3.物业管理在商业地产中的重要作用 经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和
关键的企业职能。 如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企
业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地 区发展。据专家评估，目前物业管理的因素已占 到楼宇价值的20％－30％，而且越来越多的房地 产投资者和消费者把物业管理效果的优劣，作为 投资和消费的重要选择因素。
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三、商业地产物业管理内容 1.营销性物业管理 （1）市场推广 （2）选配承租客商 案（例讨3）论：确定合理的租金
王××刚调任一大型购物中心的物业经理，就向总公司提交 一份该购物中心的管理情况报告。在所提交的报告中他指出， 该购物中心需要进行外装修以提高和保持其竞争力，同时指 出存在的其他问题，如前任经理与租户所定的协议中没有逐 步提高租金的条款；设备设施未得到充分的维护；没有其他 刺激租户提高经营收入的措施和方法。面对这一情况，如果 你是王××，你该如何解决文中提到的这一系列问题?
物业经营管理常识 ppt课件
第一节 经营管理常识
一、经 营
以创造利益为目标，并策划企业的营销活动。
二、管 理
管理就是用计划、组织、领导、控制、激励等 方法，通过别人去做好工作达成目标。
三、经营的三大内容
1、调查和市场预测。 2、经营方针和经营策略的选择。 3、经营是思想和管理目标的确定。
精品资料
• 你怎么称呼老师？
需要做出处理的抱怨中有80%是因为管理混乱造成的，由于员工个人失职只占20%，所以规范工 作流程、岗位职责、规章制度等是处理这些抱怨的重要措施。在规范管理制度时，应采取公开、公 正的原则。对公司的各项管理规范首先要让当事人参加讨论，共同制定，对制定好的规范要向所有 员工公开，并深入人心，只有这样才能保证管理的公正性。如果是员工失职，要及时对当事人采取 处罚措施，尽量做到公正严明
另外，中层管理人员能否正确理解决策层的意图、准确跟随决策层的思路，是决策 层整体战略是否能如愿得到实施的第一步，也是偏差产生的第一步，中层管理人员的 这个能力直接关系到他所管理部门的执行力度、深度和准确度。
信，言既出、行必果，这便是信，更简单的说便是能担当。而在现实的公司治理
当中，有些企业管理者往往做出超出自身职权、未经授权的承诺，用以临时性激励下 属奋勇直前或者用以诱引业户达成最终意向，但是在最后却难以兑现，这样以来不仅 仅将失去伤害了别人，也伤害了自己的威信，一两次后承诺便成为“狼来了”，必将 造成令行不止的后果。
抱怨是一种正常的心理情绪，大可不必对抱怨产生恐慌，但一定要认真对待。 抱怨并不可怕，可怕的是管理者没有体察到这种抱怨，或者对抱怨的反应迟缓，从 而使抱怨的情绪蔓延下去，最终导致管理的更加混乱与矛盾的激化。
六、指挥力
指挥三大原则；服从，一个上级，逐级， 1、服从
一、经 营
以创造利益为目标，并策划企业的营销活动。
二、管 理
管理就是用计划、组织、领导、控制、激励等 方法，通过别人去做好工作达成目标。
三、经营的三大内容
1、调查和市场预测。 2、经营方针和经营策略的选择。 3、经营是思想和管理目标的确定。
精品资料
• 你怎么称呼老师？
需要做出处理的抱怨中有80%是因为管理混乱造成的，由于员工个人失职只占20%，所以规范工 作流程、岗位职责、规章制度等是处理这些抱怨的重要措施。在规范管理制度时，应采取公开、公 正的原则。对公司的各项管理规范首先要让当事人参加讨论，共同制定，对制定好的规范要向所有 员工公开，并深入人心，只有这样才能保证管理的公正性。如果是员工失职，要及时对当事人采取 处罚措施，尽量做到公正严明
另外，中层管理人员能否正确理解决策层的意图、准确跟随决策层的思路，是决策 层整体战略是否能如愿得到实施的第一步，也是偏差产生的第一步，中层管理人员的 这个能力直接关系到他所管理部门的执行力度、深度和准确度。
信，言既出、行必果，这便是信，更简单的说便是能担当。而在现实的公司治理
当中，有些企业管理者往往做出超出自身职权、未经授权的承诺，用以临时性激励下 属奋勇直前或者用以诱引业户达成最终意向，但是在最后却难以兑现，这样以来不仅 仅将失去伤害了别人，也伤害了自己的威信，一两次后承诺便成为“狼来了”，必将 造成令行不止的后果。
抱怨是一种正常的心理情绪，大可不必对抱怨产生恐慌，但一定要认真对待。 抱怨并不可怕，可怕的是管理者没有体察到这种抱怨，或者对抱怨的反应迟缓，从 而使抱怨的情绪蔓延下去，最终导致管理的更加混乱与矛盾的激化。
六、指挥力
指挥三大原则；服从，一个上级，逐级， 1、服从
物业管理知识讲座PPT课件
2.物业管理是房地产开发的最后一步，也可以看 作是房地产开发的延续和完善。
物业管理作为房地产开发的一个重要分支，是房 地产投资、开发、经营的自然延续和完善，也是 现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部 分。
3.物业管理与传统房地产管理的联系与区别
第二部分 商业地产与物业管理
一、商业地产的概念和业态
（2）物业管理关系产生的依据：物业服务合同。
（3）物业管理的基本内容：
要正确理解物业管理的含义，必须把握以下几点： 1）物业管理具有委托性和有偿性两个基本特征 2）物业管理的服务主体是物业服务企业及其从业
人员 3）物业管理的服务对象是业主 4）物业管理的管理对象是物业
四、现代物业管理具有的性质： 1.物业管理组织专业化 专业性包含三层含义：
三、商业地产物业管理内容
1.营销性物业管理
（1）市场推广
（2）选配承租客商Байду номын сангаас
案（例讨3）论：确定合理的租金
王××刚调任一大型购物中心的物业经理，就向总公司提交 一份该购物中心的管理情况报告。在所提交的报告中他指出， 该购物中心需要进行外装修以提高和保持其竞争力，同时指 出存在的其他问题，如前任经理与租户所定的协议中没有逐 步提高租金的条款；设备设施未得到充分的维护；没有其他 刺激租户提高经营收入的措施和方法。面对这一情况，如果 你是王××，你该如何解决文中提到的这一系列问题?
性物业两种。
三、物业管理的基本概念
1.物业管理的定义：
管理的基本概念
物业管理定义：
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业 主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的 活动。
物业管理作为房地产开发的一个重要分支，是房 地产投资、开发、经营的自然延续和完善，也是 现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部 分。
3.物业管理与传统房地产管理的联系与区别
第二部分 商业地产与物业管理
一、商业地产的概念和业态
（2）物业管理关系产生的依据：物业服务合同。
（3）物业管理的基本内容：
要正确理解物业管理的含义，必须把握以下几点： 1）物业管理具有委托性和有偿性两个基本特征 2）物业管理的服务主体是物业服务企业及其从业
人员 3）物业管理的服务对象是业主 4）物业管理的管理对象是物业
四、现代物业管理具有的性质： 1.物业管理组织专业化 专业性包含三层含义：
三、商业地产物业管理内容
1.营销性物业管理
（1）市场推广
（2）选配承租客商Байду номын сангаас
案（例讨3）论：确定合理的租金
王××刚调任一大型购物中心的物业经理，就向总公司提交 一份该购物中心的管理情况报告。在所提交的报告中他指出， 该购物中心需要进行外装修以提高和保持其竞争力，同时指 出存在的其他问题，如前任经理与租户所定的协议中没有逐 步提高租金的条款；设备设施未得到充分的维护；没有其他 刺激租户提高经营收入的措施和方法。面对这一情况，如果 你是王××，你该如何解决文中提到的这一系列问题?
性物业两种。
三、物业管理的基本概念
1.物业管理的定义：
管理的基本概念
物业管理定义：
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业 主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的 活动。
物业企业经营管理PPT课件
户新的需求、客户的行为或其他有关 信息 ❖ 2．客户关系管理主要内容
7.3 客户管理服务
❖ 3．客户关系管理实施方式 ❖ (1)通讯； (2)海报；(3)公文； (4)住户手册； ❖ (5)电子邮件；(6)投诉热线；(7)接待咨询；(8)
家庭拜访； ❖ (9)客户调查；(10)座谈会；(11)节日聚会； ❖ (12) 上门服务；(13)推广活动； ❖ (14)设立邻里守望小组； ❖ (15)主办消防日
7.1房屋维修养护管理
❖ 4．社区服务配套设施的修缮、更新、改造责 任。由该设施的所有人承担，费用在经营管 理收入中列支。
❖ 5．共同部位、共同设备以及公共设施，凡属 人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费 用由行为人承担。
7.1房屋维修养护Байду номын сангаас理
❖ 7.1.6房屋维修的施工管理 ❖ 房屋维修的施工管理包括三个环节： ❖ 1、选择维修施工队伍； ❖ 2、落实维修任务； ❖ 3、签订承包合同和施工过程的管理。
7.1房屋维修养护管理
❖ 7.1.2房屋维修管理的要求 ❖ 根据建设部《房地产经营、维修管理行业经济技术指标》
规定，考核房屋维修管理行业经济技术指标，考核房屋 维修管理的标准为以下12项指标： ❖ 1．房屋完好率：50％～60％。 ❖ 2．年房屋完好增长率：2％～5％；年房屋完好下降率； 不超过2‰。 ❖ 3．房屋维修工程量：100～150平方米/•年。 ❖ 4．维修人员劳动生产率：5000元/人•年。 ❖ 5．大、中修工程质量合格品率：100％，其中优良品率 30％～50％。
7.1房屋维修养护管理
❖ 7.1.7 房屋维修养护管理制度的制定 ❖ 1．定期检查维修制度的制度 ❖ 2．巡回检修及抢修制度的拟定 ❖ 3．确立房屋维修管理的责任范围制度 ❖ 4．定期保养、修缮制度的拟定
7.3 客户管理服务
❖ 3．客户关系管理实施方式 ❖ (1)通讯； (2)海报；(3)公文； (4)住户手册； ❖ (5)电子邮件；(6)投诉热线；(7)接待咨询；(8)
家庭拜访； ❖ (9)客户调查；(10)座谈会；(11)节日聚会； ❖ (12) 上门服务；(13)推广活动； ❖ (14)设立邻里守望小组； ❖ (15)主办消防日
7.1房屋维修养护管理
❖ 4．社区服务配套设施的修缮、更新、改造责 任。由该设施的所有人承担，费用在经营管 理收入中列支。
❖ 5．共同部位、共同设备以及公共设施，凡属 人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费 用由行为人承担。
7.1房屋维修养护Байду номын сангаас理
❖ 7.1.6房屋维修的施工管理 ❖ 房屋维修的施工管理包括三个环节： ❖ 1、选择维修施工队伍； ❖ 2、落实维修任务； ❖ 3、签订承包合同和施工过程的管理。
7.1房屋维修养护管理
❖ 7.1.2房屋维修管理的要求 ❖ 根据建设部《房地产经营、维修管理行业经济技术指标》
规定，考核房屋维修管理行业经济技术指标，考核房屋 维修管理的标准为以下12项指标： ❖ 1．房屋完好率：50％～60％。 ❖ 2．年房屋完好增长率：2％～5％；年房屋完好下降率； 不超过2‰。 ❖ 3．房屋维修工程量：100～150平方米/•年。 ❖ 4．维修人员劳动生产率：5000元/人•年。 ❖ 5．大、中修工程质量合格品率：100％，其中优良品率 30％～50％。
7.1房屋维修养护管理
❖ 7.1.7 房屋维修养护管理制度的制定 ❖ 1．定期检查维修制度的制度 ❖ 2．巡回检修及抢修制度的拟定 ❖ 3．确立房屋维修管理的责任范围制度 ❖ 4．定期保养、修缮制度的拟定
物业经营管理讲课课件
该居民可以承受的住宅总价为：
(1+6%/12)30*12-1 1 5000×30%× × (1+6%/12)30*12 6%/12 (1-20%)
2、风险与不确定性
标准方差大——风险大 标准方差小——风险小
3、风险分析的目的——三点 房地产投资风险的体现 •资金安全性 •期望收益可靠性 •投资项目流动性 •资产管理复杂性
二、系统风险
1、通货膨胀风险/购买力风险 2、市场供求风险 3、周期风险 4、变现风险 5、利率风险 6、政策风险 7、政治风险 8、或然损失风险
（四）工业物业
第三章 房地产投资分析技术
资金的时间价值 内 容 现金流量 基本概念和方法
房地产投资财务评价指标——核心 设备更新中的经济分析
第一节
资金的时间价值
资金时间价值的含义
资金时间价值存在的原因 内 容 利息和利率 单利利息与复利利息 名义利率与实际利率 资金时间价值的换算 资金时间价值 的计算
★难点
物业经营管理的未来发展
第一章 物业经营管理概述
物业经营管理的概念 内 容 物业经营管理的层次与工作内容
第一节 物业经营管理的概念
物业经营管理的内涵 内 容 物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理服务的目标
物业经营管理企业
一、物业经营管理内涵
技术、手段、模式 对象 内涵 内容
性质
二、物业经营管理活动的管理对象 写字楼 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店和休闲娱乐设施
500/(1+8%)3=396.9万元
4、资金时间价值转换的具体公式 （3）将等额年金转换为现值的公式
P=A [(1+i)n —1] / i(1+i)n
(1+6%/12)30*12-1 1 5000×30%× × (1+6%/12)30*12 6%/12 (1-20%)
2、风险与不确定性
标准方差大——风险大 标准方差小——风险小
3、风险分析的目的——三点 房地产投资风险的体现 •资金安全性 •期望收益可靠性 •投资项目流动性 •资产管理复杂性
二、系统风险
1、通货膨胀风险/购买力风险 2、市场供求风险 3、周期风险 4、变现风险 5、利率风险 6、政策风险 7、政治风险 8、或然损失风险
（四）工业物业
第三章 房地产投资分析技术
资金的时间价值 内 容 现金流量 基本概念和方法
房地产投资财务评价指标——核心 设备更新中的经济分析
第一节
资金的时间价值
资金时间价值的含义
资金时间价值存在的原因 内 容 利息和利率 单利利息与复利利息 名义利率与实际利率 资金时间价值的换算 资金时间价值 的计算
★难点
物业经营管理的未来发展
第一章 物业经营管理概述
物业经营管理的概念 内 容 物业经营管理的层次与工作内容
第一节 物业经营管理的概念
物业经营管理的内涵 内 容 物业经营管理活动的管理对象 物业经营管理服务的目标
物业经营管理企业
一、物业经营管理内涵
技术、手段、模式 对象 内涵 内容
性质
二、物业经营管理活动的管理对象 写字楼 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店和休闲娱乐设施
500/(1+8%)3=396.9万元
4、资金时间价值转换的具体公式 （3）将等额年金转换为现值的公式
P=A [(1+i)n —1] / i(1+i)n
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物业经营管理服务的目标
物业经营管理服务的目标，是从业主的角度 出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满 足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收 益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值 以及未来发展潜力。
物业经营管理的核心是：提供价值管理服务 在全经济寿命周期，保持和提高物业的市场 价值
三、物业经营管理的意义
物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要 包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工 业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
物业经营管理的职能有：物业管理、设施管理、资产管理 和组合投资管理。 ①物业资产管理
物业资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理 和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠， 但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。 ②物业管理
物业经营管理的问题
一是压力大；二是风险大。
具体注意的问题有：
不要盲目接管项目； 不要脱离物业管理这个主营业务； 坚持以强化内部建设为立足之本； 注意经营和收益的合法性； 提供多方位、全面的服务； 实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。
物业经营管理的类型
物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。 管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企
物业经营管理认知
知理的目标 3. 管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、
综合型物业管理企业的区别 4. 物业经营管理的类别 5. 物业经营管理的工作内容
一、 物业经营管理的概念
1. 物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主 的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产 管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以 收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命 周期的综合性管理服务。
组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组 合投资的目标和投资准则，制订并执行组合投资策略， 设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的 配置和衍生工具的应用，监督物业购买处置、资产管 理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现 金管理。
物业经营管理的内容
1．物业经营管理的层次 通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理
和房地产组合投资管理三个层次 物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资
产管理和投资组合管理以策略性管理为主。
2. 物业经营管理不同层次之间的关系
从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进 行全寿命周期的管理，是包括物业管理、设施管 理、资产管理和组合投资管理在内的物业管理企业的责 任。虽然物业经营管理的上述四个职能之间有一定的冲 突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产物 业的价值最大化。
得多。 ⑤房地产组合投资管理
房地产组合投资管理所涉及的范围更广。 物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于 “对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服 务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业 务发展目标的需求。
二、物业经营管理的特点
1、收益性 2、复杂性 3、综合性 4、创造性 5、品牌性
物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关 系中，物业管理和设施管理以运行管理为主，资产管理 和组合投资管理以策略性管理为主。
物业管理的核心工作，是对房地产物业资产进行日常 的维护和维修，并向入住的业主或客户提供服务，以保 障其始终处在正常的运行状况。对于居住物业，物业管 理就是物业经营管理的全部内容。对于收益性物业或大 型非房地产公司拥有的自用物业，除物业管理外，还要 进行相应的资产管理和组合投资管理工作。国际上物业 管理行业的专业资格，是注册物业管理经理(CPM)。
业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任， 在物业管理活动中处在总包的位置。 专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业 管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接 接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合 同的基础上，获得物业管理业务。 综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业 运行管理能力的企业。
物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维 修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处于在 正常的运行状态。 ③设施管理
设施管理是一种新型房地产服务业务，其主要功能是通过 对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作 环境。
④资产管理 资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大
1、物业经营管理的作用 首先可以更好地满足市场需求和客户需求；
其次更好地体现了经营、管理一条龙服务，对刻 画来讲，提高了服务效率；再次，扩大了物业管 理企业的盈利空间。
2、加强物业经营管理的必要性
（1）租赁市场的繁荣； （2）房地产销售对物业的重视； （3）物业的多样性； （4）人们的收入增加，对房地产的投资趋热； （5）特约服务的需求呈上升趋势； （6）物业专业化管理水平低下，规划经营不当。
设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规 划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购 买和处置房地产物业资产的建议，室内布局与空间规 划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护 和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管 理与设施管理报告等。国际上，设施管理领域的专业资 格，通常称为设施管理经理(CFM)
房地产资产管理的主要工作包括：制订物业策略 计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的 机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩 效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表 现，管理并评估物业管理公司的工作，协助物 业管理公司与租户的关系，定期进行资产的投 资分析和运营状况分析。
房地产组合投资管理包括：确定物业投资者或业主的投 资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公 司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状 态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最 大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。