关于发展我国住房抵押贷款的思考
我国开展住房反向抵押贷款的可行性思考
反 向抵押 贷款 自从上 世纪 ３ ０年代诞 生 以来 ， 一直 作为 一种 养老 金 融工具在发达 国家 普遍存在 ， 成为各 国养 老体系的一个 补充 。因为对 老 年人而言 ， 财富 主要是不能变 现的 房产 ， 而生 活上 没有 足够 的现 金进行 消费 。反向抵 押贷款的 出现 正好 满足 了老 年人 的这 一需要 。通 过反 向 抵押贷款 ， 老年人可 以把 固定的房 产转 换成 流动 的现 金资 产 ， 决一 部 解 分养老问题 。 反向抵押贷款不 同于传统的抵押 贷款 ， 允许老年人 以拥 有 自有 产 它
（ 西南财经 大学金 融学 院 ， 四川 成都 ６ １３ ） ｌ １ ０
【 要】 摘 本文先介绍了我国开展住房反向 抵押贷款的 现实意义， 接着探讨了 开展住房反向 抵押贷款的可行性， 主要从居民 住房自 有率提高 ， 金
融市场 完善 ， 房地产 二级市 场 日趋活 跃以及相关 法规制度 的完善四个方 面来阐述 ， 最后得 出我 国开展住 房反 向抵押 贷款有很强 的可行性。
的住房均 可以上市 交易 ， 为实施 住房反 向抵押贷款提供 了条件 。交易的 手续将 会随 着二级市 场的逐渐 成熟而简化 ， 交易收费 也将会随着 交易 的 活跃和 交易量的扩大而 降低 ， 这就 具备了 实行住房反 向抵押贷款 较为关 键的条件 ， 让银行能 够在获得住 房 产权之 后便 于在 市场 上交 易 ， 从 中 而
权的住房为抵 押 ， 在继续拥 有房产 居住权 的 同时 ， 向业 务开办 机 构 申请 贷款 ， 将其将 来（ 去世时或 一定 时期 后 ） 的房 屋价 值全 部 或部 分提 前转 换为现金 。反 向抵 押贷款产品 的实质是通过 增加资产 的流动性 的方式 ， 减少 甚至消除家庭 生命周期与住 宅生命周期 的差异 ， 老年房主 可 以在 使 自己的生命周期 内充分享受到整 个住宅生命 周期的收益权 。
房产抵押的市场竞争与发展趋势
标题：房产抵押市场的竞争与发展趋势一、市场概述房产抵押业务在当前的金融市场中占据了重要的地位。
随着房地产市场的繁荣，房产抵押业务也随之蓬勃发展。
这个市场的主要参与者包括银行、金融机构、小额贷款公司等。
它们通过提供房产抵押贷款服务，满足个人和企业对于资金的需求。
然而，市场竞争也日趋激烈，这既带来了挑战，也带来了机遇。
二、竞争分析1.竞争者分析：房产抵押市场竞争激烈，各大金融机构都在寻求竞争优势。
银行、小额贷款公司、互联网金融平台等都在这个市场中占据一席之地。
他们通过提供不同的产品和服务，满足不同客户的需求。
例如，一些机构提供短期、低息的房产抵押贷款，以吸引短期资金需求者；一些机构则提供长期、高息的房产抵押贷款，以满足长期资金需求者。
2.产品差异化：为了在竞争中脱颖而出，各竞争者都在寻求产品差异化。
例如，一些机构提供在线申请、审批的便捷服务，以吸引年轻一代的客户；一些机构则通过提供个性化的贷款方案，满足不同客户群体的需求。
三、发展趋势1.技术创新：随着科技的进步，房产抵押市场的发展将更加依赖于技术创新。
例如，区块链技术可以提高房产抵押交易的透明度和安全性；大数据和人工智能技术可以提高贷款审批的效率和准确性，降低风险。
此外，移动金融的发展也将为房产抵押市场带来新的机遇，如手机银行、移动支付等都将成为房产抵押业务的重要渠道。
2.绿色金融：随着环保意识的提高，绿色金融也将成为房产抵押市场的一个重要趋势。
金融机构将更加注重评估和降低环境风险，这将对房产抵押市场产生深远影响。
对于房地产企业来说，他们需要更加注重环保和可持续发展，这将为房产抵押市场带来新的机遇。
3.客户需求变化：随着消费者观念的转变，他们对金融服务的需求也在发生变化。
他们不仅要求服务便捷、高效，还要求服务个性化、定制化。
因此，房产抵押市场的发展将更加注重满足客户的需求，提供个性化的贷款方案和优质的服务体验。
四、结论总的来说，房产抵押市场在竞争激烈的同时也充满了机遇。
住房抵押贷款证券化的风险和障碍分析
住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
论文-中国实施住房反向抵押贷款的再思考
目录内容摘要 (1)关键词 (1)一、住房反向抵押贷款及其社会效应 (1)二、中国实施住房反向抵押贷款面临的障碍 (2)（一）土地制度不明确，缺少国家政策支持 (2)（二）市场风险复杂且缺少规避工具 (3)（三）传统观念根深蒂固 (3)（四）经营主体复杂难定 (3)三、中国现存住房反向抵押贷款模式及其发展 (3)（一）南京模式（养老院养老） (4)（二）上海模式（以房自助养老） (4)（三）北京模式（养老房屋银行） (4)四、结论和对策建议 (4)参考文献 (6)中国实施住房反向抵押贷款的再思考【内容摘要】住房反向抵押贷款，从理论上来讲不失为一种可行的养老手段。
中国现行制度和政策条件下实施住房反向抵押贷款虽不可行，但从长远发展来讲，应从制度和政策环境上创造条件，将其纳入中国养老保障体系之中。
【关键词】住房反向抵押贷款；以房养老；障碍随着中国人口老龄化问题的不断显现，养老问题越来越受到社会各界的高度关注。
在现有养老保障制度和体系背景下，迫切需要寻求新的方法来应对社会老龄化现象。
住房反向抵押贷款作为发达国家解决老年人以房养老的重要金融工具，逐渐受到学界的高度关注，对此从理论和实践角度进行探讨，无疑具有重大的现实意义。
一、住房反向抵押贷款及其社会效应住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的一定年龄的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并从金融机构获得借款，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋现值、未来增值、折损情况及借款人去世时或彻底搬出抵押房屋时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预期利息，并按老人的预期寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付给借款人，一直延续到借款人去世。
反向抵押贷款使借款人终生可以提前支用房屋的销售款，在获得现金的同时继续享有房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世，相应的金融机构就获得抵押房的产权并将其销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款本息，并享有房产升值的部分。
关于我国城市住房抵押银行债券的思考
【 键 词 】 住宅金 融； 银行 ； 关 抵押 抵押银行债券 【 中图分类号 】 ８２ 【 Ｆ３ ． ５ 文献标识码 】 【 Ａ 文章编号 】 ０４ ２６（０７１—０５０ １０—７８２０ ）３０３— ２
目前 我 国住宅业 呈现 出： 一方 面房 价居高不 下 ， 商品 房空 置率持续增加 ； 另一方面 ， 居民有改善住房 的需 求 ， 但购买 力明 显不足 ， 形成鲜 明的反差 。也就是说 目前我 国住宅产业 面临的 问题 是 ， 潜在需求不能转化为有效需 求。无论是住宅投 资还是 住宅 消费都需要金 融业 的强 大支持 ， 资金融通始终是住宅业 交 易的基础 。国外发达 国家 的经验 证明 ， 决这一矛盾需要大 力 解 发展住宅金融 。我 国住房金 融起 步晚 ， 积极构建 良好住房 融 应 资模式 ， 以适应住宅产业快速发展的 巨额资金需求 。…
一
制度条件 、 给还是需求来说 ， 供 都面 临着很 严格的约束 ， 实施住 房 抵押贷款证券化条件不成熟。相 比之下 ， 现行税 收体制 、 会计
准则和监管主体 ，债券 市场 的发展现状都 支持 抵押银行债券 。 在 业务操作上 ， 抵押银行债券 不像证券化那样复杂且技 术要 求 很 高的操作 ， 如资产构造 、 破产隔离 、 风险评估和最小压力 测试 等， 再加 上它的抵押贷款审批 和抵押品评估与一般金 融机构 发 放 住房抵押贷款 的程序并 没有多大 区别 ， 以在人才 和技 术上 所 也 不存 在特别要求 。以市场 需求容量来说 ， 由于抵押银行债券 抵押 银 行 债 券是 我 国 目前 住 宅 金 融证 券 化 的 对 投资者 的投资技术 没有较 高 的要求 ，所 以既适合 机构投资 者， 也完全适合广 大中小 投资者 ， 因此抵押银行债券 有足够的 、 现实选 择 持久 的和稳 定的资金供给 。以供 给能力来说 ， 抵押银行发放住 住房金融机构主要有两种资金方式来 筹集住房贷款 资金 。 也即居 民住房抵押贷 款需 求的大小决定 了 种是存款储蓄方式 ， 为了解 决本身存在 的资产 与负债期 限不 房抵押 贷款 的多少 ， 抵押银行债 券的发行量 ， 抵押银行也不存在金 融机构在特定时 对称 ， 消除蕴藏 的流动性 风险 。２ Ｏ世纪 ７ Ｏ年代美 国首 创了住 期把住房抵 押贷款作为优质资产保 留的问题 ， 以在抵押银行 所 房抵押证券化金融品种 。另一种方式是抵押银行债券 。 债券的供给能力上也不存 在约束 。 （ ） 房 抵 押 贷 款 证 券 化 一 住 基 于以上分析 ， 国目前 比较 可行的住房证券化模式 是以 我 住房抵 押贷款证 券化是一种二级证券 化 ， 是指 以融通资金 抵 押银行 为主体 ， 发行 住房抵 押债券 ， 条件成熟 后再推行 住 等 为 目的， 将缺 乏流动性 ， 但具有共 同特征 和稳 定 的未来现 金收 房抵 押贷款证券化。 入流的住房 抵押贷款进行 组合和信用增级 ， 该组合产生 的现金 二 、 国实施 抵押 银行 债 券的 现实 意义 我 流按照一定 标准进行 结构性 重组 ， 并依 托该现金流发行 可以在 从现 阶段我 国国情来看 ， 实施抵押银行债 券具有重大 的现 金融市场 出售 和流通 的证券 的过程 ， 实质是把住房抵押 贷款 债 权进行拆分 、 整合并销售的过程 。 主 【 房抵押贷款证券化运作 主 实 意义 。这 主要体现 在以下几个 方面 ： 叫 （ ） 够 刺 激 住 房 有 效 需 求 ， 进 住 宅 产 业 的 腾 飞 一 能 促 要 包括 四个环节 ： 一是 住房抵押贷 款的发放 ； 二是住房 抵押 贷 抵押银行债券 化 ， 实质是把资本市场上资金 引入住房抵押 款债权 的买卖 ； 三是住 房抵押贷款 债券 的信 用升级 ； 四是住房 贷款 市场 。充 足的资 金支持 和不需要 增加 吸收存 款 的分支 网 抵押贷款债券 的发行上市 。 （ ） 押 银 行 债 券 二 抵 络 ， 以大 幅度降低银 行经 营成本 ， 终可通过 降低贷 款成本 可 最 促进住 宅产业的快速健康 发展 。 抵押银行 债券是 由住房 金融机构——抵 押银行 为 了筹 集 提高居民的支付能力 ， （ ） 供 了 一 种 新 的 投 资 工 具 ， 利 于 资 本 市 场 尤 其 是 债 二 提 有 住房贷 款资金面 向广大 投资者发行 并 以住 房抵押 贷款 为担保 的债券。抵押银 行不是通过吸收存款来创造 贷款的 ， 资金来 券 市 场 的 发 展 其 源主要 是发行抵 押银行债 券 ， 资金 主要 投向于居 民住房 和商业 住房抵 押银行债券具有证 券的转让 、 投资 、 融资 、 配资及 调 设 施贷款等。其作 为住房金 融市场上的一种直接 融资工具 ， 其 节功 能 ， 是一种 信用度高 、 收益稳定 的投资 品， 能为资本 市场 吸 风险通过抵押银行债券转移到 了广 大分散 的投资者身 上。［ ４ １ 引众 多投资者 ， 实现资本市场 的扩容 。同时它作为一种金 融创 （ ） 押 银 行 债 券 目前 在 我 国 实施 可 行 三 抵 新， 开辟 了一条新 的融资 渠道 ， 将改善 我 国金融市场结 构及 融 国内许多人研究认为 ， 我国无论从抵押贷 款证 券的环境与 资结构单一 的问题 ， 促进资本市场 的发展 。
分析房产抵押在金融市场的影响
房产抵押在金融市场的影响分析随着经济的发展和人民生活水平的提高，房产抵押已成为金融市场的重要组成部分。
房产抵押贷款作为一种重要的融资方式，为许多企业和个人提供了资金支持，促进了经济的发展。
然而，房产抵押在金融市场的影响并非只有积极的一面，也存在一些潜在的风险和挑战。
本文将从多个角度分析房产抵押在金融市场的影响。
一、积极影响1.融资渠道的拓展：房产抵押贷款为许多企业和个人提供了融资渠道，解决了他们在资金周转方面的问题。
这有助于推动经济的发展，促进企业扩大生产规模，提高就业水平。
2.优化资源配置：房产抵押贷款在一定程度上优化了资源配置，使得资金流向更有发展潜力的领域，提高了社会整体的效率和产出。
3.稳定市场信心：房产抵押作为抵押物可以降低投资者和消费者的风险，增强市场信心，从而稳定金融市场。
二、潜在风险1.信贷风险：房产抵押贷款存在一定的信贷风险。
如果借款人不能按时还款，金融机构可能会面临坏账风险，进而影响金融市场的稳定。
2.房价波动风险：房产抵押的主要价值在于房价的上涨。
如果房价下跌，抵押物的价值也会随之下降，这将对贷款机构产生压力，甚至可能导致违约风险。
3.流动性风险：房产作为一种大宗资产，其流动性相对较差。
如果市场出现波动，抵押物变现可能面临困难，进而影响金融机构的流动性管理。
三、政策影响政策对房产抵押市场的影响也不容忽视。
例如，政府对房地产市场的调控政策可能会影响房产抵押贷款的规模和利率，进而影响金融市场的稳定。
此外，政府对金融机构的风险监管政策也会对房产抵押贷款的风险产生影响。
四、未来趋势随着科技的发展，房产抵押市场也在不断演变。
未来，数字化和智能化将成为房产抵押业务的重要趋势。
例如，人工智能和大数据技术可以帮助金融机构更精准地评估借款人的信用风险，提高贷款审批效率和准确性。
同时，区块链技术可以实现抵押物的透明化和可追溯性，降低欺诈风险。
总结来说，房产抵押在金融市场的影响是双面的。
它为许多企业和个人提供了融资渠道，促进了经济的发展，同时也存在一定的风险和挑战。
后次贷危机下对我国住房抵押贷款证券化发展的思考
房产抵押工作心得体会
作为一名房产抵押工作的从业者，我有幸参与了众多房产抵押项目的操作与管理工作。
在这段时间里，我深刻体会到了房产抵押工作的复杂性和重要性，以下是我的一些心得体会。
首先，房产抵押工作是一项专业性极强的工作。
在从事这项工作之前，我了解到房产抵押涉及到法律、金融、评估等多个领域的知识。
在实际操作中，我不仅要熟悉相关法律法规，还要掌握房产评估、贷款流程等专业知识。
通过不断学习和实践，我逐渐提高了自己的专业素养，为项目的顺利进行打下了坚实的基础。
其次，房产抵押工作需要严谨细致的态度。
在办理抵押手续时，每一个环节都不能出现差错。
从审查申请人资格、核实房产信息，到评估房产价值、签订合同，每一个步骤都至关重要。
稍有疏忽，就可能给银行和客户带来损失。
因此，我在工作中始终保持严谨细致的态度，力求做到万无一失。
再者，房产抵押工作要求良好的沟通能力。
在与客户、银行、评估机构等各方沟通时，我学会了如何倾听对方的需求，如何表达自己的观点，以及如何协调各方利益。
良好的沟通能力使我能够更好地推进项目进程，确保项目顺利进行。
以下是我在房产抵押工作中积累的一些具体心得：1. 客户服务至上。
在处理客户问题时，我始终将客户的需求放在首位，耐心解答客户的疑问，尽力提供优质的服务。
2. 严谨审查。
在审核抵押申请时，我严格遵循法律法规，对客户的身份、房产信息等进行核实，确保无误。
3. 协调各方关系。
在项目推进过程中，我积极与银行、评估机构等各方沟通，协调解决项目中的问题，确保项目顺利进行。
4. 注重团队协作。
在房产抵押工作中，我深刻体会到团队协作的重要性。
与同事共同完成项目，不仅提高了工作效率，还增进了彼此之间的友谊。
5. 持续学习。
房产抵押行业不断发展，新的法律法规、评估标准等不断涌现。
我始终保持学习的态度，关注行业动态，不断提高自己的专业素养。
总之，房产抵押工作让我收获颇丰。
在今后的工作中，我将继续努力，不断提升自己的业务水平，为我国房产抵押行业的发展贡献自己的力量。
关于我国住房抵押贷款证券化的法学思考
关 键 词 ： 房抵 押 贷款 融 资 ； 产证 券 化 ； 险控 制 住 资 风
中图 分 类号 ： ９ ２ ２ Ｄ ２ ．８ 文 献标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ： ０ ６ ８ ３ （０ ０ １ — １６ ２ １０ — ９ ７ ２ １ ） ６ ０ ６ —
在经济发展迅猛 的最近几年 ，随着抵押贷款一级市 务关 系等 ； 四， 第 信用增级过程所产生 的法律关 系 ， 一般 场 的迅 速 扩张 ，传统 住 房 抵 押 贷 款融 资 体 系 的 固有 缺 陷 是 Ｓ Ｖ与为 其 发行 证 券 所提 供 担保 的第 三 方所 产 生 的 担 Ｐ 开始暴露 ， 如信贷链条短 、 流动性不足 、 风险高等 ， 从而造 保 关系 ；第五 ，Ｐ Ｓ Ｖ发行证 券时所 形成 的法律关 系 ， 如 成传统住房融资无法抵御经济和金融环境的剧烈变化。 Ｓ Ｖ与证券商签订证券承销协议而产 生的法律关系 ； Ｐ 第 充分 、 合理地发展二级市场是解决问题的关键 ， 住房 六 ， 证券发行后 Ｓ Ｖ与证券投资者问的权利义务关系。 Ｐ 抵押贷款证券化便应运而生 。住房抵押贷款证券化是指 要保证住房抵押贷款证券化的顺利实施 ，关键在 于 金 融 机 构 （ 是 商业 银 行 ） 自己所 持 有 的 流动 性 较 用法律手段保证住房抵押贷款证券化程序的合法 、合理 主要 把 差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵 极 其 运行 稳 定 性 。 此需 要 明确 各 个 阶段 、 个 环 节 的参 因 各 押贷款群组 ， 由证券化机构以现金方式购入 ， 经过担保或 与 机 构 或参 与 人 之 间 的法 律 关 系 ，通过 法 律 明确规 定 其 信用增级后 以证券 的形式 出售给投资者 的融 资过程 。 我 权利 、 义务及相关职责 ， 特别是要规范与 限制 Ｓ Ｖ的运营 Ｐ 国在 ２ ０ ０５年 由 中 国建 设 银 行 发 行 了 国 内首 单 个 人 住 房 范 围与操 作 手段 。 抵押贷款证券化产品—— “ 建元 ２０ — 个人住房抵 押贷 ０５ １ ２ 住 房抵 押 贷款证 券 化 的 国内 外 比较 款 支持 证 券 ” 由此 我 国的住 房 抵 押 贷 款证 券 化 进 入 起 步 ， 阶段。 然而 ， 由美 国次贷危机演变而成的全球性金融危机 我 国当前 的住房抵押贷款证券化具有 以下 特征 ： 第 对 国 内资 产证 券 化 造 成 了极 大 的负 面 影 响 ，发 行 环 境趋 以信托方式实现住房抵押贷款证券 化。 根据《 信贷资 于不利 。 工行 ２０ “ 元 ” 期 项 目发 行 后 不 久 ， 监 会 产证券化试点 管理办法 》下称《 ０８ 工 一 银 （ 管理办法》， 国住房抵 ）我 就 暂停 受 理新 的信 贷资 产 证券 化 项 目。 押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化 。管理 《 办法》第 ２ 条规定 ：资产证券化是指 以银行业金融机构 “
我国住房抵押贷款证券化的可行性分析及对策建议
定 的预期 收 益 为保证 ， 过 在 资 通
本 市 场 上 发 行 证 券 募 集 资 金 的
引力 的 证 券化 产 品 。我 国的住 房 抵 押 贷 款 一 级 市 场 从 １９ ９７年 刚 刚 开始 起 步 ，迄 今 为止 经 历 了 ５
年 左右 的 发展 ，如 果仅 从 静态 角 度 出发 ，将 我 国现 有 市场 规模 与 发 达 国家 相 比 ， 么 ， 国 目前是 那 我
一
以其 收购 的住房抵 押 贷款进 行 汇 总 、结 构 性组 合 和信 用 增 级 ，
并 将 其 中 某 一 类 具 有 相 同 的 回
收 期 、风 险 、预期 收益 水 平等 特 征 的 债 权 作 为 基 础 在 资 本 市 场 上 发行 证 券 的行 为 。与住 房抵 押
的住 房抵 押 贷 款余 额 为 １６ ２０亿 ，
时 也 是 世 界 范 围 内最 为 广 泛 被
给一 家 特别 的 专业 机 构 ， 机 构 该
不 具备 发 展住 房抵 押 贷款 的一 级
市 场基 础 。 止 到 １９ 年 末 我 国 截 ９９
证 券化 的 一 种资 产 ，具有 较 高 的 市场 流 动 性 ， 适 合 于证 券化 。 最
种项 目融资方式 。 住房抵押贷 款证 券 化是 资 产 证 券 化 的一 种 ， 是指商 业银 行等金 融机 构将 其 持 有 的 住 房 抵 押 贷 款 债 权 转 让
一
２ ．住 房 抵 押 贷 款 具 有 适 于
证券化的特点。 住房抵押贷款是 世界 上 最早 被 证券 化 的资 产 ，同
占 Ｇ Ｐ的 比重仅 为 １５ ％ ， Ｄ ．６ 而英 国 占 ５ ％ 、 国 占 ５ ％ 、日本 占 ６ 美 ４ ３ ％ 、韩 国 占 １％ 、马来 西 亚 占 ３ ４
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
融市场 流通 的证 券 ， 括 抵押 债 券 及 由抵 押贷 款 包 支付 、 担保 的各种证 券
低的矛盾的晟有效 的手段就是实行住房抵押贷款。
那么如何发展我国的住房抵押贷款呢？
一
、
加快商业银行住房抵押贷款机制的完善
首先， 商业银行要简化手续． 提高效率， 降低 住房抵 押贷 款 的 门槛 。 目前 ． 国商 业 银 行在 办 我
理 个 人住 房 抵 押 贷款 业 务 时 。 续 繁 琐 ． 手 费时 很 多 。繁琐 的手续 固然 不会 使购房 心切 的消费者 望 而却 步 ． 却会 给住房 抵 押贷款 者诸 多不便 ， 但 打压 他 们 的贷 款积极 性 ， 使银 行 的经 营成 本居高 不下 。 同时还要 看到 ． 国的商 业银 行 习惯 于批 发业 务． 我 对于零售 业务 没有经 验和 兴趣 。而个 人住房 抵 押
贷款 为主， 辅之以住房公积 金和 住房储 蓄。提 出了婪进一步加快商业银 行住房抵 押贷款 机制的完
善． 实施住 房抵押贷款保险， 推行住房抵押 贷款证券化等有 关筮 展我 国住 房抵押贷教 的设想。 关 键 词 ：住房 金融 ； 抵押贷款 ； 银行 商业
文献 标识码 ：Ａ 中国分类号 ：Ｆ ８ ２ ４ ３ ．５
维普资讯
２０年 ０２
１ 月
第４ 第１ 卷 期
东 北 大 学 学 报 （社 会 科 学 扳 ） Ｊ ｕｎ ｌ ｆ ｒ ｅｓｅｎＵｎｖ ｒ ｔ（ ｏｉ ｃ ｎｅ ｏ ｒａ ｏ ｔ ａｔｒ ｉ ｓ ｙ Ｓ ｃ ｌ ｉ ｃ） Ｎｏ ｈ ｅｉ ａＳ ｅ
收稿 日期 ：２０ — ５ ８ ０ １ ０ —２
住房抵押贷款期限长， 每笔贷款数额小． 贷款人分 散 。这对 习惯 性批发 业 务的我 国商 业银 行来说是
一
个挑战 ， 完善 风 险 管 理机 制 是 住 房 抵 押贷 款 走
向 良性 发展 的一条 必 由之 路 。
＝ 、实施住房抵押贷款保险 。 保障 住房抵押贷款的安全
住房抵押贷款保险， 是指被保险人因意外伤
怍者简卉 ：扬绍杰（９３ 。 辽宁盘椎＾． １５ ～）女． 东北大学耐教授 。
维普资讯
第 １期
扬 绍 杰等 ：关于发展 我 目住 房抵 押贷款 酌思考
２１
害或身体 高度 残废 及病 故 等 自然原 因 ， 因所在 或
这就 需要有 多元化 的个人 住房抵 押 贷款 品种与之 相适 应。 另外 ， 房 是 居 民 的一 项 重要 的长 期 消 购 费行 为， 同时也 是最 重要 的长 期投资 行为 ， 民必 居 须在 收入和 支 出 方 面权 衡 ， 这也 需 要银 行 提 供 多 种多样 的住房 抵押 贷款 品种 以满足 不 同购房 者不 同的投 资组合 的需 求 。如 对 收 入 水 平 暂时 较 低 ， 但增 长潜 力大 的消 费者 采 取分 期 付 款 的方 式 等。 根据一 些国 家 的经验 ， 只有 房价 与 收 入 比低 于 ６ ：
我 目的住房 金 融是 伴随 着城 镇住房 体 制改 革
和金融体制 改革 的进 程而 逐步发 展 起 来的 。从 运
贷 款 要面 向广大工 薪 阶层 ， 是典 型 的零 售业 务， 在
作现状看， 借鉴 了新 加坡 的住 房 公积 金模 式 ， 吸取 了德国住房储蓄体 系的合理 内棱 ， 又参考 了美国 的 住房抵押贷 款制度 ， 成 了以住 房 公积 金为 主 、 形 住 房储蓄和住 房 抵押 贷款 为辅 的住房 金 融 模式 。应 当说 ， 对这三 个 国家住 房 金融 经验 的借鉴 ． 是吸 收 了世界住 房金 融 发展模 式 的精 华。但 是在运 作 过 程中， 要结合 我 国 的国情 ， 造 出适 合 的住 房金 融 构
推行住 房抵 押 贷 款证 券 化 ， 主要 是 为 了降 低
Ｊ ｎ．２ ２ ａ ００
Ｖ０ ． Ｎｏ １ １４． ．
文章编号 ：１０ —３ ５ （ ０２ ０ —０ ２ ０ ８ ７８ ２ ０ ）１ ００—０ ３
关 于发展我 国住房抵押贷款的思考
杨 绍 杰 ．杜 衡 。侯 新
１０ ０ ） １０ ４ （ 末北大学 工商管理学 院．辽宁 沈耵
摘
要 ；指出 随着规范化市场 经济 件翩的建立 ． 我目的住 房金融发展 模式应 以十人住 房抵押
发展模式， 决不是简单 的照抄照搬就 可以的。
Байду номын сангаас
风险和资产管 理上更 加复杂和分散， 而且 利差很 小， 商业银行 只有降低服务 门槛， 扩大贷款规模．
减 少经营 成本 ， 提高 效 率 ， 能扩 大利润 来源 。 才
其次 ． 要增加贷款可选 品种， 降低贷款条件。 居民收 入的多 层 次 决 定 了对 住 房需 求 的多样 性 ，
笔者认为 ， 随着规范化市场经济体制 的建立 ， 我
国住房金融发展模式应从现 阶段 的以住房公积金 为 主、 住房储蓄和住房抵押贷款为辅， 转变为 以个人住
房抵押贷款为 主， 辅之 蹦住房 公积金和住 房储 蓄 的 模式， 并建 立起发达 的住 房金 融市 场。因为在推 进 住房商品化 的过程 中 ． 决住 房价格 高与居 民收入 解
１ 才可能形成住房消费 市场 的 良性循环。因 时． 此 ． 业银行 在设 计住 房抵 押贷 款 品种时 ． 商 要重视
购房居 民住房 消费 需 求和 购房 承 受 能 力 ． 一步 进 降 低住 房抵押 贷 款 条 件 ， 能 切 实有 效 地 减轻 购 才 房者 的 负担 ， 刺激住房 有效 需求 向购 房行 为转化 。 再次 ， 要完 善住 房抵押 贷 款 的风险管 理机糊 。