北京密云水库项目评估报告
密云水库测压管运行状况分析娄阳光杨梦鑫王征崔凯
密云水库测压管运行状况分析娄阳光杨梦鑫王征崔凯发布时间：2021-10-28T07:58:13.289Z 来源：《基层建设》2021年第19期作者：娄阳光杨梦鑫王征崔凯[导读] 测压管是土石坝渗流观测的最常见的方法。
密云水库管理处北京市 101512摘要：测压管是土石坝渗流观测的最常见的方法。
密云水库共设有233个测压管，正常运行的有147个，存在异常的有86个。
渗流情况对于土石坝坝体的稳定及发挥水库的蓄水效益有着重大的影响。
渗流观测可以掌握水库在运行过程中渗流的变化情况，及时发现异常现象，以便采取适当的措施保证水库安全运用。
笔者通过历年观测资料分析和现场踏勘检查，做出测压管水位异常的分析判断并提出处理建议。
关键词：测压管降雨淤积1 工程概况及监测设施布置情况密云水库坐落在燕山南麓密云县境内，距离北京市区约90公里，总库容43.75亿立方米，为华北地区最大的水库。
工程于1958年9月1日动工兴建，1960年9月1日基本建成，是一座具有防洪、供水、发电、灌溉、养殖等多种功能综合利用、多年调节的大型水利枢纽。
密云水库经过数次改、扩建之后，现有主要建筑物包括七座大坝、七条输泄水隧洞、三座溢洪道、一座电站和一座调节池。
大坝都为土石坝，采用埋设开敞式测压管来观测大坝的渗流状况。
各建筑物渗流监测设备中，共有测压管233个，1998年密云水库大坝渗流监测系统（中加一期）建成：该系统包括白河主坝、潮河主坝、第一溢洪道共计86个测压管，实现数据遥测，现在潮河主坝因遥测设备损坏，无法正常采集数据，故采用人工观测测压管水位；第一溢洪道部分测压管可采集遥测数据但仅作比测之用。
2003年密云水库自动化系统渗流监测系统改造项目开始实施，该项目包括北白岩副坝、走马庄副坝、西石骆驼副坝、南石骆驼副坝、九松山副坝、第二溢洪道和第三溢洪道坝基渗压力、渗流浸润线、坝肩绕渗、坝基渗流量、量水堰渗流量及测缝计等参量的自动化监测。
2 测压管运行现状2.1总体状况目前正在监测的233个测压管中，其中正常运行的有147个，受降雨影响的有76个，最明显的为走马庄副坝27#管（水位涨幅可达27米），其余管一般涨幅均在几米不等。
密云水库大坝安全鉴定的工作重点及实施方案探讨
密云水库大坝安全鉴定的工作重点及实施方案探讨密云水库是一座以防洪、供水为主要功能的综合利用、多年调节的水利工程，大坝的安危直接关系到广大人民的生命财产。
水库已投入运行55年，目前大坝、混凝土强度和结构上是否符合现行混凝土结构要求需要特别关注，主要建筑物的是否满足现行国家规范的要求，需要结合现场检查检测的现状进行重新复核。
结合工程现状，探讨了密云水库大坝安全鉴定的重点关注问题及实施方案，并于2015年～2017年开展大坝安全鉴定，及时掌握了大坝的安全性态及工程隐患，后续分阶段采取加固措施，保证大坝的正常运行。
标签：密云水库，安全鉴定，复核计算，安全检测密云水库是一座以防洪、供水为主要功能的综合利用、多年调节的水利工程，并保护着下游京、津、冀地区的防洪安全，是治理潮白河的一项根本措施。
下游保护范围内有京承、大秦铁路、京沈高速公路等主要交通干线，城市人口众多。
密云水库为北京市境内最大的水库，大坝的安危直接关系到广大人民的生命财产及北京市的供水安全。
目前密云水库距1996年安全检查已经过了近20年，不符合《水库大坝安全鉴定办法》（水建管【2003】271号）的要求，并且在1996年安全检查后，对水库存在的有关安全的严重问题进行了处理，使得一些建筑物的技术参数发生改变。
此外，现行规范与水库各建筑物设计及1996年安全检查采用规范有变化，需要对各建筑物按现行规范进行复核。
为了保证水库安全运行，2015年～2017年根据《大坝安全鉴定办法》对密云水库进行了安全鉴定，本文主要是本次大坝安全鉴定的重点关注问题及实施方案。
一、工程概况密云水库距北京市区中心约90km，于1958年9月1日动工兴建，1960年9月1日基本建成，由潮白河上游潮河、白河两大支流汇流而成。
水库控制流域面积15788km2，占潮白河总流域面积18000 km2的88%，总库容43.75亿m3。
防洪标准为千年一遇洪水设计，万年一遇洪水校核;按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2015）工程区动峰值加速度0.20g，相对应的地震烈度为Ⅷ度。
中国环境保护-----密云水库
中国环境保护“密云水库”水资源保护“密云水库”水资源保护前言密云水库建于1958年9月-1960年9月，主要建筑有挡水的白河主坝（高66米，长960.2米）、潮河主坝（高56米，长1100米）和5道副坝、2条输水隧洞、3个大型溢洪洞、2座发电站、1座大型调节池和1条密云至北京引水渠。
水库全面积188平方公里，水面137000亩，水深40米至60米。
密云水库，分白河，潮河、内湖三个库区，总蓄水量为43.17亿立方米，相当于67个十三陵水库或150个昆明湖，它是北京市民用工业用水的主要来源环湖公路110公里，乘车转一圈需三个多小时。
当您来到水库，迎面就是巍峨的大坝。
登临坝顶，顿时豁然开朗，烟波浩淼，天水茫茫的湖面，鱼船点点，一望无际，库旁的各式建筑，隐现在青山绿水之中，恰似仙宫琼阁。
围绕水库还建成了一条110公里长的环湖公路，沿环湖公路绕行，可以看到整个密云水库犹如一幅色彩斑斓的山水画卷。
但是，现在的密云水库面临着艰巨的困难，近几年降雨量较少，天气干旱，使得水位直线下降。
现在的水位过低，所以周边已经露出了悬崖状，如果总是以这种速度下降，估计北京人的饮水问题会成为一个大问题。
所以，实行节约用水，合理用水的方法是现阶段很重要的举措。
我认为节约用水已经在我们心中有了地位，可是力度还是不够，想想西南地区那些可怜的人吧，天气干旱不仅仅在引用上受到影响，而且缺乏水资源就不能种植粮食，这样下去吃饭的温饱也成了一大问题。
所以说干旱对我们影响是很大的，我们要坚定自己的信念，坚持执行节约用水的措施，为我们的未来铺下很好的道路。
主体一、直击水浪费现象(一)现象1：合肥一学校宿舍楼卫生间里，记者看到该卫生间采用的仍是沟槽式冲洗池，不管有无人使用，水都“哗哗”地在池里流着。
一位学生说，这里昼夜都这样。
在另一学校宿舍楼卫生间里，水从水管里直往外流，记者叫来宿舍楼值班人员查看，发现是水管阀门没关紧。
（合肥报业网--江淮晨报）2：目前，省城存在大量户外洗车点，大多散落在路边及居民区。
密云水库遥测水位误差分析
密云水库遥测水位误差分析专题研讨密云水库遥测水位误差分析钟永华潘连和(北京市密云水库管理处,北京101512)摘要:依照《水位观测标准》,选取高,中,低各级人工观测与遥测的同时刻水位资料,各级水位30个测点以上持续观测的资料,对密云水库遥测水位进行了误差分析.按规范要求统计了置信水平95%的综合不肯定度及系统误差,统计分析结果均符合《水位观测标准》(GBJ138—9O)对遥测水位比测误差的控制规定.关键词:库水位遥测;人工观测对比;误差分析;密云水库水库水位是最大体的水文观测项目,是推求水库蓄水量的重要依据.水库水位资料对水库的情报预报,防汛调度及水资源管理具有重要的意义.1工程情形密云水库1958年9月动工兴修,1959年开始拦洪,1960年建成,校核洪水位158.5m,设计洪水位157.5m,坝顶高程160m.密云水库总库容为43.75亿m,是华北地域最大的水库.自投入运用蓄水以来,为潮白河流域的防洪和北京市城市供水发挥了重要作用.2水库水位观测现状密云水库座落在燕山南麓密云县境内,共有两条入库河流别离是潮河和白河.密云水库水面面积大,校核洪水位对应的水面面积达183.7km.为了保证密云水库的库水位具有代表性,在白河库区和潮河库区别离设立了两处水位站,计算白河库区和潮河库区水位的算术平均值代表密云水库的合库水位.白河库区及潮河库区的水位观测别离是在白河及潮河主坝前修建水位井,塔岸式的水位观测平台,采用悬垂式的水位计进行人工观测.3水库水位遥测概况密云水库水位遥测系统建设主要经历了以下几个阶段:(1)超短波自动监测.密云水库雨水情超短波自动测报始建于20世纪80年代后期,该项目属国家"十五"攻关项目,长江流域委员会水文局自动化研究所受水利部委托研发,密云水库作为试运行站点,1990年投入运行.1998年北京市防汛办公室对该系统设备及中心软件进行了设计改造.中继站在密云水库后山,所用频率为228.600MHz和224.050MHz.目前该收稿日期:2011—05—05第一作者简介:钟永华(1980一),男,防汛办副主任,工程师.5O中国防汛抗旱第21卷第5期2011年1O月系统没有运行.(2)盖达卫星自动监测.盖达卫星自动监测系统卫星信道选用"亚洲二号"通信卫星KU波段(12GHz/14 GHz)进行组网,组网方式是一点对多点的星形卫星网络结构,卫星网络管理采用水利部信息中心的主站设备;卫星终端设备选用以色列Gilat公司的SSA双向VSAT卫星小站设备,系统采用随机自报和按时自报的自报工作体制,所有遥测站的卫星小站24小时常开机工作.该系统于1999年6月30日建成并投入运行.2005年按照市防办的统一计划,拆除密云水库流域盖达卫星遥测站.(3)海事卫星自动监测.2001年l0月北京市进展计划委员会批准密云水库自动化系统立项建设.其中包括密云水库水文自动测报子系统.该系统以海事卫星为数据传输手腕,库水位遥测采用浮子式水位计.该系统于2003年6月投入试运行.,4水库遥测水位与人工观测水位对比分析依照水位观测标准》作为自记水位计的站,分析对比观测搜集的资料应包括高,中,低水位级自记与人工观测的同时刻水位资料,其中必需是低,中,高水位级各30个测点以上,最好是持续观测的资料;根据这一点对比资料选取的时段别离为2004年7月l7日至8月17日,2005年7月15日至8月15日,2009年7月3个时段的观测资料,2009年7月的观测资料如表l所示.分析时采取摘录同时刻的遥测水位与人工观测水位值,计算遥测水位与人工水位的绝对误差.按考试上划分的水位级别离计算低,中,高水位级的误差,其误差目前主如果按水位观测标准(规范)上的第七章水位观测的不肯定度来进行计算其误差.依照规范要求主要统计以下两个指标:专题研讨表12009年密云水库遥测与人工水位对比分析表4.1置信水平95%的综合不肯定度/∑(一)Jlf一J2Su=2J旦式中,为标准差,△为第i次比测绝对误差,为比测绝对误差平均值.4.2系统误差比测水位误差分析结果如表2所示.表2误差分析统计表单位/cm系统误差的统计值等于绝对误差的算术平均值,因此,系统误差的统计能够采用如下公式:∑(式中,为第i次遥测水位,为第i次人工观测水位,为比测次数.5结语依照水位观测标准》(GBJ138—90)对遥测水位比测误差控制规定,置信水平95%的综合不肯定度不超过3cm,系统误差不超过1cm.从误差分析统计表中能够看出,对比分析的低,中,高各个水位级白河站和潮河站的比测误差都在规范规定的误差控制范围内,能够正式投入利用.参考文献[11水位观测标准.GBJ138-90[R].北京:中国水利水电出版社.[21钱学伟,陆建华.水文考试误差分析与评定【M】.北京:中国水利水电出版社,2007:55—221.第21卷第5期2011年1O月中国防汛抗旱51。
密云水库总氮监测结果成因分析及管理对策
密云水库总氮监测结果成因分析及管理对策作者：季营罗莹莹张久龙曹启明来源：《科技传播》2013年第01期摘要本文通过对密云水库库区内水质监测结果及成因分析，可以得出：密云水库水体中的总氮主要为无机氮化合物，大量降水过后总氮监测结果明显偏高，水体中表层水质总氮监测结果相对较高。
因此，得出降水、农业面源污染、生活污水和垃圾、水土流失和生态破坏现象、养殖业污染源、外水质影响四方面是密云水库总氮偏高的主要原因。
关键词密云水库；总氮结果；成因分析；管理对策中图分类号X832 文献标识码A 文章编号1674-6708（2013）82-0038-021密云水库概况密云水库在北京东北郊的燕山群峦之中，分白河、潮河、内湖三个库区，横跨潮、白两河。
建于1958年9月至1960年9月，主要建筑包括：白河主坝、潮河主坝和5道副坝。
库区总面积224km2，总蓄水量为4317亿立方米，环湖公路110km。
密云水库是北京市区的主要饮用水源地。
因此，对密云水库水质进行监测、分析、研究，具有重要意义[1]。
2密云水库总氮监测结果及成因分析总氮是水体中所含的有机氮和无机氮化合物的总和。
氮化合物由于受微生物作用分解成无机氮，消耗水体中溶解氧，鱼类大量死亡，促进藻类大量生长繁殖，导致水体富营养化。
因此，总氮是反映湖泊、水库受污染程度、营养盐水平以及衡量水体质量的重要指标之一[2]。
2.1监测结果通过对2011年密云水库库区内白河主坝、潮河主坝、内湖、库东以及库西设立的常规水质监测点分别进行采样监测，监测结果表明：密云水库水体中所含的总氮主要为硝酸盐氮、氨氮（铵盐）等无机氮化合物，其中大部分都是以硝酸盐氮的形式存在；从时间分布来看，密云水库全年（1月、2月、12月结冰除外）中3月～6月总氮监测结果基本持平，7月～11月总氮监测结果明显偏高，其中9月最高；从分层监测结果来看，密云水库水体中表层水水质总氮监测结果相对较高[3]。
2.2成因分析2.2.1降水对总氮的影响受气候、地形影响，密云水库补充水主要来自于大气降水，由于北京近几年来都处于干旱少雨状态，导致入库河流和密云水库近几年来水量急剧减少，加之受大气环境影响，通过对降水进行采样监测，密云地区时常有酸雨出现，上游入库河流已治理的河道，新水补充少，水质不能保证，水体自净能力下降，导致水体的富营养化加剧，水体中氮、磷含量增高。
北京密云水库第一溢洪道抗滑稳定分析(彭淑芳)
北京密云水库第一溢洪道抗滑稳定分析（彭淑芳）摘要：监测发现第一溢洪道实测扬压力高于设计值,为分析设计水位下第一溢洪道闸首的抗滑稳定性,对1996年至2005年库水位153、6m至130。
4m下的测压管水位进行了系统整理分析,建立测压管水位与库水位的相关函数。
采用2000年颁布的《溢洪道设计规范》中抗剪断强度公式,建立抗滑稳定模型,进行分析。
关键词：密云水库建筑物运行分析密云水库是首都北京唯一的地表饮用水水源地,同时承担着下游京津冀地区防洪任务。
确保密云水库防洪、供水工作安全意义重大。
第一溢洪道是密云水库主要的泄水建筑物,其溢流堰底坎高程低、承担的水压力大、设计泄量大、底坎以上蓄水量大。
3座溢洪道中,第一溢洪道距离潮河主坝最近,调流坎距离潮河主坝约1000m,在水库的防洪调度中,其泄洪次序在其他2座溢洪道之后,是保证主坝保安全的重要建筑物。
第一溢洪道安全与否,能否正常发挥挡水、泄水作用,直接关系着水库安全蓄水、正常泄洪。
2006年密云水库汛限水位提高到152、0m运行,2007年底南水北调工程将引河北省水进京,作为首都的战略水资源地,密云水库在较高水位运行的机会增大。
对存在安全隐患的第一溢洪道进行计算分析,弄清工程的运行状况,在低水位条件下采取措施很有必要。
1第一溢洪道工程基本情况1、1工程概况密云水库第一溢洪道位于潮河黄各庄南分水岭上,为水库宣泄洪水的主要建筑物之一。
工程为Ⅱ级建筑物,按100a一遇洪水设计、1000a一遇洪水校核,设计水位157。
5m时泄流能力4300m3、。
溢洪道为河岸深孔式,溢流堰堰型是宽顶堰,堰顶高程140。
0m。
分为5孔,每孔净宽10m,闸墩厚2、2m。
闸首段总宽58。
8m、总长度26m。
为满足稳定要求,中墩采用了与底板连接的方式,在底板中间分缝,形成倒置的T形梁结构。
设有5扇10m6m(宽高)的深孔弧形闸门,门上为13、2m高的钢筋混凝土胸墙。
闸首还设有操作弧形门的工作桥、公路桥及检修门用的检修桥。
基于条件价值评估法的北京密云水库生态价值评估(Ⅰ)
Ｅ ００ ｌ ａｕ ｖｌａｉｎｏ Ｂ ｉｎ ｃｌ Ｖ ｌｅＥ ａｕ ｔ ｆ ｅ ｉｇＭｉｕ ｅｅｖｉ ａｅ ｎＣ ｎｉｇｎ ａｕ ｔ ｎＭｅｈｄ（） ｏ ｊ ｙ ｎＲ ｓｒｏ ｒＢ ｓｄｏ ｏ ｔ ｅｔＶ ａｉ ｎ ｌ ｏ ｔｏ Ｉ Ｄ ＮＧ ｈ ｎ －ｕ ｔ ｌ （ｃｏｌ ｆ ｂｉ Ｐｌ ｙａｄＭ ｎｇｍ ｎ，ｓ ｇｕ ｎ ｅ ｉ ， ｉｒ １０７ ） Ｏ Ｃ ａ ｇｇ ｉ Ｓｈｏ ｏ ｌ ｏｉ ｎ ａａｅ ｅｔＴｉ ｈ ａＵ ｉ ｒ ｔ Ｂ ｊ￣ ０ ８２ ｅａ ｎｌ ｃ ｃ ｎ ｖ ｓｙ ｅ ｉ
安 徽 农 业 科 学 。 ｕｎｌ ｆ ｎ ｕ Ａ ｉ ｃ．０８ ３ （３ ：４ ０ Ｊ ｒａ ｏ Ａ ｈｉ ｏ ．Ｓｉ ０ ，６ ３ ） １７７—１７９ ｏ ２ ４０
责任编辑
张彩丽
责 任校 对
傅 真 治
基 于 条件 价值 评 估 法 的北 京密 云水 库 生 态价 值 评估 （ Ｉ）
Ｋｅ ｏｄ Ｃ ｎｉ ｅｔ ａｕｔｎｍ ｔ （ ｖ ； ｙｎＲ ｓｒｏ ；ｃｌ ｉ ｌｖｌｅＷｉｉｇｅｓｔ ｐＹ（ Ｐ ； ｎｅ ｔｔｄｔ ｄ ｎｙ ｙｗ ｒｓ ｏｔｇｎ ｌ ａｉ ｈ ｎ ｖ ｏ ｅ ｏ Ｃ Ｍ）Ｍｉ ｅｅ ｉ Ｅ ｏ ｇｃ ａ ； ｌｎｎｓ ｄ ｕ ｖ ｒ ｏ ａ ｕ ｌ ｏａ ＷＴ ） Ｃ ｅｎｍ ｅ ｅ ｅｃ ｏ ｎ
密云区保护水源工作措施评价调查方案
密云区保护水源工作措施评价调查方案一、调查目的为了解群众保水保环境责任意识程度以及有关政策措施实施情况，进一步完善相关工作机制。
二、调查范围此次调查范围为密云区与密云水库相邻的7个乡镇的17个行政村。
三、调查对象调查对象为在环密云水库的行政村居住1年及以上的、18周岁至70周岁的居民。
四、调查内容群众保水保环境责任意识程度以及有关政策措施实施情况的评价。
五、调查时间2017年10月9日至10月15日。
六、调查频率调查频率为一次性调查。
七、调查方法和方式调查采取随机等距抽样的方法，共分两层。
第一层在全区与水库相邻的51个行政村中，以0.6为随机系数，3为组距，等距抽取17个村委会。
第二层在17个村委会提供的名录中，以每个行政村为单位，0.3为随机系数，随机等距抽取15个调查对象。
调查对象的性别、年龄结构分布尽量均匀。
本次共调查255个样本，各地区调查样本分布如下：抽中的村委会样本量分布表单位：人调查方式为利用PDA入户访问。
八、调查经费调查经费来源于密云区统计局，经费总计19815元，包括宣传品3825元、调查员劳务费12750元、调查员培训材料费1190元、培训餐费2050元。
九、调查组织实施本项调查由密云区统计局、区经济社会调查队组织实施调查、汇总、撰写调查报告。
十、调查工作要求为提高调查质量、保障此次调查工作圆满完成，特对参与此次调查的各统计所提出以下要求：1.制定调查工作计划。
调查员确定调查时间和人数（调查时间具体到小时），并制定《调查工作计划表》（格式另行下发），实地调查前报送密云区统计局队专项调查科。
2.组织现场调查。
现场调查需由1名督导员和1名调查员共同配合；调查员和督导员均需佩戴调查证；调查完成后及时向被访者赠送调查宣传品，并填写宣传品签收单（格式另发）。
十一、调查进度安排1.9月8日前，制定调查方案、设计调查问卷并向北京市统计局申报。
2.9月26日，召开现场培训会，部署调查并培训。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
北京密云水库项目土地评估报告本项目包括：华溪园庭院别墅项目及水库主题公园酒店项目。
其中水库主题公园酒店项目包含隔路相望的南北两个地块一、项目基本情况密云水库项目位于北京市区东北部密云县密云水库辖区内。
密云水库宛若一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中，水面面积188平方公里，蓄水量43.75亿立方米，约占全县面积的十分之一，是北京的水源之都。
如此辽阔的水面在华北地区首屈一指。
目前，密云县森林覆盖率达57%，可称是净水、净气、净土的绿色公园。
项目距北京市区路线距离约80公里。
由北京城区三元桥出发（见图3），沿京承高速公路至顺义出口（61公里），经顺密路、密关路（20公里）至项目地块，约60分钟车程。
从溪翁庄沿密关路11公里到密云县中心地带。
项目周边道路系统完善，交通基本便利。
图1：本项目在北京的位置图2：本项目（华溪园别墅及公园酒店南、北地块）在密云的位置图3：距北京市区的交通路线（80公里）京承高速（61公里）顺义出口三元桥顺密、密关路共20公里华溪园别墅地酒店地块1、华溪园庭院别墅项目基本情况华溪园庭院别墅项目居溪翁庄镇政府北侧及水库南岸之间（见图2）。
在大坝路北侧。
院内有小路通向水库。
项目区域内为坡地地形，中西部略高，北、南、东侧略低（见图4-9）。
项目依山而建，居山之南坡，于北山有40米高差，南面向溪翁庄镇。
图4：华溪园庭院别墅项目google卫星地图（溪翁庄镇区域图）图5：华溪园庭院别墅项目google卫星俯视图图（项目位置）图6：华溪园庭院别墅项目google卫星侧视图（北向南方向）图7：华溪园庭院别墅项目google卫星侧视图（西向东方向）图8：本项目google卫星侧视图（南向北方向）图9：本项目google卫星侧视图（东向西方向）2、水库主题公园酒店项目基本情况密云水库主题公园酒店项目，地处北京市政府定位的生态发展区密云县，东临密云水库、西临云佛山滑雪场，座拥在茂密的生态山林之中，享受着密云水库的滋润，空气清新湿润自然生态环境优美。
主题公园酒店项目包含隔路相望的南北两个地块。
相邻为规划中的五星级度假酒店，为洲际酒店集团接管，下图为卫星俯视图及侧视图（南向北方向）。
二、地块现状1、华溪园庭院别墅项目地块现状依据已批的19,933平方米建筑面积，该项目由三块建筑面积组成：⑴、现有的精装庭院式酒店别墅2500平方米。
其中，已取得房屋产权证的1,743.43平方米，余下面积在产权办理中。
室内外各项设备设施齐全。
⑵、待建别墅15栋、居住户数49套，总建筑面积16,577.38平方米。
⑶、还剩余855平方米建筑面积。
图10：本项目部分现状2、水库主题公园酒店地块现状地块现有建筑：山顶别墅两套，四合院（共98间房），以及锅炉房餐厅等多处设施用房；现有独立自备井、独立变压器、道路等配套设施；园内除有茂密的松柏林外，还种植了大量果树、品种繁多。
图11：主题公园酒店地块内外环境三、规划指标及批复文件1、华溪园庭院别墅项目的规划指标及批复文件本项目占地31,415.97平方米。
土地性质为住宅用地。
使用年限70年。
已审批的规划建面积19,933平方米，容积率0.58，建筑密度27.3%。
绿地率42.5%，建筑控制高度≤22米。
图11：本地块现状规划图主要批复文件及证件关键文件基本齐全，还需进一步查看原件，以规避风险2、水库主题公园酒店项目规划指标及批复文件该项目包含一路之隔的南北两个地块。
均为综合用地性质。
南地块总规划用地面积180亩，另有400亩租期为70年的绿化山地面积。
已由国际设计公司美国的WATG公司完成了方案设计（见图12）。
北地块占地面积43亩，与南地块隔路相望，相邻即为规划中的五星级度假酒店，为洲际酒店集团接管，容积率可调（即该建筑面积指标可上调）；周边有可租用绿化用地。
表：主题公园酒店地块（南地块、北地块）项目指标图12：酒店南地块规划方案图13：酒店北地块图主题公园酒店项目批复文件明细表：五、北京别墅市场环境分析1、近两年北京别墅市场冷热和整个房地产市场呈现一致性：2008年，北京别墅市场遭遇滑铁卢。
2008年1到10月份，北京别墅市场整体供应与07年基本持平，约103万平米，套数约为3224套，占住宅总的供应量大概4%，但是1到10月份，销售仅为1769套，和2007年5600套相比，成交下滑幅度超过60%。
成交价格有20%左右的跌幅。
2009年，随着北京普通住宅的阳春初现，别墅市场也渐渐升温。
统计数据显示，截至今年3月22日，京城别墅的成交达到188套，远远高于2月份118套的成交量。
和一月份的49套相比，更是增长了3倍。
其中顺义做为中央别墅区分得最多份额。
2、北京别墅销售呈现高低端产品两头热：一季度北京别墅市场呈现出“高低产品两头热”的特点，总价低于500万元以下的联排、双拼或者小独栋别墅产品销售火暴；同时，总价超过千万元的高端独栋产品也受到买家青睐。
和经济型别墅畅销相比，高端独栋产品虽然成交套数要逊色一些，但销售额也明显增加。
大多数经济型别墅销售火暴主要缘于降价，但是一些独栋别墅并未降价，销售也良好高收入人群跟中低收入家庭不一样，他们可能关注房价下降的因素会更少一些，更加关注物业本身的价值，无论是投资价值，还是服务的价值、品质、区位等各方面的条件可能会更多。
”3、密云别墅市场现状：密云县是北京的，受条件限制并非北京的别墅主要区域。
在公开资料查询，在售的别墅项目（大产权项目）仅有7个，都是档次较高的欧式及美式建筑，尤其是独栋项目。
虽然风景怡人，但因为人们心理距离和现实距离，密云的别墅只在北京高端客户中得到少数人的青睐。
4、项目周边别墅市场价格调查对密云在售别墅项目进行了初步的价格调查。
独栋别墅一般以栋论价，平均价格在1.1万/平米-1.4万/平米；联排别墅价格为8000元/平米。
图12：项目周边别墅（独栋及联排）价格示意图密云主要别墅项目列表柏林山水8000元均（联排）华亚·琉森湖11000元均（独栋）君山高尔夫14000元均（独栋）赏星悦目8000元均（联排）亚澜湾7500均（联排）六、项目土地评估及收益评估1、华溪园庭院别墅项目收购评估及收益评估：说明：鉴于项目0.58的容积率，所以选择的市场参考价格参照联排别墅的价格，定为8000元/平米。
此次估算为整个项目（含土地、已有建筑和855平米假定不可售面积）的收购价格。
估算内容含⑴、现有的精装庭院式酒店别墅2500平方米（有产权证）。
⑵、待建别墅15栋、居住户数49套，总建筑面积16,577.38平方米。
⑶、还剩余855平方米建筑面积。
并考虑了2500平米已有产权住宅做为未满二年的二手住宅交易需付出的6.4%的税率（营业税+个税）。
密云华溪园庭院别墅项目收购价格估算接上表密云华溪园庭院别墅项目投资收益估算密云华溪园庭院别墅项目收购评估小结◆、项目收购价格1881万。
项目占地47.1亩，每亩（含地面已有建筑）收购价为39.9万元。
◆、根据容积率0.58，建议考虑联排别墅形式；◆、已有地面建筑档次偏低，应改建成为和项目整体风格尽量相似的别墅住宅；◆、基于密云水库稀缺的自然环境资源，本项目有一定的可行性。
2、密云水库主题公园酒店项目土地评估及收益评估：⑴第二块地：环湖路南地块测算◆产品形式：该项目总占地面积580亩（合386860平方米），其中规划用地面积为180亩（合120060平方米），绿化山地面积约为400亩，规划建筑面积47886平方米，容积率约为0.40。
该地块已经取得国有土地使用权证，土地性质为综合用地，土地年限为50年；此外，400亩绿化山地面积的租期为70年。
根据该地块的特征及容积率，建议其产品形式可以采用独栋别墅的形式（或以独栋为主、联排为辅），400亩的绿化山地面积建议可以将其长租给知名的高尔夫俱乐部，将其建成高尔夫球场，使项目环境成为一大卖点。
◆售价分析据调查，密云境内的独栋别墅平均销售价格约为12000元/平方米左右，本地块由于是综合用地性质，土地使用年限只有50年，在售价上相比70年产权的别墅项目，须进行调整。
调整如下：1、密云70年产权的独栋别墅项目销售均价：12000元/平方米；2、50年产权别墅项目售价调整：12000×0.8 = 9600元/平方米3、项目畅销价：9600×0.8 = 7680元/平方米由于受土地使用年限影响，以上售价的预估趋于保守，如果该项目能以高尔夫球场+独栋别墅的形式进行销售，其售价应高于目前预估的畅销价。
◆可接受的土地成本推算建安成本：1200元/平方米市政配套：2000元；含税费等综合建安成本：（1200+2000）×120% = 3840元/平方米该产品畅销价格：7680元/平方米扣除20%毛利后的成本：7680×（1-20%）= 6144元/平方米可接受的土地成本为：6144-3840 = 2304元/平方米可接受的土地价格：2304元/平方米×47886平方米= 11032.93万元该地块总占地580亩，则地块价格合11032.93万元÷580亩=19万元/亩◆按此土地价格核算投资收益⑵第三块地：环湖路北地块测算◆产品形式：该项目总占地面积43.38亩（合28934平方米），其中建筑面积为3500平方米，容积率约为12%（据资料介绍，该容积率可上调，但为保险起见，本次测算中仍以现有建筑面积进行测算）。
该地块土地性质为综合用地，土地年限为50年。
该地块相邻规划中的五星级度假酒店，由洲际酒店集团接管。
地块周边有可租用的绿化用地。
针对该地块的特征，对产品形式提出以下建议1、该地块建筑面积较小，不适合单独开发，建议和本次评估中的第二块地（第二块地环湖路南地块和本地块隔路相望）联合开发，可作为同一项目的第一期、第二期。
2、由于紧邻五星级度假酒店，且隔路相望的第二块地拥有大面积的绿化山地，鉴于本地块的周边环境，建议该地块的产品形式和第二块地统一，仍选为别墅。
如容积率能上调，可建成联排别墅，如容积率不能上调，可建成独栋别墅。
本次测算中仍以独栋别墅的产品形式进行测算。
◆售价分析如将产品形式选为独栋别墅，则本地块的产品售价和第二块地的产品售价相同，如下：1、密云70年产权的独栋别墅项目销售均价：12000元/平方米；2、50年产权别墅项目售价调整：12000×0.8 = 9600元/平方米3、项目畅销价：9600×0.8 = 7680元/平方米◆可接受的土地成本推算建安成本：1200元/平方米市政配套：2000元；含税费等综合建安成本：（1200+2000）×120% = 3840元/平方米该产品畅销价格：7680元/平方米扣除20%毛利后的成本：7680×（1-20%）= 6144元/平方米可接受的土地成本为：6144-3840 = 2304元/平方米可接受的土地价格：2304元/平方米×3500平方米= 806.40万元该地块总占地43.38亩，则地块价格合806.40万元÷43.38亩=18.59万元/亩。