上海新江湾城C5-8地块综合项目
新江湾城D5地块住宅项目地下室民防工程(项目编码1502
新江湾城地块住宅项目地下室民防工程（项目编码：）质量安全检查信息浦东新区孙桥社区地块民防工程（项目编码：）质量安全检查信息外高桥新市镇地块配套初中新建项目地下车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息彼友商业中心一期地下室民防工程（项目编码：）质量安全检查信息新江湾城、、、地块新建项目（邻里中心）民防工程（项目编码：）质量安全检查信息崇明区陈家镇街坊宗地商品住宅民防工程（项目编码：1602CM）质量安全检查信息周浦中心镇区西单元单元地块配套中学新建地下车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息上海市同济医院内科医技综合楼项目民防工程 （项目编码：1501PT ）质量安全检查信息莘庄工业区单元-01A地块租赁住房项目（三街坊）地下一层车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息奉贤区南桥新城单元35A-05A地块民防工程（项目编码：）质量安全检查信息浦江镇原选址基地号地块（、）市属动迁安置房项目项目地下车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息嘉定区徐行镇、地块地下车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息长宁区街坊地块住宅项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息新建吴泾镇号地块（紫晶南园）三期商品住宅项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息上海交通大学李政道研究所实验楼项目地下二层车库民防工程（项目编码：）质量安全检查信息上海市奉贤区奉城医院扩建外科综合楼项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息新建罗店美罗家园大型居住社区地块公建配套项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息中国银联业务运营中心项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息松江区职工综合活动中心新建项目民防工程（项目编码：）质量安全检查信息。
上海杨浦区新江湾城房地产开发项目
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月
新江湾城D5地块住宅项目地下室民防工程项目编码1502
新江湾城D5地块住宅项目地下室民防工程（项目编码：1502YP0082）项目基本信息浦东新区孙桥社区A6-8地块民防工程（项目编码：18ZJPD0029）项目基本信息外高桥新市镇E08-06地块配套初中新建项目地下车库民防工程（项目编码：1802PD0098）项目基本信息彼友商业中心一期地下室民防工程（项目编码：1802QP0003）项目基本信息新江湾城08-1、08-2、14-1、14-2地块新建项目（邻里中心）民防工程（项目编码：1802YP0168）项目基本信息崇明区陈家镇0007街坊P1宗地商品住宅民防工程（项目编码：1602CM0019）项目基本信息周浦中心镇区西单元PDP0-1002单元06-02地块配套中学新建地下车库民防工程（项目编码：1802PD0383）项目基本信息上海市同济医院内科医技综合楼项目民防工程（项目编码：1501PT0004）项目基本信息莘庄工业区MHPO-0501单元34AA-01A地块租赁住房项目（三街坊）地下一层车库民防工程（项目编码：1802MH0068）项目基本信息奉贤区南桥新城15单元35A-05A地块民防工程（项目编码：1902FX0027）项目基本信息浦江镇原选址基地8号地块（N9-01、N10-01）市属动迁安置房项目-N10-01项目地下车库民防工程（项目编码：1102MH0173）项目基本信息嘉定区徐行镇22-01、22-04地块地下车库民防工程（项目编码：1902JD0023）项目基本信息长宁区39街坊地块住宅项目民防工程（项目编码：1602CN0085）项目基本信息新建吴泾镇16号地块（紫晶南园）三期商品住宅项目民防工程（项目编码：1702MH0401）项目基本信息上海交通大学李政道研究所实验楼项目地下二层车库民防工程（项目编码：1801PD0009）项目基本信息上海市奉贤区奉城医院扩建外科综合楼项目民防工程（项目编码：1802FX0197）项目基本信息新建罗店美罗家园大型居住社区0108-04地块公建配套项目民防工程（项目编码：1402BS0064）项目基本信息中国银联业务运营中心项目民防工程（项目编码：1401PD0047）项目基本信息松江区职工综合活动中心新建项目民防工程（项目编码：1802SJ0201）项目基本信息。
上海杨浦江湾项目整体规划
➢城市剧场---生活、文化、艺术的交流平台
➢ 成功的综合体不仅是城市经济生活的载体，更是城市文化的容器，是彰显城市精神价值、展现都市文 化的地标；
➢效能最优---品牌影响力和综合利润率的双优
One of the best Way of life
社交 立体综合化的
消费，购物为主要目的的传统消费模式逐渐弱化
Social consumption
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用 11
趋势预判
承担社会功能
持有比例日渐增加的土地 供应结构
跨界运营的竞争态势 地产企业功能转型
城镇化发展需要
柳传志褚时健潘石屹“果农三人组”
跨界
成为一种时尚
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用
6
趋势预判
体验
对抗电商的唯一出路
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用
7
趋势预判
整合
成为一种流行
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用
8
趋势预判
自然
成为一种奢侈
六本木——“城市中心文化”与“垂直庭院城市”
上海新天地——4.4万㎡中心绿化广场
综合楼顶空中花园
毛利庭院
2013 计划管理部，仅供益田集团内部使用
9
趋势预判
整体规划 综合考虑
公共空间大 边际效益大 全方位体验
集购物、休闲、娱乐、餐 饮、教育、社交等为一体
功能复合体
从目的性购物到全方位满足的飞跃
购物——零售类
- 百货、超市、专卖店 - 强制性、目的性消费 - 基本功能
上海新江湾城C5地块研展报告-住宅部分76页
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
人均可支配收入(元) 城镇登记失业率
1995 1996 1997 1998 1999
2000
2001
2002
2003
2004
6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00%
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
批准预售
预售登记
供求比
一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
4、长期价格走势——仍在上升通道，但涨幅明显趋缓
2000年至2004年房价连续5年增幅达
到10%以上。
2000-2005年全市商品房均价走势图
元/M2
2004年平均成交价格达到7647元/平 9000
近三年价格的持续上涨，导
2005年1-9月
31%
致万元以上比重持续放大，
万元以下的比重则逐渐缩小。
2004年
32%
29%
14% 14% 7% 6%
44%
14% 6%4%1%
其中环线内均价普遍上万。
2003年
42%
47%
6% 3%2%
单价15000以上集中在市中心，
0%
20%
40%
60%
80%
100%
目录
一、住宅市场分析 1）上海宏观市场研究 2）杨浦市场研究 3）竞争市场研究 4）客户需求分析
二、项目理解 1）地块基本状况 2）项目SWOT分析
三、项目定位 四、产品建议
一、住宅市场分析 （一）上海宏观市场研究
1、上海宏观经济现状-总体经济形势看好
(整理)地基承载力特征值、地基承载力设计值、地基承载力标准
地基承载力特征值、地基承载力设计值、地基承载力标准值关系一、原因与钢、混凝土、砌体等材料相比，土属于大变形材料，当荷载增加时，随着地基变形的相应增长，地基承载力也在逐渐加在，很难界定出下一个真正的“极限值”，而根据现有的理论及经验的承载力计算公式，可以得出不同的值。
因此，地基极限承载力的确定，实际上没有一个通用的界定标准，也没有一个适用于一切土类的计算公式，主要依赖根据工程经验所定下的界限和相应的安全系数加以调整，考虑一个满足工程的要求的地基承载力值。
它不仅与土质、土层埋藏顺序有关，而且与基础底面的形状、大小、埋深、上部结构对变形的适应程度、地水位的升降、地区经验的差别等等有关，不能作为土的工程特性指标。
另一方面，建筑物的正常使用应满足其功能要求，常常是承载力还有潜力可挖，而变形已达到可超过正常使用的限值，也就是变表控制了承载力。
因此，根据传统习惯，地基设计所用的承载力通常是在保证地基稳定的前提下，使建筑物的变形不超过其允许值的地基承载力，即允诺承载力，其安全系已包括在内。
无论对于天然地基或桩基础的设计，原则均是如此。
随着《建筑结构设计统一标准》（GBJ68-84）施行，要求抗力计算按承载能力极限状态，采用相应于极限值的“标准值”，并将过去的总安全系数一分为二，由荷载分项系数和抗力分项系数分担，这给传统上根据经验积累、采用允许值的地基设计带来了困扰。
《建筑地基基础设计规范》（GBJ7－89）以承力的允许值作为标准值，以深宽修正后的承载力值作为设计值，引起的问题是，抗力的设计值大于标准值，与《建筑可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）规定不符，因此本次规范进行了修订。
二、对策《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）鉴于地基设计的特殊性，将上一版“应遵守本标准的规定”修改为“宜遵守本标准规定的原则”，并加强了正常使用极限状态的研究。
而《建筑结构荷载规范》（GB50009－2001）也完善了正常使用极限状态的表达式，认可了地基设计中承载力计算可采用正常使用极限状态荷载效应标准组合。
关于2014年11月份本市建设工程安全生产
关于2014年11月份本市建设工程安全生产
动态考核记分工地及人员的公示
各有关单位：
根据市建交委《上海市建设工程安全生产动态考核管理试行办法》（沪建交[2009]1552号文）的要求,现对2014年11月份本市建设工程安全生产动态考核记分工地及人员（见附表一、附表二）进行公示。
记分工地及人员将列为日常监督、各类专项整治、综合检查的重点监管对象。
记分工地及人员所属企业应加强对相关工地的管理指导，提高工地日常自我管理意识和水平。
附表一：《2014年11月份本市建设工程安全生产动态考核记分工地名单》
附表二：《2014年11月份本市建设工程安全生产动态考核记分人员名单》
上海市建设工程安全质量监督总站
二〇一四年十二月十日附表一：
2014年度11月安全生产动态考核记分工地名单
附表二：
2014年度11 月安全生产动态考核记分人员名单。
CRIC克而瑞案例新江湾城案例解读
•
选择一流的住宅地产开 发商 选择一流的住宅地产开 发商
D1地块
•
D3地块
F地块
• • • • • • • • • • •
•
选择一流的住宅地产开 发商
•
寻找世界一流的商办地 产开发商
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
• 土地二级开发规划控制 • 土地二级开发推广统一控制 • 土地二级开发实时监控
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
13
土地出让策略
易居中国参与土地出让招标条件制定，灵活设定竞购企业条件，确保项目土地的成功出让
地块 竞购条件
• 银行存款在１亿美元及以上，在境内进行工商登记，领有营业执照，具有房地产开 发一级、二级资质，注册资本金在1500万元人民币及以上，近三年房地产开发量 在30万平方米（或近三年房地产开发投资额在４亿人民币）及以上的企业 易居中国合作战略伙伴企业内部股权转让
1
土地储备规划调整阶段(19962003) 荒无人烟 急需生机
2
公建建设阶段(2003-2005) 绿意渐现 美态渐出
3
土地出让开发阶段(2005-) 万物苏醒 生机盎然
CRIC : 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
6
策划定位
通过政府、一级土地开发商以及易居克而瑞等外部机构的共同努力，新江湾城实现了定位的升华， 从“经济适用房示范区”到“绿色生态港、国际智慧城”，赋予地块以生命力
虚拟组织结构创新
• 引入外来专业策划推广机构 • 引入专业外来工程建设机构 • 引入专业法律法务机构 • 引入市城建档案馆管理档案 • 委托街道管理城区部分职能
城区管理创新
新江湾城简介
新江湾城新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。
城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。
杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。
以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。
目录1凤凰涅槃新锐崛起新型样板巨头云集国际豪宅2未来中心3高端商务4历史文脉5湿地公园6设计理念7奢华豪宅1凤凰涅槃2011年3月末新江湾城部分楼盘价格借力2010年上海世博会，新江湾城第三代国际社区，新江湾城呼声最高。
在此背景下，上海国际社区建设机遇、国际社区建设标准等问题成为城市热点。
在由中国房地产业协会、上海市房地产行业协会、杨浦区人民政府联合主办，中国房产信息集团（CRIC）、太立德仁公关传播机构共同承办的中国（上海）第三代国际社区发展高峰论坛上，与会专家一致认为，新江湾城具备了国际社区的天时地利人和。
新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。
5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。
随着新江湾城中高档产品的不断涌现，区内优越的生态环境、人文氛围和生活品位展露无遗，其必将成为名副其实的高尚低碳型第三代国际社区标杆。
新锐崛起改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了第一代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。
然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且开发已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。
上海市水务局关于落实“《新江湾城C5-8地块项目地下工程防汛影响专项论证报告》咨询评估意见”的通知
上海市水务局关于落实“《新江湾城C5-8地块项目地下工程防汛影响专项论证报告》咨询评估意见”的通
知
文章属性
•【制定机关】上海市水务局
•【公布日期】2018.12.26
•【字号】沪水务〔2018〕1447号
•【施行日期】2018.12.26
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】水利综合规定
正文
上海市水务局关于落实“《新江湾城C5-8地块项目地下工程防汛影响专项论证报告》咨询评估意见”的通知
沪水务〔2018〕1447号
上海城投悦城置业有限公司：
你单位委托上海派荣环保工程有限公司编制的《新江湾城C5-8地块项目地下工程防汛影响专项论证报告》收悉（受理号：2018-0063）。
经审核，现将该论证咨询评估意见送交你单位，望根据相关技术规范和专家评估意见规范施工及整改，并按规定反馈，同时接受市区相关管理部门的监督检查，确保该地下公共工程的自身和周边防汛安全。
涉及周边防汛设施的，按相关规定办理。
特此通知。
附件：《新江湾城C5-8地块项目地下工程防汛影响专项论证报告》咨询评估
意见（略）
上海市水务局
2018年12月26日。
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蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙） 白色装饰铝条
公寓式酒店
北立面 North Elevation
東立面 East Elevation
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
北立面 North Elevation
浅黄色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
浅黄色石材
東立面 East Elevation
Benoy
SOHO 1 LOBBY DROPOFF
Benoy
SOHO 2 LOBBY DROPOFF
Benoy
浅黄色石材
東立面 East Elevation Benoy
立面图
ELEVATIONS
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
南立面 South Elevation
灰色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
西立面 West Elevation
Benoy
立面图
ELEVATIONS
Benoy
1第一部分: 设计效果 PART 1: DESIGN VISION
Benoy
Benoy
Benoy
Benoy
2 第二部分:建筑及规划设计 PART 2: ARCHITECTURE & PLANNING DESIGN
Benoy
屋顶平面图
ROOF MASTER PLAN
Benoy
屋顶平面图
l Architecture l Master planning l
Interiors
l
Graphics
l
SHANGHAI XIN JIANG WAN CHENG C5-8
上海新江湾城C5-8地块综合项目 l 富力地产开发有限公司
100% SCHEMATIC DESIGN PRESENTATION 方案设计100%汇报
ROOF MASTER PLAN
Benoy
地下一层平面图
B1 PLAN
B1停车位 440 辆
Benoy
Benoy
Benoy
剖面
Section
Benoy
剖面方案
Section
Benoy
剖面
Section
Benoy
剖面
Section
Benoy
剖面
Section
Benoy
3 第三部分:商业外立面 PART 3: RETAIL FACADE DESIGN
58.3
16
Penthouse
3.9
57.1
15
3.4
53.2
14
3.4
49.8
13
3.4
46.4
12
3.4
43
11
3.4
39.6
10
3.4
36.2
9
3.4
32.8
8
SOHO 公寓式办公
3.4
29.4
7
3.4
26
6
3.4
22.6
5
3.4
19.2
4
3.4
15.8
3
3.4
12.4
2
4.5
9
Lobby 大堂
651.6
0 477.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6
651.6
124.1
124.1
325.2 8746.1
275.6 9348.1
Total Area 面积
GFA 总建筑面积
0 955.2 651.6 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2 1303.2
248.2
600.8
18094.2 12000
Benoy
4.2
第四部分:公寓式酒店
PART 4.2: Service Apartment
Benoy
酒店式公寓平面图
SERVICE APARTMENT FLOOR PLAN
Benoy
Benoy
Benoy
浅黄色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
立面图
Benoy
WATERFRONT RETAIL
Benoy
PODIUM GARDEN FOR RESIDENTS
Benoy
SOHO GRAND DROPOFF
Benoy
RETAIL TAIL
Benoy
小洋楼和钟楼
Benoy
小洋楼和钟楼
Benoy
4.1
第四部分: 公寓式办公
PART 4.1: SOHO
Benoy
公寓式办公平面图
SOHO FLOOR PLAN
Benoy
顶层复式 – 上层
PENTHOUSE LAYOUT – UPPER FLOOR
Benoy
Benoy
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公一号楼
浅黄色石材
Benoy
CAR ENTRANCE
Benoy
CAR ENTRANCE
Benoy
SA RETAIL DROP OFF
Benoy
Benoy
ELEVATED WALKWAY NETWORK
Benoy
CAR ENTRANCE
Benoy
CAR ENTRANCE
Benoy
CAR ENTRANCE
SOHO 2 LOBBY DROPOFF
Benoy
SOHO GRAND DROPOFF
Benoy
經濟指标
AREA SCHEDULE
Floor 楼层
Zone 分区
SOHO 公寓式办公
Height 高度
FL to FL Height 层高 (M) Total Height 标高 (M)
Roof
1.2
Benoy
商业二号楼
北立面 North 南立面 South
立面图
ELEVATIONS
東立面 East
西立面 West
Benoy
商业三号楼
北立面 North 南立面 South
立面图
ELEVATIONS
東立面 East
西立面 West
Benoy
4
第四部分: 塔楼
PART 4: TOWER FACADE
南立面 South Elevation
立面图
ELEVATIONS
灰色石材 蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙） 白色装饰铝条
西立面 West Elevation
Benoy
立面图
ELEVATIONS
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公一号楼
北立面 North Elevation
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙） 白色装饰铝条
1
4.5
4.5
SOHO Total 合共 ORIGINAL PROPOSAL 原来指标
Floor Area 层面积 Tower 塔楼
Soho 1 公寓式办公1 Soho 2 公寓式办公2
0 477.6
0 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6 651.6