某商住项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告一、项目背景商住楼项目是指在同一建筑物内同时设置商业和住宅功能的建筑物。
商住楼项目的发展能够满足人们对于居住和商业需求的双重要求，具有较高的投资回报和市场潜力。
本报告旨在对商住楼项目的可行性进行深入研究，为投资者提供决策依据。
二、市场分析1. 商业市场分析通过对当地商业市场的调研发现，该地区商业发展迅速，消费水平稳步提升。
商业配套设施相对较少，市场需求旺盛。
商住楼项目可以为周边居民提供便利的购物和娱乐场所，具有较高的吸引力。
2. 住宅市场分析经过对当地住宅市场的调查发现，该地区居民对于品质生活的追求较高，对居住环境和配套设施的要求较高。
商住楼项目可以提供多样化的住宅形式，满足不同消费群体的需求，具有较高的市场潜力。
三、项目概述商住楼项目位于该地区中心位置，总占地面积为XXXX平方米，总建筑面积为XXXX平方米。
项目计划分为商业楼层和住宅楼层，商业楼层包括商铺和办公空间，住宅楼层包括公寓和别墅。
项目预计总投资为XXXX万元。
四、项目可行性分析1. 技术可行性商住楼项目采用先进的建筑技术和设备，具备良好的建筑质量和可持续发展能力。
项目的设计和施工符合相关法律法规，技术可行性得到保障。
2. 经济可行性通过对项目的投资和收益进行详细分析，预计项目建成后的年均收益为XXXX 万元。
根据市场需求和预计租金收益，项目的回报期为X年，内部收益率为X%。
经济可行性较高。
3. 社会可行性商住楼项目能够提供就业机会，促进当地经济发展，改善居民生活质量。
项目的建设和运营过程中将遵守环境保护和社会责任的相关要求，具备较高的社会可行性。
五、风险评估商住楼项目面临的主要风险包括市场风险、政策风险和竞争风险。
为了降低风险，项目方将采取合理的市场营销策略，与相关政府部门保持良好的合作关系，并提供具有竞争力的产品和服务。
六、项目建议基于对商住楼项目的可行性分析和风险评估，提出以下建议：1. 加强市场调研，确保项目定位准确，满足市场需求。
商住楼项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告一、项目背景商住楼项目是指将商业和住宅功能结合在一起的建筑项目。
本报告旨在对商住楼项目进行可行性研究，以评估项目的可行性和潜在风险。
二、市场分析1. 市场需求根据市场调研数据，当地居民对商住楼项目的需求量较大。
商住楼项目可以满足居民的购物、娱乐和居住需求，具有较高的市场潜力。
2. 竞争分析分析了当地已有的商住楼项目以及竞争对手的优势和劣势。
根据市场调研结果，商住楼项目在当地市场上具有一定的竞争优势。
三、项目规划1. 项目地点商住楼项目计划选址在市中心地段，交通便利，周边设施完善。
2. 建筑设计商住楼项目将采用现代化建筑设计风格，结合商业和住宅功能，以提供舒适的居住环境和便捷的商业设施。
3. 设施规划商住楼项目将配备商业店铺、餐饮场所、娱乐设施以及住宅单元。
同时，项目还将提供停车位、绿化带和公共休闲区等公共设施。
四、投资分析1. 投资成本根据初步估算，商住楼项目的总投资成本约为X万元。
其中包括土地购置费、建筑物建设费、设备购置费、市场推广费等。
2. 预期收益通过市场调研和市场需求预测，预计商住楼项目的年收益约为Y万元。
收益主要来自商业租金和住宅销售。
3. 投资回报率根据投资成本和预期收益，商住楼项目的投资回报率预计为Z%。
该指标可以评估项目的盈利能力和投资回报周期。
五、风险评估1. 市场风险商住楼项目存在市场需求波动的风险。
如果市场需求下降，项目的收益可能受到影响。
2. 竞争风险竞争对手的进入可能对项目的市场份额产生影响。
需要制定有效的竞争策略，提高项目的竞争力。
3. 法律风险商住楼项目需要符合当地法律法规，包括土地使用权和建筑许可等方面的合规性。
需要与相关部门进行沟通和协商。
六、可行性建议基于市场分析、投资分析和风险评估，商住楼项目具有一定的可行性。
建议在项目实施前进行更详细的可行性研究和风险管理，以确保项目的成功实施。
七、结论商住楼项目的可行性研究结果显示，该项目具有良好的市场前景和投资回报。
商住楼项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告一、项目背景商住楼项目是指在同一建筑物内同时设置商业和住宅功能的综合性建筑项目。
本项目位于城市中心区域，毗邻繁华商业街区和住宅区，交通便利，人流量大，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1. 商业市场分析根据市场调研数据，本地区商业市场需求旺盛，消费能力较高。
商住楼项目将设有商业空间，可吸引周边居民和上班族前来消费，具有较大的市场吸引力。
2. 住宅市场分析本地区住宅市场供需矛盾突出，居民对舒适、便利的住宅需求较高。
商住楼项目将提供高品质的住宅空间，满足市场需求，具有较高的租售潜力。
三、项目规划1. 建筑设计商住楼项目将采用现代化建筑设计风格，结合当地文化特色，打造独特的建筑形象。
建筑总高度为X米，共分X层，其中X层为商业空间，X层以上为住宅空间。
2. 商业空间规划商业空间将包括X个商铺，总面积约X平方米。
商铺将根据市场需求进行合理划分，设置不同类型的商业品牌，满足消费者多样化的需求。
3. 住宅空间规划住宅空间将包括X套公寓，总建筑面积约X平方米。
公寓户型设计合理，配备现代化的居住设施，提供舒适的居住环境。
四、投资分析1. 建设投资商住楼项目的建设投资总额为X万元，包括土地购置费、建筑物建设费、装修费等。
具体投资金额详见附表1。
2. 运营收益商住楼项目的运营收益主要来源于商业租金和住宅租售收入。
根据市场调研数据，商业租金收入预计年均为X万元，住宅租售收入预计年均为X万元。
具体运营收益详见附表2。
3. 投资回报率根据投资金额和运营收益数据，商住楼项目的投资回报率预计为X%。
投资回报率高于行业平均水平，具有较好的经济效益。
五、风险分析1. 市场风险商住楼项目的市场需求存在一定的不确定性，市场竞争激烈，项目运营面临一定的市场风险。
需制定合理的市场推广策略，提高项目的竞争力。
2. 法律风险商住楼项目需符合相关法律法规的规定，包括建设许可、商业经营许可等。
需与相关部门保持良好的沟通，确保项目合法合规运营。
商住楼项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告一、项目背景商住楼项目是指将商业和住宅功能结合在一起的建筑物，旨在满足人们生活和工作的需求。
本次可行性研究报告旨在评估商住楼项目的可行性，并提供相关数据和分析，以帮助决策者做出明智的决策。
二、市场分析1. 市场需求根据市场调研数据显示，该地区的商业和住宅需求呈现稳定增长的趋势。
商住楼项目将能够满足人们对于购物、娱乐和居住的需求，具有良好的市场前景。
2. 竞争分析在该地区已存在一些商住楼项目，但市场上的竞争程度并不激烈。
通过提供独特的设计和高品质的服务，本项目有望在竞争中脱颖而出。
三、技术可行性1. 土地条件经过对土地条件的调研和评估，该地区的土地适合商住楼项目的建设，具备良好的基础设施和交通便利性。
2. 建筑设计商住楼项目的建筑设计应符合相关的法规和标准，确保建筑的安全性和可持续性。
3. 建设成本通过对建设成本的估算和分析，我们得出了一个合理的建设预算，并确定了项目的可行性。
四、财务可行性1. 投资回报率通过对商住楼项目的预测收入和支出进行分析，我们得出了一个合理的投资回报率。
根据市场需求和竞争情况，该项目有望获得可观的投资回报。
2. 资金筹措在财务可行性分析中，我们考虑了资金筹措的各种方式，包括银行贷款、股权融资等。
我们建议制定一个全面的资金筹措计划，确保项目的顺利进行。
五、风险评估1. 市场风险商住楼项目的市场风险主要包括市场需求的不稳定性和竞争的加剧。
我们建议制定灵活的市场营销策略，以应对市场变化。
2. 技术风险商住楼项目的技术风险主要包括建筑设计和施工过程中的问题。
我们建议聘请经验丰富的建筑师和施工团队，确保项目的顺利进行。
六、环境影响评估商住楼项目对环境的影响主要包括噪音、交通和废物处理等方面。
我们建议制定相应的环境管理计划，确保项目在环保方面达到相关标准。
七、结论和建议根据对商住楼项目的可行性研究，我们得出以下结论和建议：1. 该商住楼项目具备良好的市场前景和投资回报率。
商住楼项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告一、项目背景商住楼项目是指将商业用途和居住用途相结合的综合性建造物，旨在满足人们对于居住和商业需求的双重要求。
本报告旨在对商住楼项目的可行性进行研究，为项目决策提供依据。
二、市场分析1. 市场需求通过对市场调研数据的分析，我们发现该地区存在较大的商住楼需求。
随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于居住和商业设施的要求也越来越高。
2. 竞争分析在该地区已经存在一些商住楼项目，竞争较为激烈。
我们需要对现有项目的规模、定位、服务等进行分析，以便确定我们的项目在市场中的竞争力。
三、项目规划1. 项目定位我们的商住楼项目将以高端定位为主，以提供高品质的居住和商业服务为目标。
2. 项目规模根据市场需求和竞争分析，我们计划建设一个占地面积为XXX平方米的商住楼项目，总建造面积为XXX平方米。
3. 商业设施规划商业设施将包括商场、餐饮、娱乐等，以满足居民的日常生活需求。
4. 居住设施规划居住设施将包括公寓、别墅等多种形式，以满足不同人群的居住需求。
四、投资分析1. 投资成本根据项目规划和市场调研数据，我们初步估算出商住楼项目的投资成本为XXX万元。
2. 预期收益通过对市场需求和竞争分析，我们估计商住楼项目的年收益为XXX万元。
3. 投资回报率根据投资成本和预期收益，我们计算出商住楼项目的投资回报率为XX%。
五、风险评估1. 政策风险政府政策的变化可能对商住楼项目的发展产生影响，我们需要密切关注相关政策的动态。
2. 市场风险市场需求的变化、竞争对手的增加等都可能对商住楼项目的运营带来风险，我们需要制定相应的风险应对策略。
六、可行性结论根据市场分析、项目规划、投资分析和风险评估，我们认为商住楼项目具备一定的可行性。
市场需求大、竞争激烈，但我们的高端定位和优质服务能够为项目带来竞争优势。
投资回报率也达到了预期水平。
然而，我们需要密切关注政策和市场的变化，并制定相应的风险管理策略，以确保项目的顺利运营和可持续发展。
商住楼项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告一、项目背景商住楼项目是指将商业和住宅功能融合的综合性建筑项目。
本报告旨在对某商住楼项目的可行性进行研究，以评估项目的潜在风险和收益，为投资决策提供依据。
二、市场分析1. 市场需求：根据市场调研数据，该地区商业和住宅需求均稳定增长，商住楼项目能够满足不同人群的需求。
2. 竞争分析：分析了该地区现有商住楼项目的规模、定位和运营情况，发现市场上存在一定竞争，但仍有发展潜力。
三、项目规划1. 地理位置：该商住楼项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
2. 建筑规模：商住楼总建筑面积约为X万平方米，包括商业楼层和住宅楼层。
3. 商业规划：商业楼层将引入知名品牌商家，提供多元化的购物、餐饮和娱乐服务。
4. 住宅规划：住宅楼层将设计多种户型，满足不同人群的居住需求。
四、投资分析1. 投资成本：根据市场调研和建筑设计方案，初步估算商住楼项目的总投资额为X亿元，包括土地购置费、建筑施工费等。
2. 收益预测：根据市场需求和租售价格水平，预测商住楼项目的年租金收入为X亿元，销售收入为X亿元。
3. 成本与收益对比：综合考虑项目的运营成本、维护费用等，通过财务模型分析得出项目的净现值、内部收益率等指标。
五、风险评估1. 市场风险：商住楼市场竞争激烈，存在市场需求波动的风险。
2. 政策风险：政府政策调整可能对商住楼项目的运营和收益产生影响。
3. 财务风险：投资成本超出预算、租售收入低于预期等因素可能导致财务风险。
六、可行性结论经过综合分析和评估，商住楼项目具备一定的市场需求和发展潜力，投资回报率较高。
然而，项目面临市场竞争、政策调整和财务风险等挑战，需要制定有效的市场营销策略和风险管理措施。
七、建议与展望1. 市场营销策略：通过品牌建设、差异化服务等手段提升项目的竞争力。
2. 风险管理措施：建立健全的风险管理体系，制定应对不同风险的应急预案。
3. 持续发展：项目投资后需进行持续运营和管理，不断提升服务质量和用户满意度。
商住楼项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告一、项目背景商住楼项目位于某市中心地段，占地面积约5000平方米。
项目拟建商业及住宅综合体，旨在满足当地居民的商业和住宅需求。
本报告旨在对商住楼项目的可行性进行全面研究和评估，为项目决策提供依据。
二、市场分析1. 市场需求通过市场调研发现，该地区商业和住宅市场需求旺盛。
商业方面，周边地区缺乏大型购物中心和便利店，居民购物需求较高。
住宅方面，该地区人口稠密，居住环境较为拥挤，居民对品质优良的住宅需求量大。
2. 市场竞争目前该地区商业市场竞争相对较弱，但住宅市场竞争激烈。
竞争对手主要为周边已有的住宅楼盘和商业街区，其中一些楼盘拥有较高的品牌知名度和市场份额。
三、项目规划1. 商业部份商业部份拟建设大型购物中心，包括超市、百货商店、餐饮店等。
购物中心将提供丰富多样的商品和服务，满足周边居民的购物需求。
2. 住宅部份住宅部份将建设多层高层住宅楼，包括公寓和别墅。
住宅楼将提供舒适的居住环境和便利的生活设施，吸引当地居民购买。
四、项目可行性分析1. 技术可行性商住楼项目的技术可行性高，建设商业设施和住宅楼所需的技术和设备已经成熟，施工方面也有丰富的经验和技术支持。
2. 经济可行性通过对项目的投资成本和预期收益进行分析，估计项目建设期为2年，总投资额为1亿人民币。
估计项目运营期为20年，年均收入为5000万人民币，年均净利润为3000万人民币。
经济指标显示，项目具有较高的投资回报率和盈利能力。
3. 社会可行性商住楼项目将提供就业机会，为当地居民创造稳定的工作岗位。
项目的建设和运营还将带动周边经济发展，促进当地社会进步和改善居民生活质量。
五、风险分析1. 市场风险商住楼项目面临市场需求变化、竞争加剧等风险。
需密切关注市场动态，及时调整经营策略，保持竞争优势。
2. 法律风险项目建设和运营需要遵守相关法律法规，如建造规范、环境保护等。
需加强法律风险管理，确保项目合规运营。
3. 财务风险项目建设和运营需要大量资金投入，存在财务风险。
商住楼项目可行性研究报告
商住楼项目可行性研究报告一、项目背景商住楼项目是指在同一建筑内既有商业用途又有住宅用途的综合性建筑物。
本报告旨在对某商住楼项目进行可行性研究，评估其投资回报和市场前景。
二、市场分析1. 市场需求通过对目标市场的调查和分析，发现该地区商住楼项目的市场需求较为旺盛。
该地区人口众多，经济发展迅速，居民对于购物、休闲、居住等需求不断增加。
2. 市场竞争在该地区已经存在一些商住楼项目，但市场上仍存在一定的空白。
通过对竞争对手的分析，我们发现他们的商住楼项目规模较小，服务质量有待提高，因此我们有机会在市场中占据一席之地。
三、项目规划1. 项目位置本商住楼项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善，吸引力较大。
2. 项目规模商住楼总建筑面积为xxxx平方米，包括x层商业空间和x层住宅空间。
商业空间将提供多种类型的商铺，满足不同消费者的需求。
住宅空间将提供舒适的居住环境，吸引高收入人群。
3. 项目设计商住楼外观设计简洁大方，内部空间布局科学合理。
商业空间将提供充足的停车位和公共设施，住宅空间将提供舒适的居住环境和便利的社区设施。
四、投资分析1. 投资成本商住楼项目的总投资成本预计为xxxx万元，其中包括土地购置费、建筑设计费、施工费、装修费等。
2. 收益预测根据市场调研和分析，商住楼项目的年租金收入预计为xxxx万元，住宅销售收入预计为xxxx万元。
同时考虑到商住楼项目的运营成本和维护费用，预计项目每年的净利润为xxxx万元。
3. 投资回报率根据投资成本和收益预测，商住楼项目的投资回报率预计为xx%，超过了市场平均水平，具有较高的投资吸引力。
五、风险评估1. 市场风险目标市场需求的变化可能会对商住楼项目的运营产生一定影响。
我们需要密切关注市场动态，及时调整经营策略。
2. 法律风险商住楼项目需要遵守相关法律法规，包括土地使用权、建筑规范等。
我们将委托专业律师团队进行法律审查，确保项目合法合规。
六、市场推广策略1. 品牌建设通过精心设计的商住楼外观和内部空间，打造独特的品牌形象，提升项目的知名度和美誉度。
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某商住项目可行性研究报告目录项目的基本情况项目背景项目主办单位简介主办单位之合作意向可行性研究的主要技术经济指标项目投资环境和市场研究广州市概况及经济发展基本情况广州市房地产发展及市场的基本概况房地产开发企业发展较快房地产开发工作量迅速增加商品房的销售量不断提高房地产开发企业经营效益显著对广州房地产市场的展望利用外资开发的法律依据荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况供应情况物业出租情况对荔湾区房地产开发的总体评价分析对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议项目开发及技术设计方案的分析地块及周围环境、建设开发条件地理位置及道路交通地形、地质附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施综合评述地块拆迁安置情况3. 3场地三通一平的安排项目开发建设及经营的组织与实施计划项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划基本参数土地成本（以下均为人民币计算）建安工程成本前期费用红线内外工程技工建配套费开发期税费资金筹措计划及财务费用资金筹措财务费用可行性研究财务数据的选定和预测售楼收入的测定住宅销售单价的测定商铺销售单价的测定单位销售单价的测定建议销售价实际销售总收入大厦经营管理费用收入与支出经营税费及所得税的缴交土地增值税所得税项目经济效益分析项目盈利能力分析内部收益率（IRR）净现值率（NPVR）投资回报率项目的不确定性分析项目盈亏平衡分析项目敏感性分析概率分析可行性研究结论与建议项目综合经济评价有关说明及建议项目主要技术经济数据、指标综合表附表、附图附表一项目综合收益表附表二项目动态综合表附表三项目投资利息估算表附表四土地增值税计算表附表五项目敏感性分析表附表六概率分析附图一项目盈亏平衡分析曲线附图二项目敏感性分析图附录—（略）荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况供应情况1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表单位：平方米住宅商场写字楼合计93年推出面积 425239 161660 0 586899占当年推出比例 % % 0% 100%94年推出面积 79671 31880 62009 173560占当年推出比例 46% % % 100%95年总供应量 50490 193540 62009 760459所占比例 % % % 100%由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。
以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。
据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。
房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。
另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。
地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表序号地块编号所在区地理位置用地功能总建筑面积（平方米）1 HR-2 荔湾区华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北公寓、商业 1078742 HR-3 荔湾区华贵路以东，长寿西路以南公寓、商业 765083 HR-4 荔湾区华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北公寓、商业、写字楼 2336564 HR-5 荔湾区华贵路以西，宝源路以北公寓、商业、写字楼 43884现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积约6000—7000平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%，总建筑面积一般在2—4万平方米左右（荔湾广场除外），主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。
至1994年8月，该区推出的居住物业中，内销占%，外销占%。
需求情况楼宇成交总体情况及分析从广州市有关部门资料可见，1993年至1994年8月荔湾区商品房总供应量为760459平方米，但据已有登记成交记录表明，至1994年8月止，该区已推出销售的楼盘总面积实际为441256平方米，故本报告将以实际推出的面积总数作供应量统计数据。
据资料显示，至1994年8月，该区商品房总成交量为212356平方米，占该区实际推出可供销售面积的%。
其中内销成交量占13%，外销占87%。
与广州市其他旧城区相比（即东山、越秀、海珠区三区），荔湾区的总成交量最高。
在成交的商品房中，住宅占大部分，比例为%。
由此可见，未来几年内，住宅仍是该区最大的需求。
1993年—1994年荔湾区商品房销售情况单位：平方米住宅商场写字楼合计93年成交面积 87678 2420 0 90098占该年总成交 % % 0% 100%94年成交面积 6141 31065 29777 122258占该年总成交量比例 % % % 100%95年总成交量 149094 33485 29777 212356所占比例 % % 14% 100%由于广州市普遍存在商品房交易登记滞后的情况，实际成交率往往高于政府的登记数，通过对典型楼盘的调查可对商品房的需求情况有更深入和较准确的了解。
楼盘调查范围本报告调查该区内8个高层及3个多层居住物业，以其为代表分析荔湾区居住物业的销售情况。
其中8个高层居住物业总建筑面积为50万平方米，占荔湾区全部高层居住物业的%。
楼盘销售情况分析在调查的8个高层居住物业中，成交情况较理想的当数西关大厦、荔湾广场和安富花园。
（见后表）西关大厦是荔湾区首座推出的高层居住物业，由于当时仅此一家，市场供少于求，所以1992年5月刚推出时尽管均价已高达每平方米7000港元，但仅一年时间已全部售完，现时二手市场住宅价位每平方米在港元8500—10000元之间，比1992年推出时价位上升了约25%左右。
至于荔湾广场，占尽天时、地利、人和，特别性较大，为一般楼盘所不能相比，其一：该物业地处下九路商业中心区，西面单边临街，距地铁首期工程沿线长寿路站步行仅需几分钟；其二：荔湾广场是荔湾区规模最大的大型高层居住物业，总建筑面积达24万平方米，同时也是广州市旧城改造的典范，受到政府有关部门的高度重视和广大市民的关注、配合，发展商耗资逾5亿港元，仅以一年时间就完成了所有拆迁工作；其三：发展商非常注重对楼盘的宣传，每期推出均在各大报刊（包括香港地区）刊登。
物业出租情况（略）对荔湾区房地产开发的总体评价分析（1）供应方面，商品房的开发以居住物业的开发为主并向高层发展。
（2）需求方面，住宅需求大于商业用房需求。
买家香港、国内人士各半，自用客多，中小面积单元的销路较大。
（3）建议本地区之开发项目宜选择面向大众的市场策略。
通过对附近楼宇的售价及销售情况进行比较分析，建议楼宇现时售价不宜过高，均价为每平方米8500—9000港元左右。
商场首层均价宜在每平方米21000—25000港元左右（指整个商场已有基本装修和间隔）。
对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议1.文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。
从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。
但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。
2.根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。
由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。
建议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。
3.目前广州市区及邻近供应的高层住宅大部分以高档外销为主，荔湾区的出售楼宇更为突出，从成交情况分析，该区的外销住宅成交好于其它老城区。
但由于该区是广州市旧城改造的重点地区，鉴于拆迁成本和城市规划的要求，今后该区发展主要是高层住宅为主，随着供应量的增长，目前较高的外销率将会逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的扩大，本地回迁需求亦将加大，这部分的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可考虑1/3外销，2/3内销，在确定建设标准与售价时应充分考虑到这一因素。
内销房平均售价不宜超过港币8500元，外销房不宜超过港币9200元，商场（仅首层）平均价应为港币23000元左右。
考虑到销售对象的变化，以及国内用家承受能力，设计住宅单元以40—50平方米为主，并具有较高的实用率。
4.由于近年供应量增大，把握好销售的时机和制定好相应的销售策略是十分重要的。
首期销售应在结构出地面，或完成裙楼时推出，鉴于现时楼花一次性付款的客户甚少，分期付款以及银行按揭对于内外销来说都是十分必要的。
随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否、质量的高低、企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，发展商在开发过程中应注意好以上的工作。
5.随着国内房地产大规模的开发，市场已趋平衡，楼价升幅将相应减缓。
因此，开发与营销过程中密切注重市场的变化，严格控制成本在今后将显得尤其重要，对营销的影响甚大。
序号楼盘名称装修标准设备停车位内部间隔（平方米）现时工程进度销售面积（平方米）销售率推出日期交楼日期最高价HKD/M2 最低价HKD/M2 现时平均价HKD/M2 一次性付款折后均价1 荔湾广场玻璃幕墙，裙楼高级花园岩地台，住宅内柚木地板，乳胶漆，厨厕瓷片到顶进口电梯3台/座，电脑监控报案系统，商场中央空调，进口自动扶手梯48部，住宅配洁具地下层底部共500多个车位，租金待定住宅：80-89 挖椿井 12万 % 11894 9247 11000 8800商场：22-170 12万 % 81810 32657 56575 452602 惠城花园玻璃幕墙，花岗岩地台，住宅乳胶漆，厅房柚木地板，厨厕瓷片到天花，防滑彩釉砖地面名厂快速电梯，厨房配不锈钢洗涤盆及柜，名厂高级洁具全套，商场采光顶地下一层停车场100个车位租售待定住宅：78-157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289商场：11-2030 13600 80% 47201 13158 22125 177003 安富花园外墙玻璃纸皮石彩釉住宅柚木地板，高级瓷砖到顶住：每座名厂电梯，配进口卫生洁具，抽油烟机，地柜、洗盆及吊柜、煤气热水炉，协助办理开IDD手续 -1，-2层为地下停车场全部出售，价位待定住宅：70-100 地面5层 39000 82% 12004 9543 9500 8550商场：12-53（2,3层） 5781 65% 39435 12454 22671 208574 金信大厦外墙彩色玻璃马赛克住宅内洋什木地板，厨厕瓷片到顶，商场大理石地台住：名厂电梯2部，配高级洁具，厨柜，不锈钢水盆，抽油烟机 -1到-3层停车场全部用作出租，租价待定住宅：70-100 地面3层 22000 % 9200 8300 8500 8500商场：12-53（2,3层） 4000 未推出5 西关大厦外墙天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨砖，彩釉砖地面，墙身乳胶漆，厨厕瓷片到顶住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇住：名厂电梯8部，进口洁具，不锈钢厨具，配排气扇有停车场，租金待定住宅：71-118 现楼可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500商场：共四上一大客包租商场：共四层由一大客包租 85006 荔湾城玻璃幕墙花岗岩地板，住宅内彩釉磨地砖，墙身乳胶漆，厨厕瓷砖至天花住：高级电梯2部，住宅配抽油烟机、吊柜、浴缸、坐厕及洗面盆 -1，-2层为停车场只3000平方米，约300个单位，租金待定住宅：98-120 现已封顶正在装修 13000 93% 10542 8167 9000 8100商场：13-73 4500 75% 28972 20613 24300 218707 荔怡中心外墙高级配色陶瓷砖住宅内墙身乳胶漆，柚木地板，厨厕高级防滑地砖，高级瓷砖至天花住宅每座名厂高速电梯2部，配厨柜，热炎炉，抽油烟机，煮食炉，IDD线路连电话机，进口洁具，热气机等地下车库1层，租售未定，个数未定住宅：64-165复式：186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 79 170商场：13-170（首层） 2770 41000 28000 36980 321728 逢源大厦外墙锦砖及高级纸皮石住宅内乳胶漆，厨厕颜色高级，瓷砖个人花，柚木地板及防滑砖，大堂铺石每座住宅名厂电梯2部，配厨柜一台，抽气扇，不锈钢洗淋盆一个，洁具全套及储物柜，浴室镜一个地下车库1层，租售未定，个数未定住宅：88-110复式：151 地面2层 17000 % 93年 12400 7500 8 500 7650没有商场9 西湾路商业住宅楼外墙高级玻璃马赛克及条形彩釉砖，住宅厅房多彩弹涂，彩釉砖地面配不锈钢洗涤盆，抽油烟机，坐厕。