整体业态定位及各业态比例和布局
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
城市业态选择及组合比例
城市业态选择及组合比例第一篇：城市业态选择及组合比例城市建设与发展〔摘要〕城市综合体业态组合的成效很大程度上决定了项目前期工作的开展,与开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关,甚至关系到项目的成败,进而影响到城市的形象。
在对城市综合体发展现状、业态特点、影响业态组合的因素以及成功运营的城市综合体进行数据采集和分析的基础上,提出适合城市发展的项目体量、业态类型、业态组合比例等相关建议。
城市综合体各业态比例存在于一定的范围,但并没有固定不变的黄金比例,需要根据项目所在城市经济发展水平、投资环境、开发商自身实力以及企业差异化经营等多方面因素进行决策。
伴随着我国城市化进程的加快和人民生活水平的提高,居民的生活方式和消费观念都在发生巨大的变化。
一方面,除了以自住为主的住房需求持续增长外,改善型和投资型需求更是飞速增长,商品住宅市场呈现一派欣欣向荣的景象。
在满足了居民物质文化需求的同时,越来越多的人正在寻求精神层面的提升。
以购物、休闲、娱乐、餐饮等为主,提供一站式、体验式生活服务的商业地产项目也迅猛发展起来,诸多大型商业地产项目于城市核心地段孕育而生。
另一方面,自改革开放以来,商品房住宅市场云集了数以万计的开发商,市场竞争极其惨烈。
尤其随着我国加入世贸组织,众多零售商相继进入我国,新的零售类型大大填补了我国这一领域的空白。
期间,商业地产开发商、运营商、咨询机构、顾问公司得以壮大。
另外,各类商业地产项目的成功运营,确立了其城市名片的地位,契合了/城市经营0的理念,使得政府决策者有着引进商业地产项目的巨大动力。
而作为商业地产的高级形式,近年来城市综合体成为新的开发产品和模式,得到了各方广泛关注。
城市综合体业态组合作为前期定位中极为重要的一环,起到了非常重要甚至决定性的作用。
但现阶段我国对该领域的研究还处于初始阶段,以专业商业地产企业的自行研究为主,其他社会力量参与度不够,且大多研究成果都是基于定性分析的总结,决策风险较大。
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。
而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。
业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。
一、商业业态归类分析规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。
商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。
1.按功能性质分类商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。
2.按消费方式分类我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。
对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。
3.按消费层次分类可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。
4.按对项目的价值贡献按业态对商业项目的价值贡献分析，可分为主题营造价值、品牌价值、租金价值及聚客价值。
如国际一线品牌的引入能给项目带来品牌价值的提升，而大型超市更看重的则是其聚客能力。
业态布局情况汇报范文
业态布局情况汇报范文业态布局情况汇报。
近年来，我公司在业态布局方面取得了长足的进展，不断优化和调整业态结构，以适应市场需求的变化。
以下是我公司业态布局情况的汇报：一、商业业态。
在商业业态方面，我公司积极引进了一系列具有市场竞争力的品牌商户，包括服装鞋帽、家居生活、美食餐饮等多个品类。
同时，我们也加大了对线上线下融合发展的力度，推动了线上商城和线下门店的协同发展，实现了全渠道的销售和服务体验。
二、文化娱乐业态。
文化娱乐业态是我公司发展的重点之一，我们不仅搭建了一系列文化娱乐平台，还引进了多家知名的文化娱乐品牌，包括电影院、KTV、儿童乐园等。
通过丰富多彩的文化娱乐活动，吸引了大量消费者，提升了商场的吸引力和影响力。
三、健康养生业态。
随着人们健康意识的提升，健康养生业态也成为了我公司重点发展的领域。
我们引进了多家健身俱乐部、养生馆、美容美发店等，为消费者提供了全方位的健康养生服务。
同时，我们还开展了健康讲座、养生体验活动等，深受消费者欢迎。
四、教育培训业态。
教育培训业态是我公司新近发展起来的一个业态，我们积极引进了多家知名的教育培训机构，包括语言培训、艺术培训、学科辅导等。
通过丰富多样的教育培训课程和活动，为周边居民提供了优质的教育资源，受到了广泛好评。
五、社区服务业态。
为了更好地服务周边居民，我公司还推出了一系列社区服务业态，包括便民服务、社区医疗、家政服务等。
通过与周边社区居民的互动交流，我们不断优化服务内容和方式，提升了社区居民的生活品质和幸福感。
六、科技创新业态。
科技创新业态是我公司未来发展的重点之一，我们将加大对科技创新企业的引进和孵化力度，推动商场向智慧商场转型。
通过引入智能设备、VR体验、无人商店等科技创新产品，提升了商场的科技含量和创新形象。
七、其他业态。
除了以上几大主要业态外，我公司还积极发展了其他业态，包括社交休闲、家居建材、汽车服务等。
通过多元化的业态布局，我们不断满足消费者多样化的需求，提升了商场的综合竞争力和市场地位。
商业项目的定位与业态组合的规划
商业项目的定位与业态组合的规划随着中国都市化进程的高速推进,都市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进都市现代化经济进展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。
因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个都市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在爆发一场业态革命，显现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
一、项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、把握阻碍购物中心进展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际说明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
详细的调研，清晰的判定，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，如此才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，幸免同质性，制造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：A、核心消费群：商圈半径2公里范畴内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；要紧需求的消费特点：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳固、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5公里范畴内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；要紧需求的消费特点：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳固、消费意识较高的中高层收入的消费群。
社区型购物中心业态组合与配比技巧
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。
目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点。
本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以华润五彩城、喜荟城、证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略1、社区型购物中心业态定位规律主力店以超市为主在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），典型社区购物中心业态配比项目名称商业体量主力店业态占比（按面积）主力店零售餐饮休闲配套嘉亭荟 6.5 大卖场24% 31% 23% 17% 5% 证大大拇指广场8 大卖场36% 12% 22% 20% 10%以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
商业项目主要业态结构和规模
二、产品及平面规划建议：关于项目总体的平面规划设计【关注点5】：主要业态结构和规模、空间布局1）、新兴业态内容的增加及比重；2）、各主力店的比邻关系及匹配；【关注点6】：交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）停车场（规模、车位数等）万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。
大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站；根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设置机动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位；停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到1000辆/小时以上；项目整体在交通组织方面如何与环境（项目各业态板块间、项目周边大环境）相衔接？大、小交通动线组织（机动车、非机动车、人流）、平面、立体（各车道、楼梯、客、货、扶梯等）动线组织产生的冲突点如何解决？【关注点7】：配套功能及有关还建部分各项设施的建议；【关注点8】：结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响；【关注点9】：商业管理用房的设计要求；关于步行街的平面规划设计【关注点11】：步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；【关注点12】：步行街整体布局的问题步行街内各业态划分格局的合理性（如商铺的宽度、进深、面积大小）步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问题？若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。
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拿下商铺经营权，开发商一定要成立经营管理公司 成立业主经营管委会，开发商牵头，引导他们经营管理 开发商丌要直接拿，通过自己成立的经营管理公司去拿，这样可以减低风险及管理压力
2011 年 11 月
感谢聆听 THANKS
沿湖半地下的负一层可以用两种业态：游戏是一种，像大富豪之类；还有可以考虑一
些档次较低或者卖杂货的，像三福百货。小女生喜欢逛的。类似哎呀呀、9元店之类；
辅以像莱迪那种精品铺子，服饰衣帽，女性饰品为主。为女人服务，业态主要以女人
为主，辅助是一些少儿主题的玩具店，卡通情景店这些
业态定位和布局
筛选客户： 统一招商
业态定位和布局
业态分布： 餐饮主力店
这样的街区，引入餐饮会比引入服装等经营类产品收益较高，可以考虑引入主力的餐饮
店，例如江南公社或俏江南，或者湘鄂情怀，作为它的业态主营如茶水鲜，芒可，牛杯杯这种类型的
业态定位和布局
业态分布： 半地下娱乐休闲为主
筛选客户其实最好的方法就是统一招商，这样的对三层的格局以街区餐饮的形式将招商 的难度降到最低，主力店餐饮就类似上面提到的，将商业业态的门店大小结合，小的门 面，可以拖上面的三层。根据此次主力店和寄生小餐饮店的经营面积，直接划分
业态定位和布局
筛选客户： 前期约定业态、成立经营管理公司、成立经营管理委员会
业态定位和布局
一拖三的经营模式很适合本项目，这个可以打开本项目的心结。例如 肯德基，只有一个小门面，但上面可以经营二、三楼面积的商铺，解 决了楼上经营的难题，美容院也行。而且楼上的租金又低，可以吸引 高水平的主力店进驻，增加整个商业街形象！
业态定位和布局
招商原则及方式二： 通过业态规划，定向招商
业态定位和布局
整体业态定位及各业态比例和布局
业态定位和布局
统一管理经营
项目本身要统一管理经营，丌然什么业态都进驻，会导致后续的物业管理经营管理混乱
业态定位和布局
业态包装
从小品到精神堡垒、道旗统一包装，通过包装展现项目的经营调性
业态定位和布局
招商原则及方式一： 一拖三或一拖二
用一拖三或者一拖二的形式对外招租，这样就能解决了二楼三楼的经营难题。通过这样 就可以把项目打造成项目的主题餐饮街区。项目是中式的建筑，可以往文化上去靠，引 入一些文化产业迚驻，附庸风雅。还可以将项目调性定位成：“兰亭街区”等。
业态定位和布局
业态分布： 主体化经营
业态分布方面，本项目其实还有一个需要解决的，就是以主题化的经营模式，寄生一些服装、小型 专业（手机、电脑灯）卖场、对餐饮业态得到补充。各种业态的占比档次，这样的业态形式，最好 餐饮业态（主题业态）占比60%，余下的服装、购物业态占到30%，10%可以引入足疗、美容美发、 咖啡等补充餐饮业态的业态形式！
通过业态的规划，挤压客群，定向招商。非定位业态的客户一律丌要，铺子位置好丌愁客户的。现 在这个阶段就是“强制纠错”。如何维系好被挤压的客群，就是许以进景啊。后面政府的商业项目 会着重考虑到他们，或者而开发公司的项目会首先考虑他们，并给予优惠。挤压完之后再给点补偿
金。然后宣传推广重新来过！趁这段纠错期间，将项目重新包装定位和推广。