房地产价格体系
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等;生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
湖北省房屋重置价格体系
湖北省房屋重置价格体系一、用重置成本法评估的适用范围重置成本法主要适用于狭小市场上不具有收益性的房地产，在我行主要用于集体土地上的房屋、非市区国有土地上房屋、市区国有土地上的工业房地产及其他特别适用成本法估价的对象。
二、用重置成本法评估的技术路线房屋地上建筑物价格=重置价格-折旧重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+利润折旧采用年限法与观察法相结合的方法测算，两种方法的权重可在30%至70%之间。
年限法计算折旧率=1-（1-残值率）已使用年限/耐用年限三、房屋耐用年限的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物经济耐用年限一般为：1、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架--剪力墙结构等);生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;2、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;4、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;5、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;7、简易结构：10年。
在文件中未规定钢结构房屋的经济耐用年限根据查阅相关资料，结合估价人员的经验对钢结构房屋经济耐用年限作如下规定：1、钢结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;2、钢结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;3、钢结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房25年，非生产用房40年;四、房屋残值率的确定根据《房地产单位会计制度—会计科目和会计报表》（建综[1992]349号）各类建筑物残值率一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构：2%;3、砖木结构一等：6%;4、砖木结构二等：4%;5、砖木结构三等：3%;6、简易结构：0。
中国房地产价格研究
张 鹏 （ 京Βιβλιοθήκη 南 铁道职 业技术学院） 摘要： 房地产价格是我 国价格体 系中备受国 民关注 的价格 变量， 房地产 地 产业 由安居型 、 保障 型向舒适型 、 享乐型 的转 变， 价值量 的提 高， 价格 是 否 合 理 ，房 地 产 价 格 水 平 与 国 民 经济 发展 水 平 是否 相 适 等 敏 感 问 题 使 用效 益的增大 ， 优质优价 ， 房价 自然要升高 ’ 。而且现在愿意干建
直 接 关 系到 全 社 会 物 价 和 货 币 价值 的 稳 定 。房 地 产 业 作 为我 国 国 民 经济 的 筑 的农 民工 日益减少 ，农 民工的流 失 自行提高 了人工费的标准 ， 另 支柱产业 ， 关系国计 民生， 房价 的涨跌会直接影响投资和消费。近年来 ， 我国
房价持 续攀升 ， 与诸多的社会 因素 、 经济 因素有关 ， 各地区经济 的快 速增长 政 府出台了一 系列政策措施 ， 着力解决建筑领域拖 欠工程款及农 民 是 引起 我 国近 些 年 来 房 地 产 价 格 快 速 上 升 的 主 要动 力 ， 家政 策 的 导 向 、 国 国 工工资的 问题 ， 促使一 些企 业也根据劳动 力市场 变化情况 ， 当增 适 内 贷款 的增 加 、建 筑 成 本 的 上 升 ，也 是 引起 房 地 产 价 格 ， 上 升 的 重 要 因 决速 加了工人工 资，从而使得普通工人的平均工资出现较大幅度增长。 素 。这 些 因 素对 房 地 产 价 格 的 影 响程 度 虽 然 不尽 相 同 ， 却 形成 了一 股 共 同 但 人 工 费价 格 大幅 上 涨 ， 是拉 动 建 筑 安 装 价 格 上 涨 的重 要 因素 ， 如今 ， 影 响价 格 的合 力 ， 已成 为 整 个 房 地 产 价 格 体 系 的 重 要 组成 部 分 。 因 此 ， 我 对 随着 石油 价格 的增长 ， 原材料也随之增长 ， 运输成 国 房地 产 价 格 的研 究 已刻 不 容 缓 ， 强 对 房 地 产 价 格 的研 究 ， 着 十 分 重 要 全球经济一体化 ， 加 有
房地产价格体系
房地产价格体系在房地产市场中，价格体系是一个重要的组成部分，它直接影响着房屋的买卖行为及市场的运行。
房地产价格体系主要由供需关系、市场信息、政府政策等因素来决定。
首先，供需关系是影响房地产价格体系的核心因素之一。
当需求大于供应时，房地产价格往往会上涨；相反，当供应大于需求时，房地产价格会下跌。
供需关系的变化受多种因素影响，包括经济发展水平、人口流动、城市化程度等。
例如，高速经济发展下人口集聚，导致购房需求增加，从而推高房地产价格。
其次，市场信息在房地产价格体系中起着至关重要的作用。
市场信息的透明度和准确性，能够提供给买卖双方全面的信息，帮助他们做出合理的决策。
例如，及时发布房价指数、土地供应计划等信息，可以使市场有效运行，并减少信息不对称带来的不确定性，从而稳定房地产价格。
此外，政府政策也对房地产价格体系产生重要影响。
政府通过调控市场供需、调整土地供应、制定贷款政策等手段，来影响房地产价格。
例如，政府实施的限购政策可以抑制需求，从而降低房地产价格；政府对土地供应的控制可以影响新房的供应，进而影响市场价格。
在实践中，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到多种因素的综合影响。
为了保持市场稳定，有必要建立一个监管机制，确保价格的公平和透明。
同时，政府还应加大对市场的宏观调控力度，优化土地使用规划，加大住房供应，以平衡房地产市场供需关系，从而维护房地产价格的稳定。
总之，房地产价格体系是一个复杂的系统，受到供需关系、市场信息和政府政策等多种因素的共同影响。
只有在供需平衡、市场信息透明和政府政策合理的前提下，才能建立稳定的房地产价格体系。
这有助于保持市场的健康发展，推动经济的可持续增长。
房地产价格体系是一个极其复杂的系统，它受到诸多因素的综合影响。
在这个体系中，供需关系、市场信息和政府政策是主要的影响因素。
首先，供需关系对房地产价格体系的影响至关重要。
供需关系取决于市场的需求和供应状况。
需求方面，人们购买房屋往往受到收入水平、信贷政策、人口流动等因素的影响。
房地产住宅项目定价方案附图
1
1.2
1.1
1.1
楼体素质
15%
1
0.9
0.7
0.9
1
1
0.7
1.2
1.2
1.2
景观设计
10%
1
0.8
0.9
1.1
0.9
1.2
0.8
1.2
1
1.2
物业服务
10%
1
0.8
1
0.9
1
1
0.8
1.2
1.2
1.1
近期实收均价
4900
4900
4800
5100
5000
4700
5100
5000
4900
价格
快速销售
降低价格
（客户心理价位）
速度
项目价格表制定说明
首批产品分布
项目首批房源推出的为： 洋 房：1、2#楼 小高层：7、8、9#楼 高 层：15#楼 其中1、2#楼临近金耀路及小区车行道路，受噪音影响较大。同时位于小区最南侧，景观面相对较小。 本次推出房源均为坐北朝南户型，通风、采光均不受影响。小区内采用核心景观带与组团景观相结合的方式， 高层15#楼位于小区内楼王位置，景观视野最好；
以东户为例
1层：4600
24层： 5420
1层：4700
24层： 5380
0
60
120
80
50
0
同层因户型、朝向不同差价约为0~120元/平
西单元
东单元
19层：5200
16层：5150
以东户为例
1层：4600
24层： 5310
1层：4700
24层： 5360
新疆房地产价格体系理论与实证解析
新疆房地产价格体系理论与实证解析【摘要】近些年来，随着市场经济的不断发展，我国房地产市场也获得了更大的发展空间，与此同时，房地产价格的频繁变动对于地区经济的发展也产生了严重的影响。
随着房地产企业数量的不断增加，房地产行业内竞争形势日益严峻，为了应对激烈的市场竞争，越来越多的房地产企业在价格方面进行不断的调整，一起能够促进自身利益的提升，这也促进了我国房地产价格体系的建设步伐。
本文就以新疆房地产市场的发展为例，对新疆房地产价格体系建设的相关问题进行简单的探讨。
【关键词】房地产价格新疆地区房地产市场市场分析活动对于现代市场经济的发展有着十分重要的作用，通过对房地产价格体系理论和试验的分析与研究，能够为房地产开发商提供更多的参考依据，从而有效的规避市场风险。
而对于房地产投资者来说，通过房地产价格体系的理论研究结果，能够在开发和投资方面具有更加丰富的数据参考。
通过对房地产价格的分析来判断房地产市场的发展态势，对当前存在的问题进行科学的引导和调整，以此促进房地产市场的良性发展，也为消费者的权益提供更多的保障。
一、房地产市场的特征分析1.房地产市场体系房地产市场，指的是房地产企业开发和经营的，带有房地产特征的产品或者是服务所形成的市场体系，其中包含了房地产商品交换的全部内容，也包括房地产开发市场、劳务市场以及资金市场在内的综合运行机制，同时也可以概括为包括房地产开发、生产经营以及流动在内的整体的市场运行体制，其具有较强的独立特征和专门化特征。
房地产市场体系已经成为了我国经济发展的主要市场。
2.房地产市场的特殊性（1）房地产市场是不完全市场。
如果将房地产市场与完全市场竞争相比可以发现，房地产市场是不完全市场，而且其具有一定的独特性。
房地产市场的独特性可以从以下几方面考虑，第一房地产的买卖双方对于房地产价值和趋势的出发点往往是无法一致的；第二，房地产财产的转移工作具有很强的专业性，要求必须要掌握一般公民不具备的法律知识；第三，房地产是按照不同的单元进行明确划分，不同的单元具有明显的独立性；第四，土地的位置不能进行迁移，所以房地产具有一定的地域性。
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
35PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
定价的第一原则： 最大程度的发现产品的真实价值，使 产品价格与价值最大程度的接近。
实现这一原则的数学原理： 优选法。
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
学习改变命运,知 识创造未来
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
一、万科价格模型的原理
3、价格生成子模型 （2）维度矩阵的示例
维度矩阵是整个价格体系的核心；
单元 C1
楼层 4层
房号
101 201 301 401 102 202 302 402
景观系数 朝向系数
45%
35%
-0.04
-0.04
万科房地产项目价格模型价格制定与价格检测35PPT
序：以前的定价方式
1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法
1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈 （2）基价－系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差 5）制定价格表 （3）混合法 以上两种方法的混合 （4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法
学习改变命运,知 识创造未来
目录 序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型（商业版）——以城花为例 1、住宅价格模型的四大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题
房地产价格理论
房地产价格理论房地产价格理论是研究和解释房地产市场价格形成和波动的一种经济学理论。
在房地产市场中，房屋价格的变动受到多种因素的影响。
以下是常见的房地产价格理论：1. 供需理论：供需理论认为房地产价格取决于房屋供给和需求的相对关系。
当房屋供应过剩时，房地产价格可能下跌；而当需求超过供应时，房地产价格可能上涨。
因此，供需的平衡对于房地产市场的价格稳定非常重要。
2. 收入理论：收入理论认为个人的收入水平与他们购买力的大小有关，从而影响了房地产市场的需求。
当个人收入增加时，他们更有能力购买房屋，导致房地产价格上涨。
相反，当个人收入下降时，人们对购房的需求可能减少，房地产价格可能下跌。
3. 利率理论：利率理论认为利率水平对房地产市场价格具有重要影响。
一般来说，低利率会提高购房的成本效益，促使更多人选择购买房屋，从而推高房地产价格。
而高利率可能导致购房成本增加，影响购房需求，使价格下跌。
4. 地理位置理论：地理位置理论认为地理位置对房地产价格起着至关重要的作用。
地理位置优越、便利的房产往往更受欢迎，价格也更高。
例如，位于市中心或者附近有良好学校和交通设施的房屋往往价格较高，因为这些地理要素增加了居住的便利性和价值。
5. 市场心理理论：市场心理理论认为投资者和购房者的情绪和信心对房地产市场价格有着重要的影响。
当市场信心高涨时，人们更倾向于购买房屋，推动价格上涨。
相反，当市场情绪低迷时，人们可能不愿购买房屋，导致价格下跌。
需要注意的是，房地产市场价格的形成和波动是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。
以上仅是一些常见的房地产价格理论，实际情况可能更加复杂。
在实际操作中，投资者和决策者需要对各种因素进行综合考虑，并结合市场情况作出准确的判断和决策。
房地产价格是一个广受关注的经济指标，它对整个经济体系的稳定和发展具有重要影响。
因此，了解和研究房地产价格的形成和波动机制是十分必要的。
除了前面提到的供需、收入、利率、地理位置和市场心理等因素之外，还有其他一些相关的理论可以帮助我们更好地理解房地产价格的变动。
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房地产价格体系 Jenny was compiled in January 2021
前言
房地产价格体系是房地产销售过程中最关键的一个环节，起着重要的控制作用。
一个方案的优势将直接影响楼盘的进度、资金回收速度和预期利润指标。
一个优秀的价格方案，必定是以精密的科学计算为依托，再控制楼盘均价的基础上，细致的考虑到楼盘的每幢楼、每个楼层、每个单元和朝向之间的优劣势与互补性，然后精确的计算出每套房子的销售价格的；其次是通盘考虑楼盘各阶段的销售量体和各阶段的价格走势，再什么阶段卖什么样的价格，卖的又是那些房子，在什么时候应该涨价，涨幅应该多少；再次是付款方式比例的控制以及各阶段不同付款方式的折扣控制。
通过科学计算制订的价格方案，在销售过程中任何一个时候，都可以掌握楼盘阶段性均价，而不需要在最后再去看均价是高了还是低了，并可以有效控制各楼层去化的速度。
然而，目前郑州市绝大部分楼盘在销售价格制订上十分随意，都是参照周边楼盘价格结合成本与期望利润，然后每层的价格递增多少或递减多少，造成的后果就是最终均价控制不住以及两头房子跑掉而中间房子滞
销。
一、价格执行分析
根据目前郑州市场状况以及竞争楼盘价格执行来看，绝大部分住宅在制定价格上考虑不细，一般采用成本加利润的定价方式，往往在销售过程中形成好房子销售快、两头房子销售快的现象，而存在缺陷的房子和中间的房子大量积压，直接导致项目利润无法实现，发展商苦不堪言。
本楼盘价格执行方案，是在充分考虑市场因素和楼盘成本因素的同时，采用科学性极强、准确性极高的系数定价法则制订的。
这种定价法则是依据楼盘内每套房子的不同楼别、楼层、单元、朝向、结构、景观、气候等因素，进行客观评判并制定每套房子的系数，然后确保所有系数的总和为零，再用预期的销售均价计算出每套的价格。
这样计算出来的价格，可以使大部分的房子的价格不一样，用一房一价表现了合理性和科学性，在销售过程中，容易把握客户的心理，客户容易于接受，更有效的促进那些楼层差、朝向差、位置差的房子的销售，使价格能真正起到杠杆调节的作用。
1、价格执行依据
（1）本案保底均价为元/平方米。
（2）为保证价格的准确性，每套房子的系数总和确保为零。
（3）从六幢楼的布局结合房型、位置分析，5号楼和6号楼相对较差，在
楼别上的价差为：
一号楼为X元/平方米
二号楼为X+100元/平方米
三号楼为X+150元/平方米
四号楼为X+50元/平方米
五号楼为X-120元/平方米
六号楼为X-120元/平方米
（4）结合各种因素和周边市场因素出发，市场推广均价拉升8%。
（5）每套房单价=市场推广均价*每套房系数
（6）每套房总价=每套房单价*销售面积
2、价格执行平衡
（1）本案保底均价为元/平方米。
（2）本案市场推广均价为元/平方米
（3）本案可销售面积为平方米
（4）本案可销户数为146套。
（5）本案保底总销金额为元，实际均价为元/平方米。
二、价格涨幅执行
1、开低走高是目前大多数楼盘在价格涨幅上的运用方式，建议本案采取低
开高走的价格策略。
价格分为六个阶段执行：
一期（内部认购）：均价元/平方米，控制销量为10%，即平方米。
二期（公开发售）：上涨10%均价为元/平方米，控制销量为15%，即**平方
米；
三期（强销期）：上涨5%均价为**元/平方米，控制销量为20%，即**平方米；四期（结构封顶）：上涨5%，均价为**元/平方米，控制销量为20%，即**平方
米；
五期（准现房）：上涨5%，均价为元/平方米，控制销量为20%，即平方米六期（清盘）：下调20%，均价为元/平方米，控制销量为5%，即**平方米。
2、在开始内部认购以后，视销售状况及客户反馈，依据上诉原则，价格逐步下
调，每次上涨的幅度可以适当调整，各种付款方式及折扣幅度不变。
三、付款方式执行
1、一次性付款
指客户在交付定金后15天内签定合同，并在签约时交付首期90%的房款，余10%在交钥匙时付清。
优惠6%（关系客户经领导同意后可在原基础上再获2%的优惠）。
2、银行按揭付款指客户在交付定金7天内签定合同，并在签约时交付30%的房款，余款70%办理银行按揭（要求客户配合，必须在一个月内办理完按揭手续）。
优惠4%（关系客户经领导同意可在原基础上再获2%的优惠）。
3、分期付款（1）按工程进度付款指客户在交付定金7天后签定合同，并在签约时交付首期30%的房款。
余款随工程进度交付：主体到客户所购层时交付30%；主体结构封顶时交付30%；交钥匙时交付10%，或双方协商交付方式。
优惠2%。
（2）按月度付款指客户在交付定金后7天内签定合同，并在签约时交付首期30%的房款。
余款随月度支付：签约后4个月内支付60%；交钥匙时支付10%。
或双方协商支付方式。
优惠2%。
4、客户保留金为200元，保留期限为48小时。
5、客户认购定金为10000元，一次性付款签约期限为15天，其他付款方式签约期限为7天。
6、客户签约时除交纳首期款之外，应同时交纳各种代收费用。
四、楼盘上市控制计划房地产项目的销售控制直接关系到整个楼盘的价格和销售速度，总的原则是价格与房源挂钩，房源与市场挂钩，房源与销售阶段挂钩。
根据本案的特点，主要对1、3、4号楼控制，采用房源与销售价格相结合的方式，按销售阶段对房源的数量进行有计划的控制销售。
一期拟开放5号楼大部分和2号楼四房和少量三房，其余先不推出。