房地产投资环境分析报告

从经济类型看：全市国有经济共完成投资1239.51ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ元，同比下降13.9%；民间投资共完成投资
2307.18亿元，同比增长21.0%。
从报表种类看：全市基本建设共完成投资1736.68亿元，同比下降5.4%；全市房地产完成投资
1141.59亿元，同比增长43.6%；全市工业共完成投资1176.79亿元，同比增长5.0%；全市工业集
（一）全国经济环境分析 对于全国经济环境分析通常包括国民经济整体情况、固定资产投资、通 货膨胀因素、全民的消费需求以及全国重大利好事件等。 1、国民经济总体情况分析 国民经济总体情况可以用一系列的经济指标进行描述，如国内生产总值 及增长率、消费品零售总额及其增长、经济景气指数等。 今年一月份，国家统计局局长谢伏瞻在发布去年国民经济运行情况时曾 表示，“中国经济在2008年还将保持平稳、快速发展的态势，增长速度 如果出现缓慢或适度回落的话，我想也是我们所期望的。”一季度国民 经济的首要特点是经济总量偏快的势头得到初步遏制，国内生产总值同 比增长10.6%，比上年同期回落了1.1个百分点；规模以上工业增加值增 长16.4%，回落了1.9个百分点。在总量略有回落的情况下，经济运行保 持了比较高的质量，一季度全国财政收入同比增长35.5%，比上年同期 加快8.8个百分点。 此外，经济结构调整继续取得新进展。一季度6大高耗能行业工业增加 值同比增长14.8%，比上年同期回落5.8个百分点，高技术工业行业增加 值增长16.8%，加快0.4个百分点。部分“两高一资”产品出口继续下 降。 在世界经济不景气的情况下，一季度出口增速为21.4%，回落了6.4个百 分点。贸易不平衡有所改善，一季度贸易顺差同比减少49亿美元，下降 10.6%。 就目前的经济景气状况及今年的经济基本上来看对房地产投资是有利 的。 2.固定资产投资分析 对固定资产投资分析之所以单独进行研究是因为房地产投资属于固定资 产投资的一部分，且与其关系密切，因此要研究。 2011年全市累计完成投资2393亿，同比增长17.6%，创2006年以来新 高。主要投资领域运行呈现以下特点： 一是房地产开发投资高速增长。2011年，房地产开发完成投资756.8 亿，同比增长35.8%，带动全市投资增长的9.8个百分点。 二是工业投资逐步回升，扭转了持续负增长的态势。2011年以来，工业 投资总体呈现逐月回升的态势，在6月底彻底扭转了持续负增长局面。 全年工业累计完成投资668.7亿，同比增长8%，创2008年以来同期新
随着一季度这个传统的信贷投放的旺季的到来，最近首套房利率下降到基准利率的消息也在不 断发酵。春节前，中行、华夏银行和少数地方银行已经将首套房贷利率从基准上浮10%调整为上 浮5%。春节后，成都十大银行的首付、利率信息。 调查显示，中信银行、成都农商银行、华夏银行、光大银行、招商银行、中国邮政储蓄银行(只 针对二手房)、成都银行(公积金贷款)首套房首付为三成。 十大银行中，首套房贷款利率恢复基准利率的包括：中国银行、中信银行、成都农商银行、华 夏银行、招商银行。执行上浮利率的银行中，首套房普遍执行上浮5%—10%，二套房普遍上浮 10%-20%。 建设银行 新房 一套房：最低首付三成、利率上浮5% 二套房：最低首付六成，利率上浮至少10% 三套房不支持贷款，商业贷款至少首付5成，利率至少上浮20% 中国银行 首套房：首付不低于四成，执行基准利率。 二套房：暂不办理 商铺贷款：暂不办理 二手房：需要审核通过，通过后首付不低于四成，执行基准利率。 中国农业银行 首套房：首付4成，利率为基准利率上浮10%
优秀案例分析 根据相关研究机构提供的百城数据，在其所监控的100个城市中，今年 第一季度住宅用地楼面均价连续第二个季度无论是同比还是环比均出现 了下降。数据显示，一季度百城住宅用地楼面均价为1388元/平方米， 同比下降11.2%，其中28个城市住宅地价同比上升，49个城市下降。值 得注意的是，土地出让价格的涨跌与是否被限购有着较明显的关系。已 出台限购政策的城市平均价格下降比较大，同比达到20.7%，而目前没 有被纳入到限购范围的城市，在价格上则出现了小幅增长，上升了 6.8%，像广东的惠州等地涨幅较大。 除了均价以外，持续的底价成交也使得土地出让溢价率大幅降低。据统 计，住宅用地平均溢价率已经降到了历史的低位。在今年一季度，受监 控的100个城市住宅用地平均溢价率仅为1.9%，不但环比继续下降，而 且已低于2008年第三季度的2.7%。所以房地产开发商在申请项目土地时 会有很大的政策优势。 （二）城市政策分析 城市的地方性政策主要指一些地方性财税政策。因为城市的财税政策比 国家税收政策更能直接影响房地产项目投资的投资决策。财税政策分析 一般是指税收上优惠的分析。 二、经济环境分析 全国经济形势及城市的经济情况对房地产项目影响甚大，因此需要进行 重点分析。
均可支配收入等指标来表现。 2） 城市三大产业分析即对城市第一、二、三产业的产值、增长率占国
内生产总值的比重等方面进行分析。 3） 城市其他产业分析指除了居民收入水平、三大产业产值等经济指标
之外的外贸进出口总额等指标，可根据具体项目来取舍。 2、城市固定资产投资分析 城市固定资产投资与房地产项目密切相关所以要单独进行分析。通常的 用固定资产 总投资额、增长率等来描述。
二套房：至少5成，利率为基准利率上浮20% 中信银行 首套房：首付至少3成，利率基准及以上 二套房：首付至少6成，利率1.1以上 三套房：不贷 商铺/商业地产：首付至少5成，利率1.1以上 二手房贷：目前暂停受理政策保持不变。 根据2011年的市场情况等，可能2012年的利率会有所调整，但首房贷的利率仍会延续2011年的 或者在2011年的标准上有所上调。由上述各大银行的借贷政策可以看出贷款利率有可能还会上 涨，因此房地产投资要谨慎。 2、土地政策分析 国家对土地使用权的政策及某种开发用途土地开发的限制等对房地产项目有着重大的影响。
值得注意的是，成都第三圈层已经逐渐成为工业项目建设的主战 场。本次开工的43个项目中，二、三圈层项目合计42个，占全部项目数 的97.7%，总投资231.3亿元，占全部项目的92%，其中金堂等三圈层区 （市）县项目合计16个，占全部项目数的37.2%，总投资150.5亿元，占
全部项目的60%。从以上来看投资房地产项目可考虑与其他行业相嫁 接，可能会达到意想不到的效果。 5、 城市经济发展历程分析 由于以上对城市经济的分析是在一定的时点上的数值情况，并没有从时 间历程上对城市和经济发展进行研究，所以在这一项分析上要堆城市经 济发展历程进行分析，可根据项目的实际情况取舍。 三、社会文化分析 在房地产项目的社会文化分析中，通常对自然地理情况、历史文化和人 口情况进行分析。由于全国社会文化对单个房地产项目影响不大，所以 这部分主要针对项目所在城市来进行分析。 （一）城市自然地理分析 城市自然地理情况分析一般包括城市总面积、地势地貌、自然气候、行 政区划、区位特征等等。一般是根据项目的实际情况进行分析。 （二）城市历史文化分析 城市历史文化对项目的影响程度大小不等，在进行房地产项目可行性研 究报告时可根据实际情况决定分析的深度。 （三）城市人口情况分析 城市人口情况分析一般包括人口数量和人口居住情况分析。 1、人口数量分析 人口数量分析即用人口数量指标，如总人口、户籍人口、外来人口进行 描述分析。2、人口居住情况分析 人口居住情况分析一般包括人均住宅使用面积、家庭拥有自有产权房情 况以及无房户、住房困难户情况等 四、宗地情况分析 （一）项目用地情况分析 主要分析宗地 的完整性、有没有市政代征地、市政绿化带、市政道 路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地，然后计算出实际的用地面 积。 （二）项目周边环境分析 项目周边环境一般包括:治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、 危险情况、周边景观、风水情况、以及近期或规划中周边环境的主要变 化，如道路的拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心的建设等。 （三）项目地上情况分析
中发展区共完成投资1214.16亿元，同比增长5.9%；全市基础设施建设共完成投资996.86亿元， 同比下降7.4%。 从行业投资情况看：全市一产业共完成投资42.21亿元，同比下降33.3%；第二产业共完成投资 1195.23亿元，同比增长4.0%；全市制造业完成投资1110.88亿元，同比增长3.2%；电力煤气及 水生产供应业共完成投资63.68亿元，同比增长55.5%；交通运输仓储邮政通信业完成投资329.81 亿元，同比增长32.2%；水利环境公共设施管理业完成投资573.42亿元，同比下降24.1%。 从房地产完成情况看：全市商品房施工面积9141.38万平方米，较去年同期增长14.3%，其中新 开工面积2351.19万平方米，增长93.5%；房屋竣工面积1156.07万平方米，同比增长9.1%；销售 面积2123.38万平方米，同比下降7.8％，销售额为1238.71亿元，增长9.1%。
综合上述固定资产投资状况可以看出，固定资产投资是在稳步上升的， 房地产的投资也是，因此投资房地产还是有利可图的。 3、 城市引进外资情况分析 城市引进外资情况通常可以用引进外资数额、外资企业数量、外资企业 产值等指标来描述。 4、城市内重大经济项目分析 城市内重大经济项目分析的开展和建设会对房地产项目本身的投资决策 产生影响，因此要单独进行分析。 2011年12月23日，成都市重大工业项目集中开工仪式在金堂县举行，43 个总投资达251.3亿元的重大工业项目（不含天府新区即将开工项目） 集中开工。 本批新开工重大工业项目的投资规模都属于亿元以上大项目，项目 总投资251.3亿元，项目平均投资规模5.8亿元。其中德润环保科技园、 西格玛钾（钠）盐及天然气资源利用、环保新材料生产基地等8个项目 的投资均超过10亿元，开工的43个项目竣工投产后预计每年新增销售收 入745.4亿元、利税79亿元。 从行业分布上看，战略性新兴产业和现代制造业占据了主导地位。 其中战略性新兴产业项目共有22个，总投资152.3亿元，平均投资规模 达到6.9亿元。而汽车、装备制造、冶金建材、化工等现代制造业项目 则有20个，总投资96亿元。
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