第二章 资产评估的基本方法
第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
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第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
第二章 资产评估的基本方法
.
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
要求：计算该机床的重置成本。
.
参考答案
机床的重置成本 =92 × （180%/120%）+7 × 150%+1.5 =150万元
.
（三）功能价值法
： A、功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产
能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本 越高，而且是成正比例变化。计算公式为：
.
重置成本的估算
（ 一）重置核算法 也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核
算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目， 按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加 得到资产成本的重置成本。 --化整为零
如购买方式重置与自行建造方式重置。
.
CASE
某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产 线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史 总成本为300万元。
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
.
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
资产评估二
【正确答案】 A
8.
【正确答案】 B
9.
【正确答案】 C
10.
【正确答案】 D
【答案解析】 资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，所以全新资产或旧资产都是可以作为参照物，经过价格调整，来确定被评估资产价值。
11.
【正确答案】 B
【答案解析】 根据题目条件，由于资产利用率＝实际已使用年限÷名义使用年限<1。故本题应选B。
根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。
3.某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场情况，预测其未来5年收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10％和ll％。
试采用年金资本化法确定该企业的评估价值。
答案部分
一、单项选择题
1.
【正确答案】 A
【答案解析】 重置成本＝800×10/1000＝8（万元）。
2.
【正确答案】 A
【答案解析】 根据公式：资产评估值（收益现值）＝年收益额/本金化率，可以得知，本金化率越高，收益现值越低。A选项符合题意。
3.
【正确答案】 D
4.
【正确答案】 A
A．实体性贬值 B．功能性贬值
C．经济性贬值 D．非评估考虑因素
10.采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同资产为参照物，选择的参照物应该是( )。
A．全新资产
B．旧资产
C．与被评估资产的成新率相同的资产
D．全新资产或旧资产
11.当资产的运转负荷不足时，资产实际已使用年限比名义使用年限要短，则该资产的资产利用率( )。
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
第2章 资产评估的基本方法
第2章资产评估的基本方法[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。
『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。
『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）[例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于：『5答案』【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）五、市场法案例分析实训：1、估价对象概况。
第二章 资产评估的基本方法
一、收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
n
二、收益法的基本要素
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 资产评估价值 扣除各种贬值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产 使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率 注意加减符号的运用 CASE P31
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法（市场途径）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
一、市场法基本前提2个1.有活跃的公开市场—排除了个别交易的偶然性2.有可比的资产交易：(1) 功能可比—用途、性能类似(2) 市场条件可比—供求关系、竞争状况、交易条件等(3) 成交时间—近期、影响可调整-----相关资料均能搜集到二、市场法基本程序5个1.选择参照物—三个以上→避免特殊、偶然因素影响2.选择比较因素—对评估值影响大的：(1) 房地产—地理位置 (2) 机器设备—技术水平3.对比指标、量化差异—数量化、货币化4.调整差异→初步评估结果5.综合分析确定评估值—可将各结果平均选择参照物1、成交价必须真实。
2、至少三个交易案例。
3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。
4、成交价是正常交易的结果。
5、尽可能选择近期成交的交易案例。
三、市场法影响因素5个1.资产的功能---功能好则价值高2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件---供求关系等市场变化4.交易条件---交易批量、交易动机、交易时间5.其他---具体因素如设备制造厂家等四、市场法的具体运用（一）直接比较法评估对象价值 = 参照物合理成交价格 1.现行市价法资产评估值 = 该资产现行市场价格 2.市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 3.功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评例题1：1、某企业需在两天内卖掉一台待处理的设备，经查询其全新市场价10万元，此设备八成新，因需快速变现通过分析了解市场情况折扣率应为30%，评估此设备价值。
(市价折扣法)P = 10×80%×（1- 30%）= 5.6 (万元) 例题2:2、某资产年生产能力为100吨，参照资产年生产能力为80吨，评估日参照资产市价20万元，评估该资产价值。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
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• （2）另外就是参照物的数量问题。 • 不论参照物与评估对象怎样相似，通常参照物 应选择三个以上。国外：四五 • 因为运用现行市价法评估资产价值，被评估 资产的评估值高低取决于参照物成交价格水平， 而参照物成交价又不仅仅是参照物自身价值的客 观体现，同时还受买卖双方交易地位（权力、垄 断、暴力）、交易动机、交易时限等因素的影响。 • 为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和 偶然因素对成交价及评估值的影响，运用现行市 价法评估资产时应尽量选择多个参照物。
• 3.对不同参照物结果的处理 • 采用现行市价法进行评估，需要选取三个以上 的参照物，这时就会得到若干个初评结果。 • 评估师可以对若干个初评结果进行分析，剔除 异常值，对其它较为接近的初评结果可以采用加 权平均法、简单平均法等计算出平均值作为最终 的评估结果 • 评估师也可以根据经验判断确定评估值的区间。
• 2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术 参数等资料是可搜集到的。 • 运用现行市价法进行资产评估，重要的是能够 找到与被评估资产相同或相类似的参照物。 • 但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的， 这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整 的指标、技术参数能否获取，是决定现行市价法 运用与否的关键。 • 类似资产技术参数无法获得 汽车 行驶历程
单价
870元/M2
820元/M2
855元/M2
840元/M2
面积 形状
225m2 长方形
380m2 长方形
320m2 长方形
450m2 略正方形
600m2 长方形
地势 地质
基础设施 交通状况 正面路宽 容积率 剩余使 用年限
平坦 普通
较好 很好 8m 6 35年
平 较好 8m 6 35年
平坦 普通
很好 较好 8m 6 30年
• 如果评估对象与参照物之间同时存在上述 各种差异时，评估值计算公式如下： • 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正 系数×区域因素修正系数×功能差异修正 系数×成新率修正系数×交易情况修正系 数×个别因素修正系数
• 五、现行市价法的优缺点： • 现行市价法是资产评估中最简单、最有效 的方法，其优点表现在？ • （1）简单，成本低 • （2）能够客观反映资产目前的市场情况， 其评估的参数、指标直接从市场获得，评 估值更能反映市场现实价格； • （3）评估结果易于被各方面理解和接受。
• 2.关于参照物选择问题 • （1）必须选择三个以上的参照物。 • （2）在选择参照物时，应当选择参照物公平交易 的案例。在市场交易中有时存在特殊情况，例如： • a交易双方的地位不平等，买方（卖方）处于 劣势地位； • b或卖方急于将资产脱手； • c或国家处于某一特殊的经济形势中等等 • 在选择参照物时应避免这些特殊的交易案例。 • （3）应选取近期交易的资产案例作为参照物。？ •
• 四、现行市价法常用具体评估方法 • （一）直接法: • 直接法是指直接以参照物的市场交易价格作 为被评估资产的评估值的评估方法。 • 适用情况？ • （1）能够在市场上找到与被评估资产完全相 同的参照物。 • （2）被评估资产购建时间较短的全新资产
• 运用直接法进行评估时，应当注意以下问题： • 1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日 同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的 一种。按照资产的替代性原则，在公开市场的条 件下，购买者如果能用最低的价格买到的东西， 就不会用高于这个价格来购买。 • 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照 物价格合理性的基础上，加以适当调整。一般情 况下，资产的市场价格会围绕着正常价值上下波 动，但是，如果资产的价格变化幅度过大，则这 种市价就失去了其公允性，必须在对其交易价格 进行调整的基础上才可作为被评估资产的评估值。
• 【例】估价对象概况:待估地块为城市规划上属于 住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为 长方形。 • 评估要求:评估该地块2007年10月的公平市场交易 价格。 • 评估过程: • (1)选择评估方法。该种类型的土地有较多的交 易实例,故采用现行市价法进行评估。 • (2)搜集有关的评估资料。 • 搜集待估土地资料。(略) • 搜集交易案例资料。本次评估选择了4个市场交易 案例作为参照物，具体情况见表2-1。
• 现行市价法的缺点表现在？： • （1）需要有公开活跃的市场作为基础，有 时因缺少可对比数据难以应用； • （2）不适用于专用机器设备和大部分的无 形资产。
• 六、有关现行市价法的讨论 • 1.关于方法的选用 • 只有在与被评估资产相类似资产存在交 易活跃的市场的情况下方可运用现行市价 法进行评估，而且要能够获得类似资产市 场交易的真实资料。 • 例如，一些大城市的写字楼、公司的普 通股股票、一些生产设备等资产，由于其 交易相当频繁，运用现行市价法非常有效。
• （二）类比法 • 类比法，是在公开市场上无法找到与被评 估资产完全相同的参照物时，可以选择若 干个类似资产的交易案例作为参照物，通 过分析比较评估对象与各个参照物成交案 例的因素差异，并对参照物的价格进行差 异调整，来确定被评估资产价值的方法。
• 这种方法得到广泛应用。因为，在资产评估过程 中，完全相同的参照物几乎是不存在的。更多的 情况下获得的是相类似的参照物价格，只能通过 类比和调整来确定被评估资产的价值。 • 类比法的基本计算公式为： • 被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数 • 调整系数=评估对象的特征系数/参照物特征系数
• 应用范围：现行市价法主要适用于单项资 产的评估，如对机器设备、运输设备、原 材料的评估。？ • 企业价值评估一般很难采用现行市价法 进行评估？
• 三、操作程序 • 运用现行市价法评估资产时，一般按以下 程序进行： • （一）确定被评估资产：即要明确被评估 资产是什么。
• （二）选择参照物 • 选择参照物是运用现行市价法进行评估的 重要环节。 • （1）对参照物的要求关键是一个可比性问 题，包括功能、市场条件以及成交时间等。 • 笔记本电脑： • 房地产：用途？ •
• 二、应用的前提条件和适用范围 • 前提条件：应用现行市价法进行资产评估， 必须具备以下前提条件： • 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场。 在市场经济条件下，市场交易的商品种类 很多，资产作为商品，是市场发育的重要 方面。 • 资产市场上，资产交易越频繁，与被评 估资产相类似资产的价格越容易获得。
• （四）指标对比，量化差异 • 根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象 之间进行比较，并将两者的差异进行量化。 • 例如资产功能指标，参照物与评估对象尽管用 途功能相同或相近，但是在生产能力上、在生产 产品的质量方面，以及在资产运营过程中的能耗、 物耗和人工消耗等方面都会有不同程度的差异 • 将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量 化、货币化是运用现行市价法的重要环节。 • 功能、位置、新旧程度
• 5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征 和质量。 • 资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、 规格型号等。 • 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的 工艺水平。 • 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时， 被评估资产的价值可用下式表示为： • 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
• （五）用已经量化的对比指标差异调整参照物成 交价格 • 现行市价法是以参照物的成交价格作为估算评 估对象价值的基础。 • 在此基础上将已经量化的参照物与评估对象对 比指标差异进行调增或调减，就能得到以每个参 照物为基础的评估对象的初评结果。 • 初评结果的数量取决于所选择的参照物个数。
• （六）综合分析确定评估结果 • 运用现行市价法通常应选择三个以上参照物， 就是说在通常情况下，运用现行市价法评估的初 评结果也在三以上。 • 按照资产评估一般惯例的要求，正式的评估 结果只能是一个，这就需要评估人员对若干初评 结果进行综合分析，来确定最终的评估值。 • 在这个环节上没有制度规定，取决于评估人 员对参照物的把握和对评估对象的认识，再加上 评估经验。 • 当然，假如参照物与评估对象可比性都很好， 评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用求平均 值的办法将初评结果转换成最终评估结果也是可 以的。
• 2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或 地段条件的不同所导致的资产价格的差异。 • 地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 • 当评估对象与参照物之间只有区域因素 的影响时，被评估资产的价值可用下式表 示为： • 评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
• 3.功能因素。 功能因素是指资产实体功能 的不同所导致的资产价格的差异。 • 当评估对象与参照物之间只有功能因素 的差异时，被评估资产的价值可用下式表 示为： • 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数
案例A
案例B
案例C
案例D
评估对象
坐落 所在地区 用地性质 土地类型 交易日期 总价
略 临近 住宅 空地 2007.4 19.6万元
略 类似 住宅 空地 2007.3 31.2万元
略 类似 住宅 空地 2006.10 27.4万元
略 类似 住宅 空地 2006.12 37.8万元
略 一般市区 住宅 空地 2007.10
第二章 资产评估的基本方法
• 本章基本要求： • 1.握资产评估三种基本方法的基本原理、内 容和各项参数指标的确定方法 • 2.熟悉资产评估方法选择的基本依据 • 3.了解各种评估方法间的关系 • 4.能够运用三种基本方法对常见的资产进行 评估。
第一节
现行市价法(current market value)
• 一、基本思路 • 现行市价法是指比照与被评估资产相同 或相似资产的市场价格来确定被评估资产 价值的一种资产评估方法。 • 被评估资产的估值=参照物成交价 * 调整系数 • 从现行市价法的涵义中可以看出，现行 市价法是以类似资产的近期交易价格为基 础来判断资产价值的评估过程。
•
现行市价法充分利用已被市场检验的资 产成交价格来判断和估测被评估资产的价值， 显然是容易被各当事人所接受，所以现行市 价法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一。 • 现行市价法的理论依据是“一价定律”。 • 但是，现行市价法的应用与市场经济体 制的建立和发展、资产的市场化程度密切相 关。 • 农地的价值评估