案例一万科投融资之路
房企投融资案例
房企投融资案例
【原创版】
目录
1.房企投融资概述
2.房企投融资案例分析
3.案例启示及对行业的影响
正文
【1.房企投融资概述】
房地产行业作为我国经济的重要支柱，其投融资活动对于整个国民经济的发展具有举足轻重的地位。
房企投融资主要包括内部融资和外部融资两个方面，内部融资主要依赖企业自身的盈利和现金流，外部融资则主要依赖于银行贷款、债券发行、股权融资等多种渠道。
【2.房企投融资案例分析】
案例一：万科 A+H 股配股融资
2021 年，我国房地产龙头企业万科宣布进行 A+H 股配股融资，总规模达到约 244 亿元。
此次融资主要用于补充公司流动资金和偿还有息负债，以降低公司的财务风险。
案例二：恒大发行 1300 亿元债券
2020 年，恒大发行了总额为 1300 亿元的债券，主要用于公司的投资和运营。
此次债券发行是恒大历史上规模最大的一次债券融资，显示了其强大的融资能力。
【3.案例启示及对行业的影响】
从以上两个案例中，我们可以看出，房地产企业在投融资方面的需求和策略各不相同，但都旨在优化资本结构，降低财务风险。
这些案例对于整个房地产行业来说，既提供了成功的融资经验，也揭示了行业的一些问题。
比如，如何在融资和风险控制之间找到平衡，如何在复杂的市场环境中把握好投融资的节奏和规模等。
总的来说，房地产企业的投融资活动是其发展的重要支撑，也是影响整个行业走向的关键因素。
万科收购印力案例分析
万科收购印力案例分析3月伊始，据多家媒体报道，印力进行了组织架构调整。
搜狐财经从印力方面证实，相关调整确存在且已完成。
在印力的官网，其对集团总部和区域公司的介绍资料也已悉数更新。
印力将这一组织重建定义为基于能力提升的调整，具体为总部新设招商中心、独立的产品中心等四个职能中心；区域城市公司由原来的十个重整升级为八个。
在2016年成为“万科系”企业之前，印力在商业地产领域已立业近19年，但外界对其的关注度并不高。
被“收编”后，万科设想把印力打造为集团唯一的商业开发与运营平台，但这一目标如今来看却未实现。
在万科业务版图内，印力相比物业服务平台万物云、租赁住宅平台泊寓，乃至物流仓储平台万纬物流来说，声量都要弱出很多。
在集团旗下城市公司商业地产业务，与印力所经营的商业运营与开发业务间，万科“踌躇”了五年，两者“割据”的局面也未打破。
2021年，形势开始发生变化。
原万科COO王海武主动请缨，空降到印力任总裁，这被视为万科大力整合自身商业地产与印力商业运营业务的信号。
2022年，伴随着万科加速转型进入深水区，和郁亮对地产“黑铁时代”研判，印力这场“从上至下”的组织之变，或有更深的用意。
组织之变与多数企业“先人后事”不同，印力的组织调整逻辑更偏向于“事人匹配”。
这样的逻辑，与万科一直以来都秉承的治理制度也十分切合。
印力的具体调整策略可概况为总部“增”、区域“减”。
总部在原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上，新增设了四大职能中心，并任命相应的中心总经理。
其一，新设立招商中心，由姚海波任中心总经理。
此人1982年出生，2017年加入印力前曾供职于金鹰商贸集团、爱琴海商业集团。
目前，他还同时担任印力上海公司总经理，对一线业务颇为熟悉。
同时，印力新设立“印象汇”事业部，由曾担任印力南昌城市公司总经理的陈军任总经理。
陈军主要负责“印象汇”产品线项目管理，以构建集团更为清晰的产品线标准。
为了满足客户差异化需求和提升服务，印力还同步成立了独立的产品中心。
财务分析案例_万科集团公司财务分析
务
稳定增长的回报， 受到市场广泛认可。
分 析
二 、万 科 财 务 分 析
（ 一） 偿债能力分析 能否到期偿债是企业生存的根本问题， 偿债能力是决 定 企 业 财 务 状 况 的 重 要 因 素 之 一 。下 面 从 短 期 和 长 期 两 个 方面来分析万科的偿债能力。 １． 短期偿债能力（ 数据见表 １）
年房地产项目支出增多， 比率为负， ０５ 年有所下降， 但该年 写字楼项目，付款方式多为分期付款， 所以写字楼的销售会
流动负债结构有所变化， 流动负债中预收账款增长较多， 给企业带来大量的应收账款。具体到万科， 除了具有房地
但没有偿债压力。
产业的特点以外， 这也是其在近 ３ 年的战略扩张中不断增
就本行业来说， 万科短期偿债能力较好， 且逐步提高， 加储备的结果。近 ３ 年存货的结构质量有所提高， 但应持
江 三 角 洲 地 区 是 其 利 润 的 主 要 来 源 。企 业 初 步 形 成 了 以 长
江三角洲、珠江三角洲和环 渤 海 地 域 为 主， 以 其 他 区 域 经
济 中 心 城 市 为 辅 的 “３＋Ｘ”跨 地 域 布 局 。 以 深 圳 和 上 海 为 核
心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩
预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款， 相应的存 重较小， 波动幅度不大。在流动资产中， 存货占据相当大的
货尚不能结转， 由于预售楼宇增加， ０５ 年流动负债中预收 比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长， 同
账款较 去年增 长 ３ 倍 ， 万 科 实 际 的 偿 债 能 力 因 而 得 以 提 时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点： 首先， 企
除市场销售向好外， 还反映了销售管理水平有很大的提
股利政策对投融资政策的支持效应——万科A案例研究
２ ．ｌ ２ ％ ３
３ ．ｌ ５７ ％
３ ．０ ７５ ％ ３ ．ｏ ３９ ％
平均
２０ ０２ ２ ３ ∞ ２ｏ ｏ４ ２０ ０５ ２ｏ ０６ ２０ ０７
０１ ． ８
ｎ２ ０ｏ ．５ Ｏ１ ．５ ０１ ．５ ０１ ．５ ０１ ．
０
０ ０１ ． ０ Ｏ Ｏ Ｏ
年股利 分配一览 表 ” 清楚看 出 。 可 将其 股利分 配政策分为 业股份有限公司（ 以下简称万科） 为案例 ， 探讨其 １９ ９２年 三个阶段进行分析 ， 第一 阶段 １９ 年至 １９ 年 ； ９２ ９８ 第二阶 至 ２０ 年股利政策的特点 ， ０７ 并分析其对投融资政策的支 段 １９ 年 至 ２０ 年 ； 三 阶段 ２０ 年至 ２０ 年 。 ９９ ０１ 第 ０２ ０７ 持效应 。
第 ２０ 年 第 １ ０９ 期 （ 第 ３８ ） 总 １期
商 业 经 济
Ｓ ＮＣＹ Ｉ Ｊ ＨＡ Ｅ ＪＮＣ Ｉ
Ｎｏ １ ２ ０９ ．。０ Ｔ ｔｌＮｏ３ｌ ｏａ ． ８
【 编号】 １ ９６４（０９０— ０５ ０ 文章 ０ —０３ ０ ） ０８—３ ０ ２ １
股 利政 策 对投 融 资政 策 的支 持 效 应
万科 Ａ 案例 研究
陈玲 颖 ，刘 翰 林
（ 杭州 电子科 技大学 【 摘 财 经 学院 ， 浙江 杭州 ３０ １ ） １０ ８
要】 根据 Ｉ Ｖ Ｉ Ｍ股利不相关理论 ， 可以随意安排股利 支付 ， 在 实务 中， 企业 但 股利 支付 的多少对企业价值并非不相
关。 股利政策不仅会影响股东的利益 ， 也会 影响公 司的正常运 营以及未来的发展 ， 甚至会影响到整个证券市场的健康运行。通 过 对万科 Ａ案例 的研究发现 ， 股利政 策对融资政策和投 资政策及公 司经营活动具有重大影响。特别是在 实务操 作中， 各个财 务政策之 间都是相 互关联 的， 从动 态角度 出发 ， 合理运用股利政策 ， 能够有效地提 高资金利用效率。
财务管理07级学生作品014万科筹资之路与资本结构分析3
105,000
90,000 82,000 73,000 70,000 68,000 65,000 60,000 45,000
594,225
205,458 375,629 410,834 171,664 156,966 205,087 220,622 138,246
重庆高新园H分区
广州柏悦湾 沈阳金域国际 沈阳魅力之城
165,677,324.80 168,713,328.88 191,210,637.03 216,908,263.28 351,202,502.03 675,181,408.40 1,292,783,589.12
11,518,859.92 4,617,138.00 12,269,641.32 247,106,386.08 414,846,412.17 613,894,467.92 668,538,492.81
1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片《过 年》获国际大奖。1992年，公司跨地区经营发展迅速，旗下联营 和附属企业遍布国内15个城市。同时公司内部刊物《万科周报》 应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后更名为《万科周 刊》。1993年1月，集团推出上海城市花园项目，并成为其代表 作。同月集团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为目标的 发展模式，并确定以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方 向。此后，万科一路稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进 行调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、深圳万科供电 服务公司等，1997年10月完成全部调整工作。 在万科发展过程中，同银行的合作力度也不断加大，于2000 年首次成为中国银行总行级客户（授信额度20亿人民币）。 此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额 度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙头的 地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。
万科筹资之路及资本结构分析
社会公众股
社会公众股是指由社会公众持有的股份，通常由个人、机构投资者等持有。万科股权结构中，社会公众股占有较 大比例，这表明公司对社会公众的开放程度较高，市场化的程度较高。
资本结构对业绩的影响
偿债能力
资本结构对公司的偿债能力产生影响。如果公司债务比重过大，可能会面临偿债压力和财务风险。万 科在债务结构上需要保持一定的平衡，以确保公司的偿债能力。
盈利能力
资本结构对公司的盈利能力产生影响。如果公司股权结构较为分散，可能会影响公司的决策效率和经 营效果。同时，债务的利息支出也会对公司的利润产生影响。因此，万科需要合理安排股权和债务的 比例，以提高公司的盈利能力。
未来筹资展望
绿色金融
随着环保意识的提高，万科未来可能会更多地利用绿色金融进行筹 资。
创新融资方式
随着金融市场的创新，万科可能会尝试更多新的融资方式，如发行 REITs等。
优化资本结构
未来，万科可能会继续优化其资本结构，以更好地适应市场变化和满 足企业发展的需要。
03
CATALOGUE
万科资本结构分析
发行股票
万科早期也通过发行股票进行筹资，以扩大资本规模。
合作开发
在早期，万科还通过与其他企业合作开发项目来筹集资金。
近年筹资策略
多元化筹资渠道
近年来，万科开始寻求多元化的筹资渠道，以 降低对单一筹资方式的依赖。
海外融资
万科开始利用海外资本市场进行融资，如发行 美元债券等。
资产证券化
万科尝试通过资产证券化的方式筹集资金，提高资产流动性。
加强风险管理
万科应建立健全的风险管理体系，提高对市场风 险、信用风险等的预警和应对能力，以保障企业 的稳健运营。
我国商业地产轻资产运营模式转型分析—以万科为例
我国商业地产轻资产运营模式转型分析—以万科为例摘要：21世界以来中国房地产一直以来投资热，开放热，建设热的"三热";发展速度使其高于其他产业，使得中国房地产业飞速增长。
但近年来随着政府宏观调控，社会政策出台一系列的"限购令";、"限贷令";、"限售令";的不断推出，各家银行均在收缩对商业地产开发的贷款支持力度，使得商业地产企业的主要外部融资渠道受限，商业地产企业营运也面临资金紧张，资金链断裂，绩效不断下滑等诸多阻碍。
中国房地产业被迫进入改革变型阶段，商业地产市场增速放缓，供求关系正在潜移默化的改变。
但转型既是机遇也是挑战，究竟如何才能正确匹配当前房地产商业地产的需求并保持可持续的增长呢？本文将采用文献分析法、案例分析法来进行研究，来探究商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时该如何抉择和转型过程中应该注意哪些方面。
以分析万科商业地产由重资产转型成轻资产的转型成功案例，通过对其进行研究，总结中国商业地产究竟该如何选择适用模式，明确核心竞争力，完善融资渠道，发展地产金融。
关键词：商业地产；运营模式；战略转型；轻资产；重资产一、绪论（一）选题背景自从21世纪到现在，我国在房地产开发方面做了许多措施以促进房地产行业获得更好的发展，取得更好的成绩。
比如说针对不同房地产企业特点进行成本管理、制定成本计划、执行全过程成本管理等等。
国务院总理李克强在2018年3月15日中的工作报告中提出，我国现在对住房需求有着明显的改善和更深层的政策，使人们对房地产回归的概念根深蒂固。
随着经济更加发达，我国的房地产开发政策也有着显而易见的改变，尽管如此，我国的政策依然要保持稳定的节奏。
过去的房地产没有明确房子的定位，混淆了房子的投资属性与消费属性。
中外研究和实践表明，房子尽管既有消费属性，也有投资属性，但主要功能是用于居住，不是用于投资。
长期以来，由于我们背离了这个常识，产生了各种问题、矛盾和风险，由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对社会发展产生巨大的破坏作用，所以难见成效，更有一些房地产开始转型。
项目员工跟投计划 典型案例
项目员工跟投计划典型案例一、万科的项目跟投计划。
1. 背景。
万科在房地产行业竞争日益激烈，需要寻找新的激励方式来提高员工积极性、提升项目效益。
2. 跟投计划内容。
员工可以按照一定比例跟投自己参与的项目。
一个项目的总投资是10个亿，员工可以拿出自己的资金跟投100万，占项目总投资的0.1%。
跟投范围很广，从项目的一线员工到管理层都有机会参与。
这就像是一场全员参与的“项目大冒险”，大家都在同一条船上。
3. 实施效果。
员工的积极性被大大调动起来了。
以前可能有些员工就是按部就班地工作，现在不一样了，因为自己的钱也在项目里呢。
就好比自己种的菜，肯定会格外用心浇水施肥。
在项目决策方面，跟投的员工会更加谨慎和理性。
以前可能只想着把项目尽快做完，现在会从成本控制、质量把控等多个方面考虑，因为每一个决策都可能影响自己的收益。
例如，在选择建筑材料的时候，员工会积极调研，争取找到性价比最高的材料，而不是像以前那样可能只看价格低或者方便采购。
万科的整体项目效益也有了一定提升。
一些原本可能亏损或者利润微薄的项目，在员工跟投后，通过大家的努力，利润空间得到了扩大。
二、永辉超市的员工跟投计划。
1. 背景。
永辉超市面临着来自线上线下众多竞争对手的压力，要在零售市场保持竞争力，必须创新激励机制。
2. 跟投计划内容。
永辉超市针对新开门店推出跟投计划。
员工可以根据自己的经济实力和对门店的预期进行跟投。
比如说，一个新门店预计投资500万，员工可以凑份子似的投入5万或者10万。
跟投员工不仅能分享门店的盈利，还能参与门店的管理决策。
这就像是员工们一起开了个“小分店”，自己既是股东又是员工。
3. 实施效果。
门店的经营状况有了明显改善。
员工们像打理自己的小生意一样对待门店。
以前可能会有员工对顾客爱答不理，现在呢，因为自己投了钱，都主动热情地服务顾客，就盼着顾客多买点东西，让门店多赚点钱。
在商品管理上，跟投员工会更加用心。
他们会根据当地顾客的喜好，积极向总部建议进货的种类和数量。
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案例一：万科投融资之路
引言：万科自1991年在深交所上市以来，到目前为止已经成为中国最大的专业住宅开发企业之一，万科的成长之路不仅见证了中国房地产市场自改革开放以来的发展历程，同时，作为中国证券市场的代表性上市公司，它的成长也见证了中国证券市场的发展道路。
通过对万科上市以来的投资、融资、红利政策的分析，从投资者的角度对万科的内生价值与外生价值进行评价，可以为投资者评价上市公司的投资价值提供有益的参考。
第一部分万科简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
公司于1988年介入房地产经营，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。
1988 年12 月，公司公开向社会发行股票2,800 万股，集资人民币2,800 万元，1991 年1 月29 日A 股在深圳证券交易所挂牌交易；1993 年3 月，公司发行4,500 万股B 股，该股份于1993 年5 月28 日在深圳证券交易所上市。
公司目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌等城市进行住宅开发。
2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元，纳税亿元。
至2007年末，万科全国市场占有率为%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。
当年共销售住宅万套，跻身全球最大的住宅企业行列。
作为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及比较规范的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。
过去十年，万科销售收入复合增长率为%，公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
第二部分万科的股本扩张过程
万科二十余年的发展历程，是中国房地产行业发展的一个缩影。
万科的发展，不仅包括竞争激烈的实体经营运作，更包括波澜壮阔的资本市场筹融资运作。
从下面图表中，可以看到万科经过十几年的资本扩张，股本快速的从93年的亿股增加至2008年的亿股，增长了60倍。
股本扩张的途径包括送股、配股、股票股利、可转债等。
第三部分万科的融资
对万科成立以来所进行的融资活动进行相应的统计分析可得到下面的表格：
得资金190多亿元。
上述内容为万科的融资操作，那么这些融资操作仅仅是公司获得资金的行为吗？与投资人的投资回报是否存在必然联系呢？
第四部分万科股利分配
万科对股东的分红情况统计如下：
至2007年12月31日，万科累计分红约30亿元。
其相对于万科累计从资本市场融得资金约191亿元，累计分红金额占累计融资16%。
第五部分万科的经营运作
截止2007年12月31日，公司资产合计10,009,446万元，负债合计6,617,494万元，净资产为3,391,952万元。
主营业务收入3,552,661万元，净利润484,424万元。
从公司历史统计数据可以得到，公司自1992年以来，累计净利润1,227,428万元，年均净资产收益率大约为14%。
下面对公司历年的财务指标进行统计分析：
(一) 增长性指标：
而出现一定的波动，公司历史年度的增长性指标表明，不管是资产、净资产，还是主营业务收入和净利润，都在90年代初期和2003年到2007年之间表现
出了快速增长。
同时，万科的增长速度高于同行业平均水平。
(二)营运能力指标：
利的从资本市场融到资金，恰恰这一点也是万科最大的风险。
万科应该有充分的准备来应对资金链的风险。
(三)盈利能力指标：
未来的利润如何，是否能够继续维持，是否能够交给投资者一份满意的答卷，是万科相关利益方都需考虑的问题。
07年8月，最近一次大规模的增发方案，总计向投资者增发3.亿股，发行价元，募集100亿元。
此次增发募集的资金占历次资本运作募集总资金的%，占当时万科净资产三分之一多，发行市盈率高达倍。
如此高的融资额度，投资者会怎么看？对于万科来说，自己能做的只有不断的提高公司的盈利能力，维持公司业绩的不断增长，保证对股东的投资回报。
第六部分案例问题
1．万科自公司设立至2007年末的净利润总额多少？年均净资产收益率多少？２.万科自公司设立至2007年末融资总额多少？公司发起人所获外生价值是多少？
３.怎样评估万科的内生价值？
４.2000年（以2000年第一个交易日万科股票的平均价格为准）开始投资万科的投资人连续持有万科股票8年，年均收益率多少？
５.对投资人而言万科是一家值得信赖的公司吗？。