容积率与产品组合
容积率示意图
容积率多少合适?住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考，容积率多少合适呢?1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。
一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
以上是关于什么是容积率和容积率的计算及多少合适的内容，希望您看了之后能对容积率有所了解。
容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积(包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积)与规划建设用地面积的比例。
对于住户来说，容积率越低，居住舒适度越好。
规划局在计算某一建设项目的容积率时，有一些建筑面积是不计的，但是在计算总建筑面积时计算，例如：地下室面积、阳台面积等等。
低密度住宅的大体标准概念：高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
全国容积率计算方法规范文件
竭诚为您提供优质文档/双击可除全国容积率计算方法规范文件篇一：容积率计算规定容积率计算技术规定1名词解释1.1容积率一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。
1.2建筑密度一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。
1.3建筑系数建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。
1.4绿地率居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。
1.5层高上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
1.6室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
1.7设备平台指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。
1.8装饰性阳台指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。
1.9入户花园在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。
1.10飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
1.11地下室指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，其四面应为土层围合的地下空间。
1.12半地下室房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
1.13架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。
1.14跃层住宅套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。
1.15低层住宅为一至三层的住宅。
1.16错层住宅一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60㎝的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。
1.17公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。
1.18酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
1.19公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。
1.20公寓式办公建筑指单元式小空间划分，有独立卫生设备（不含厨房设备）的办公建筑，按办公建筑处理。
1.21办公建筑指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。
楼盘容积率设计和计算方式
楼盘容积率设计和计算方式每个楼盘的介绍中都会提到容积率，容积率是什么概念?如何计算?容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。
表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。
其中建设用地面积是指城市规划确定的用地范围，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。
除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。
通常，项目较大的地块都会由不同的建筑形态或分期产品组合而成，这样在总容积率控制的前提下，开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质，随着开发进程的推进，逐步提高容积率，直至最后一期，以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。
正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现的特别多，反映的利益冲突也特别尖锐。
举几个常见的例子：1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、超高层高、暗藏复式等营销卖点，实际上就是一种变相提高容积率的做法，只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠，都没有主动提出异议，而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。
2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地，开发商在申请规划部门制定规划条件时，通过不正当的手段将规划代征用地面积也纳入计算容积率的范围，这样得来的总建筑面积就会比净用地计算的大出许多。
不过这种现象已经越来越少了。
3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间，政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定，于是就有开发商以架空层的名义报批规划，后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等)，甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。
容积率的确定
最佳容积率一、相关理论模型1、理论基础在其他住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅的建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增加，随着房屋层数的增加，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础，增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在利率最大化的理论值。
2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行平复，以确定项目的最佳容积率。
一般而言，房地产项目的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大时，即时该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。
在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对方案进行模拟评估。
物业类型参考容积率多层 1.2-1.5小高层（12层） 2.5-3高层（13层以上） 3.5-5独栋0.4-0.5联排0.7-0.8双拼0.5-0.6根据假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平方米土地增值为Zi，则：每平方米土地增值（Zi）=【售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费用-利息费用】×参考容积率-每平方米土地费用。
利润最大值Ymax=（∑Zi×Xi）×D其中：∑Xi*Ri≤J实例：假设一项目的土地面积为2万平方米，最高容积率是1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平方米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平方米，参考容积率0.5.那么：多层住宅没平方米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）×1.5-2500=3228.5别墅住宅每平方米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）×0.5-2500=543利润最大值Ymax=（3228.5×X1+543×X2）×20000【计算公示如下】X1：多层X2：别墅限制条件利润0.1 0.9 0.6 162310000.2 0.8 0.7 216020000.3 0.7 0.8 269730000.5 0.5 1 377150000.6 0.4 1.1 430860000.7 0.3 1.2 484570000.8 0.2 1.3 538280000.9 0.1 1.4 59199000限制条件小于等于1.2所以根据以上的计算：多层面积占比0.7；别墅面积占比0.3，土地增值达到最大4845万元。
容积率与产品组合测算表.xls
深圳标准《深圳市城市
独立式住宅用地 低层(1-3层) 多层(4-6层) 中高层(7-9层) 高层(10层以上)
上海标准《上海市城市规 区位
建筑容量 类型
低层独立式住宅 其他低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公 寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房） 仓储建筑
比例
10.0% 10.0%
2,667 1,071
4,000 3,000
40.0% 30.0%
合计
313 5,051
1,000 10,000
10.0% 100.0%
注意：容积率和建筑密度请参考当地规划标 准，并考虑当地日照间距
测算
单位建筑面积分摊额 (元/㎡) #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! -
公共绿地
广州标准《广州市城市规 住宅 层数
1-3层 （低） 4-6层 （多） 7-9层 （中高） ≥10层 （高）
深圳标准《深圳市城市规划标准与准则》
ห้องสมุดไป่ตู้
覆盖率
容积率
小区
组团
小区
组团
≤12% ≤16%
≤0.3
≤0.3
≤30% ≤35%
≤0.8
≤1.0
≤25% ≤32%
≤1.5
≤1.8
≤23% ≤30%
≤2.0
≤2.4
≤22% ≤22%
≤2.8
≤3.2
上海标准《上海市城市规划管理技术规定》
区位
中心城（外环线以内地区）
中心城外（外环线以外地区）
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
11
PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
12
PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率国家标准
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计算规则
项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值
特殊规则
> 地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时， > 设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积 建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算； 地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的， 其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪 标高不一致时，以周边最近的城市道路标高 为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述 规定核准 > 住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、 中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独 立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房， 工业建筑、体育馆、博物馆和展览
特性 特性一 特性二 特性三 特性四
公式 L=A/F=1/R
楼面占地率(即每平方米 建筑面积占用的地块土 地面积)
结论
当L愈小，R愈大，即每平方 米建筑面积所占用的土地愈 少，建设开发中土地费用所 占的比重愈低，则土地利用 率和经济效益愈高
© Copyright Centaline Group, 2011
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容积率与物业类型
对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型
A项目：3.0容积率，城市公园 东侧，建筑类型为叠拼别墅+小 高层+高层
如A项目，容积率3.0，一般如此高的容积 率，我们都会想到是一个高层物业的社区 ，但项目通过结合周边的资源，籍低密度 的别墅物业提升项目的档次，利用水景隔 开别墅布臵高层物业，使别墅与高层建筑 形成各自相对独立的组团，相互不干扰， 提升了社区品质又保障了项目容积率。小 高层和高层使社区能更好的通风采景，建 筑天际线也更唯美。在如此高的容积率下 ，项目通过的灵活的运用物业组合，打造 豪华别墅产品，提升项目档次，而为项目 后期发展，适应后期市场需求，并塑造了 生态景观公寓，在区域内打造出了自己的 差异化产品
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
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1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。