楼盘容积率设计和计算方式
容积率指标计算规则
容积率指标计算规则容积率（Floor Area Ratio，FAR）是指一个地块上建筑总面积与该地块面积的比值，是城市规划和建筑设计中一个非常重要的指标。
本文将介绍容积率的计算方法及其常见的应用场景。
容积率的计算方法容积率的计算方法可以分为两种，分别是简易计算法和细致计算法。
简易计算法简易计算法是指通过建筑的总体积来计算容积率的方法。
具体计算方式如下：容积率 = 建筑总体积 ÷ 地块面积其中，建筑总体积包括所有建筑的总建筑面积乘以总层数。
例如，一栋建筑的面积为1000平方米，有5层，那么这栋建筑的总体积为1000 * 5 = 5000立方米。
细致计算法细致计算法是指通过分别计算每个楼层的建筑面积来计算容积率的方法。
具体计算方式如下：容积率= ∑第n层建筑面积 ÷ 地块面积其中，第n层建筑面积是指该层建筑的实际面积。
在实际计算中，可能需要剔除交通设施、公共设施等，只计算纯住宅面积。
需要注意的是，不同国家和地区对容积率的计算方法可能有所不同，具体计算规则也会因地区或者建筑类型的不同而有所差异。
容积率的应用场景容积率是评价城市规划合理性和建筑设计优劣的一个重要指标，具有广泛的应用场景，以下列举几个常见的场景。
建筑设计与规划容积率是建筑设计与规划中一个非常重要的指标，通过对容积率的精准计算和控制，可以实现对建筑密度、楼层高度、开发强度等方面的有效控制。
在城市规划中，容积率是合理布局和城市形态的重要指标，能够帮助规划师合理布局城市的公共设施、交通路网等。
不动产估价在不动产估价中，容积率也是一个重要因素。
不动产估价师在进行估价时需要根据地块的容积率来确定其价值，容积率越高，不动产价值也会相应提高。
房地产投资对于房地产投资者来说，容积率也是决定投资回报率的重要因素之一。
当容积率越高，房屋单位面积的开发成本就越低，从而也有可能获得更高的投资回报率。
容积率是城市规划和建筑设计中一个重要的指标，通过对容积率的控制，可以实现对城市形态、建筑密度、不动产价值等多个方面的影响。
容积率计算
容积率计算买房子，最重要的是容积率。
因为，它不仅决定了一个小区的环境、绿化和品质，更影响到居住的舒适度。
所以，大家可千万别小看容积率这个数据哦！今天我们就一起去学习关于容积率的计算问题吧！我们来了解一下这方面的知识吧！一、容积率计算方法(1)计算公式：容积率＝地上总建筑面积÷总用地面积。
(2)两个含义： 1）容积率的公式中，面积和用地的关系体现在：总建筑面积＝地上总建筑面积＋地下总建筑面积；总用地面积＝地上总用地面积＋地下总用地面积。
2）容积率的公式中，建筑面积和用地面积的关系体现在：总建筑面积＝地上总建筑面积＋地下总建筑面积，总用地面积＝地上总用地面积＋地下总用地面积。
(3)注意事项：当总用地面积包括非建设用地时，该值可以等于零；当总用地面积不包括非建设用地时，该值可以小于零，但不能大于零。
(4)例子： 1)、地上建筑物占地面积与总用地面积之比，即为容积率。
用地面积=地上总建筑面积+地下总建筑面积；容积率=？/(？-？)。
？指的是总建筑面积，？指的是总用地面积，？指的是容积率。
2）、容积率分为：低密度、中密度、高密度三种类型。
3）、各种容积率的建筑特点如下： 1）低密度—是指总用地面积中建筑用地所占比重较低，其容积率接近或者等于1，是开发商常采用的一种开发模式。
2）中密度—是指总用地面积中建筑用地所占比重介于1~3之间，其容积率一般在1.5~2.5之间。
3）高密度—是指总用地面积中建筑用地所占比重大于等于3，其容积率大于3，越接近于3越好。
(5)适用范围：低密度适合于独立别墅、联排别墅、双拼别墅、洋房、小高层、多层等；中密度适合于高层、小高层、多层等；高密度适合于洋房、小高层、高层、超高层等。
二、相关知识补充1、要想判断容积率的高低，首先要搞清楚土地使用权出让的含义。
一般来说，在出让的土地使用权中，已经明确的规定了该块土地的性质，比如普通住宅用地、商业用地、工业用地等。
建筑密度、容积率的计算
建筑密度=建筑物占地或基地面积/用地总面积容积率=建筑面积/用地总面积1、建筑占地面积计算：参照国家有关建筑面积的计算规则和有关规范计算（1）单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。
（2）地下室、半地下室等按其上口外墙（不包括采光井等）外围的水平面积计算。
（3）有柱雨篷按柱外围水平面积计算，独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半计算。
（4）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。
R单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算（5）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算。
二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算，未形成的不计算。
（6）穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积计算（7）两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算（8）有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积计算；突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算。
（9）室外楼梯按其投影面积计算。
以下部分不计入建筑占地面积：（1）无顶盖的花架等建筑小品不计算。
（2）亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算。
（3）xx公共通道不计算。
（4）骑楼不计算。
2、建筑面积计算：按国家有关建筑面积的计算规划计算：（1）对高度为2.2m以下（含2.2m）的设备层不计算建筑面积。
对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由福州市城市规划局核定（2）根据福州市实际情况，参照国家有关建筑面积的计算规则，高度为2.5m以下（含2.5m）的架空层（作为停车库等用途的），可不计算建筑面积。
（3）封闭阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
、3、建筑容积率计算：（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；但地下室作为商场或其他营业性公共场所的，应计算建筑面积，并计入容积率。
容积率的计算方法
容积率的计算方法容积率是指建筑物在单位面积上的总建筑体积，它给予城市规划和建筑设计提供了一种评估、控制和管理城市土地发展的标准。
容积率的计算方法是根据建筑物占地面积和总建筑面积进行计算。
以下是容积率计算的一般方法：1.确定建筑物占地面积：建筑物占地面积是指建筑物在水平方向上所占用的地面面积，也称为建筑基底面积。
它通常通过测量建筑物的轮廓或平面图来确定。
2.确定建筑物总建筑面积：建筑物总建筑面积是指建筑物在所有楼层上的总建筑面积，包括地上和地下的部分。
它通常通过测量建筑物各层平面图的面积并求和来计算。
3.计算容积率：容积率是建筑物总建筑面积与建筑物占地面积的比值，可以用下式来表示：容积率=建筑物总建筑面积/建筑物占地面积1.城市总体规划容积率：城市总体规划容积率是根据城市整体规划和发展需要计算的容积率，通常由城市规划部门制定。
它可以根据城市发展的战略目标、土地使用情况、交通和基础设施状况等因素进行调整和设定。
2.区域容积率：区域容积率是指在特定的城市区域或开发区域内所规定的容积率，可以根据该区域的社会经济状况、环境条件和土地用途等因素进行调整。
例如，商业中心区的容积率可以比住宅区的容积率要高。
3.绿地率和容积率的协调：为了保护城市生态环境和提高居民生活质量，容积率的计算方法通常与绿地率进行协调。
绿地率是指在建筑物占地面积中绿化用地的比例。
例如，在建筑物占地面积中的30%必须是绿地用地，容积率可以根据这个要求进行调整。
4.高层建筑容积率：高层建筑的容积率通常会有特殊规定。
由于高层建筑具有较大的建筑体积，容积率的设定可能会受到限制，以确保城市的可持续发展和建筑物的空间利用效率。
容积率的设定和管理对于城市的规划和发展至关重要。
一个合理的容积率可以提高土地的利用效率，促进城市的可持续发展，并提升居民的生活质量。
因此，在进行容积率的计算时，需要充分考虑城市规划和发展的各个方面因素，并与相关部门和规章制度进行沟通和交流，以确保计算结果的准确性和合法性。
容积率计算原则
容积率计算原则一、容积率的标准容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积容积率一般是由政府规定的。
目前现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
二、容积率计算原则容积率计算规则具体的应根据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)和当地相关部门的文件计算。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
1、住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
2、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上计算；当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的3倍计算。
3、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×2+2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值同上按该层水平投影面积的3倍计算。
4、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的一半计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。
容积率最简单三个公式
容积率最简单三个公式容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
对于建筑行业和房地产领域来说，容积率可是个非常重要的指标。
下面我就来给您讲讲容积率最简单的三个公式。
咱先来说说第一个公式：容积率 = 总建筑面积÷总用地面积。
比如说，有一块地，面积是 10000 平方米，在这块地上盖了一栋楼，总的建筑面积是 20000 平方米，那这块地的容积率就是 20000÷10000 = 2 。
再来看第二个公式：总建筑面积 = 容积率×总用地面积。
假设一块地的容积率规定是 1.5，用地面积是 8000 平方米，那总建筑面积就是1.5×8000 = 12000 平方米。
第三个公式是：总用地面积 = 总建筑面积÷容积率。
比如说，已知一个项目的总建筑面积是 30000 平方米，容积率是 2.5，那总用地面积就是 30000÷2.5 = 12000 平方米。
我记得有一次去一个新开发的小区看房，那个销售一直在强调他们小区的容积率低，住着会很舒服。
我就问他具体是多少，他说容积率是 1.8 。
我心里就琢磨，按照这个容积率，小区的建筑密度应该不会太大，绿化和公共空间应该会比较充足。
果然，进去转了一圈，楼与楼之间的间距比较宽，阳光能充分照进来，小区里还有挺大的花园和休闲区域。
这容积率啊，其实就像一个衡量小区舒适度和空间利用效率的尺子。
容积率低，说明小区里房子盖得少，居住环境相对宽松，绿化和公共设施也能有更多的空间；容积率高呢，房子就盖得多且密集，可能居住起来会感觉比较拥挤。
在城市规划和房地产开发中，合理控制容积率是非常重要的。
如果容积率过高，可能会导致交通拥堵、公共服务设施不足等问题；如果容积率过低，又可能造成土地资源的浪费。
所以，这三个简单的公式虽然看起来简单，但是作用可大着呢！不管是买房的人，还是搞开发的，都得把这容积率的事儿整明白。
要不然，买了房住得不舒服，或者开发的项目不符合市场需求，那可就麻烦啦！总之，了解容积率的这三个公式，能让我们在面对各种建筑和房地产相关的问题时，心里更有底，做出更明智的选择。
容积率住宅设计相关知识
容积率住宅设计相关知识容积率是指建筑物在一定用地范围内的总建筑面积与用地面积的比例。
它是住宅设计中非常重要的指标，能够直接影响到住宅的建筑效果、采光、通风等方面。
下面将从容积率的定义、计算方法、影响因素及优化设计等方面进行详细介绍。
容积率的定义：容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物总建筑面积与用地面积的比例，也可理解为建筑物所占地面积与地块总面积的比值。
通常用数字表示，例如1.0代表容积率为1：1，表示建筑物总体可占用地面面积和地块总面积相等。
容积率的计算方法：容积率的计算是通过建筑物总建筑面积除以用地面积得到的。
例如，住宅项目的总建筑面积为5000平方米，用地面积为2000平方米，则容积率为5000/2000=2.5、计算时，一般只考虑地上建筑的面积，并且不同地区对于计算容积率的细节要求可能会有所不同。
容积率的影响因素：容积率的大小会直接影响住宅建筑的各项指标，如开敞度、单元户数、采光、通风等。
因此，在住宅设计中，需要考虑以下几个方面的因素：1.土地规划：土地规划对容积率的限制是决定建筑物能否满足容积率要求的重要因素。
不同地区的土地规划要求可能会有所不同，例如商业区的容积率一般较高，而居住区的容积率较低。
2.建筑用地面积：建筑用地面积决定了建筑物可以占据的空间大小。
用地面积较大可以使得建筑物的总建筑面积相对较大，从而提高容积率。
3.建筑形式和高度：建筑物的形式和高度对容积率的影响也较大。
一般来说，高层建筑可以提高容积率，而低层建筑则容积率较低。
此外，不同形式的建筑物在计算容积率时可能会有不同的规定。
4.建筑间距和设置：建筑间距和设置对于容积率的计算和建筑效果的影响较大。
较小的建筑间距和较大的楼板面积可以提高容积率，但要注意避免因此出现采光和通风不良的问题。
优化容积率的设计：在住宅设计中，可以通过一些方法来优化容积率，使得住宅具备更好的建筑效果和居住体验。
1.合理规划建筑平面布局：设计师可以通过灵活的布局方式，合理利用建筑用地面积，从而提高容积率。
容积率计算公式怎么算
容积率计算公式怎么算
许多小伙伴想知道容积率怎么算，那么容积率计算公式是什么?快来和小编一起看看吧。
下面是由小编为大家整理的“容积率计算公式怎么算”，仅供参考，欢迎大家阅读。
容积率计算公式怎么算
容积率=地上建筑面积/总用地面积。
容积率就是指小区的建筑面积和用地面积的比例。
对于开发商而言，容积率直接决定了地价成本在房屋中所占的比例;而对于消费者而言，容积率的大小与生活的舒适度是息息相关的。
通常情况下，高层住宅的容积率不能超过5，多层住宅的容积率不能超过2。
容积率很高的住宅代表着小区内房子的建筑十分紧密，而这样的住宅肯定会带来高密度的居住人口，最终导致小区居住的舒适度大大下降。
并且高密度的居住环境还会对小区的儿童活动区域、小区内的健身场所、消防通道的形成产生很大的压力。
同时频繁使用这些设备也会加快这些设备的老化，所以在购买高密度容积率的小区时一定要注意这方面。
拓展阅读：容积率和建筑密度的关系
建筑面积越大，产品出售额就越大，获的利润也就越大。
在地块面积一定的情况下，容积率就是控制建筑面积的直接指标，两者正比关系。
建筑面积的增加需要建筑层数的增高，在这种情况下只有牺牲建筑密度来达到建筑高度增加的目的，这个时候需要协调的就是建筑面积的增加，带来的建筑密度的减小是否合乎利润最大化的目标。
建筑密度的降低带来的是土地利用的不充分，也就是对土地成本的浪费，建筑面积的增加带来的是回收款的增加，二者的矛盾需要找到一个合理点、均衡点，来实现在土地尽量不浪费的基础上，使建筑面积最大化。
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楼盘容积率设计和计算方式
每个楼盘的介绍中都会提到容积率，容积率是什么概念?如何计算?
容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。
表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。
其中建设用地面积是指城市规划确定的用地范围，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。
除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。
通常，项目较大的地块都会由不同的建筑形态或分期产品组合而成，这样在总容积率控制的前提下，开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质，随着开发进程的推进，逐步提高容积率，直至最后一期，以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。
正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现的特别多，反映的利益冲突也特别尖锐。
举几个常见的例子：
1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、
超高层高、暗藏复式等营销卖点，实际上就是一种变相提高容积率的做法，只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠，都没有主动提出异议，而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。
2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地，开发商在申请规划部门制定规划条件时，通过不正当的手段将规划代征用地面积也纳入计算容积率的范围，这样得来的总建筑面积就会比净用地计算的大出许多。
不过这种现象已经越来越少了。
3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间，政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定，于是就有开发商以架空层的名义报批规划，后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等)，甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。
4、按现行法规，地下室尤其是用作公共设备间、停车库等的地下室，其面积是不计入容积率的。
这里同样也有相当大的操作空间，比如已经有一些大型商业开发项目，将地下室用作商业面积但并没有计入容积率的先例。
实际上，严格来讲，这也属于违规突破容积率。
5、还有的开发商，在开发建设过程中擅自改变规划、改变建筑物形状尺寸、增加层数、增建违章建筑、以临时性建筑报建做永久使用等，还有的甚至侥幸期望以罚代建从而变违法为合法，最终目的就是要增加容积率(销售面积)，获得法律法规之外的不当利益。
在所有的住区户外参数中，最难拿捏的就是容积率了。
对于购房者，在正确认知容积率定义的基础上，比较简单的方式，即在交房时，查看最终成型的建筑是否与规划时相符。
还应依照规划图，来查看架
空层、车库、步道等公共空间面积是否缩水。
容积率，是由土地与城市规划管理部门事先指定的，限定土地开发容量和强度的法规性指标。
具体来讲，即最大规划建筑面积与净用地面积的比率。
通俗的说，即住区内所有房子的面积与地块面积相除的结果。
按照现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，不同的建筑层数和建筑形态会有各自适宜的容积率区间。
如独立住宅0.2—0.5;联排低层住宅0.4—0.7;6层以下多层住宅0.8—1.2;11层小高层住宅1.5—2.0;18层高层住宅1.8—2.5;19层以上住宅2.4—4.5。