容积率的计算方法
容积率指标计算规则
容积率指标计算规则容积率是指城市用地的建筑物所占用的空间与地面面积的比例，是衡量城市用地利用程度的一个重要指标。
容积率的计算规则主要包括以下几点：1.容积率的含义容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，用来反映建筑物对地面的利用程度。
容积率越高，表示建筑物对地面的利用程度越高，建筑密度越大。
2.容积率的计算公式容积率的计算公式为：容积率=建筑物总建筑面积/占地面积。
建筑物总建筑面积是指建筑物所有楼层的建筑面积之和，占地面积是指建筑物在地面上所占用的面积。
3.容积率的计算方法容积率的计算可以通过两种方法进行：总体计算法和分层计算法。
总体计算法是指将所有楼层的建筑面积相加，然后除以占地面积；分层计算法是按照建筑物的每层进行计算，然后再将各层的容积率相加。
4.容积率的计算单位容积率是一个无单位的纯数字，通常用百分数表示，例如容积率为200%，表示建筑物的总建筑面积是占地面积的2倍。
5.容积率的影响因素容积率的大小受到多种因素的影响，包括城市规划、土地利用政策、建筑设计标准等。
一般来说，城市中心区域的容积率会比较高，而郊区的容积率会比较低。
6.容积率的作用容积率是衡量城市用地利用程度的一个重要指标，可以反映城市建设的紧凑程度和高效性。
合理的容积率设计可以提高土地利用效率，增加建筑物的层数，减少土地占用面积，满足人口密集的城市需求。
7.容积率的限制高容积率并不意味着就是好的设计，过高的容积率可能会带来一些问题，如建筑物过于密集，阳光和通风不畅，人口密度过大等。
因此，在制定容积率时需要考虑城市的整体规划，平衡利用和人居环境的关系。
8.容积率的调整容积率可以根据城市的发展需要进行调整。
当城市用地需求增加时，可以适度提高容积率，以增加建筑物的层数和容纳更多人口；相反，当城市用地供应充足时，可以适度降低容积率，以保持城市的宜居性。
总之，容积率是衡量城市用地利用程度的重要指标，其计算规则包括计算公式、计算方法、计算单位等。
容积率计算规则
容积率计算规则：
容积率= 地上建筑面积/总用地面积。
其实容积率就是指小区的建筑面积和用地面积的比例。
对于开发商而言，容积率直接决定了地价成本在房屋中所占的比例；而对于消费者而言，容积率的大小与生活的舒适度是息息相关
容积率：
容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。
又称建筑面积毛密度。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率的值是无量纲的比值。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。
可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。
其实，一直以来都是地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。
不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。
容积率将直接关系到建筑用地的大小。
容积率计算公式
容积率计算公式：项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
容积率计算公式：项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）容积建筑容积率计算规则建筑容积率计算规则颁布部门:鹤壁市城市规划管理局颁布日期:2007/01/01实施日期:2007/01/01一、为进一步规范建筑容积率（以下简称容积率）计算方法，统一容积率计算规则，明确计入容积率的建筑面积数值和计入方式，根据有关法律法规及国家标准的规定，结合我市实际情况，制订本规则。
二、一般情况下，计入容积率的建筑面积的计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有下列情况，按照本规则规定执行。
三、标准层层高超出常规指标的建筑（一）住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；住宅建筑标准层层高大于等于5.0米 (2.8米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。
跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。
（二）办公建筑（包括写字楼）标准层层高大于等于4.8米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于5.8米(3.6米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于9.4米（3.6米×2+2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。
（三）普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）标准层层高大于等于6.1米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。
容积率终极计算法则
容积率的计算容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
关于容积率内容:项目容积率与利润推算方法模块1、最适容积率2、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值.一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下:3、最适容积率的确定明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2X=A/B--------------------------公式3把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N+1)N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2建筑层数N1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.1408452 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.2173913 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.2666674 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.2985075 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.3225816 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.3448284、实例项目分析受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.(见下表)楼型容积率售价单方综合成本总利润(万元) 成本利润率双拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%联排 0.7 5000 4218 14862 18.55%低层 0.9 4300 3592 17704 19.72%多层 1.2 3600 3058 18430 17.73%但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
容积率计算规则
容积率直接影响居民的居住环境。
因此，购房者在购房前，不仅要了解容积率的含义，还要了解容积率的计算方法，避免造成容积率的原因，但购房者并不满意。
容积率=地上总建筑面积×建筑用地面积。
城市规划区内的一块土地，容积率是指房屋总建筑面积与土地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用的强度和效率，以及地价水平的差异。
当建筑物超过8米时，在计算容积率时，建筑面积将增加一倍。
总容积率=住宅总建筑面积/规划用地面积。
住宅总容积率=住宅总建筑面积/规划建设用地。
综合容积率=计算容积率的总建筑面积/规划建设用地。
工业建筑面积比=（厂房面积+结构面积）×厂房面积。
计算容积率总建筑面积=住宅建筑面积+配套公共建筑面积。
不含容积率的总建筑面积=地下建筑面积（不含商业用途）+高架建筑面积。
低容积率对生活有什么影响？1生活舒适度高。
低容积率表明，在同一地块面积的情况下，建筑面积相对较小，实际人口也较少。
也就是说，会有更多的绿地和相对较大的楼间距，可以大大提高购房者的舒适度。
2房价很高。
低建筑面积比的房子也更贵。
这就是为什么在同一地区，小高层建筑的价格远高于超高层建筑的价格。
三。
非普通住房不能使用公积金贷款。
一般来说，如果容积率低于1，房子就是非普通住宅。
如果在某些城市购买这类房子，首付比例会高于普通住宅。
同时，公积金贷款也不允许。
建筑面积比是大还是小？容积率的大小与开发商和购房者有很大关系。
对于开发商来说，容积率的大小会影响房屋的土地成本比例，而对于购房者来说，容积率的大小将直接影响居住的舒适度。
如果容积率相对较小，则该小区的建筑密度相对较低，居住舒适度会有所提高；反之则舒适度较低。
好的住宅区，高层住宅的容积率不宜超过5，多层住宅的容积率不宜超过3。
但现在征地成本也很高，所以并不是所有的住宅项目都能完成。
容积率面积
容积率面积容积率（Floor Area Ratio，FAR）是指建筑物总建筑面积与用地面积的比值。
它是城市规划中一个重要的指标，可以用来衡量一个地区内的建筑密度和土地利用效率。
在不同国家和地区，对容积率的规定和要求可能有所不同。
下面将针对容积率的面积计算方法、意义以及对城市发展的影响进行分析。
容积率计算方法：容积率的计算需要根据当地的规定和约束条件进行，一般可以按照以下公式计算：容积率 = 总建筑面积 / 用地面积总建筑面积可以通过对每个建筑物的建筑面积进行累加得到，建筑面积可以包括地上部分和地下部分的面积。
用地面积则通常是指地块的总面积，不包括道路、绿地等非建设用地。
容积率的意义：容积率是衡量城市建设密度的一个重要指标，它反映了一个地区的土地利用效率和建筑物的密集程度。
高容积率通常意味着更高的建筑密度和更高的土地利用效率，可以有效减少土地浪费和城市扩张对农田和生态环境的侵占。
低容积率则意味着低密度的建筑，可能对大面积的土地占用，导致土地资源的浪费。
对城市发展的影响：容积率的设定对城市的发展和规划有着重要的影响。
合理的容积率可以促进城市的高效利用，有效控制城市扩张的规模，减少对农田和生态环境的破坏。
在繁华商业区，高容积率可以支持更多的商业设施和人口密集居住，提高交通效率，促进城市经济的发展。
而在住宅区，适当的低容积率可以保持较低的建筑密度，提供更舒适的居住环境和更多的绿地空间。
容积率的制定需要综合考虑多个因素，如土地价格、建筑成本、基础设施配套等。
过高或过低的容积率都可能导致城市发展的不均衡和问题。
因此，政府和城市规划部门应该根据当地的实际情况，综合考虑各方面因素，制定合理的容积率标准。
除容积率外，还有一些其他指标和规划原则也需要考虑，如建筑高度限制、绿地率等。
综合运用这些指标可以实现城市建设和土地利用的协调发展，创造更优质的城市环境和生活品质。
总之，容积率作为城市规划的一个重要指标，对于衡量土地利用效率和控制建筑密度都具有重要意义。
建筑密度、容积率、绿化率计算公式
1．容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
2．建筑密度：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。
计算公式：
建筑密度=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100% 3.绿化率：绿化率=绿地面积/规划建设土地面积。
计算公式：
绿化率=绿地面积/规划建设土地面积
这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。
公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
4.示例
在900平方米的地上起了一栋楼,六层,每层350平方米
容积率：（6*350）/900=2.3333
建筑密度：350/900=38.8%。
容积率面积
容积率面积容积率是指建筑物总体积与所占用地面积之比，是衡量城市用地利用效率的重要指标。
在城市规划和建筑设计中，容积率的设定对于城市的发展和建筑形态具有重要的影响。
本文将从容积率的定义与计算、容积率的影响因素、容积率的意义和作用等方面进行论述。
首先，容积率的定义与计算是理解容积率的基础。
容积率是指建筑物总体积与所占用地面积之比，通常用数字表示，如 1.0、2.5、5.0等。
容积率的计算公式为：容积率 = 建筑物总体积 /所占用地面积。
例如，如果一栋建筑物总体积为100,000立方米，所占用地面积为10,000平方米，则容积率为10.0。
其次，容积率的影响因素主要包括城市规划标准、土地利用政策、建筑设计理念和市场需求等。
城市规划标准是制定容积率的重要参考依据，不同城市的规划标准可能存在差异。
土地利用政策也会对容积率的设定产生影响，政府可能通过限制容积率来控制城市发展强度。
建筑设计理念也会对容积率产生影响，例如追求环保节能的设计可能会降低容积率。
市场需求是决定容积率的一大因素，如果市场对高容积率的建筑需求大，容积率可能会相应提高。
容积率的意义和作用主要体现在以下几个方面。
首先，合理的容积率可以提高土地利用效率。
通过合理设置容积率，可以使地面利用率最大化，实现用地的高效利用，减少浪费。
其次，容积率的设定可以控制城市建设的强度和密度。
高容积率通常意味着建筑物的高度和密度会相应增加，而低容积率则相对较低。
根据城市规划需求和空间限制，可以适度调整容积率来控制城市的建设密度。
此外，容积率还可影响建筑物的形态和风貌。
不同容积率的建筑可能呈现出不同的外形、结构和风格，从而丰富城市的建筑景观。
由此可见，容积率是衡量城市用地利用效率的重要指标，对城市发展和建筑形态具有重要的影响。
合理的容积率设置可以提高土地利用效率、控制城市建设密度、影响建筑形态和丰富城市景观。
因此，在城市规划和建筑设计中，应根据城市发展需要、规划要求和市场需求等因素，合理设定容积率，促进城市的可持续发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：
一、理论最佳容积率的测算
1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
2、用假设开发法（售价－费用）测算每种物业状态下每平米土地（占地）所创造的增值。
3、假设各种物业的占地比例及比例增幅，求出每种组合下的土地增值总额。
4、土地增值总额最大条件下的容积率即为最佳容积率。
二、通过建筑平面布置（需要设计师介入，即通常所说的密度分析）
主要看一看能不能摆的开，从景观、日照间距、朝向等方面分析。
复杂解读：
●一块土地的立项首先要得到两大宏观要素(市场要素.当地成本要素)。
1、市场要素主要是此时其他土地的楼面地价,不同产品的市场价格均价,,市场需求的预测也就是未来的货币需求,现有产品的供应等等。
2、当地的不同产品下的建安成本,基础配套、运营成本等所有成本的数据得出来!这样我们可以得到土地的楼面地价预测的利润空间!保证了原料进价和实际价值不脱节!
●一块土地通过立项前的运作后,进入到了容积率,建筑密度,绿化率等审批中.为了实现不同容积率下的产品组合,我们首先要先根据产品组合来测算容积率,然后再次根据土地立项状态下来反推测算容积率,得到不同的产品组合!
具体方法:
主要是理想状态下的数学定量和经验的定性方法..根据当地日照间距系数,可以得到容积率-建筑层数-建筑面宽和建筑直间的合理间距,从而得出不同层数下的容积率和建筑形态比例.然后根据定性分析确定产品组合形式(别墅类型,多层,小高,高层,商业)和各子产品形式下的容积率!这样会有很多的容积率,属于加权容积率.把绿化景观和不可销售但是还要建设的面积另外处理;
前提我们已经得到了当地建安成本和土地楼面地价等所有的成本,我们通过市场得到了产品均价,就可以得到这样产品的利润空间,从而我们从中选取利润最大的产品形态进行筛选,从而也得到了筛选后的加权容积率.
加权容积率通过加权平均,确定了本土地的容积率区间,也确定了本土地的产品组合形式,从而也确定了不同的产品的建筑面积,然后我们通过最终的容积率得到的总建筑面积减去不同产品的建筑面积,得到的是其他的共建,道路市政方面的成本和优化数据.
至于绿化率也是类似的方法,通过市场来推产品的绿化,或者自己根据土地自己推合理的绿化率.有了以上的数据,我相信绿化率无非和间距来分析了.
●总之,自行的测算还要经过当地政府或者其他因素的限制,我们通过以上可以得到,自己理想状态下的容积率.绿化率.建筑密度,还有不同产品下的利润空间,还可以通过数学公式推算出预测市场发展下的利润空间变化.。