关于住宅改变为经营性用房的相关规定
住改商政策
一、住改商的定义和前提定义：就是将住房改成商用房，主要有两种情况：一是在宅基地上直接将住房改成商业用房；二是连宅基证都没有，直接建造商业用房。
前提：随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，住宅小区里附带性的商业需求也越来越多，同时很多企业为了节省经营成本，更乐于租用住宅用于经营使用。
目前在中国各个城乡结合部“住改商”之风愈演愈烈，广东为主要现象代表地。
二、住改商近期相关政策1、2009年2月，广东省颁布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》允许将住宅变为经营性用房内容规定：允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所（经营场所）登记注册。
广东省及广州市工商局相关负责人回应称，“住改商”的工商登记问题，只要规划国土等部门更改了房屋使用性质，业主即可到工商部门办理注册，在当前的情况下，工商部门鼓励个人自主创业，解决就业，只要符合相关程序，工商部门不会对“住改商”登记注册设立其他限制。
2、新物权法规定住改商需经有利害关系的业主同意第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
”3、最高人民法院2009年5月24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。
相关内容如下：《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
”此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，此规定在审判实务中易于掌握和操作，至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况，最高院民一庭负责人表示，为防止利害关系业主范围的无限制泛化，司法解释另外规定，其应证明利害关系的存在。
业主能否将住宅改为经营性用房
蔡甸某住宅小区一楼业主李某为了让自己的房子“升值”，将住宅改建装修，改作商用，开办了一家餐饮店。
因为该餐饮店经营产生的油烟和噪音恶化了相邻住户的居住环境，干扰了小区居民的正常生活起居，并且各色人等出入小区引起了小区其他居民安全方面的担忧，很快遭到小区其他业主的抗议。
物业管理公司进行调解时，李某认为自己改造自家房子，与他人无关，拒绝进行调解。
该小区业主于是联名向蔡甸区政府及房产局、工商局、环保局等相关职能部门投诉。
此案涉及业主是否可以改变物业权属登记用途，以及如何处理因改变房屋用途与其他业主产生利害关系的问题。
首先，住宅房屋能否改作商用，住宅改为商用需要满足什么条件？根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经过有利害关系的业主同意。
”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条对此进一步规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应当支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。
关于“利害关系人”是指“本栋建筑物内的其他业主，本栋之外业主认为有利害关系的，应当证明其房屋价值，生活质量受到或者可能受到不利影响的”。
可见，将住宅改为经营性用房一是要取得本栋全体业主的同意及其他有利害关系的业主同意，二是要遵守法律、法规以及管理规约。
同时，《物业管理条例》第五十九条第一款规定：“物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业”，第三款对此也明确规定：“规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所”。
非商业用房作为经营性用房相关事项承诺书
非商业用房作为经营性用房相关事项承诺书
2.市场主体设立、变更登记时，申请人为股东（出资人）。
股东是法人的，由股东盖
章；股东是自然人的，由自然人签字；个体工商户的，由自然人签字。
3《非商业用房作为经营性用房相关事项承诺书》与《承诺书》应当打印在同一张A4纸的正反面。
承诺书
本商事主体承诺不将住宅作为从事以下行业经营活动的住所（经营场所）办理登记：
（一）农、林、牧、渔业（农民专业合作社、个体工商户住所除外）；
（二）采矿业；
（三）制造业；
（四）电力、热力、燃气及水生产和供应业；
（五）交通运输、仓储和邮政业；
（六）住宿和餐饮业（宅基房整体同时改变用途除外）；
（七）金融业；
（八）租赁业和广告制作、旅行社、职业中介、劳务派遣等商务服务业；
（九）娱乐业（文化、娱乐、体育经纪代理除外）；
（十）居民服务和修理业；
（十一）卫生和社会工作业；
（十二）再生物资回收与批发；
（十三）易燃易爆、剧毒、放射性、腐蚀性等危险物品的生产、经营、储存。
市场主体申请人（签名、盖章）：。
住宅登记为市场主体住所(经营场所)实施细则(试行)
住宅登记为市场主体住所（经营场所）实施细则（试行）第一条为放宽市场主体住所（经营场所）登记条件，规范住宅改变为经营性用房的注册登记行为，降低创业门槛，强化事中、事后监管，根据《中华人民共和国物权法》、《黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省市场主体住所（经营场所）登记暂行办法的通知》（黑政办发〔2014〕9号）等有关规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条本细则适用于在本市行政区域内使用住宅登记为市场主体住所（经营场所）的各类市场主体。
第三条市场主体登记机关负责市场主体住所（经营场所）登记，并通过企业信用信息公示系统公示。
第四条市场主体住所是市场主体主要办事机构所在地，是市场主体的法律文件送达地、确定司法和行政管辖地的场所，一个市场主体经登记机关登记的住所只能有一个。
经营场所是市场主体开展经营活动的所在地，应当与经营范围相适应。
第五条允许住宅登记为市场主体住所（经营场所），但必须符合《中华人民共和国物权法》相关规定。
办理登记注册时应提交住所（经营场所）所在地街道办事处或乡、镇人民政府出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
第六条实行住所（经营场所）登记负面清单。
将法律法规规定禁止在居民区开展经营的行业或经营范围列入住宅登记为市场主体住所（经营场所）负面清单并公示，涉及清单所列内容的，街道办事处或乡、镇人民政府不予出具相关证明文件。
住所（经营场所）登记负面清单实行动态管理，相关法律法规实施部门应当依据法律、法规及有关产业政策、城市规划、商业网点布局等政策规定，定期对经营场所禁设区域进行梳理，报经市政府同意后公布。
第七条申请住宅登记为市场主体住所（经营场所）的，申请人应当向街道办事处或乡、镇人民政府签署《承诺书》，承诺内容包括：已知悉《物权法》第77条关于将住宅改变为经营性用房的规定，严格遵守有关法律、法规及管理规约的规定，遵守公序良俗；在住所（经营场所）从事的经营活动不会对有利害关系的业主生活质量及安全造成不利影响；如果发生扰民现象、出现相关业主投诉，自行与业主协调解决；协商不成的，无条件关闭停业，并自行承担由此产生的经济损失和法律后果；营业执照和登记时提交的有关场所证明材料不作为房屋征收补偿的依据。
关于同意将住宅改变为经营性用房的证明
登记附表
住所（经营场所）登记表
用房的，填写此表。
2、应当使用钢笔、毛笔或签字笔工整地填写表格或签字。
关于同意将住宅改变为经营性用房的证明
宿州市埇桥区工商局：
（申请人姓名或企业名称）申请将位于宿州市（房屋坐落的详细地址）的房屋作为住所（经营场所）。
该房屋用途为住宅，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，已经有利害关系的业主同意将此房屋改变为经营性用房，并已经居民委员会（业主委员会）确认。
居民委员会（业主委员会）
（盖章）
年月日。
物权法解释：将住宅改变为经营性用房
物权法解释：第七⼗七条【将住宅改变为经营性⽤房】 第七⼗七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性⽤房。
业主将住宅改变为经营性⽤房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
【解释】本条是关于将住宅改变为经营性⽤房的规定。
将住宅改变为歌厅、餐厅等，使原本⽤于居住的房屋改为⽤于经营的房屋，住宅的性质、⽤途由居住变为商⽤。
这⼀改变带来许多弊端，危害性⼤，主要表现有：（1）⼲扰业主的正常⽣活，造成邻⾥不和，引发社会⽭盾，这是当前物业⼩区主要⽭盾之⼀；（2）造成⼩区车位、电梯、⽔、电等公共设施使⽤的紧张；（3）容易产⽣安全隐患，例如，来往⼩区⼈员过多，造成楼板的承重⼒过⼤，外来⼈员流动快且杂，增加了⼩区不安全、不安定的因素，防⽕防盗压⼒⼤，隐患多；（4）使城市规划⽬标难以实现。
本来某个地区的住宅原规划是⽤来居住的，但由于将住宅⼤量改为经营性⽤房，⽤于商业⽬的，结果造成该地区交通拥堵、⼈满为患；（5）造成国家税费的⼤量流失。
因此，物权法颁布前已有法规、规章对业主是否可以将住宅改变为经营性⽤房做了规定，例如《物业管理条例》第五⼗条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共⽤设施，不得改变⽤途。
业主依法确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当在依法办理有关⼿续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共⽤设施⽤途的，应当提请业主⼤会讨论决定同意后，由业主依法办理有关⼿续。
随着这⽅⾯实践经验的不断积累和完善，国家有关部门还将对这⼀问题做出具体的规定。
另外，作为业主⾃我管理、⾃我约束、⾃我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题做出规定。
物权法，作为规范业主建筑物区分所有权的基本法律，在本条中明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性⽤房。
据此，业主不得随意改变住宅的居住⽤途，是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的⼀项基本义务。
住宅改经营性证明
一、知悉《中华人民共和国物权法》的相关规定；
二、遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定；
三、已经有利害关系的业主同意。
申请人（非自然人盖章、自然人签字）：
年月日
居委会、小区业主委员会证明
兹证明申请人已取得有利害关系的业主同意，将该住所（经营场所）房屋改变为经营性用房。
附件3
住所（经营场所）住宅改经营性用房证明
（商品房住宅改作经营性用房的，除产权证明外，还需提交本证明）
企业名称
个体经营者姓名
上饶市锋行财务咨询有限公司
地址
上饶市信州区庆丰路27号明珠商业广场17-1-1403
《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
居委会、小区业主委员会盖公章
年月日
住宅改为经营性用房的证明
住所（经营场所）登记表
注：1、企业设立（开业）、变更住所（经营场所）时，涉及将住宅改变为经营性用
房的，填写此表。
2、公司（企业）设立（开业）登记时，申请人为股东（出资人），分公司设立登记时，申请人为公司，非公司企业非法人分支机构和营业单位设立登记时，申请人为隶属单位；企业（公司）变更登记时，申请人为企业（公司），分公司变更登记时，申请人为公司，非公司企业非法人分支机构和营业单位变更登记时，申
请人为本单位。
3、自然人股东由本人签字，非自然人股东由股东盖章。
住宅改为经营性用房的证明
兹有申请将位于
改变为经营性用房。
按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，该申请已经征得有利害关系的业主同意，特此证明。
社区/居委会 /村委会盖章：
年月日。
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住宅改变为经营性用房的相关法律法规
国家工商行政管理总局关于住所(经营场所)登记有关问题的通知
（工商企字[2007]236号）
各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
根据《中华人民共和国物权法》“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，为加强对企业(公司)、个体工商户住所(经营场所)的登记管理，现就有关问题通知如下。
一、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：
(一)《住所(经营场所)登记表》；
(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
二、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东(出资人)或企业(公司)、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。
三、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)登记时，股东(出资人)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章(法人股东)或签字(自然人股东、个体工商户)；住所(经营场所)变更登记时，企业(公司)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章或签字。
四、企业(公司)、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。
二00七年十一月六日
《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：
“业主将住宅改变为经营用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
武汉市《物业管理条例》第五十九条规定：
“业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意，必要时应当进行听证。
”
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释：
第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
（俗称一票否决制）
第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。